中古住宅のローンの審査項目は？費用からフルローンを組めるのかまで解説！

「中古住宅でもローンは組めるの？」

「中古住宅のローンに制限はある？どんな内容が審査されるの？」

新築に比べて価格が安く手が届きやすい中古住宅の人気が高まっています。その一方で中古住宅の購入でローンが使えるのかどうか、どんな審査を受けるのか疑問をお持ちの方も多いようです。

実際に、中古住宅とはいえ非常に高額なため、多くの方が住宅ローンを利用してマイホームを手にしています。中には購入時に内外装のリフォームを検討されている方もいらっしゃるでしょう。

そこで当記事では中古住宅の購入に利用される住宅ローンについて、審査項目や制限、必要書類などを詳しく解説いたします。

住宅ローンを利用して中古住宅の購入を検討している方は、是非参考にしてみてください。

住宅を購入する場合、ほとんどの人は住宅ローンを組んで購入します。しかし、中古住宅だと住宅ローンが組めない、と聞いたことがある人もいらっしゃるでしょう。

中古物件でも住宅ローンが組めるのですが、新築物件と同じように組めるわけではなく、金融機関によっては借入期間に制限があります。

 

中古住宅を購入するときの住宅ローン審査は、新築物件の場合と同じで、事前審査と本審査があり審査項目にも違いはありません。審査項目は金融機関によって多少の違いがありますが、ほとんどは次にご紹介する8つの項目で審査されます。

住宅ローンを組むためには、契約者に万が一のことが起きた際にローン残債の支払いができるよう、住宅ローン専用の生命保険「団体信用生命保険」に加入することが義務付けられているケースがほとんどです。

団体信用生命保険は一般的な生命保険と同様に、健康状態に問題があると加入できません。

住宅ローン審査に健康状態の項目があることを意外に思われるかもしれませんが、団体信用生命保険に加入できなければ、住宅ローンを組めないということになります。

年齢は完済時の年齢を考えた時に、高いと審査に通りにくいように思われますが、多少年齢が高くても返済期間が短ければそれほど影響しないでしょう。実は、借入時の年齢が若すぎると、審査に通りにくいことがあります。

勤続年数が短すぎることで収入が安定していないと見なされ、ローンが組めないケースもあります。

完済時年齢には上限があり、多くの金融機関では80歳が基準となっています。
審査に落ちないようにするには、70代の間にローン返済を終了できる年数の返済期間を設定してください。

金融機関は、購入する物件を住宅ローンの担保にし、抵当権を設定して返済が滞った場合に備えます。
返済が滞り返済が困難になった時に、競売にかけてローン債務を回収することになるので、それだけの担保評価があるかどうかが重要なポイントです。

中古物件は住宅ローンが組めない、といわれる要因は、低くなりがちな担保評価にあります。

勤続年数は、安定した返済ができるかどうかの判断基準として審査される項目です。

多くの金融機関では、1年以上が基準になっているようです。

金融機関によって基準が異なるので、勤続年数が1年以上3年未満の場合は金融機関によって審査結果に違いが出ることが考えられます。

年収は、融資可能額を判断する際の基準としてチェックされます。
融資の上限金額は、一般的には年収の7～8倍です。

住宅ローン審査での連帯保証とは、保証会社の審査に通って保証料を支払うことをいいます。

住宅ローンを契約する金融機関系列の保証会社で、審査に通ることを条件にしていることが多いです。

年収に対する1年間の返済額の割合を返済負担率といい、「年間返済額÷年収×100」で算出できます。
返済負担率が高くなれば、滞納のリスクも高くなると判断されて、審査に通りにくくなるでしょう。

一般的な返済負担率は30％以下、無理のない返済となると25％以下だといわれています。

東京都内で中古住宅の購入を検討されている方は、中古住宅の購入をサポートしている専門家に相談することをおすすめしています。

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中古住宅のローン審査では、新築と同じようにさまざまな書類を準備しなければなりません。中古住宅のローン審査の際に必要な書類をご紹介するので、早めにチェックしておいてください。

住宅ローン審査には、本人確認書類が必要です。

必要な本人確認書類は金融機関によって違いがあり、運転免許証と健康保険証の2点が指定されている場合もあります。また、2020年2月4日以降に発行されたパスポートには所持人記入欄がなく、本人確認書類として使えない金融機関もあるので、事前にしっかりと確認いておいてください。

住宅ローンの収入審査に必要な書類は、雇用形態や所得の種類などで異なります。

給与所得者である会社員や公務員は前年の源泉徴収票、個人事業主など確定申告をしている人は、3年分の確定申告書の控えが必要です。会社経営者や自営業者は、3期分の決算書と3年分の確定申告書の控えを準備してください。

必要な書類は金融機関によっても違いがあり、ここでご紹介した書類のほかに、納税証明書などが必要になることもあるので、必ず事前に確認して書類を揃えましょう。

購入する物件の詳細がわかる書類も、住宅ローン審査には必要です。

上記が物件の確認書類で、一般的には売買契約書の写しと重要事項説明書の写しが必要です。購入する物件によって必要な書類が異なるので、金融機関に確認してください。

また、車のローンなど別の借入がある場合は、償還予定表の写しも提出しなければなりません。

別の借入を即時完済することを条件に、住宅ローンの審査が通るケースがあるので、残金がいくらあるのかを早めにチェックしておくことがおすすめです。

中古物件を購入する際に、頭金となる自己資金を支払わず、すべてローンでまかなう方法があります。

これをフルローンといい、頭金なしで全額住宅ローンを利用する方法のほか、諸費用もローンに組み込む方法もあり、オーバーローンとも呼ばれることもあります。

新築物件はフルローンを利用する人も多いですが、新築よりも価格が下がる中古物件でもフルローンが組めるのか見ていきましょう。

結論からいうと、中古物件でもフルローンを利用できます。しかし、簡単にフルローンを組めるわけではなく、制限があるので注意が必要です。

住宅ローンは購入する物件の価値に合わせて融資額が決まるので、中古物件だと実際に購入する価格よりも金融機関が評価する担保額が下回ることもあり、そうなるとフルローンは組めません。

