中古物件を買ってリノベーションがオススメな理由！費用や注意点・メリットは？

「中古住宅を買いたいけど、リノベーションは必要？」

「リノベーションの費用の目安は？」

これから中古住宅の購入を検討されている方は、リノベーションについての悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。

この記事では、この記事では「中古戸建て＋リノベーション」をオススメする理由やデメリット・注意点や中古戸建て購入のポイントを解説しています。

低価格で自分好みのマイホームに住みたい方は、参考にしてみてください。

日本は欧米諸国と比較して「マイホーム＝新築」という考え方が主流です。

しかし、昨今「中古物件＋リノベーション」が注目されているのはご存じでしょか？

背景に、サスティナブルな社会づくりとリサイクル文化の浸透といった社会の風潮が挙げられます。古い物を活かして新しい暮らしを提案するリノベーションは、まさにその象徴といえるでしょう。

また、2012年に国が「中古住宅・リフォームトータルプラン」を発表しました。この政策により、新築中心の住宅市場から中古住宅が優勢な市場へと転換しつつあるのです。

マイホームの購入を検討している方にオススメなのが「中古戸建て＋リノベーション」です。

中古物件＋リノベーションをオススメする理由は以下の4つです。

中古物件は、新築物件に比べて価格が安いです。

建物自体の資産価値は年数に応じて下がるのが一般的。

国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査報告書」の結果にも現れています。

中古物件と新築物件の平均購入資金（土地代を含む）

参照：令和4年度住宅市場動向調査報告書

中古戸建てと新築戸建て（建売住宅）では約1,000万円の差があります。

注文住宅の場合は価格が5,300万円を超え、中古戸建てより2,500万円ほど高いです。

中古戸建ては新築戸建てと比べて1,000万円〜2,500万円ほど安く購入でき経済的負担を軽減できます。

昨今「中古戸建て＋リノベーション」という購入方法が注目されています。

サスティナブル（持続可能）な社会づくりとリサイクル文化が浸透していることが背景にあると言えるでしょう。

事実、古いものを活かして新しい暮らしを提案するのがリノベーションの目的。

「中古戸建て＋リノベーション」はサスティナブルな社会づくりとリサイクル文化の浸透を具現化した象徴ともいえます。

また、2012年に国が中古住宅・リフォームトータルプランを取りまとめたことで中古住宅市場が拡大。

新築中心の住宅市場からストック型の住宅市場に転換させるため実際に、リフォームにより住宅ストックの品質・性能を高めるための施策を打ち出しています。

中古戸建ての場合、建物自体の価値が底値に近い状態なので資産価値が下がる心配がなく安定しています。

通常、一戸建ての資産価値は土地と建物を合わせて価格が決められます。

新築戸建ての場合は、建物自体に価値があるため築年数を重ねると資産価値が低下。

しかし、中古戸建ての場合はすでに建物の価値はゼロに近いため、ほぼ土地代のみで購入していることになります。

そのため、購入時点での資産価値は新築戸建てより低くなりますが、それ以上価値が下がる心配がありません。

日本の中古住宅は築20年以降になると資産価値がゼロになります。

例えば、築20年を超えた中古住宅を購入する場合「古屋付き土地」として売られているケースが多いでしょう。

古屋付き土地は、建物の解体を前提にして売られている土地です。

しかし建物の状態がいい物件であれば、リノベーションをして長く住み続けることが可能でしょう。

利便性が高いエリアや人気の高いエリアは、すでに住宅が建っているケースが多いです。

新築戸建てを購入する場合、建てられる地域が限定されるデメリットがあります。

立地の良いエリアでの暮らしを優先させたい場合、中古戸建ても視野に入れた方が立地の良いエリアの物件を見つけやすくなります。

「中古戸建て＋リノベーション」は、憧れの街で暮らせる確率が高くなります。

憧れの街が人気エリアの場合、既にたくさんの住宅が建っているケースが一般的です。

実際に、新築戸建てを建てる土地を見つけるのは、とても難しいといえるでしょう。

しかし、中古戸建ても視野に入れれば、見つけられる確率が上がります。

「中古戸建て＋リノベーション」であれば、新築戸建てよりも費用を抑えて憧れの街に暮らせるようになるのです。

リノベーションすることで、自分好みの住宅を手に入れることができます。

そもそもリノベーションとは、既存の住宅の構造を活かし自由に作り替えることです。

