競売物件の買い方は？メリットとデメリットや公売との違いを紹介！

「競売物件の買い方が知りたい・・・」

「競売物件は不動産よりも価格が安いと聞いたけど、どんな物件なの？」

不動産の購入方法のひとつ、競売物件について言葉は聞いたことがあっても仕組みはよくわからない方も多いと思います。

競売物件は、一般の不動産よりも3割程度安いと言われています。物件の情報はBIT（不動産競売物件情報サイト）に掲載されており、誰でも閲覧することが可能です。

この記事では、競売物件の買い方やメリットとデメリット・リスク、公売との違いを解説しています。

「競売物件の買い方を理解して、不動産を賢く購入したい！」という人は、この記事をぜひチェックしてみてください。

スムーズに新築マンション購入できるよう、「新築マンション購入の流れ」を見ていきましょう。

競売物件とは、物件の所有者が住宅ローンの返済ができなくなり担保となっている土地や家屋を差し押さえられ、裁判所によって強制的に売却される物件のことです。

売却はオークションのような入札形式で行われており、マンションや一戸建て・土地・事務所・店舗など、さまざまな物件があります。

それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。

競売物件は、売主が存在しません。

理由は、競売開始前にその物件は裁判所によって差し押さえられるため、物件の所有者は実質的な所有権を失うことになるからです。

現に競売は裁判所による強制執行の1つです。

そのため、競売にかけられる時点で、元々の所有者の所有権は無くなります（この記事では以降「旧所有者」で統一します）。

また、裁判所はあくまで手続きを進める立場なので、物件の所有者になるわけではありません。

このように競売物件は売主が存在しないため、通常の売買取引と比べて様々な影響があります。

競売物件は物件の情報が限られています。

理由は、競売物件の情報は裁判所から開示される「3つの情報」だけになるからです。

実際に裁判所から開示される情報は「物件証明書」「評価書」「現状調査報告書」になります。

また、競売物件は旧所有者がまだその物件に居住しているケースが多く、内覧写真や間取りの情報・正確な面積などを確認することが困難です。

このように競売物件は、物件証明書・評価書・現状調査報告書の「競売３点セット」だけで物件の状態を把握しなければいけません。

競売物件は低価格で購入できると言われています。

理由は、競売特有の特殊事項が考慮されるからです。

具体的な特殊事項は次のようなものが挙げられます。

上記のような特殊事項があるので、競売物件は市場価格よりも安くなります。

競売と似たようなもので「公売」というものがあります。

公売とは、物件の所有者が税金を支払わないことによって差し押さえられた物件を売却することです。

先ほど解説したように、競売は住宅ローンの返済ができなくなった場合の差し押さえになるので、「差し押さえ事由」が大きく違います。

具体的に違いがある点は「債権者」「管轄」「価格」の３つです。

その３つの違いについて解説していきます。

公売と競売の違い

公売と競売では「債権者」が違います。

公売は税金の未払いが理由になるので、債権者は「国税局・自治体」です。

その一方で、競売は住宅ローンの未払いが理由になるため、債権者は金融機関などの「民間企業・個人」になります。

続いて、公売と競売では「管轄」が違います。

公売は滞納税庁が国税徴収法に基づいて不動産の売却を行うため、管轄は「国・地方自治体」です。

反対に、競売は住宅ローン契約時に結んだ抵当権を利用して金融機関が裁判所に差し押さえを申し立てるので、管轄は「裁判所」になります。

公売と競売の３つ目の違いは「価格」です。

公売は国や地方自治体が物件の立ち退きなどを行うので、基本的に綺麗な物件が多いため、物件価格は市場価格と変わりません。

ただし、稀に旧所有者がまだ住んでいる物件もありますが、その場合は価格が安くなります。

それに対して競売は、物件の情報が少ないうえに旧所有者がまだ住んでいるケースが多くです。

そのため、立ち退き交渉も買主自ら行う必要があるため物件価格が安いです。

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競売物件の買い方は、競売が行われる情報を入手して、その情報をもとに入札することで購入ができます。ただし、入札するときには保証金が必要です。

