【比較】マンションを賃貸に出すor売却するのはどっちが得？手順や注意点を解説

「住まなくなったマンション、賃貸に出すべき？売却すべき？」

「賃貸と売却、いったいどちらが得なの？」

マンションを購入する際に、このような疑問を感じてはいませんか。

どちらにしても「それなりのお金が手に入る」と安易に考えている人もいるかもしれません。

実は、それぞれメリットだけではなくデメリットがあるのです。場合によっては、損失が出たり住宅ローンに影響したりする場合もあります。

そこでこの記事では、購入したマンションを賃貸に出す場合と売却する場合のメリットとデメリット、購入したマンションを賃貸に出す場合の手順や注意点を徹底比較していきます。

「住まなくなったマンションを家族の将来設計に役立てたい」という人は、ぜひこの記事をチェックしてください。

まずは購入したマンションを賃貸に出す場合のメリットとデメリットを解説していきます。要約すると以下のようになります。

ここから、更に詳しく見ていきましょう。

購入したマンションを賃貸に出す場合のメリットは次の4つです。

購入したマンションを賃貸に出すメリットとして真っ先に思い浮かぶのは、毎月家賃収入があることです。

自分が購入したマンションを賃貸に出すだけで、毎月何もせずにお金が入ってきます。

ただし、賃料収入は入居者があって初めて成り立つもの。

永続的に家賃収入を得るためには、適切な賃料設定が必要になるでしょう。

購入したマンションを賃貸に出すと、節税効果を得られる可能性があります。

その理由は、賃貸収入は『総合課税』の対象になるので、その他の収入と合算できるからです。

また、賃貸に出す場合、賃貸収入にかかる費用を経費として計算できます。

そのため、経費により総所得が圧迫され節税効果が大きくなるのです。

購入したマンションを賃貸に出したとしても、資産として持ち続けられます。

なぜなら、マンションの所有権は自分のままだからです。

仮に、購入したマンションを売却した場合は所有権がなくなります。

賃貸に出す場合は所有権がそのままなので、資産として持ち続けることが可能です。

賃貸借契約を結んだままでも、その物件を売却することができます。

賃貸借契約のあるマンションは『オーナーチェンジ物件』として一定の市場があるからです。

家賃収入を得て賃貸経営を続けていても、将来大きな現金が必要になるときもあるでしょう。

そのような場合でも、賃借人が付いたままで売却できるのです。

購入したマンションを賃貸に出す場合のメリットに続いて、デメリットを解説していきます。

購入したマンションを賃貸に出す場合、最大のデメリットは『空室リスク』といえます。

賃貸に出したからといって、絶対に賃貸借契約を結べるとは限らないからです。

「賃貸に出せば、副収入が得られる」と安易に考えると、入居者が現れず賃貸収入がゼロということも考えられます。

このように賃貸経営の場合は、空室リスクが大きなデメリットです。

「その立地が賃貸に適しているか」や「賃料は適切であるか」など、不動産会社と相談してから賃貸に出すかを決めるようにしましょう。

購入したマンションを賃貸に出す場合、そのマンションの管理や維持に費用がかかります。

例えば、入居者の募集や日常の清掃などの管理費。

また、経年劣化による補修や設備の修理などの維持費が必要になります。

管理や維持にそれなりの費用がかかることが、賃貸に出すことのデメリットです。

購入したマンションを賃貸に出した場合も、固定資産税を負担する必要があります。

固定資産税の納税義務は、そのマンションの『所有者』にあるからです。

固定資産税は、土地や建物の所有者に毎年課税される住民税の１つ。

賃貸に出したとしても、固定資産税の納税義務はなくなりません。

購入したマンションを賃貸に出すことによって、そのマンションを売却するときに影響が出る可能性があります。

どういうことかというと、賃貸物件として貸し出しをしているマンションは『収益物件』として扱われるからです。

この収益物件は『オーナーチェンジ物件』とも呼ばれ、一般的なマンションよりも査定額が下がる可能性があります。

このように賃貸に出すということは、売却するときに影響が出るのです。

また、空室状態が続いて賃貸収入が減ると、住宅ローンの支払いができなくなる可能性があります。

その場合、支払いができないことが影響して、新規でローンが組めなくなるかもしれません。

購入したマンションを賃貸に出すときは、賃貸経営が上手くいかなくなる可能性も頭に入れておく必要があるでしょう。

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続いて、購入したマンションを売却する場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。要約すると以下のようになります。
 

