投資用マンションの購入はあり？メリット・デメリットや資産運用の注意点を解説

投資用のマンション購入し資産運用の検討をされている場合、安定した利益を得られるのか、心配を感じてしまうはずです。

投資用のマンション購入は、そもそも資産運用に向いているのでしょうか？

この記事では投資マンションは本当に購入しても問題ないのかをメリット・デメリットを踏まえ解説します。さらにはこれから資産運用を検討してる方に投資の方法と購入の仕方、注意点を解説します。

これから投資用マンションを購入される方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

投資用マンションとは、安定した家賃収入や私的年金・生命保険、いろいろなニーズに応えられる資産として注目される投資です。
資産形成の1つとして一般的になり、投資用マンションの購入で資産運用してる方も多いです。

投資用マンションを資産運用する場合、「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」の2つの方法があります。

「インカムゲイン」はマンションを貸し、家賃収入を得る方法です。
「キャピタルゲイン」は売却益によって利益を得る資産運用方法です。
どちらを選ぶかによって、管理方法なども大きく異なります。

投資用マンションと居住用マンションは、さまざまな面で大きく異なります。

大きな違いの1つに「部屋面積の広さ」があります。部屋の広さが違ってくると設備も異なります。
「投資用マンション」「居住用マンション」の部屋面積の広さについて確認しましょう。

投資用マンションとして購入される部屋の広さは、1Rや1K、いわゆる「単身者向け」が多いです。
単身者向けになっているので、キッチンや浴室はコンパクトであり、生活重視というよりは、通勤・通学を重視します。

日中は家にいることがほとんどないと考えられ、日当たりや風通しなどは重要視されていない物件でも需要はあります。

居住用マンションの特徴は、家族で生活を第一に考えて3LDKなどの部屋数が広く面積は70㎡以上の広さが多いです。
ファミリータイプと呼ばれるものが多く、キッチンが広くて収納もたくさんあるものが選ばれます。
一人暮らしの場合でも50㎡以上、1LDKで部屋での暮らしを重視します。

投資用の単身者向けマンションは、駐車場がない場合もあります。
居住用は駐車場や共用部分が充実したものを選び、立地条件も通勤通学の便利さに加えて周辺環境を重視する傾向です。

投資用のマンションと居住用のマンションを購入する際、ローンを利用して購入を考えている方も多いです。利用できるローンの種類が異なるので、事前にローンの種類を確認しておきましょう。

投資用のマンションをローンで購入する場合、住宅ローンでは購入できません。
不動産投資ローンなどを利用するようになります。

投資用マンションは、所有する不動産を第三者に貸して、賃料を返済財源にするものと考えられます。そのためビジネスローンとして取り扱われるので注意しましょう。

ローンの審査は、借主の年収や資産などよりも、不動産自体の収益性が重視され、ローンを取り扱う金融機関も少ないです。
金利は住宅ローンよりも高く設定される場合がほとんどです。

居住用マンションは、実際に住む人の年収や資産などを中心に、返済能力があるか融資の際に審査されます。
住宅ローンは取り扱い金融機関も多く、返済期間も長く、金利も低く設定されています。

住宅ローン利用者には国も住宅ローン控除などの控除を行っているので、投資用マンションの購入よりも利用しやすいです。

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投資用マンションと居住用のマンション、どちらも一番気になるのが価格と物件ではないでしょうか。投資用・居住用それぞれの価格の決め方と物件の選び方、違いについて紹介します。

投資用マンションの居住者は単身者が想定されており、日中はマンションにいない可能性が高いです。そのため、室内の環境よりも交通の便や商業施設の近さが重視され、不動産価値にも大きな影響があります。

実際に購入する投資用マンションの価格は、収益性から導き出す価格を基に設定が必要です。ローンを組んだ場合は、返済計画時に想定した賃料、中古であれば現状の賃料が相場と剥離していないか確認しましょう。

設定した賃料が維持できる環境であるか、考慮したうえで物件選びをしていく必要があります。

居住用マンションも利便性が重要ですが、それ以上に大切なのが快適に過ごせる室内空間です。セキュリティーなどのチェックも大切であり、中古物件の場合には、快適空間にするためのリフォームを検討する必要があります。

