どっちがお得？マンションを売るVS貸す｜売却と賃貸のメリット・デメリットとは

「住めなくなったマンションを売るべき？貸すべき？」

「使わないマンションを有意義に活用するにはどうすべき？」

ライフスタイルの変化で住めなくなったマンションについて、「売る」か「貸す」か、どうすべきかお悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。

この記事では、マンションを「売る」場合と「貸す」場合のメリット・デメリットを中心に、どちらがが得なのか、自分にはどちらの選択肢が合っているのかを見極めるポイントなどを紹介しています。

マンションを売却してから「失敗した」と後悔することがないように、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

転勤や家庭の事情などのライフスタイルの変化で住めなくなってしまったマンション、相続などで持て余しているマンションがある場合、「売る」か「貸す」か、どのように扱うべきか迷ってしまう方が多いはず。

そもそも売るのか買うのかを決める、主要なケースを見てみましょう。

1. 再び住む予定があり、一時的に貸したい→「定期借家契約」
2. 再び住む予定がなく、管理も面倒→「売却」
3. 住宅ローンが残っている→「金融機関へ相談」

あくまでよくある事例をご紹介したのですが、もちろん全てのケースがこれに当てはまるわけではありません。

この記事では、マンションを「売る」場合と「貸す」場合のメリット・デメリットを中心に、どちらがが得なのか、自分にはどちらの選択肢が合っているのかを見極めるポイントなどを紹介していきますので、ぜひ参考にしてくださいね。

マンションを「売る」場合と「貸す」場合は、どちらが自分にとって得なのでしょうか。まずは、これからのライフプランと照らし合わせてみましょう。

では、どのような人がマンションを売るのに向いているのでしょうか？細かく見ていきましょう。

マンションを売却することにより、一時的に大きな現金収入を得ることができます。なので、まとまった現金が欲しい場合は、マンションを売却する方が向いていると言えるでしょう。

マンションの売却の手間は一回きりですが、マンションを貸すことを選ぶと、賃貸期間にも様々な手間がかかってしまいます。

マンションは他人に貸している状態でも、所有していれば固定資産税や管理費、修繕積立金などの様々な金銭的なコストがかかり続けます。さらに、管理組合の総会への出席などに時間を割く必要もあります。

このように、マンションの維持管理に金銭的にも時間的にもコストがかかるため、今後の手間が面倒な場合は、マンションを売る方が向いているでしょう。

今後、今住んでいるマンションに戻る予定がない場合も、売る方が向いています。

子供が生まれて家族が増えたり、成人して家を出て行ったり、老齢の両親との同居の必要が出てきたりなど、ライフスタイルは時と共に大きく変化していきます。家庭や仕事などの様々な事情で、マンションの買い替え・住み替えを検討している場合は、売る方が向いているでしょう。

では、どのような人がマンションを「貸す」ことに向いているのでしょうか？

「一時的な転勤で数年後には戻ってくる」「老後に住みたい」など、今住んでいるマンションにやがては戻りたいと考えている人は、貸す方が向いているでしょう。

今のマンションを気に入っていても、一度売却してしまえば元のマンションに戻ることはなかなかできることではありません。また住む可能性があるなら賃貸の方が向いていると言えるでしょう。

所有しているマンションは「資産」としての価値がありますよね。大切な資産を手放したくないという方、はマンションを貸す方が向いていると言えるでしょう。

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マンションを「売る」か「貸す」か決める場合、それぞれのメリット・デメリットを知っておくことはとても大切です。では、マンションを「売る」場合はどのようなメリット・デメリットが考えられるかを説明します。

マンションを売るメリットとは何でしょうか？メリットは、主にこちらの2つです。

マンションを売ることによって、売却代金が手に入るので、まとまった現金収入を一時的に得ることができるのは大きいメリットです。

また今のマンションの売却代金を、次の住宅購入資金にあてることもできます。

まだ新しいマンションだと、売るのがもったいなく感じてためらう場合もあると思います。ですが一般的には、築年数が浅い物件の方が高値で売却しやすいということも、考慮すべき事実でしょう。

このように売却代金が手に入ることは、マンションを売るメリットです。

固定費の支払いがなくなることはマンションを売るメリットです。マンションを所有していると、「固定資産税」や場合によっては「都市計画税」などの税金を納める義務があります。