ここから、更に詳しく見ていきましょう。

まずは、購入したマンションを売却するときのメリットを解説していきます。

購入したマンションを売却することで、大きな現金収入が入ります。

その現金収入を新しい住宅の購入費用に充てることも可能です。

このようにマンションを売却すると、まとまった現金収入を得ることができます。

購入したマンションを売却すると、金額によっては住宅ローンの完済が可能です。

現に住宅ローンを借りている場合、実際に借りた金額に加えて利息の支払いが発生しています。

住宅ローンを完済すれば、利息の支払いに追われることがなくなるでしょう。

ただし、売却金額で住宅ローンを完済できない場合、買主に引き渡すことができません。

売却金額が住宅ローンの残債よりも少ない場合は、預貯金などで返済する必要があるので、注意しましょう。

不動産を売却する場合は、譲渡所得を得たことになり所得税を納税することになります。

しかし、自分が住んでいた居住用の住宅の場合、3,000万円の特別控除が認められているのです。

購入したマンションを売却する場合、この『特別控除』を受けることができます。

賃貸に出した場合はこの特別控除を受けることができないので、大きな税制優遇といえるでしょう。

購入したマンションを売却すれば、管理・維持費がかからなくなります。

売却するということは、所有権がなくなるからです。

売却したマンションは自分が管理する必要がありません。

そのため、余分な管理・維持費がかからなくなるのです。

続いて、購入したマンションを売却するときのデメリットを紹介していきます。

購入したマンションを売却するときの相場は、経済状況によって変動します。

また、住宅ローンを借りている人は金利の変動も重要な要素です。

そのため、売却するときはそのときの市場環境やマンションが立っている地域の地価の変動を見極める必要があります。

売り出し価格は、不動産会社と十分に相談して決めましょう。

購入したマンションを売却する場合、諸費用や税金が発生します。

諸費用は、仲介手数料・所有権移転登記にかかる費用・住宅ローン抵当権抹消費用・契約書印紙代です。

また、売却して利益が出た場合は譲渡所得による所得税が発生します。

実際に上記の費用を差し引いた場合に、住宅ローンの残債を下回ったり住み替え資金が足りなくなったりする可能性があるのです。

このようにマンションを売却する場合は、諸費用や税金が発生するのでその分の経費を見込んで売却価格を設定するようにしましょう。

売却金額を設定して購入したマンションを売りに出しても、すぐに売れるとは限りません。

場合によっては、何年も売れなかったり売却金額の減額交渉をされたりする可能性もあります。

必ずしも約束通りの金額が手に入るわけではないので、その部分は大きなデメリットといえるでしょう。

購入したマンションを賃貸に出す場合と売却する場合のそれぞれのメリット・デメリットを解説しました。

マンションを賃貸に出す場合、どのような手順で行えばよいのでしょうか。

一般的に、購入したマンションを賃貸に出す場合は、不動産会社に依頼します。

実際の手順を見ていきましょう。

賃貸物件を取り扱っている仲介会社を探すことが、1番目の手順になります。

マンションを賃貸に出すあなたは、オーナーです。

オーナー自ら入居者を探すことも可能ですが、法律など専門的な知識が必要になるので仲介を依頼するほうが無難な方法といえるでしょう。

仲介会社は、賃料設定から物件の引き渡しまで賃貸取引の全般をサポートすることになります。

この1番目の手順はとても重要です。

自分に合った仲介会社を探すようにしましょう。

 