長い期間家族と共にすむ家になるので、自分だけではなく家族が住みやすい環境であることも大切です。

価格に関しては、周辺の同じような希望・設備のマンションと比べ、適正価格になっているかチェックしましょう。中古物件の場合は経年劣化なども加味していくので、取引相場を比較しながら検討してください。

投資用マンションの購入後に収入源となるのは「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」の2つです。「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」を合計し、そこから出た利益で、どちらが向いているか判断しましょう。

判断材料となる「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」について解説します。

一般的にインカムゲインとは、所有資産による収益であり、預貯金の利子・株式の利益などが該当します。家賃収入もインカムゲインなので、所有をしている限り収入を得られる可能性があります。

1回の収入は大きくありませんが、長期にわたり収入が得られるので、安定した収入を得たい方にはおすすめです。

確実に安定した収入を得るには、インカムゲインは予測できない不確定要素も多いので、綿密な投資計画を立てておきましょう。

キャピタルゲインは、所有している資産の価値が値上がりした際に得られる収益です。不動産を所有している場合は、売却したことで得られる利益が該当します。

値上がりのタイミングを見極めて売却することが求められますが、利益を得るためには立地条件・適切な管理などが必要です。

一番の方法は、インカムゲインをしながら、適切なタイミングで売却してキャピタルゲインを得る方法になります。専門家に相談しながら運用をしていくのがおすすめです。

居住用マンションも資産価値の高い物件を選べば、将来手放すことになった際にキャピタルゲインを得ることができます。
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投資用マンション購入をする場合、購入するマンションの種類によって投資の方法も異なります。区分マンション・マンション1棟、新築・中古それぞれの投資の方法を詳しく解説します。

区分マンションとは、マンション1室のみに投資をする方法です。
マンション1棟とは異なり、投資にかかる費用も安くなります。
新築の区分マンションは、最新の設備が整い、清潔感もあるので人気を集め、すぐに入居者が決まる可能性が高いです。

中古の区分マンションよりも高いですが、入居者を早く決めたい場合は新築の区分マンション投資がおすすめです。

中古の区分マンションは新築より安いので購入しやすいメリットがあります。投資しやすいですが、築年数が古いと設備の老朽化などをメンテナンスしなければ貸し出せない場合もあるので、どのような物件であるか自分の目で確認が必要です。

購入時は問題がなくても、突然故障をして出費を必要とする可能性があるので、ある程度の予算を準備しておきましょう。

1棟マンションは、その名の通り「マンション1棟を丸ごと購入または建築して運営していく」投資です。金額も億単位となるので、区分マンションに比べて高額になります。

しかし、すべての区分が埋まれば、入ってくる家賃収入も大きいです。管理・メンテナンスなど片手間ではできない場合もでてくるので、どのように維持管理をするのか考えた上で投資を検討しましょう。

中古の1棟マンションに投資をする場合、築年数の古いマンションを購入します。マンションの状況にもよりますが、マンション全体の大規模改修を行うと、新しい価値が生まれ、入居者を増やせる傾向があります。

新築・中古どちらであっても、1棟マンションへの投資は難しいので、投資初心者は、区分マンションなどで経験を積んだうえで始めましょう。

また、あまり知られていませんが居住用マンションの前に投資用マンションを購入すると、住宅ローンの審査に通過しづらくなります。そのため、どちらも検討している場合はまずは居住用マンションの購入をおすすめします！
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マンション投資を検討している方であれば必ず耳にしている「利回り」ですが、言葉は知っていてもその意味まで理解していない人が多いです。ここでは、表面利回りとネット利回りについて解説していきます。

表面利回りとは、家賃収入の総額を物件価格で割り出した数字を指しています。使い方としては「表面利回り6％」などとして使われる言葉です。

1年間の家賃収入において、物件価格の6％を回収できるという計算となります。毎年6％が回収できれば17年ほどで物件価格は回収できる計算です。

表面利回りの計算を「毎年同じ」にしましたが、実際には立地や築年数によっても変わってくるので紹介した年数で回収できるとはいい切れません。

基本の計算式は「年間家賃収入÷物件価格×100」です。
毎月の家賃収入が15万円、年間で180万円の新築マンションを3,000万円で購入したとします。この物件の表面利回りは6％となります。