中古物件といえば、「生活感が残っている」「間取りのデザインが古く、全体的に汚れている」「お風呂やトイレなど住宅設備が古い」などイメージする方が多いでしょう。

しかし、リノベーションすれば中古物件でも新築同様の間取りや住宅設備を手に入れることができます。

「建売住宅」と「中古戸建て＋リノベーション」を比べてみましょう。

建売住宅は新築戸建てですが、間取りや住宅全体のデザインが既に出来上がった状態で購入します。

そのため、自分好みの設計ができません。

また、先ほど解説したように、建売住宅の平均購入金額は3,826万円です。

中古戸建ての平均購入金額が2,894万円なので、1,000万円近くの差があります。

仮に、中古戸建てを購入してリノベーション費用に1,000万円をかけた場合、建売住宅と同じ値段で、自分好みに設計した住宅を手に入れることが可能です。

注文住宅とは、建物が立っていない土地を選び自分好みの設計をして住宅を購入する方法です。

注文住宅の平均購入金額は5,359万円と高額になります。

5,000万円を大きく超え、中古戸建ての平均2,894万円と比較して2,500万円ほどの差があります。

リノベーション費用を抑えれば注文住宅より安い金額で「自分好みの住宅」を手に入れることが可能です。

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「中古戸建て＋リノベーション」で物件の購入を検討する際、メリットはもちろんデメリットにも注目しましょう。

ここでは、中古戸建て＋リノベーションのデメリットを紹介します。

中古物件は、建物によって状態が異なるので工事費が高額になるリスクがあります。

実際に建物基礎部分や枠組みとなる柱の状態は、解体してスケルトン状態にしないとわからない場合が多いです。

リノベーションをしてみないことには費用が確定しない点がデメリットといえるでしょう。

インスペクションは、インスペクター（住宅診断士）や1級建築士に建物内部の調査をしてもらうことです。

インスペクションでは、構造上の主要部や雨水・害虫の浸食状況などが調べられます。

インスペクションを行えば、スケルトン状態にする前に建物内部の状況を知り得ることができるのです。

ただし、インスペクションをするかしないかは任意なので、売主によってはインスペクションを行わない場合があります。

その場合、買主の判断で行うことが可能です。

インスペクションの有無を確認して、自分の判断で行うようにしましょう。

中古戸建てを購入する前に、物件価格とリノベーション費用の概算を確認しましょう。

スケルトン状態にしてみて、初めてわかる欠陥もあります。

工事を始めてから「リノベーション費用が上乗せされる」ことは十分に考えられるでしょう。。

中古戸建てを購入する前に「物件価格とリノベーション費用の概算」を出して目安を把握することをおすすめします。

中古戸建て＋リノベーションの場合、購入してからリノベーション工事に入るのですぐに住むことができません。

新築の建売住宅の場合、建物がすでに完成しているので購入後、売主の許可さえあればすぐに住むことが可能です。

中古戸建てを購入後、リノベーションする場合、設計から引き渡しまでに４〜6ヶ月かかるといわれています。

工事の内容によって異なりますが、既存の住宅を解体してから工事をするのである程度の期間が必要です。

「中古戸建て＋リノベーション」を検討するときは、工事期間中の住まいについても考えておきましょう。

注文住宅の工事期間は、6ヶ月〜1年といわれています。

いますぐ引っ越ししたいという人には不向きといえるでしょう。

どちらにしても「工事期間中の住まいをどうするのか」をよく考えて、購入を検討しなくてはいけません。

中古物件は瑕疵補償の期間が新築物件と比較して短いです。

新築物件の場合、売主に対して新築物件の引き渡しから10年間の瑕疵担保責任が法律で定められています。

瑕疵担保責任は新築物件のみが対象で中古物件は、売主によって補償期間が異なるのが一般的です。

売主が個人の場合、瑕疵担保責任は買い主が瑕疵を発見した日から1年以内と民法で定められています。
しかし、売り主と買い主の間で瑕疵担保責任を変更できるので2ヶ月〜3ヶ月程度になる場合が一般的です。

瑕疵担保責任を免除する契約にも変更できるので事前によく話し合い確認する必要があるでしょう。
 

売主が不動産会社の場合、瑕疵担保責任は2年間です。

法律により瑕疵担保責任は2年間と定められています。
個人契約とは異なり、瑕疵担保責任期間を短縮することはできません。
 

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中古戸建て＋リノベーションは、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。