2つ目の手順は、賃貸借契約の方法を選択することです。

賃貸借契約の方法は、3つの中から選びます。

普通借家契約とは、一般的な賃貸物件に用いられる賃貸借契約です。

通常は、2年に1度の更新を行います。

原則として借主が契約の更新を求める場合は、正当な理由がない限り貸主側から契約を解除することはできません。

いずれ売却したり居住用として戻ったりする予定がある場合は、注意が必要です。

定期借家契約とは、更新のない賃貸借契約で期間満了により契約が終了する契約です。

ただし、借主・貸主両方の同意があれば再契約を結ぶことができます。

「1年未満でも契約ができる」など、貸主側に有利な契約ができることが特徴です。

国土交通省の『住宅市場動向調査』（2019年）によると、賃貸借契約において定期借家契約を結んでいる割合は、全体の2％となっています。

あまり認知されていない契約方法といえるでしょう。

サブリースは、『一括借り上げ』と呼ばれています。

不動産会社が分譲マンションを借り受けて、借主に又貸し（またがし）する方法です。

この契約のメリットは、維持管理を不動産会社に任せられるところ。

また、貸主は不動産会社に貸し出しをしているので、入居者がいなくても賃料が支払われるところです。

デメリットとしては、家賃の10％ほどの手数料がかかる場合もあります。

3つ目の手順は、仲介会社と契約することです。

先ほどの賃貸借契約は、貸主と借主の契約のこと。

仲介会社との契約とは、オーナーと仲介会社との契約のことです。

仲介会社との契約方法は、2つあります。

媒介契約とは、仲介会社が貸主と借主の間に入って取引を行う方法です。

仲介業者は、契約成立に向けて尽力してくれます。

媒介契約の場合は、貸主自身が借主の選定をすることが可能です。

「借主がどんな人か知っておきたい」という場合は、媒介契約を選ぶとよいでしょう。

媒介契約の場合、仲介業者は賃貸借契約の機会を作るまでが仕事です。

実際に契約を締結するのは、貸主・借主自身で行います。

代理契約とは、仲介会社が貸主の代理人として取引をする方法です。

仲介会社は、貸主から契約締結の権限が与えられるので、借主の募集から契約まで全て仲介会社が行います。

媒介契約との大きな違いは、仲介会社にこの権限があるところです。

一般的に仲介会社との契約は、遠隔地の契約など特別な理由がない限り『媒介契約』で行われています。

4番目の手順は、入居者の募集を始めることです。

まずは、賃料など条件を設定。

基本的に、広告の掲載などは仲介会社が行ってくれます。

必要に応じて相談しながら手続きを進めるといいでしょう。

この手順での賃料設定は、入居者の有無に大きく影響します。

賃貸経営の重要な部分になるので、慎重な判断が必要です。

5つ目の手順は、入居者が決まったときの賃貸借契約です。

契約の前に、実際の物件を内覧してもらいます。

内覧は貸主が直接立ち会うことは少なく、仲介会社に鍵を渡して手続きを進めてもらう方法が一般的です。

入居の申し込みが済んだら、入居審査を経て賃貸借契約の締結となります。

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購入したマンションを賃貸に出す場合の手順を紹介しました。