表面利回りの相場は、新築マンションで3.61％、中古マンションで5.56％です。
新築物件よりも格安で購入できる中古マンションの方が、当然ですが利回りも高くなります。

ネット利回りとは、表面利回りの計算式に「諸経費」を含んだ計算式となります。
諸経費とは管理費・修繕費（修繕積立金）・管理業務を委託している場合は「管理委託料」が該当します。ちなみに管理委託料の相場は家賃の5％です。

表面利回りでも問題はありませんが、投資用マンションを管理していくためには諸経費がかかるので、ネット利回りで把握しておくほうが、実際に投資かかった費用を回収できる期間を把握できます。必要な費用も出てくるのでわかりやすいです。

ネット利回りの計算式は「（年間収入－諸経費）÷物件価格×100」です。
諸経費を引くので年間収入が減るので、表面利回りに比べて利回りが新築・中古どちらの数値も下がります。

表面利回りと同じ条件・毎月の家賃収入が15万円、年間で180万円の新築マンションを3,000万円で購入する条件で計算していきます。諸経費を2万円として計算すると、5.2％のネット利回りになり、表面利回りに比べて0.8％下がります。

新築・中古どちらであっても同じように低くなることを覚えておきましょう。

紹介した利回りはあくまで目安です。
利回りの高い物件は魅力的ではありますが、リスクも高くなることを覚えておきましょう。
あくまで物件探しのための参考として利用してください。

収入源や投資の方法をここまで紹介してきましたが、実際に物件を購入する際の流れについて紹介していきます。目的や資金計画など、必要なことを理解していきましょう。

無目的にマンション投資をする人はいませんが、マンション投資を行う理由が曖昧になっている人も多いです。

目的を明確にしておくと、資金計画がわかりやすくなります。メリットやデメリットを理解した上で「なぜマンション投資をするのか」を考えましょう。

「なぜマンション投資をするのか」という目的がはっきりしたところで、資金計画を立てます。
実際に自己資金や毎月の収支の目安が具体的になるので、選べる物件の価格帯がある程度決まってきます。

ここで注意してほしいのが「身の丈に合った投資をする」ことです。
たとえば「5億円の新築マンション1棟に投資をしたい」と思っても、25歳で年収400万円、自己資金も500万円しかない場合、金融機関のほとんどで融資をしてくれないでしょう。

区分マンションであれば、新築・中古どちらであっても十分に手が届く価格帯です。
身近な選択肢から物件の価格帯を決めるようにします。

投資用マンションの自己資金や毎月の収支の目安が出たら、物件探しを始めましょう。物件探しの方法は「不動産会社」「物件検索サイト」などで探しましょう。

不動産会社を利用するメリットは、直接会って話ができるので、より詳しい情報やネット上では出てこない物件も紹介してもらえる可能性があります。

コンタクトが取れたら、担当営業と打ち合わせをしましょう。実際に物件を確認したうえで話を進めてください。投資物件だからといって実際の物件を見ないで物件を決めるのは危険です。

マンション投資を検討する人が物件を探すためのサイトはたくさんあります。
その中から自分の条件に合った物件を探しましょう。
物件がみつかれば、サイトに問い合わせをすると掲載元の不動産会社を紹介してくれます。

インターネット上での物件探しは、良い不動産会社を見分けにくいので注意が必要です。

不動産会社で探す、物件検索サイトから不動産会社を紹介してもらう場合であっても見分けるポイントを覚えておくとトラブルに遭う可能性が減ります。

入居マンションのニーズの大半は駅近の利便性が高い物件なので、駅近の物件を紹介してくれる不動産会社は良い不動産会社であるといえます。入居率のいい不動産会社は、アフターフォローがしっかりしているので、安心して物件探しを任せられます。

条件に合ったマンションが見つかれば、実際のマンションの価格を基に収支計画を再計算しましょう。収支計画やシミュレーションに関しては、不動産会社が作成してくれる場合が多いので、条件を伝えて、相談をすることが何よりも大切です。