また、マンションは管理組合で決められた共益費や管理費、修繕積立金などの様々な固定費を支払わなければなりません。修繕積立金は築年数が経過するとともに上がる傾向があったり、その他にもメンテナンスなどのコストが増えていきます。

このような支払いを全てなくすことができるのは、マンションを売ることのメリットと言えるでしょう。

もちろんマンションを売るのはメリットだけではありません。デメリットをきちんと確認しましょう。

マンションを売る大きなデメリットは、売却損のリスクがあることです。

マンションの売却にあたっては、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。「住宅ローンの残債」の方が「売却金額から売却にかかる諸経費を引いた額」より多く残ってしまう場合は、自己資金で完済できるのかをきちんと確認しておきましょう。

自身のマンションの売却相場を、不動産ポータルサイトなどを利用して事前に調べておくことが大切です。このように、売却損のリスクがあることはマンションを売るデメリットになります。

不動産という価値のある資産がなくなってしまうことは、マンションを売るデメリットと言えるでしょう。

マンションを「売る」場合のメリット・デメリットをご紹介しました。ここからは、マンションを「貸す」場合のメリット・デメリットをご紹介します。しっかり比較することが大切です。

マンションを貸すメリットは、主にこちらの3つです。

まず、マンションを貸す1番のメリットは、定期収入が得られることです。

不動産という価値ある資産を持ち続けながら、毎月の家賃収入という不労所得を得ることができます。また家賃収入の他にも、契約内容や地域によっては契約更新料などを得られる場合もあります。

自身の労働としての対価ではない定期収入が得られることは、大きなメリットです。

マンションを貸すことで、金利や固定資産税が経費計上できるという節税面のメリットがあります。

マンションの賃貸経営で得た所得を不動産所得といいます。家賃収入から必要経費を差し引いた収益の中から所得税を納めます。確定申告の際に、住宅ローン金利や固定資産税などを経費として計上することができ、その分収益が減り、所得税を減らすことができるのです。

その他管理費、設備の修繕費用、地震保険や火災保険などの損害保険料、減価償却費などが必要経費となります。これらを経費計上できるのは、マンションを貸すメリットと言えるでしょう。

マンションを貸すメリットとして、また戻って住んだり、親族などが使用することもできます。愛着のあるマンションを手放したくないという方もいらっしゃるでしょう。

マンションを貸すことのデメリットは以下のようなことがあります。

マンションを貸すことのデメリットとして、空室リスクが大きいです。安定した家賃収入を得られるのは、もちろん賃借人がいる場合に限ります。

駅から距離が近いなどの立地条件が良いマンション、人気エリアや新築物件でなければ空室になる場合も考えられます。借り手がいないということは維持費だけがかかってしまい、どんどん出費だけが重なってしまう場合もあるのです。

昨今は空室になっているケースも多く見られ、長期間にわたって続く可能性があることも考慮しておくべきでしょう。このように空室リスクは、マンションを貸すことのデメリットと言えるでしょう。

手間とコストがかかることも、マンションを貸すことのデメリットの一つです。

築年数が経過している場合や物件の状態により、リフォームなど賃貸に出すための初期費用がかかることがあります。また賃借人の退去後は、設備の交換や修理など内装などを原状回復するために更に費用がかかります。借り手を再募集する際には、マンションが古くなった分家賃が減少することも考えられます。

また水回りや騒音問題など、何かしらトラブルが発生した時の対応などの手間もあります。このように、維持管理のため物件の管理、入居者への対応などの管理と手間とコストが発生するのは、マンションを貸す上でデメリットになるでしょう。

マンションを貸す場合、自主管理をするか、管理会社へ委託することになりますが、全て自分で対応することはなかなか難しいでしょう。

マンションを貸している間も、管理費・修繕積立金・固定資産税の支払いなど、固定費の支払いが常にあることは、マンションを貸すデメリットと言えるでしょう。

マンションを売る場合の流れや売却に際してかかる費用、売却の際の注意点などを見ていきましょう。

まずは、マンションを売る大まかな流れを確認しましょう。売却にかかる期間は、売り出し前は2週間程度、売り出し中は3ヶ月程度、売り出し後は1ヶ月程度が一般的と言われています。立地や築年数などの条件により違いはあるものの、3ヶ月〜6ヶ月ほどはかかると考えておきましょう。