賃貸に出すといっても、タダで出すことはできません。

実際に「どのようなコストがかかるのか」を解説していきます。

購入したマンションを賃貸に出すためには、まずはリフォーム代が必要になります。

生活感が残ったままの賃貸物件では、なかなか入居者は現れないでしょう。

賃貸に出す場合は、マンションを綺麗にしておく必要があるのです。

実際にかかる金額については、各物件で異なります。

購入したマンションを賃貸に出す前に、見積もりを出してもらうといいでしょう。

リフォームと同じように住宅内の設備に不具合がある場合は、設備の交換が必要です。

賃貸物件の場合、入居前の設備の不具合は全て貸主側で修理を行うケースが多いといえます。

また、設備が壊れているのがわかっていて、入居を検討する人はほとんどいません。

リフォーム代と一緒に、設備交換費も見積もりを出してもらうようにしましょう。

購入したマンションを賃貸に出す場合、仲介会社に管理委託するケースが多くなっています。

その訳は、賃貸の管理を全てオーナー自身で行うのは難しいからです。

例えば、入居者からのクレーム処理や賃料の支払い管理などを仲介会社に委託します。

管理委託料の相場は、家賃の5〜10％。

このように賃貸マンションのオーナーは、管理委託料を支払って仲介会社に管理を委託するのです。

賃貸経営のランニングコストだけではなく、仲介手数料も必要になります。

実際に、契約までの交渉や手続きの報酬として家賃の1ヶ月程度が相場です。

また、最近では借主に支払ってもらった『礼金』をそのまま仲介手数料として支払うケースが増えています。

購入したマンションを賃貸に出すことによって、税金の支払いが発生します。

賃貸によって得た利益が、不動産所得になるからです。

また、マンションを所有しているので、固定資産税の納税も必要になります。

賃貸によって得た不動産所得にかかる所得税が発生します。

不動産所得の場合、他に給与所得があれば合算して納税額を計算することも可能です。

また、賃貸経営で必要な経費を計上すれば所得金額を減額して所得税を節税することも可能になります。

購入したマンションを賃貸に出す場合は不動産所得を得ることになるので、確定申告をして所得税を納税する必要があるのです。

住民税は、年間の所得に対してかかる税金です。

サラリーマンの場合、基本的に給与所得をもとに計算されています。

しかし、賃貸経営をする場合、確定申告をするので確定申告時の所得金額で住民税が確定するのです。

購入したマンションを賃貸に出す場合、賃貸収入を得て成功させなければいけません。

賃貸経営を成功させる秘訣はあるのでしょうか。

ここでは、購入したマンションを賃貸に出して成功させるポイントを解説していきます。

ポイントの1つ目は、不動産会社選び。

不動産会社選びは、基本的に不動産会社に集客を任せることになるので、とても重要です。

『集客力の高さ』や『管理内容とコストのバランスの良さ』など、ポイントを意識して探すとよいでしょう。

ここでは不動産会社の上手な選び方を紹介します。

大切なのは、自分と相性の良い不動産会社を選ぶことです。

また、担当者の対応や人柄も大切。

実際に入居者と対話するのは、不動産会社の担当者になります。

クレーム処理などもお願いすることになるので、対応の仕方や人柄は重要といえるでしょう。

さらに、その不動産会社がどれくらいの実績があるのか調べる方法を紹介します。

次の3つです。

• 宅地建物取引業の免許更新回数を調べる（5年更新なので回数で経験年数がわかる）
• 宅地建物取引業者名簿で会社の概要を調べる
• 業界団体に加盟しているかを確認する

ポイントの2つ目は、適切な家賃設定。

「これくらいの収入は欲しいな」と自分の希望だけで家賃を決めてしまうと、入居者が現れません。

そのマンション、その地域に見合った家賃設定をする必要があるのです。

一般的に家賃を設定するときは、『家賃事例比較法』を用います。

家賃事例比較法とは、周囲の似たような物件の家賃と比較しながら決める方法です。

その場合、築年数や階数・設備の違いなどを考慮して算出していきます。

このように地域の相場を参考にして、適切な家賃設定をするように心がけましょう。

ポイントの3つ目は、需要の見極め。

実際に賃貸に出して、そのマンションは需要があるのかを見極める必要があります。

なぜかというと、空き家リスクを避けたいからです。

購入したマンションを賃貸に出す場合、1番困ることは空き家のままで家賃収入が入らないこと。

住んでもいないマンションに、管理・維持費などのお金だけ取られてしまいます。

この『空き家リスク』を避けるために「賃貸に出して需要があるのか」を見極めることが大切です。

賃貸の需要を見極めるためにも、ターゲットを明確にすることが大切です。

例えば、『単身向け』や『ファミリー層向け』など。

ターゲットを明確にすれば、宣伝方法も決まります。

交通アクセスや治安・周辺環境など、ターゲットに合った特徴をアピールできるのです。

また、不動産会社によっては、その地域の人気の賃貸物件やアピール方法なども教えてくれます。

まずは、ターゲットを明確にして「そのターゲットの需要があるのか」を見極めましょう。

その上で、需要がないと判断した場合は、空き家のまま放置せず売却するのも1つの方法といえます。

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将来の資産形成にも影響が出るので、重要な注意点といえるでしょう。

