中古住宅のリフォーム費用は？リノベーションに適した住宅から補助金まで解説！

「中古住宅のリフォームはどのくらいの費用がかかるの？」

「中古マンションの購入に合わせて、リフォームを検討している・・・」

中古住宅のリフォームについて、どのくらいの費用がかかるのかを知っている方はほとんどいらっしゃらないと思います。

工事の規模・内容、利用する補助金によっても金額が変わるため、大まかな費用の相場を知っておくとお金のやりくりや計画が立てやすくなるはずです。

本記事では中古住宅のリフォームにかかる全体費用の相場や、リフォーム内容別の相場、それ以外の工事にかかる費用についても詳しく解説していきます。

リフォーム費用の相場を理解して、少しでも安くリフォームを実現し、より快適な生活を送っていただけることを願っております。

中古住宅のリフォームですが、費用の総額はおおよそ750万円前後が相場とされています。

工事の規模・内容、利用する補助金によってコストは上下しますが、大規模に中古住宅をリフォームしてしまおうと考えている場合は、少なくとも750万以上を見積もれるだけの予算を用意しておくことが注意点です。

それではまず、中古住宅のリフォームに必要となる費用相場について、注意点も交えて詳しくみていきましょう。

2LDK～3LDKの中古マンションのリフォームの場合、工事費用の総額はおよそ500万円～1000万円程度が相場とされています。

もちろんこれはあくまでも相場であるため、水回りの設備はいじらずにそのまま活用する場合などには、相場よりも安い費用で工事が実現することもあります。

中古一戸建ての費用相場は家の大きさや施工内容もさまざまに異なるため、費用の幅が実に広いのが実情です。しかし、一般的な大きさの中古住宅であれば、おおよそ600万円～1000万円程度が相場とされています。

しかし工事の内容によっては1000万円を超える費用がかかる場合もあるのが注意点といえます。

それでは続いて、工事内容別のリフォーム費用について、詳しく解説をしていきます。

工事内容によって大きく費用が変わりますので、どこをリフォームするべきかをしっかり確認するようにしましょう。

まずは、水回りのリフォーム工事を行う際の費用について項目別に注意点をみていきましょう。

キッチン、浴室のリフォーム費用相場はおおよそ50万円～150万円程度とされています。水回りの工事は構造部分から手を加える必要のある場合も多く、その上で設備の取り換えも発生するため比較的費用の嵩みやすい分野といえます。

まずは必要な施工内容、それにかかる費用の見極めを事前にしておくことが注意点です。

トイレと洗面所のリフォーム費用相場は各20万円から50万円程度が相場です。トイレの機器だけ、洗面所のボウルだけを交換するといった施工内容に収まれば、比較的リーズナブルにリフォームできるジャンルといえます。

しかし、設備を丸ごと取り替えたり位置を変更する場合には、高額な費用が必要となることを注意点として把握しておきましょう。

続いては、家の内装や間取り変更の工事について、ご紹介していきます。

壁紙の交換費用は1㎡につき1000円～1500円ほどが費用相場です。張り替える壁紙のグレードによって価格は上下しますが、安い物を選べば1000円以下の素材で張り替えることも十分可能です。

床材の張替え費用は素材別で以下の通りです。

・フローリング：9万円～18万円    
・クッションフロア：4万5千円～10万円    
・フロアタイル：5万5千円～10万円    
・カーペット：5万3千円～12万円

フローリングの場合は9万円以上となりますが、その他の床材へ張り替える場合は5万円前後程度で済む可能性もあります。

間取りの変更相場は20万円～350万円が費用相場です。施工内容や規模によって値段が大きく上下するため、費用を抑えたい場合は必要最低限度の施工内容に留めておくことが注意点です。

間仕切り壁を撤去する工事の費用相場は7万円～23万円です。子供の成長や家族構成の変化など、生活が変わるとそれまであった間仕切り壁が邪魔になることも考えられます。生活導線に不便を感じている方は、一度間仕切り壁の撤去工事などを検討してみると良いかもしれません。