ここでは、中古戸建て＋リノベーションの相場やローンについて解説していきます。

中古戸建てをフルリノベーションする場合、次のように計算します。

【施工面積（㎡）×22万円〜27万円】

ただし、実際には中古戸建ての構造によって金額は変わります。

また「間取り変更をどこまでするのか」「水回りをどのランクにするのか」によっても金額が大きく変化するでしょう。

中古戸建て＋リノベーションの購入費用は、住宅ローンを組むことが可能です。

住宅ローンであれば、低金利で借りられます。

しかし、中古戸建て＋リノベーションの購入に住宅ローンを利用する場合には、注意が必要です。

中古戸建ての購入で住宅ローンを組む場合、新築物件に比べて審査が厳しくなることがあります。

中古物件は、建物自体の資産価値が下がるため金融機関が設定する担保価値が低い場合が一般的。

事実、資産価値の低さが原因で、住宅ローンの審査が通らないことがあります。

中古戸建ての場合、住宅ローンの審査が厳しい場合があるので仮審査を受けて事前の対策を取るようにしましょう。

中古戸建ての購入費用とリノベーション費用は、2つ同時に借り入れるようにしてください。

住宅ローンの金額は、追加することはできません。

例えば、中古戸建ての購入時に住宅ローンを組みます。

リノベーション費用が高額になったため、さらにローンを追加することはできません。

住宅ローンを契約する際には、中古戸建ての購入費とリノベーション費用を合算した金額で申請する必要があります。

中古戸建て＋リノベーションの場合、リノベーション会社決定のタイミングが重要です。

住宅ローンを組む場合は、中古戸建ての購入費とリノベーション費用を合算した金額で組まなくてはいけません。

中古戸建て購入とリノベーション会社は、同時に探す必要があります。

中古戸建てを探す際、建物の状態とともに「リノベーションが可能なのか」も重要な検討材料の1つといえます。

物件探しの最中にリノベーションの知識があると物件探しもスムーズになるでしょう。

中古戸建ては、物件によって住宅ローンが組めない場合があります。

また、住宅ローンを組めたとしても融資限度額が低く設定されることも。

ここでは、住宅ローンが組めない物件を解説していきます。

建ぺい率と容積率をオーバーしている物件は、住宅ローンを組めないケースが多いです。

建ぺい率と容積率は、その地域ごとに決められています。

決められている建ぺい率と容積率をオーバーした場合は、建築基準法の違反です。

そのため、違反物件は住宅ローンが組めません。

このような物件には、注意しましょう。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建坪（建築面積）の割合のことです。

例えば、敷地面積が100㎡で建坪が50㎡の場合は建ぺい率が50％となります。

建ぺい率は、用途地域によって「何％まで」が決まっていて、決められた以上の大きさの家を建てたり増築したりすることはできません。

このように、建ぺい率を守ることは法律で決められているのです。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。

延床面積とは、各階の面積を足したものです。

例えば、敷地面積100㎡に対して、1階の床面積が60㎡・2階の床面積が50㎡の場合、延床面積が110㎡で容積率は110％になります。

容積率も、建ぺい率と同じように決まっていて、決められた大きさの家しか建てられません。

また、容積率は隣接する道路の幅によって制限されることも。

例えば、住居用の用途地域であれば、容積率は道路幅×0.4と上限が決められています。

これは建物が面している道路の幅が12m未満の場合です。

この場合、道路の幅が4mであれば、4m×0.4=1.6となり、容積率は160％が上限となります。

このように、容積率のとおりに住宅を建築する必要があるのです。

再建築不可の物件は、住宅ローンに制限が出る可能性があります。

再建築付加物件とは、今建っている物件を壊して、新しい物件を建て直すことができない物件のことです。

通常、建物を立てる土地は、建築基本法により幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

この条件を満たしていない物件が再建築不可物件です。

この再建築不可物件は、利用できる住宅ローンが限られています。

また、住宅ローンの審査が通ったとしても、通常より金利が高く設定されたり、頭金として一定金額以上のお金が必要になったりします。

このように再建築不可物件は、住宅ローンが組めたとしても条件が加えられて資金計画が難しくなる可能性があるのです。

要セットバックの物件も、住宅ローンを組むのが難しくなります。

要セットバックの物件とは、セットバックが必要な土地に建てられている物件のことです。

セットバックとは、敷地に接する道路が4m未満の場合、4m以上の道幅を確保できるように、道路の中心線から2mの線まで敷地を後退させる必要があることをいいます。

仮に、敷地に接する道路の道幅を広げる工事が行われる場合、このセットバックを守っていなければ、建物をルールどおりに立て直す必要があるのです。

このように建築基本法を守れていない物件は、住宅ローンの審査が厳しくなります。

また、実際の物件の状況をよく確認して、購入するようにしましょう。

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リノベーション前提で中古戸建てを選ぶとき、どのようなことに気を付けたらいいのでしょうか。