マンションを購入する際、「いつか賃貸に出すかもしれない」と想定されるなら、はじめから賃貸のニーズのある物件探しを行うという方もいらっしゃると思います。

では、どのようなマンションが賃貸に向いているのかまとめてみます。

こうしたポイントから選んでいきます。

期間限定で賃貸に出す場合には、単身者向けのワンルームや1LDKの方が圧倒的に需要があります。ファミリー向けの住宅で数年の期限がついている場合には、長く住めないからと避けられてしまうケースがあります。

それ以外にも装備によっても需要は変わります。内外装の綺麗さについてもえらばれる大きな要因のひとつですので、特に中古マンションを購入する際には気をつけてみておくようにしましょう。

購入したマンションを賃貸に出して成功するためのポイントまで解説しました。そして、ここからは賃貸に出すときの注意点についてです。

購入したマンションを賃貸に出す場合、損失やトラブルを避けるために、こうした注意点があります。この注意点はとても大切なので、一緒に確認していきましょう。

契約形態を設定することは、注意点の1つになります。

『普通借家契約』を選択した場合は、貸主側から契約の解除ができないからです。

『購入したマンションを賃貸に出す場合【手順】の②』で解説したように、契約形態によっては貸主の意思だけで契約更新の有無を決められない場合があります。

現状、賃貸に出すと決めたとしても「将来的にどうするつもりなのか」ある程度の長期的なプランを考えておかなくてはいけません。

それを踏まえて、将来のプランに合った契約形態を選択する必要があります。

また、一般的に普通借家契約が多いのですすめられる可能性も。

この注意点を忘れて安易に契約形態を決めてしまうと、後々の対応に困ってしまいます。

契約形態の選択時には、この注意点を忘れないようにしましょう。

次の注意点は、住宅ローンの残債がある場合の対応について。

住宅ローンを借りている金融機関に対して、無断で賃貸に出すと契約違反になることがあるからです。

基本的に、住宅ローンは自らが居住する住宅用の購入資金として貸し出されるローン。

そのため、住宅ローンによって「契約者本人またはその家族が居住する」などの条件がついている可能性があります。

またこの注意点は、忘れてしまうと住宅ローンの一括返済を求められることになります。

そうならないように、住宅ローンの残債がある場合は金融機関に相談するようにしましょう。

先ほどの注意点の補足です。

金融機関によっては、住宅ローンの残債があっても賃貸に出すことを許可してくれるところもあります。

しかし、基本的に居住用の住宅ローンと投資用に購入するためのローンは別物です。

何が違うのかというと、金利が異なります。

居住用の住宅ローンは、特別に金利が低く設定されているのです。

そのため「契約者本人またはその家族が居住する」などの条件が付いているローンが多くなっています。

最後の注意点は、賃貸に出すということはそのマンションの管理業務が発生するということです。

管理業務は、入居者がいなくても行わなければなりません。

この管理業務を「誰がするのか」ということも決めておく必要があるといえるでしょう。

基本的に入居者がいれば、契約した不動産会社が担当します。

入居者がいない場合でも行ってくれますが、その分の管理費用が必要に。

このようにマンションを賃貸に出すということは、入居者の有無にかかわらず管理業務が必要になるのです。

また、管理業務の委託費用がかかるということも頭に入れて「賃貸に出す」ということを検討しなくてはいけません。

この注意点を理解していないと、賃貸収入が入ったとしても経費のほうが多くなる可能性もあります。

将来の資産形成にも影響が出るので、重要な注意点といえるでしょう。

ここまで購入したマンションを賃貸に出す場合と売却する場合のメリットとデメリット、購入したマンションを賃貸に出す場合の手順や注意点を徹底比較してきました。

購入したマンションを賃貸に出すにも売却するにも、その物件の立地や間取り・築年数などでどちらが最適なのかが異なります。

1番大切なことは『まずは購入したマンションの価値を知ること』です。

賃貸に出すにしても売却するにしても、利益はありますが同じように費用や税金がかかります。

そのマンションは「いったいどの選択が最適なのか」を調べることが大切です。

現状を調べた上で、家族の将来設計に見合った選択をする必要があります。

また、購入したマンションを賃貸に出すときは、この記事で解説した手順や注意点を確認して手続き行いましょう。

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