間仕切り壁を新たに設置する場合の費用相場は8万円～25万円です。空間を分割した方が生活のしやすさが向上する場合もあります。費用もそこまで高額にならないため、生活空間にメリハリをつけたい場合には間仕切り壁の設置を考えてみても良いかもしれません。

リビングの拡張リフォームの場合、かかる費用相場はおおよそ40万円～90万円が平均値です。ただし、撤去する間仕切り壁などが1枚のみの場合には、40万円を下回る費用で工事可能な場合もあります。

家族全員が過ごしやすい広々としたリビングにしたい方は、リビングの拡張工事を検討してみると良いかもしれません。

続いては、中古住宅の築年数や、家族構成ごとの工事について、項目別に詳しく解説をしていきます。

耐震リフォームの費用相場は25万円～150万円程度が一般的とされています。大地震に備え、自宅の耐震強度に関心を持っている方は多くいらっしゃるでしょう。特に中古住宅は耐震構造が十分でない場合も多く、耐震強度は注意点の1つに挙げられます。

まずは住宅診断を受けてみて、自宅の耐震強度を確認するところから始めても良いかもしれません。

断熱リフォームの費用相場はおおよそ4000円～1万円程度です。築年数の古い中古住宅の場合、断熱材などを完備していない可能性もあるため、冬場は冷えやすく、暖房をつけることで光熱費が嵩んでしまう悪循環も想定されます。

比較的リーズナブルにリフォームできる領域のため、先行投資してみると結果的に節約することも可能です。

屋内のバリアフリー工事にかかる費用相場は以下の通りです。

・手すりの設置：3万円～10万円/箇所
・段差の解消：1万円〜20万円/箇所

中古住宅はバリアフリーの設計がされていない場合も多く、お年寄りや子供が暮らす場合は生活導線が注意点です。気になるポイントがあれば、リフォームを検討してみることをおすすめします。

外壁、屋根のリフォーム費用は以下が平均相場です。

・外壁：100万円～200万円
・屋根：15万円～260万円

外壁の場合は建物の面積や張り替える壁材によって価格が変動します。また、屋根に関しても施工内容の規模によって大きくコストが上下することを把握しておきましょう。

このコーナーでは、中古住宅のリフォームで工事以外にかかる諸費用について、項目別にみていきましょう。

まずかかる工事以外の費用は物件購入費です。中古物件の購入費用は、マンションと戸建てでそれぞれ以下が相場となります。

・中古マンション：2746万円
・中古一戸建て：2585万円

自己資金との比率を加味して考えると、大半の購入者は凡そ費用の半分程度を自己資金で賄い、残りを補助金制度やローンなどで補填している場合が多いです。

その他にも、引っ越し費用、登記料、火災保険料、不動産取得税を始め、中古住宅の購入以外にも様々な費用が発生します。これら諸費用の相場は一般的に物件購入費の10％～20％が相場とされています。

つまり、1000万円で物件購入をする際は諸費用として100万円～200万円程度の資金が必要になる計算です。

上記以外にも、工事の過程で想定外の費用が発生する可能性も考えられます。例えば、工事前の見たてより住宅の劣化が進んでおり、追加で工事が必要になった場合などが挙げられるでしょう。その場合にも、費用は追加で発生します。