注意点は3つ。

ここでは中古戸建て＋リノベーションの場合の注意点を解説していきます。

注意点の1つ目は、耐震性です。

日本はとても地震が多く、そのため耐震性に対する基準が設けられています。

耐震性は1981年を境に「旧耐震」と「新耐震」に分類され基準が異なります。

実際に、1995年に発生した『阪神淡路大震災』の後に国土交通省が「新耐震基準が導入された昭和56年（1981年）以前に建築されたものに大きな被害が発生した」と発表しています。

1981年以前に建てられた住宅は耐震性が劣る可能性があることを理解しておきましょう。

建築基本法は大きな地震が起こるたびに改正されています。

「新耐震」よりも耐震性に優れた物件を探すなら、2000年以降の建物がよいでしょう。

2000年以降の建物であれば、震度7の地震にも耐えられるといわれています。

現に、2016年におきた「熊本地震」では1981年以降に建てられた新耐震の住宅も倒壊していると発表されました。

安全を考慮するなら、建築基本法の現行法が施行された2000年6月以降の物件がより安全といえるでしょう。

2つ目の注意点は、断熱材です。

断熱材は、室内と室外の熱移動を遮断させるために使われる材料。

この断熱材は、築20年以上の物件には入っていないケースがあります。

断熱材が入っていないということは、建物の中と外で熱移動が起きるということ。

そのため、室内が夏は暑く、冬は寒くなります。

このように断熱材がないと、快適な住空間が奪われてしまうのです。

「断熱材が入っているのか」の確認は、大切な注意点といえるでしょう。

リノベーション会社を決めるタイミングも注意点の1つです。

中古戸建ての物件探しと同時に声をかけておくことで、中古戸建て物件の内見に同行してもらえるからです。

実際に「その物件がリノベーションできるのか」は素人ではわかりません。

物件を決めた後で「思いどおりの間取りに変更できない」ということもあり得ます。

このようにリノベーション会社は、物件探しの段階から声をかけておく必要があるのです。

「センスが良さそう」などの直感や、「デザインから施工まで全てやってくれる」などの信頼感で選ぶのもいいでしょう。

しかし、もっとも気になるのは「リノベーション費用」ではないでしょか？

直感や信頼感でリノベーション会社を2〜3社ピックアップして見積りを取るようにしましょう。

最終的には、リノベーションの提案と実際にかかる費用で比較するのが1番です。

また、リノベーション会社が中古戸建て物件の紹介をしている場合もあります。

全ての交渉を1社にまとめることができるので、物件探しから完成までスムーズにおこなうことができるでしょう。

さらに住宅ローンの借り入れもまとめてできるので、経済的なメリットも大きくなります。

「中古戸建て＋リノベーション」をするには、ベースとなる中古戸建てを見つけなくてはいけません。

最適な中古戸建てを購入するためには、購入前の確認ポイントが7つあります。

7つの確認ポイントを見ていきましょう。

建物の構造を確認することは大切となります。

その理由は、構造によっては希望のリノベーションができないからです。

例えば、日本の戸建てに多い「木造軸組工法」は、柱と梁（はり）で構造が組まれているので、壁を取って間取りを変更することが容易。

しかし、「2×4（ツーバイフォー）工法」は壁で建物を支える構造なので、取り払えない壁が多く間取りの変更に制限が起きます。

このように構造によって、間取りの変更など好みのリノベーションができないものがあるので注意が必要です。

基礎や土台は、建物を支えている部分です。

この基礎や土台に問題があると、どれだけ柱がしっかりしていても建物を支えきれなくなってしまいます。

実際に、基礎部分にクラック（亀裂やひび）やシロアリがあると、補修や駆除が必要です。

この場合、余分な費用が発生してしまいます。

基礎や土台は見えない部分ですが、購入前にインスペクションを依頼して確認するようにしましょう。

外構や庭の状態も確認するようにしましょう。

例えば、外構。

外構があると洗車をするときや外で水を使うときに便利です。

しかし、外構が整備されておらず十分に水が流れないと、近隣の住宅にも迷惑をかけることに。

また、庭の状態も同じです。

綺麗に整備されている場合はいいですが、庭木の剪定や雑草の処理も必要であればお金をかけてしなくてはいけません。

このように見落としがちな外構や庭の状態も、しっかりと確認するようにしましょう。

特に、屋根や壁のメンテナンスの状態は確認しなければいけません。

状態が悪すぎる場合は、フルリノベーションすることになるからです。

屋根や壁は、リノベーションするとなると費用が高額になります。

屋根や壁をそのまま使える物件であれば、リノベーション代を抑えることや他の部分に費用を充てることも可能です。

このように屋根や壁の状態は、リノベーション費用に大きく影響します。