また、入札価格より高い金額の入札があれば購入することはできません。
ここでは競売物件の具体的な買い方について、詳しく解説していきます。

そうです！！
価格の安い競売物件は、リノベーションに向いています。

価格が安い中古住宅をリノベーションして、自分好みの「マイホーム」を計画する人が多いです。

価格の安い競売物件もリノーベーションによって生まれ変わることでしょう。

中古物件を買ってリノベーションがオススメな理由について下記の記事で詳しく説明しています。

「競売物件を購入してリノベーションしようかな」と考えている人はぜひ参考にしてみてください。

まずは競売物件の情報を得るために「BIT（不動産競売物件情報サイト）」を閲覧します。

このサイトは裁判所が管理している競売物件の情報を提供するサイトです。

現在は全国のほとんどの競売物件がBITで公開されていて、重要な物件情報を簡単に閲覧できます。

また、BITを活用すれば入札から物件引き渡しまでの流れもわかりやすいです。

先ほど解説した「競売の３点セット」と呼ばれる「物件証明書・評価書・現状確認書」はBITでダウロードできます。

入札は、入札期間内に管轄の執行官室に入札書などの提出書類を持参するか、郵便で送付するかのいずれかになります。

どちらも一度入札したら、撤回したり内容を変えたりできません。

物件には「売却基準額」と「買受可能額」があり、売却基準額は入札の目安価格、買受可能額は最低入札価格を意味しています。

入札をする場合は買受可能額以上を設定することが必要です。

入札は通常、公告のおよそ３週間ごから始まり約１週間で締め切られます。

入札にあたっては保証金が必要で、金額は売却基準額の20％相当です。

例えば売却基準額が1,000万円の場合は、200万円が保証金として必要になります。

開札は入札期間が終了し、あらかじめ決められた開札日に開札されます。

入札締め切り日の1週間後になるケースが多いです。

競売はオークション形式なので、特別な事情がない限り1番高い金額を入札した人が買受人になります。

買受人になった場合は「代金納付期限の通知」が送られてきます。

代金納付は、代金の納付期限までに入札申込金額から保証金額を差し引いた残代金を裁判所へ納めます。

代金納付期限は、買受人が決定してから1ヶ月以内です。

納付が完了することで、該当の不動産の所有権が買受人に移転します。

また、登記に関する手続きは裁判所が行うので買受人が行うことはありませんが、登録免許税の納税が必要です。

不動産の引き渡しは、旧所有者が該当の不動産にまだ住んでいるかどうかで変わります。

住んでいない場合は、そのままスームズに引き渡し完了です。

旧所有者が引き渡しを受け入れない場合は、引き渡し命令の申し立てを行う必要があります。

その場合、強制執行になる場合は退去執行のために別途費用が必要です。

公売物件の買い方は基本的な流れは競売物件とほとんど同じで、「情報を入手→入札→買受人に決定」すれば、その不動産を取得することが可能です。

ただし、競売とは管轄が違うので情報を入手するサイトや入札の方法が異なります。

競売物件の情報サイトでは、公売物件の情報を得ることができないので注意が必要です。

ちなみに公売には「インターネット公売」があり、競り売り形式での公売が行われています。

インターネット公売にも、公売への参加申込や公売保証金の提供が必要になるので注意しましょう。

公売物件の情報を確認するには、国税庁の「公売情報」で閲覧できます。

期日入札は公売日の10日前までに公売条件が掲載され、期間入札は入札期間の1ヶ月前に掲載されます。

公売条件とは、公売の日時・方法・物件・詳細情報・留意事項などです。

地域絞り込みや物件の絞り込み機能があるので、物件検索はスムーズにできます。

また、公売物件の入札に参加条件が定められている場合は、必要書類を提出しなければいけません。

そのため、買受適格証明書などを準備しておくと良いでしょう。

公売物件の入札方法は「期日入札」「期間入札」があります。

公売物件の入札は基本的に国税局か所轄の税務署で行っており、期間入札の場合は郵送による入札も可能です。

どちらにしても、入札に参加するには物件価格の10％以上の「公売保証金」を納付しなければいけません。（物件によっては保証金がないものもあります）

例えば、落札できたときは購入金額に充当され、落札できなかったときは返金されます。

必要書類と公売保証金を提出することで、入札に参加することが可能です。

公売物件の購入は、売却決定の日までに買受代金の全額を納付する必要があります。

期限までに買受代金が支払われない場合は、売却決定が取り消され公売保証金が変換されなくなるので注意しましょう。

期日入札の場合は公売日に買受人が決定し、期間入札の場合は、開札の日に買受人が決定します。

買受代金の支払いが完了したら、有権移転の手続きを行います。

有権移転の手続きは基本的に国税局・税務署が行うので、買受代金の支払いが終わったら登記移転に必要な書類や登記費用を用意するようにしましょう。

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競売物件のメリットは「価格が安い」「多様な物件がある」「手続きが簡単」の３つ挙げられます。