作成した収支計画書が当初の目的から逸れていなければ、購入に踏み切ってもよいでしょう。
少しでも不安があるようであれば、納得のいくまで物件探しをしてください。
納得できないまま、購入をすると後から問題が発生する可能性もあります。

条件が整えば購入の申し込みをしましょう。契約時に取り交わされる重要事項説明書や契約書の内容は、少しでもわからないことがあれば納得できるまで確認してください。
トラブルが起きないためにも必ず理解をしましょう。

諸手続きが完了すれば、物件の引き渡しとなりますが、時間と労力を要するので、余裕をもって行いましょう。

投資用マンションとして購入したマンションに入居者がいない場合、自分が住むことを考えている方も多いはずです。
投資用マンションは、購入者自身が住むと契約違反となります。

また、投資用マンションの返済を家賃収入で行う予定の場合、自分が住んでしまうと家賃収入が発生しません。ローン返済が滞ってしまうリスクが高くなるので、認められないケースが多いです。

投資用マンションに住むのとは反対に、これまで住んでいた家を投資用に貸し出すことは可能なのでしょうか？

居住用に購入したマンションを投資用に貸し出すのは禁止されています。住宅ローンは金利が低く、税金の控除などの優遇措置がされているので、投資用を居住用と偽って住宅ローンを組んだと判断されれば、金融機関から一括返済を求められる恐れがあるのです。

賃貸に出す場合は投資用ローンに切り替えが必要となります。

住宅ローンの返済中に転勤などで購入した住宅に住めなくなる場合は金融機関に相談すれば賃貸物件として貸し出しを認めてくれるケースもあるので、まずは相談しましょう。

ieyasu(イエヤス)は将来住まなくなったときに売却や賃貸に出すアフターフォローも一括して行っています。住み替えを視野に住宅購入を検討している方はぜひご相談ください。

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投資用のマンションで資産運用をする際、どのような購入メリットがあるか紹介します。メリットを知ったうえで購入をしましょう。

マンション投資は「ローリスク・ロングリターン」が最大の特徴です。
「ローリスク」は預貯金のような元本保証はありませんが、株式投資やFXに比べれば資産価値が0になる可能性は少ないという意味となります。

「ロングリターン」は、預貯金の利息などのように投資によって長期間のリターン（収益）を得られるという意味です。
株式の場合は、売買を繰り返していくことでリターンを得ますが、マンション投資は購入後、ほぼ自動的に一定の収入を得られます。

投資はリスクが高ければリターンも大きく、リスクが小さければリターンも小さくなります。
マンション投資はリスクが小さいですが、長期間のリターンを得られるので、リターンが少なくとも長期間の間にある程度の額になるのです。

社会問題化している年金問題、公的資金だけでは老後の生活が不安だと思っている人も多いです。
マンション投資をしていれば、ローリスクで長期間にわたって家賃収入が得られるので、家賃収入を私的年金として貯蓄しておけば、定年後の私的年金となります。

不動産投資ローンを利用すると、住宅ローンと同じように団体信用生命保険に加入します。
ローンの返済中にもしものことがあっても、生命保険でローン残高を完済し、残された家族は安定した家賃収入を遺族年金替わりに受け取ることが可能です。

2015年１月の相続税改正により、相続税が課税される非課税限度額が大幅に引き下げられました。配偶者と子供２人がいる家族は、従来は資産価値が8,000万円までが非課税でした。今回の改正により、金額が4,800万円で約40%引き下げられたのです。

相続税の対策が必要な場合、マンション投資が効果的な節税対策の手段として活用できます。
不動産価値は時価よりも一般的に３分の１程度まで評価額が下がるからです。

3000万円で投資用マンションを購入した場合、資産価値を約2,000万円分圧縮して約1,000万円まで下げられます。
評価額が下がれば、残された家族の納税負担が軽減されるので、相続税対策に有効です。