十分に確認するようにしましょう。

残置物がないかどうか確認する必要があります。

残置物とは、前の住人が残していった私物のことです。

基本的に、残置物の処理は前の住人がすることですが、そのまま放置している場合は、買主が処理することになります。

簡単に処理できるものであれば、さほど影響はないです。

しかし、処理に困るものや処理にお金がかかるようなものは、買主の負担が増えてしまいます。

購入前に「残置物がないか」確認するようにしましょう。

新耐震基準法に適合しているかを確認しましょう。

新耐震基準法とは、1981年6月1日以降の建築確認において基準を満たしている建物を指します。

それ以前のものは、旧耐震となるので注意しましょう。

また、2000年に建築基本法が改正されました。

それに基づき、2000年以降に建てられている物件は、さらに新しい耐震基準となっています。

2000年以降に建てられた物件であれば、耐震補強にお金をかけなくても大丈夫なので、費用を抑えることができるでしょう。

中古戸建ての購入前に、築年数を確認して「耐震基準を満たしているか」を確認する必要があります。

その物件が「違法建築ではないか」確認するようにしてください。

例えば、建ぺい率や容積率がオーバーしている物件は違法建築となります。

「違法建築ではないか」を事前に調べるようにしましょう。

実際に中古戸建てを購入するにあたって、不安なことは何でしょうか。

例えば「断熱材は入っているのか」「耐震性に問題はないのか」など、最低限度の設備や安全性が気になるところでしょう。

実は、そのような不安材料はリノベーションで向上させることが可能です。

最後に、リノベーションで出来ることを解説していきます。

リノベーションは、自由に内装や設備をデザインできます。構造の条件がクリアできれば、間取りも自由に変えることが可能です。

リノベーションは、低価格で注文住宅のような「自分好みの住まい」を実現できるのです。

例えば、キッチンやトイレの水回りを最新で高機能な製品に交換したり、汚れに強い壁紙や床下暖房に張り替える、構造部分の補強を行い耐震性を高めるなど、より価値のある住宅に生まれ変わらせることができます。

新築注文住宅では高額のコストがかかりできなかったことが、中古住宅なら実現できるかもしれません。

リノベーションで断熱リフォームは可能です。

リノベーションは、天井や外壁にも手を加えることができます。

外壁や床下・屋根裏などに断熱材を入れることで屋外の冷気を遮断し、屋内の暖房熱を逃さないようすることが可能です。

また、複層ガラスの窓ガラスに変更したり、床暖房を設置したりすることでより快適な住まいになるでしょう。

グリーン住宅ポイントとは、一定性能を有する住宅を取得したり一定性能を有するためのリフォームを行ったりすると付与されるポイントです。

付与されたポイントは、新たな日常や防災に対応した追加工事や様々な商品と交換できます。

新型コロナウィルス感染症の影響により落ち込んだ経済の回復を図るため、国土交通省が行っている制度です。

この他にも、リフォームやリノベーションの費用を助成してくれる国や自治体の制度があります。

制度をうまく利用して、リノベーション計画に活用しましょう。

耐震性は、リノベーションによって耐震補強が可能です。

1981年以前の物件は新耐震基準を満たしていません。

このような物件でも、建物の主要構造部分を補強すれば、耐震性を向上させることができます。

耐震補強をするときは、構造計算で調べるようにしましょう。

構造計算で調べられる主な内容は次の4つです。

これらを調べて、必要な補強を行います。

ただし、日本の住宅は構造計算がされていないものがほとんどです。

リノベーション会社でも、高度な建築知識が必要な構造計算には対応していないところもあります。

構造計算に対応しているのか確認するとよいでしょう。

今回は、中古住宅を購入するときの流れや検討期間の平均・契約時の注意点について解説しました。

新築の建売住宅や注文住宅と比べて「中古戸建て＋リノベーション」は低予算で購入できます。築20年を超える物件であれば、建物自体の価値が底値に近く、ほぼ土地代のみの価格で購入できるでしょう。

2000年以降の物件であれば、建築基本法の現行法の耐震基準が適用されているので耐震性も安心できます。

中古戸建て＋リノベーションで物件を探すなら、2000年に建てられた物件がオススメです。注意点としてリノベーションに適した物件は素人にはわかりづらいところ。

そのため、物件探しと同時にリノベーション会社を見つけるようにしましょう。

物件の紹介もしてくれるリノベーション会社であれば、物件探しから施工・引き渡しまで、全て任せることができて安心です。

信頼できるリノベーション会社を見つけて「理想の家」を手に入れましょう。

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