マンションの売却前にすることは以下のようになります。

まず、自分で売却相場を調べましょう。不動産ポータルサイトなどを利用して大体の相場を調べたのち、不動産会社にマンションの査定を依頼して、納得したら媒介契約を締結します。

また査定を依頼する際は、一括査定などを利用して複数の不動産会社に査定してもらい、信頼のおける不動産会社と媒介契約を結びましょう。査定方法は不動産会社によって異なるため、的外れな金額でなく、査定額の根拠をきちんと示すことのできる不動産会社が良いです。

不動産会社との媒介契約を交わした後の物件の売り出し中には、売却活動や売買条件の交渉などが行われます。

不動産会社と媒介契約を締結すれば、広告を出したりなどの販売活動を全て不動産会社が担ってくれます。ですが任せきりにせず、物件に問い合わせがあったかの確認など、主体的に売却活動に参加することが大切です。

買い手との売買条件の交渉が成立したら、売買契約を締結しマンションの引き渡しを行います。

売買契約の内容とマンションの引き渡しなどのスケジュールの交渉を行いましょう。住み替えの場合は、引き渡し前に新居の引越しを済ませられるように段取りを組みます。マンションの劣化などの状態も、売り手と買い手双方で改めて確認し、重要事項説明書に記載しましょう。

また売買代金に関しては売買契約時に一部、引き渡し時に残りの代金を受け取ることが一般的になります。

マンションの売却にかかる費用は、売却金額の5〜7％程度と言われています。主にかかる費用項目と金額の目安を表にしましたので、参考にしてくださいね。

その他、引越し費用やハウスクリーニングなどの費用がかかります。

マンションを売る際は、築年数が浅いほど需要があり、買い手がつきやすく高値で取引される傾向にあるので、高値の売却を目指すなら早い方が良いです。

高く早く売るために、不動産会社選びはとても大切なポイントになります。不動産一括査定などを利用して複数の不動産会社に査定してもらった後、信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。

住み替えに伴って新しい住まいを探している方は、資産価値が高く売却しやすい中古マンションを選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。

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マンションを貸す場合の流れや、貸す際の費用や注意点を見て行きましょう。

マンションを貸すことは、賃貸借期間の管理を考えると、どうしても売るより手間がかかってしまいます。

仲介のみ依頼するのか、賃貸管理までお願いするのかで不動産会社との契約内容や費用が変わってきます。

賃貸管理を委託する予定であれば、賃貸管理を行っている不動産会社に賃借人募集も依頼すると良いでしょう。

周辺の物件などと比べながら家賃相場を調べ、依頼する不動産会社を探しましょう。

また、賃貸借契約の種類をどのようにするか考えましょう。
どのくらいの期間貸したいのか、いくらくらいの賃料なら貸してもいいのかなどきちんと考えましょう。

借地借家方では借り手が優遇されているため、余程な理由がない限り、貸主側の都合で普通賃借契約を解除することはできません。

一時的な転勤などで、戻ってまた住みたい場合は定期借家契約にしておくと良いでしょう。

不動産会社と契約し、入居者を募集開始してから内覧後に賃貸借契約を結ぶまでの一連の流れで、3ヶ月程度はかかると見ておきましょう。

不動産会社と相談して、あまり高額になりすぎないよう周辺の賃料相場を確認しながら、家賃を決めます。不動産会社任せにせず、ポータルサイトなどの広告を、自分でもチェックしましょう。

賃借人の募集は貸主の引越し前から可能なので、新入学や転勤シーズン前などの需要が多い期間に、募集を開始して段取りよく進めて行きましょう。

不動産会社に依頼している場合は、契約書の作成や契約は不動産会社が行ってくれますが、賃借人の最終決定は貸主です。賃借人が見つかったら、契約書と重要事項説明書の内容をしっかり確認した上で賃貸借契約を交わしましょう。

原状回復と敷金の返却はトラブルになりがちですが、通常の生活を送った上で自然に起こる経年劣化は貸主の負担になる部分です。引き渡し時の状態は、お互いでしっかり確認しておくことが大切です。

マンションを貸す際の費用としては以下のようなものがあります。

自主管理することもできますが、不動産会社に委託すると様々な手間を省くことができます。

費用はかかりますが、家賃の入金管理や設備の修理依頼、トラブルやクレームなどを全て自ら対応するのはとても労力がかかります。

特に引越し後に住む場所が離れてしまう場合は、不動産会社に委託する方が安心です。

マンションを貸す際は、売却よりも多くの手間がかかってしまうことに注意が必要です。

賃貸経営は個人で行うこともできますが、様々な対応を行うことはとても大変です。賃貸経営そのものを楽しめるか、完全に管理会社に任せられるタイプの人は良いですが、人に貸すことがストレスになるようなら売ることを考えた方が良いかもしれません。