相続税対策としてマンション投資を行う場合、本人の意思で購入することが大前提であり、相続後の確定申告から3年間は売却ができません。

マンション投資の投資目的以外の方法として挙げられるのが、インフレ対策です。
現金や預貯金の場合、物価上昇が起きると資産価値が目減りしてしまいます。

しかし、マンションを資産として所有していれば、インフレ時に価格が上昇する可能性もあります。家賃を値上げできる可能性もあるので、現金や預貯金だけではなく分散投資の1つとして活用しましょう。

近年、さまざまな副業が取り上げられています。
副業は当たり前ですが、手間や時間をかけることができません。

建物管理・賃貸管理を委託すれば手間はほとんどかかりません。月々の家賃収入は貼ってしまいますが、手間をかけずに不労所得が得られるのです。

マンション投資の融資を受ける場合、会社員という信用力はとても大きい存在です。
会社員は自営業やフリーランスに比べて、安定した給与収入が見込めるからです。

会社員のマンション投資は、融資を受けやすく、所得税法上の損益通算が認められています。不動産投資で出た損失を、異なる所得区分をまたいでプラスとマイナスの所得を相殺できる仕組みです。

会社員の強みを利用して、マンション投資を始める人も多く、より有利な物件の取得も可能になります。

マンション投資はメリットもありますが、デメリットも当然あることも覚えておく必要があります。購入時やその後に生じるデメリットを確認していきましょう。

購入したマンションの条件が良くても、さまざまな理由により空室が出る可能性があります。
空室となってしまった場合、家賃収入が入らず返済ができない、または給与収入からの支払いが必要です。

「空室のリスク」はマンション投資の場合、一番のリスクになります。
マンション投資で赤字にならないための対策や資金に余裕を持たせるようにしましょう。

新築物件を購入しても老朽化は避けられません。
定期的なメンテナンスも必要ですが、老朽化した場合には大規模な改修工事も必要です。
区分マンションであっても、マンション1棟であっても、その金額は大きく、1棟の改修工事などの金額は莫大な額になります。

積み立てなどではまかないきれない可能性もあります。常日頃からのメンテナンスで管理しきれない問題でもあるので、老朽化する前に売却なども考えなくてはいけません。

マンション投資は多額の資金が必要です。
自己資金で支払えず、金融機関の融資が必要な場合がほとんどです。
区分マンションでは数百万～1億円単位、マンション1棟の場合は数億円という資金が必要になります。

マンション投資はお金のかかることだと認識しておきましょう。

家賃がずっと同じ額で入ってくればリスクはありませんが、家賃変動が起きない保証はありません。空室同様に大きなリスクとされています。家賃変動は、赤字になる可能性を高めてしまうのです。

家賃が下落する理由はいくつかあります。マンションを含めた周辺の価値が下がる場合と、周囲にマンションが増えて供給過多になった場合です。

リスクを下げるためにはマンション選びが非常に大切ですが、家賃が下落しない物件はあり得ないと理解しておくことも大切になります。

不動産投資ローンを利用した際に「変動金利」を選択していると、金利変動のリスクがあります。変動金利の場合は、半年ごとに金利の見直しが行われています。

「毎月の返済額を５年間据え置く」「見直される返済額は上昇前の1.25倍」と、返済額の上昇へのリスク対処は行われるのが一般的です。据え置きなどされたとしても、ローン額が上がってしまう可能性があります。

収入から考えてギリギリの返済額で契約していた場合、金利が上昇すると支払いができなくなる可能性もあります。

マンションだけではありませんが、地震や台風などの自然災害のリスクは必ずあります。地震が起きて建物の修繕が必要になれば、その資産価値は下がります。

自然災害を避けることは不可能です。しかし、リスクを減らすための対策は可能です。建築基準法改正後(1981年改正)に建築された物件を選ぶ、地震保険に加入する、などの対策をしておくとリスク回避に繋がります。

不動産を購入すれば法務局で不動産登記を行います。登記情報は法務局で数百円の手数料を払えば誰でも閲覧可能です。物件の住所さえあえば、誰が所有しているかすぐわかるのです。