そのため、予算はぎりぎりではなく、何か想定外の事態が起きた場合にも対応できるよう余裕をもって設定しておくのが注意点です。

続いて、中古住宅のリノベーションで使用できるローン、減税、補助金などについて、システム別に細かく解説していきます。

まずは、中古住宅購入時に組むことのできるローンについてみていきましょう。

リフォームで使えるローンで代表的な3種の審査期間は以下の通りです。

・住宅ローン：2週間～1ヶ月
・一体型ローン：2週間～1ヶ月
・リフォームローン：1日～1週間

ただし、補助金の申請やローンを組む際には工事の詳細が決まっている必要があります。同時進行で施工業者との打ち合わせも進めておきましょう。

前述した3種類の住宅ローンの借り入れ上限はそれぞれ以下の通りです。

・住宅ローン：5000万円～1億円
・一体型ローン：5000万円～1億円
・リフォームローン：500万円～1000万円

このうち、住宅ローンと一体型ローンは融資目的などに多少差がある程度で、借り入れ上限額などの諸条件は同じです。

住宅ローン種別の借り入れ可能期間は、以下の通りです。

・住宅ローン：最長35年
・一体型ローン：最長35年
・リフォームローン：最長10年～15年

住宅ローン、一体型ローンは35年までと長期間ですが、リフォームローンでは最長15年となっているため、事前に借り入れ期間は確認しておきましょう。

中古住宅の金利相場は住宅/一体型ローンが1%～2%、リフォームローンは2%～5%が平均値となっています。住宅ローンの金利には大きく分けて2種類があり、有担保型は0.38%〜1％、無担保型は1.3%〜4％の場合が多いです。

中古住宅といえど、税額はかなり高額になります。確実に予算設定を行うためにも、減税制度についてはしっかり把握したいところです。続いては、住宅ローンの減税制度について解説をしていきます。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置は、中古住宅の購入、リノベーションの両方で適用できる減税制度です。

父母祖父母といった直系の尊属から住宅の譲受やリノベーション資金を提供された時にある条件を満たすと、贈与税が一定まで非課税となります。

リフォームの場合は、「費用が100万円以上」という制限があり、また工事内容にも要件があります。リフォーム資金の贈与は最大1,000万円が非課税になります。

リフォーム工事内容の要件

1、リフォーム後の住宅の床面積が40㎡以上240㎡以下で、かつ、その家屋の床面積の２分の１以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること

2、リフォーム工事が、自己が所有し、かつ、居住している家屋に対して行われたもので、下記の工事のいずれかに該当すること

・増築、改築、建築基準法上の大規模の修繕又は大規模の模様替

・マンションの場合で、床または階段・間仕切り壁・主要構造部である壁のいずれかのものの過半について行う修繕又は模様替

・家屋の一室（居室・調理室・浴室・便所・洗面所・納戸・玄関・廊下のいずれか）の床又は壁の全部についての修繕又は模様替

・一定の耐震改修工事

・一定のバリアフリー改修工事

・一定の省エネ改修工事

・給排水管・雨水の浸入を防止する部分に係る修繕又は模様替（リフォーム工事瑕疵担保責任保険契約が締結されているものに限る）

・「質の高い住宅」の基準に適合させるための修繕又は模様替

※「増改築等工事証明書」等の書類が必要です。

3、増改築等の工事に要した費用の額が100万円以上であること

住宅ローン減税は、購入から10年の間、年末に課されるローン残高の1％が所得税から控除される制度のことです。対象は中古住宅、リノベーションのために住宅ローンの借り入れを行った方です。

ただし、控除限度額には上限があるため注意が必要です。

令和4年度の税制改正を受けて、リフォームローンに関しては、控除率が1%から0.7%に引き下げられており、控除期間は10年のまま変更されていません。

2022年以降のリフォームは、「年末時点のローン残高×0.7％」で控除額が計算されます。控除額の上限は年間14万円、最大10年間控除を受けることができ、控除額の総額は最大140万円です。

参照：国土交通省　住宅ローン減税

住宅ローンに係る所得税の減税制度には、大きく分けて下記の2種類があります。

・投資型：特定のリフォームの「標準的な工事費用相当額」のうち10％を、同年の所得税から減じる

・ローン型：特定工事の施工時にリノベーション目的で借り入れたローンがあると最大5年間、残高の1％～を所得税から控除

なお、上記は2種類ともリノベーションで特定の工事を行った方のみが対象となります。

住宅リフォームに係る固定資産税の減税制度は、土地/建物へ課される固定資産税のうち、1/3～2/3を、1年の間軽減する制度です。対象となるのはリノベーションにおいて特定の改修工事を行った方と定められています。

中古の一戸建て、マンションなどの購入時には、様々な補助金制度を利用することができます。ここからは、補助金制度を制度別にご紹介していきます。

すまい給付金は、中古一軒家の購入時に受け取ることのできる補助金制度です。購入者の収入額に応じて、一定額の現金が補助金として給付されます。

基本的に住宅ローンを使用する方が対象となりますが、購入者が50歳以上である場合に限り、住宅ローンの使用をせずとも補助金給付可能な場合があります。

長期優良住宅リフォーム推進事業は、リノベーションを通じて耐震性能、省エネ性能の高い長期優良住宅への改修を行う場合にのみ、補助金が給付される制度のことです。補助金の額は、対象となる費用の1/3までと定められています。