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フルローンが組めるかどうかは、諸費用の金額も大きく関係します。
中古物件を購入する際に必要な諸費用は、大きく分けて3つあり「融資関連費用」「保険料」「住宅取得関連費用」です。

保証会社の保証料や登記費用など、住宅ローンを組むために必要な費用です。

団体信用生命保険のほか、火災保険や地震保険など、1年分の保険料が必要です。

仲介手数料や登記のための登録免許税など、中古住宅を購入するための費用です。

中古住宅を購入しようと思っても、住宅ローンは誰でも組めるものではなく、審査に落ちることがあります。どのような理由で住宅ローン審査に落ちるのか、気になる人も多い項目なので詳しく解説します。

ほとんどの金融機関は、住宅ローンの審査に「返済負担率」の項目があります。

これは住宅ローンの返済だけでなく、既に借入しているものも含めて計算します。

年収に対して借入額が多いと、返済が困難になるリスクが高いと判断され、審査に落ちる可能性が高いでしょう。

クレジットカードの引き落としや借入の返済など、過去に遅延したことがあれば、審査に落ちる可能性があります。

意外と多いケースが、携帯電話料金の遅延です。
通話料などの利用料金のみの支払いの場合は遅延しても信用情報に記録が残りませんが、機種代が含まれている場合は商品をローンで購入する場合と同じで、遅延すれば信用情報に記録が残ってしまいます。

中古住宅の場合、築年数が古い物件も多いです。築年数が古いとどうしても担保評価額が低くなるので、住宅ローンを組むことが難しくなるケースは珍しくありません。

築年数の影響を考える際に参考になるのが、法定耐用年数です。

法定耐用年数は、建物が経年劣化していく前提を基に最終的に価値が0円になるまでの期間を定めたものです。

木造一戸建ての建物は22年、耐火性の鉄筋コンクリート造の建物は47年となっています。つまり、中古住宅は築22年で建物の価値がなくなることを意味しており、22年を過ぎた中古住宅は土地しか資産価値がないことになります。

そのため、金融機関によっては、耐用年数を超えた物件は土地の価値を上限に融資金額を決める場合があります。これとは別に、金融機関が独自にローンが組める築年数の上限を設定しているケースもあります。

築年数が古い物件の場合には、築年数の上限を設定していない金融機関に申し込んでみてください。

住宅ローンの審査では、収入の安定性もチェックされます。一般的に会社員や公務員よりも、自営業は安定性が低いと判断されることがあります。自営業の場合は審査の際に、3年分の確定申告書を提出しなければなりません。直近3年の収入に大きな変動があれば、審査に通りにくいでしょう。

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ここまでご紹介してきた理由以外にも、住宅ローンの借り入れが制限される、中古住宅の条件というものがあります。金融機関によっても異なりますが、住宅ローンに通りにくい中古住宅の特徴についても見ていきましょう。

再建築不可物件は、通常の中古住宅と比べて資産価値が低く見積もられることがあり、住宅ローンに通りづらくなったり融資条件が厳しくなるケースがあります。

そもそも再建築不可物件とは、建て替えや増改築が制限されていたり、建て替える場合には現在より小さい建物しか建てられない物件のことです。主に、敷地の接道義務を果たしていない都市計画区域内の物件が対象になります。

旧耐震基準の期間中に建てられた住宅は、住宅ローンの審査が厳しくなるケースがあります。旧耐震基準とは、1981（昭和56）年6月1日以前に建築された物件を指しています。

耐震基準としては震度5程度の揺れでも建物が倒壊しない基準に基づいて建築されているものの、現在の建築基準法に比べると耐震基準が甘いため、金融機関の審査が厳しくなることがあるようです。

建物と土地の所有者が異なる借地権付きの物件は、担保評価額が下がり、住宅ローンが借りにくくなるケースがあります。

借地権付きの物件は購入費用が安く抑えられる場合もありますが、そもそも住宅ローンが借りられなければ購入することができないため、住宅と土地の権利についてはあらかじめ確認が必要です。

本記事では中古住宅のローン審査や制限、借りられないケースなどについて解説してきました。

中古住宅でも住宅ローンを組むことが可能なので、すべての費用を準備できなくてもローンで購入できます。さらに、諸費用やリフォーム、リノベーションを住宅ローンに含めることができる金融機関も増えています。

一方で、新築住宅と比べると審査に落ちる可能性がやや高くなります。

住宅ローンで中古住宅の購入を検討している場合は、中古住宅で利用できる住宅ローンについて調査して、条件に合う金融機関を探すことが重要です。

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20代・一人暮らしでの住宅ローンは投資に関する懸念や、勤続年数や年収が安定していないという理由から、審査に通過できないことが多いです。
しかし、ieyasuでは、20代の一人暮らしの方でも住宅ローンの審査通過率が95%以上となっています。また、審査通過率だけでなく、金利の低さや保証内容など、あなたにとってベストな金融機関の提案に優れています。

購入後、住宅ローンはあなたのパートナーになります。

審査に通過するのはもちろんですが、自分にとって最適な金融機関でないと意味がありません。
ieyasuでは、30～50の金融機関にヒアリングをしてあなたにとってベストな金融機関を探します。

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