また、住宅ローンが残っている場合は、原則賃貸して収益を得ることはできません。住宅ローンは自分が住む家を購入するための融資であるためです。例外もあるので、まずは金融機関に相談しましょう。

金利が上がったり、賃貸用のローンとして借り換えを行ったりします。連絡を怠り賃貸をしてしまうと、契約違反になり一括返済を要求される場合もあります。

そして、一度賃貸にすると収益物件となり、売却する際に一般的なマンションより物件の価値が下がってしまうことがあり、賃貸契約中の売却は1〜2割程度売却価格が低くなってしまいます。

これらの点はマンションを貸す際に注意しておきましょう。

入居者がいる状態で売りに出されるオーナーチェンジ物件は、査定が厳しくなるケースがあります。不動産会社や購入者は、投資目的の視点で物件を選ぶ方も多く、投資する金額に見合う収益が得られるかどうか厳しくチェックしています。

もし売り出す時点で空室になっている場合、「借り手がつきづらい」「利益率が低い物件」と現況から判断されて査定が厳しくなるケースがあるのです。

将来戻って来るときのために、賃貸に出していたとしても、いざ帰ってきたときにスムーズに入居者が出て行ってくれるとは限りません。

マンションの賃貸契約には2種類あり、以下の通りとなります。
普通借家契約：賃貸期限なし＋更新あり
定期借家契約：賃貸期間あり＋更新なし

いずれの契約でも、借地借家法 第二十八条によって、入居者が更新を望めば貸主はそれを拒むことはできないと定められています。そのため、相当な理由があっても退去を拒む入居者に引っ越しを強制することは非常に困難です。

いざ戻りたいときにスムーズに引っ越せない可能性があることは頭に入れておきましょう。

売却・賃貸に向いているマンションとは、それぞれどのような特徴があるのでしょうか。

以下のような条件のマンションは売却に向いています。

まず、売却に向いているのは築年数が経過しているマンションです。

築年数が古いマンションを貸す場合は、借り手を見つけるために、水回りなどのリフォームに多額の費用がかかってしまう場合もあります。

売却の場合は、リフォームをしなくても購入希望者が納得していれば良いので、築年数が経過しているマンションは売却向きと言えるでしょう。

専有面積が広いマンションは売却向きです。

賃貸マンションは、単身者や夫婦などの小家族向けの小さいマンションの需要が多い傾向があります。

専有面積が広く、部屋数の多いマンションは賃貸よりも売却の方が適していると言えるでしょう。

それでは、賃貸向けのマンションはどのようなものがあるのでしょうか。

築年数が浅いマンションは賃貸に向いています。

新しい物件は賃貸の需要があるからです。

設備が新しく、オートロックやモニター付きインターホンなどの防犯面もしっかりしていれば、女性1人でも暮らしやすく需要があります。

コンパクトな間取りのマンションは賃貸に向いています。

前述した通り、単身者や夫婦などの小家族の方たちが賃貸マンションを探している場合が多いからです。

専有面積の広いファミリー向けの物件は需要が少なく、賃貸にあまり適していません。

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マンションを売る場合と貸す場合に、実際に売却や貸し出しを行うとどれくらいの利益が見込めるのかも計算で求めることが出来ます。

マンションの売却や貸し出しによって、どういった収支になるのか、あらかじめ計算方法を知って見込みを立てておくと安心して選択できるはずです。

今回は、マンションを「売る」場合と「貸す」場合はどっちがお得なのか、メリット・デメリットを中心に、マンションを売る流れ・貸す流れ、売却と賃貸に向いているマンションの特徴などをご紹介しました。

1番大きなポイントは、「また同じマンションに戻ってくるか」ということですが、売る場合も貸す場合もしっかりメリット・デメリットを確認し、また貸す場合は賃貸借契約の種類や内容をしっかり考慮しましょう。

またどちらがいいか迷っている場合は、賃貸期間の手間やコストを考えると売却の方がおすすめです。しっかり検討した上で自分にはどちらが合っているか見極めることが大切です。

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