競売物件への入札は一般の人でも参加できるので、自分の住みたいエリアが決まっているのであれば「どのような物件があるのか」探してみるといいでしょう。

メリットの１つ目は「価格が安い」ことです。

やはり、一般的に売買されている物件と比べても価格が安いことは最大のメリットと言えます。

なぜ安くなるのかというと、一般的な物件にはないリスクがあるので初めから価格が調整されているからです。

実際に、競売市場修正といって競売用の価格に調整されています。

一般の相場と比較しても3割程度やすい価格が付けられているのが特徴です。

ちなみに、競売物件の落札者の半数以上は不動産業者と言われていて、競売物件をリフォームして再販売するために落札しているようです。

言い換えれば、リフォームして再販売しても利益が出るくらい競売物件は価格が安いということになります。

このように競売物件は価格が安いところがメリットと言えるでしょう。

メリットの２つ目は「多様な物件がある」ことです。

競売物件は通常の物件とは違い不動産会社を介さないため、不動産市場に流通しない多様な物件を手に入れることができます。

例えば、三角形などの特殊な形で狭い土地や田舎の農業用の土地、アパート丸ごと一棟などです。

上記のような物件を活用して「商業施設や老人ホームなどを建設したい」という人にはおすすめと言えます。

このように競売物件は、物件の種類が多様にあるところがメリットです。

メリットの３つ目は「手続きが簡単」なことです。

競売物件は通常の物件と比べても、買主への手続きの負担が少なくなります。

理由は、購入したあとの手続きは、すべて裁判所が行うからです。

実際に購入者は、入札用紙と暴力団員に該当しない旨の書類を提出し、保証金を納付して入札します。

開札後に買受人となった場合は、買受代金の残金を支払うだけで完了です。

反対に一般の物件の場合は、司法書士に登記の手続きを依頼し、売買契約書を交わしたあとに代金を支払い精算するプロセスがあります。

競売物件は上記のようなプロセスがないので、買主の負担は少ないと言えるでしょう。

このように競売物件は、物件を取得する手続きが簡単なところがメリットです。

競売物件のデメリットやリスクは、主に６つ挙げられます。

競売物件は、一般の不動産に比べて価格が安く種類も豊富です。

「多様な物件があって、しかも安く購入できる！」とお得なイメージがありますが、さまざまなデメリットやリスクが伴います。

デメリットやリスクをしっかりと把握したうえで、競売物件の購入を検討しましょう。

デメリットの１つ目は「建物の内見ができない」ということです。

競売物件は不動産の引き渡しが完了するまで、物件の中に入ることができません。

不動産の情報源は、競売の３点セットだけになります。

「物件明細書」は賃借権の有無など物件に関する権利がまとめられた書類で、「現況調査報告書」は建物の種類・構造や物件・土地がどのように使用されているかが記載された書類です。

