公開空地のあるマンションのメリットは？デメリットや注意点まで詳しく紹介！

公開空地のあるマンションは、概ね大型マンションや高層マンションが多く、建物自体がハイスペックでハイクオリティでしかも広い敷地内に建っているケースが殆どです。敷地内には公開空地があり、遊歩道や公園、子供の遊び場など憩いの場として整備されています。
安らげる好環境に整え周囲の環境向上にも寄与している公開空地ですが、マンションの住人にとってもメリットは多く、住みやすい環境になっています。とはいえ、中には稀に不備な点が多い公開空地もあれば、デメリットや注意点もあります。良い点、問題点、注意点をそれぞれピックアップしてご紹介していきましょう。

公開空地とは、1971年に誕生した「総合設計制度」により定められたもので、マンションやビルなどの敷地内に設けられたオープンスペースのことです。主に大規模な大型マンションやビルの敷地内にあるミニ公園や広場、遊歩道などにしていることが多く、誰でも自由に通り抜けたり立ち入りができる空間です。
因みに、公開空地は一般公開している共有のスペースであっても、私有地であり敷地のオーナーが部分的に開放している敷地です。
 

公開空地は、「こうかいくうち」と読みます。「空地」や「空き地」は「あきち」と読むのが一般的なので、公開空地を「こうかいあきち」と読む方も多く、間違えやすい言葉です。この際、しっかり覚えておきましょう。公開空地の意味については、これからじっくり解説していきます。
 

建築基準法の「総合設計制度」には、特例として建築物の敷地内に一定以上の公開空地を設けることで、市街地環境の向上及び整備の改善に寄与するものと認められと、規定の容積率と高さ制限が緩和される内容が記されています。
この制度により、例えば高層マンションを建築する場合、敷地内に公開空地を提供することで建物を制限以上に高くし延べ床面積を広くすることができます。つまり、マンションを建築するオーナーにとっては、敷地内に公開空地を設けることで、売り物件の戸数を増やし利益を上げるメリットがあります。

緑豊かな公園や憩いの散歩道などに造形された公開空地は、周囲の住人にとって安らげるスペースとして歓迎されているケースが殆どです。では、当のマンション住民にとってはどうなのでしょう。マンションの住人目線で、メリットとデメリットを検証してみましょう。

公開空地のあるマンションの住人にとって、緑豊かでゆったりとした敷地に建っている外観は、概ねメリットと捉えている人が多く、実際住んで良かったと感じている点も多数あります。メリットと捉える感覚は個人差がありますが、概ね以下の2点に集約されているようです。

公開空地の多くは、憩いの場として造られているケースが多く、四季折々に咲く花や木々を楽しめる緑豊かな空間になっています。マンションの居住者にとっては、その恩恵は日々の暮らしで実感しています。日課のお散歩コースにしたり、ひと時の憩いの場にしていたりと、生活に潤いを与えてくれる大きなメリットになっています。
また、子育てファミリーにとってもメリットは多く、子供の遊び場として最適なスペースになっています。
 

公開空地は、名前の通り公開されている敷地なので、近隣の住民が憩いの場として訪れることはよくあります。遊歩道の場合は、マンションの居住者同様にお散歩コースとして定期的に通り抜ける道となっていることもあります。その為、マンションの居住者も近隣の住民も自然と声を掛け合い交流が生まれます。
特に遠くから引っ越してきたマンションの居住者にとっては、地元の情報が得られたり友人がきるなど、新天地で新たな繋がりを見い出す空間ともなっています。

公開空地は、誰でも立ち入れる開放的なオープンスペースであるが故のデメリットもあります。前述のメリットは、反面デメリットにもなりうる表裏一体的な要素を含んでいます。具体的には以下の通りです。

敷地をオープンにすれば、誰でも自由に立ち入り、場所や時間かまわず何をするか分からない不安な面は付きまといます。酒気帯びの状態で大声を発する人や、夜中や早朝でも近道だからと通り抜ける人などマンションの住人に迷惑を掛ける言動をする人もいるでしょう。
興味本位でマンションの中に入ろうとしたり、郵便ポストを覗こうとするなどプライバシーの侵害行為やセキュリティーの面でも不安を感じる場合が出てきます。
 

公開空地にする場合は、事前にそのエリアの治安状況を確認する必要があります。治安の悪いエリアで公開空地を設置することは、泥棒や不審者にも敷地内を自由に出入りさせる状況をつくることにもなり、マンション住人の安全を担保することができなくなります。
特に治安の悪くないエリアであっても、公開空地を設置しているマンションやビルは、警備員や管理員を常駐させたり出入口を厳重に装備するなど、安全確認は怠りなく常に注意が必要です。

 

高層マンションの周辺に遊歩道や子供の広場、ベンチが置いてあるミニ公園などがある光景は、一見すると公開空地でもあるようで、市や区が管理している提供公園でもあるような、違いが分からなケースはよくあります。そこで、公開空地と提供公園の違いについて確認しておきましょう。

提供公園とは、一定規模を超える大型マンションプロジェクトや大規模開発を行うにあたり、土地の所有者が敷地の一部を地域の自治体へ無償で譲渡し、提供する土地に環境整備を施して造られた公園を言います。土地の所有者は公園として提供する代わりに、建造物の建築に関して特例として許可の範囲を広げてもらうなど、融通を利かせてもらうメリットを得ます。取り決めは、行政と建築願いを出す所有者の当事者間で行われます。公開空地との違いは以下の通りです。