物件を所有する場合、登記の必要が必ず発生するので、個人情報は知られてしまう状態にあることを認識しておきましょう。

マンション投資の物件は、現金化がしにくいという問題点があります。

急いで現金化も可能ではありますが、販売価格を下げざるを得ない状況になる場合もあります。思った金額で売却できない可能性が高く、急いでいる場合には「仲介」ではなく「買取」という形で物件を手放すことも可能です。

買取は売却か価格が市場価格の7～8割まで下がるデメリットがあるので、損をする可能性もあります。思ったように現金化できないと理解し、物件購入時に売却時期もある程度計画しておくようにしましょう。

投資用マンションを購入する場合の方法や、メリット・デメリットを紹介してきました。購入する際の注意点も確認しておきましょう。

投資用マンションの資金を金融機関の融資で賄う場合、居住用ではないので住宅ローンは利用できません。不動産投資ローンを組むことになります。不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高く、住宅ローン控除は受けられません。

住宅ローンは低金利で「自分の住まい」が手に入り「資産形成」も可能です。
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「投資」であるので、需要が見込める立地や間取りのマンションを選択し、購入する必要があります。居住用ではないので、あくまで需要を考えた物件購入を考えましょう。

実際に購入する際の購入価格は、利回りや収益性を加味したうえで設定をしてください。いくら表面利回りの高い物件を選んでも、諸経費が高額になってしまっては意味がありません。収益性があってこそのマンション投資なので、シミュレーションをしっかりしましょう。

投資用マンションの購入は失敗しないことが大切ですが、ここまで紹介した内容を実践しても成功しない場合もあります。投資の失敗事例を紹介します。

Aさんは「単身者の重要が高い」と評判のマンションを投資用マンションとして購入しました。
利便性も良いためから人気も高く、当初は順調に家賃収入を得ていましたが、近隣にあった大学のキャンパスが移転することになったのです。

その影響でマンションの価値が下がり、入居者も退去し、空室が数か月続きました。家賃をこれまでよりも20％近く下げることで何とか入居者を確保しましたが、マンションの収益はマイナスです。

この事例では、将来的なリスクに対する対策ができていないことが問題であり、リスクについての想定が甘かったといえます。

こうならないためにも環境の変化によるリスクを把握しておき、マンションの価値が下がった時点で売却も含めた対策を検討しましょう。

マンション投資で利益を得たいと考えていたBさんは「高利回り15％」という魅力的な数字を見て投資するマンションの購入を決めました。利回りはとても大事ですが、利回り以外の部分をチェックしていません。

実際に購入したマンションは駅からも遠く、入居者がなかなかつきませんでした。空室が長い間続いたため、家賃を20％下げることでやっと入居者がみつかったという状況です。

利回りだけを重視し、エリアや立地、築年数をチェックしていないと、このように入居者が見つからないという状態になってしまいます。

物件を購入する際はメリットだけを見ず、デメリットも含めてチェックをし、トータルの内容で購入をするか判断してください。

「利回り」「周辺環境」「周辺家賃相場」などを十分に加味し、Cさんは投資マンションを選びました。購入後すぐに入居者も決まり順調に家賃収入を得ていました。しかし、入居者が5年後に退去した頃から、退去者が相次ぎその後の入居者が決まりません。

不審に思ったCさんが物件を見に行くと、外観や共用部分の劣化が酷く、今すぐにも修繕が必要な状態です。管理会社にすべてを委託していたのですが、どうやら管理会社の管理がずさんでした。

管理会社がいるから建物管理は大丈夫と思って、何もしていなかったことと、管理会社の確認を怠っていたのが問題です。

「管理会社」に任せっきりにならず、定期的に自分の目で物件をチェックしましょう。問題がある場合は、すぐに管理会社に連絡し適切な対応をしてもらってください。

投資マンションは本当に購入しても問題ないのかをメリット・デメリット、さらにはこれから資産運用を検討してる方に投資の方法と購入の仕方、注意点を解説しました。

結論からいうと、よく考えずに不動産投資を始めてしまうとリスクが生じます。

投資用マンションはさまざまな用途に利用できる資産となる投資です。目先のメリットに気を取られがちですが、デメリットもあることを理解した上で物件を探してください。

実際に購入する際は、なぜ投資用マンションを購入するのか目的を明確にしましょう。

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