また「評価書」には物件の周辺環境や評価額・不動産の図面などが書かれています。

ちなみに、現況調査報告書には建物内部の資料が添付されているので、内見ができない競売物件の貴重な資料となるでしょう。

競売物件は建物の内見ができないので「想像していたよりも状態が悪い」というリスクを伴います。

デメリットの２つ目は「欠陥があっても責任の追及が不可」ということです。

この記事でも解説したように、競売物件は売主が存在しないので契約不適合責任を問うことができません。

一般の不動産取引の場合は売買契約書が締結されるので、引き渡し後に物件に問題があったとしても契約不適合責任を問うことが可能です。

しかし、競売物件は売買契約書を交わすことがないので、物件に問題があった場合は全て自己責任で修理する必要があります。

競売物件は売主の保証がないので「物件に問題があった場合は自己負担」のリスクを伴うため、大きなデメリットと言えるでしょう。

デメリットの３つ目は「物件や鍵の引き渡しの保証がない」ということです。

一般の物件の場合は、代金を支払ったら名義変更とともに物件や鍵の引き渡しが行われます。

しかし、競売物件は購入が確定して代金を支払えば不動産の名義変更は行われますが、必ずしも物件や鍵の引き渡しが行われるとは限りません。

理由は、旧所有者がその物件に居座る可能性があるからです。

実際に、旧所有者は住宅ローンの返済ができなくなったことで、強制的にその物件を差し押さえられています。

その決定に不服で、立ち退き命令を無視して居座る旧所有者も少なくありません。

その場合「不動産の名義が変わりました」と言っても、すんなりと物件や鍵の引き渡しをしてくれる保証はないです。

このように競売物件は不動産の権利を得ても「物件や鍵の引き渡しがスムーズにできない」というリスクを伴うので、大きなデメリットとなります。

デメリットの４つ目は「立ち退き交渉を自分でする必要がある」ということです。

先ほど述べたように、不動産の所有権が変わったとしても旧所有者が物件を明け渡さず居座る可能性があります。

その場合の立ち退き交渉は、競売物件の買主が行わなければいけません。

スムーズに立ち退きをしてもらえない場合は、裁判所に「引き渡し命令の申し立て」をする必要があります。

立ち退き交渉がうまくいかず「強制執行」になった場合は、強制執行にかかる費用は競売物件の買主が負担しなければいけません。

このように競売物件は「立ち退き交渉」や「強制執行費用の負担」など、一般の物件と比べて余分な手間や費用がかかるリスクがあります。

デメリットの５つ目は「買い方次第では住宅ローンが組めない」ということです。

そもそも、競売物件は入札して必ずしも購入できるわけではないので、入札前の事前審査に消極的な金融機関が多く見られました。

しかし、法人だけではなく個人も居住用途として競売物件に入札する認知度が高まり、地方銀行や信用金庫の中には柔軟に対応してくれるところも増えています。

ただし、そのような金融機関でも「競売に関して経験も実績もない個人」からの住宅ローンの申し込みに応じるかどうかは時と場合によるのが現状です。

そのため、競売物件の住宅ローンに応じてくれるかどうかは、金融機関と事前に入念な打ち合わせが必要と言えるでしょう。

このように競売物件は「住宅ローンが組めずに入札できない」というリスクがあります。

資金調達が上手くいかないと不動産の購入が難しくなるので、重大なデメリットと言えるでしょう。

デメリットの6つ目は「期間が限られている」ということです。

競売物件の入札には、1週間程度の期間が定められています。

期間内に入札するのはもちろんのことですが、1度入札したら変更することはできません。

そのため、期間内に慎重な判断をする必要があります。

一般の物件であれば、内見をして売主の了解を得られれば「考える時間」を与えてもらうことも可能です。

しかし、競売物件は短期間で重大な決断を迫られることになります。

このように競売物件は「慎重な判断ができない」というリスクがあるので、注意が必要です。

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競売物件を購入する場合は2つの注意点があります。

注意点をしっかりと把握して競売物件の入札を検討しましょう。

住宅ローン制度を使用する買い方は複雑になります。

理由は、司法書士や弁護士といった登記の専門家に申立書や抵当権設定契約書などの書類を連名で作成する必要があるからです。

実際に「民事執行法82条2項」が制定され、競売物件は住宅ローンを組んで購入することができるようになりました。

しかし、一般の不動産購入と比べると住宅ローンを使用しての競売物件の購入はハードルが高いと言えます。

そこで、競売物件の購入で住宅ローンを使用したい場合は、競売物件の購入に実績のあるサポート会社のコンサルタントを受けることがおすすめです。

競売物件の購入実績があるサポート会社がついてくれれば、金融機関も安心して融資を実行してくれるようになります。

また、住宅ローンを使用することで複雑になる手続きもサポート会社がいれば安心して行うことも可能です。

このように競売物件で住宅ローンを使用するのであれば、まずは、競売物件の購入実績のあるサポート会社に相談すると良いでしょう。

競売物件を購入するうえで最大の注意点が「トラブルが多い」になります。

この記事で何度も述べていますが、競売物件は旧所有者が物件の引き渡しに応じてくれない可能性があるからです。

さらに、物件の内見ができないので、建物の状況や近隣の状況などわからないことが多いと言えます。

実際に所有権が移転したからといって、手元に物件の鍵があるとは限りません。

さらに建物内部がどのような状況になっているかは、購入代金をすべて支払わないと確認することが不可能です。

このように競売物件は想定されるトラブルが多いので、その点も考慮して購入するかどうか考える必要があります。

今回は、競売物件の買い方やメリットとデメリット・リスク、公売との違いを解説しました。
 

競売物件は住宅ローンの返済が困難になって裁判所によって差し押さえられた物件です。

競売の情報はBIT（不動産競売物件情報サイト）で確認できますが、内見ができないので物件の情報は少ないと言えます。

しかし、競売物件の状況を考慮して価格は市場価格より３割程度安いことがメリットです。この記事で解説したように多くのデメリットやリスクがありますが、不動産購入の１つの参考になります。

競売物件の買い方、メリットやデメリット・リスクを考慮して、賢く購入しましょう！

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