前項では、中古住宅購入の住宅ローンや補助金制度について解説していきました。ここからは、中古の一戸建てを購入してリノベーションしていく魅力について、細かく解説をしていきます。

まずは中古の一戸建てが建売住宅より魅力的な点についてみていきましょう。

建売でなく、中古の一戸建てを購入する理由は購入費用が安い点にあります。国土交通省が実施した調査によると、建売住宅は平均3810万円、中古一戸建ては平均2693万円と、おおよそ購入費用の平均には1100万円以上の差があります。

中古の一戸建てであれば費用をリノベーションに回しやすく、購入後に家を自分好みにカスタマイズしていけるのは大きな魅力ではないでしょうか。

中古の一戸建てを購入する魅力は、物件数の多さにもあります。建売一戸建てを探すとなると地域によって選択肢に限りがあり、「マッチする物件がない」という事態に陥ることもあり得ます。

その点、中古の一戸建ては流通している数が多く、比較的選択肢を豊富に持てるのは大きなメリットといえます。

続いては、注文住宅よりも中古の一戸建ての方が魅力的な理由について解説をしていきます。

注文住宅と比べても、購入費用の安さは大きな魅力です。国土交通省の調査によると注文住宅の土地購入費も含めた費用総額は平均4194万円です。中古一戸建ての平均2693万円と比べると、かなりの差があることが分かります。

購入コストを極限まで抑えたい、そんな方には中古一戸建ての方がマッチしているといえます。

続いては、中古の一戸建てを購入する際の注意点についてみていきましょう。

中古の一戸建ての場合、外面の状態以外に骨格を始めとした住宅内部の状態確認ができない点が注意点です。外からの見た目以上に内部が劣化しており、スケルトン状態にした後で工事が追加で必要となることも想定されます。

そのため、リノベーション前に住宅診断を受けておくのが無難です。

購入後に欠陥が見つかった場合の瑕疵担保期間ですが、中古の一戸建ては担保機関が短いのが注意点です。購入者が法人であれば2年間ですが、個人で購入する場合は数カ月、または担保期間がありません。

そのため、担保期間については事前の確認をしておくことをおすすめします。

最後に、リノベーションに適した中古住宅について、ポイント別に解説していきます。

中古住宅のリノベーションに適した家のポイントとしては、やはり耐震性、コスト、構造が重要です。そして、耐震性とリノベーションにかかるコスト、そして適した構造はそれぞれ密接に関わり合ってきます。

2000年以降に建築確認申請の提出されている住宅であれば、国が基準として設けている耐震性の要件を満たしていることになります。耐震工事の費用は90万円～190万円程度が相場とされているため、その費用が軽減されるだけでも大分メリットといえます。

中古住宅のリノベーションを行うのであれば、2000年以降に建築確認申請のされている物件がおすすめです。
 

築20年程度の中古住宅は、不動産としての価値がほぼ0となっていることが多く、土地代の費用だけで購入することが可能です。住宅購入にかかる費用が抑えられる分、リノベーションに回すことのできる予算が増えます。

より質の高いリノベーション工事を施して住みよい住宅にカスタマイズしたい場合は、築年数20年以上の中古住宅を狙いましょう。

軸組工法の家であれば、リノベーション工事をする際の自由度が高くおすすめです。軸組工法は柱と梁によって住宅構造が組まれているため、より自由に間取り変更などの工事を行うことが可能です。

元々の住宅構造に縛られることなく、自由なリノベーションを実現したい場合は、軸組工法の中古住宅がよいでしょう。

本記事では中古住宅のリフォームにかかる全体費用の相場や、リフォーム内容別の相場、それ以外の工事にかかる費用についても詳しく解説しました。

中古住宅もきちんとした基準を選んで購入することで、新築住宅以上に住みよい家へリフォームができます。

購入基準や予算設定に悩んでいた方は、是非本記事の内容を参考にしてみてください。

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