公開空地と提供公園の決定的な違いは、所有者の違いにあります。公開空地は、敷地の所有者が敷地の一部を自由に開放していても私有地であり、あくまで所有権は保持しています。その為、誰でも使える土地であっても所有者にかかる固定資産税の支払いは課せられます。
一方、提供公園は土地の所有者が行政サイドに所有権を譲渡しているので、公園として使用している土地は行政サイドの所有物になります。当然ながら、譲渡した土地の固定資産税も行政サイドに移り、元の所有者にはかかりません。固定資産税を軽減するため譲渡する所有者もいるようです。
公園の管理運営についても、公開空地は土地の所有者が行い、かかる費用も負担します。それに対して提供公園は、公園がある管轄の自治体が管理運営します。かかる費用も自治体負担で行われます。
 

公開空地のあるマンションは、敷地が広くゆったりとした雰囲気で良い所ばかり見えがちですが、デメリットもあれば注意点もあります。公開空地のあるマンションに住むなら、事前に知っておきたい注意点をまとめてみました。確認しておきましょう。

公開空地のあるマンションに住む場合は、マンションの下見をする時には公開空地の状態も必ず確認しましょう。公開空地が、雑草は生え放題、タバコの吸い殻やゴミはそのままで定期的に管理や整備が行われていない場合があります。
事情は様々でも、このような公開空地があるマンションは、セキュリティーの面でも管理の甘さが想像されます。

公開空地として提供されているはずの敷地でありながら、実際は入口が分かりにくかったり、関係者以外立入禁止の看板があり中に入りにくい雰囲気を醸し出しているケースがあります。このような公開空地は、敷地のオーナーがなんらかの理由で公開には消極的なことが多く、オープンスペース特有のメリットを享受することはできないでしょう。
実際このような公開空地のあるマンションに住む予定なら、例えばオープンスペースの利用マナーが悪くマンションの住人から苦情があったなど、オーナーが消極的になる理由を確認できたらしたいところです。

公開空地でありながら、なんら際立つ整備はされておらず、単なる空き地状態であったり、敷地の形状の問題で行き止まりになっていて環境整備をした形成がないケースなど、公開空地とは名ばかりで、公開しても地域の人々に貢献する要素が全く見当たらない場合があります。
このような公開空地付きのマンションは、いわゆる公開空地のメリットを期待することはできません。一応名目と実質に差異はないか管理状況や内装など全ての面で確認してから入居した方が良さそうです。
 

同じ公開空地でも、ルールや禁止事項を掲示している場合があります。マンションの住人に迷惑がかからないように、ペットの糞の始末やゴミやタバコのポイ捨てなど、マナーといえる範囲の掲示はともかくとして、極端な立ち入りの時間制限や必要以上の禁止事項を設けると近隣とのあつれきを生じるケースもあります。時にはマンション住人が迷惑を被る防止策として、公開空地も含め敷地内の立ち入りを禁止にしているケースもあります。
どこまで制限するのが良いのか、完全フリー状態が良いのか、それぞれのエリアによっても違い、大変難しい問題ですがマンションの住人にとっても、厳しい制限が設けられている公開空地には、足を運ぶ気にはならなくなるものです。
このような公開空地付きのマンションもあるので、下見の時に掲示場があるかどうか、ある場合は内容もしっかり確認しておきましょう。

公開空地のあるマンションは、普通の敷地に建つ一般的なマンションとは異なる特有な生活環境を有しています。そこで、公開空地特有の環境に接する暮らしに向ている性格の人を調べてみると、概ね以下の2つの特性がみえてきました。
実際暮らし始めて後悔しないために、事前に自分の性格と照らし合わせて確認してみてはいかがでしょう。

公開空地では、マンションの住人同士が顔を合わせたり、地域に住む見知らぬ人と触れ合い声を掛け合うことが多くあります。
誰とでも隔たりなくコミュニケーションを取ることが好きな人にとってはメリットであり、苦手意識が勝る人にはデメリットとなるでしょう。つまり、公開空地のあるマンションで住むのに向いている人は前者といえます。
知らない人とコミュニケーションを取るのが苦手でも拒否反応を起こさない方なら大丈夫ですが、独りが好きな方や声を掛けられるのが嫌な方は苦痛に感じる可能性があるのでおすすめできません。

公開空地のあるマンションに向いているもう一つのタイプは、マンションを所有している意識があまりない人です。逆に、マンションの所有者意識が勝る人は、公開空地のあるマンションには向ていないといえるでしょう。理由は、見知らぬ人が居ると自分の庭の侵入者的な思いを抱く可能性があるからです。
人との交流が好きで上手な方でも、所有者である思いが強いとマンションの住人以外の人達の行動が気になり、気に障る場合もあります。最悪の場合は言い合いにまで発展することもあるので、公開空地のないマンションにした方がよさそうです。
 

公開空地は地域や立地条件などによって違いがあり、またデメリットや注意点もありますが、相対的にメリットの方が多くマンションの住人にとっては、庭に憩いの場や緑豊かな遊歩道があるなど恵まれた環境で暮らすことができます。近隣の住人にとっても、隣に憩えるスペースがあることは好ましいことであり、地域の環境向上にも繋がっています。
さらに公開空地は、見知らぬ人同士の出会いの場であり、コミュニケーションをとり交流を深める場ともなっています。一部にはそれがデメリットと感じる人もいますが、多くの人は好意的です。知らない人でもすれ違う時に「おはようございます」「こんにちは」と挨拶し合える雰囲気は心が和むと喜ばれています。このように人と人との触れ合いも、環境整備を施した公開空地がもたらす大きな効用といえるでしょう。

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