【年収別】住宅ローン借入額・返済可能額を解説！世帯年収や必要な頭金の目安は？

これからお家を購入しようと思っている方の多くが「住宅ローンの月々の支払いはいくらか」、「いくらの金額まで借入が可能か」といった疑問にまず直面します。
理想的な住宅購入を実現させるためには、支払える金額と借入金額についてよく知っておかなければなりません。

住宅金融支援機構の調査（2020年度）によると、住宅購入価格は世帯年収のおよそ5.8〜7倍になっています。
住宅購入額の目安で、年収の7倍とよく耳にするのは、この住宅金融支援機構の調査結果によるもので、それほど信頼に足る情報となっています。

では、この購入額の目安がわかったところで、実際に銀行から借入する金額はいくらなのでしょうか。実は、世帯ごとの返済能力や家族構成によって借入額の目安は大きく異なります。

そこでこの記事では、年収をベースとした住宅ローンの借入額や、返済の期間や種類、適正な借入額などについて分かりやすく解説していきます。

住宅ローン審査の判断基準は、大きく3つに分かれます。
1つ目は、仕事や年収といった経済力、2つ目は年齢、3つ目は月々の返済額です。
どれも重要な項目となっており住宅を購入する準備としてしっかり押さえなければなりません。それでは、1つずつ解説していきます。

住宅ローン審査で最も基礎的な項目になるのが、仕事と年収です。この項目では、勤続年数や雇用形態、勤務している企業の事業規模によって厳密に審査されます。
年収が高くても不安定な雇用形態や、反社会的勢力に所属しているとローン審査で落ちる可能性があるので注意が必要です。

年齢は返済可能な期間から逆算して、月々の返済額を決めていく非常に重要な項目となっております。
特にローンの完済年齢によって、月々の返済が変わってきます。完済年齢が若い、あるいは返済期間が短いほど審査には有利に働きます。
一方で、年齢が若いと一般的にまだ収入が少なく、月々の返済額に割ける金額が少なかったり、返済期間が短いと月々の返済額が大きくなったりというデメリットもあります。

住宅ローンの審査項目の1つに「返済比率」があります。（返済負担率とも呼ばれます）
この返済比率は、年収に占める返済額の割合で「年間の返済額」から「年収」を割った数値になっており、借入金額を設定する際の目安となります。
例えば、年収500万円で年間に125万円の返済をしたとすると、
返済比率は「125 万円（年間の返済額）/ 500万円（年収）」で返済比率が25%となります。

それでは、住宅の種類と併せて、具体的に住宅ローンの借入額を決める目安について、物件の特徴と冒頭で述べた年収ベースを解説します。

土地付注文住宅とは、土地と住宅が条件付で建てられる住宅のことです。この条件は、ハウスメーカーや施工会社があらかじめ決められている場合が多いです。
例えば、A社が販売している土地で家を建てようと思った場合、土地付注文住宅でなければ、A社で土地を買い、B社で住宅を建ててもらうことが可能です。
一方で、土地付注文住宅の場合、A社で土地を買ったら、A社で住宅を建てる必要があります。

新築マンションとは、竣工して1年未満かつこれまでの入居者がいない物件のことです。
標準的なマンションはワンフロアで、一戸建てと比較し狭く感じられますが、エントランスがオートロックで管理人が在籍する物件もあることから防犯面などにおいては非常に優れています。
また、階数や角部屋かどうかによって値段が変わるので注意が必要です。

建売住宅とは、不動産会社などが土地と建築された住宅をセットで販売するものです。
土地とプランが決まった状態で販売されているため、建築途中の物件を除き、住宅の仕上がりや雰囲気がイメージと違ったということはまずありません。
注文住宅と比較し自由度は低いですが、施工期間がないため購入後すぐに居住できるメリットがあります。

注文住宅とは、土地を自由に選択できる住宅のことです。
先ほど説明した土地付注文住宅とは異なり、ハウスメーカーを自由に選択できるため、条件のない土地で自分の好きなメーカーに依頼して家を建てられることができます。
もちろん、自分の所有している土地に建築することも可能です。
 

中古マンションとは、1度でも誰かが入居した履歴があるマンションを指します。
また、入居履歴がなくても竣工後、1年以上経過したマンションも中古マンションとされます。
（一部金融機関によっては、2年以上の場合もある）
新築マンションと比較し、値段が安く、多くの物件を選択できるので希望エリアでの物件が探しやすくなります。

中古戸建とは、中古マンションと同じく入居履歴がある戸建住宅のことです。
また、建売の新築住宅でも完成してから1年以上経過した物件は、中古住宅に分類されます。
現在は、技術の高度化によって住宅性能が高い物件が増えたため、中古物件でも長く住み続けられるようになってきました。

住宅金融支援機構の「2021年度フラット35の利用者調査」の結果をまとめると、以下のようになりました。
※全国平均

この表をみると、自己資金は概ね10〜15%の範囲を目安に考えるとよさそうです。
また、頭金を借入金額の10%以上にすると、フラット35などの金利が優遇されるので、お得に融資を受けたい人は借入金額の10%以上を目安に資金を貯めることをお勧めします。

住宅ローン借入限度額は、各金融機関によって異なります。
財形住宅融資では4000万円、フラット35は8000万円、銀行によって異なりますが一般的な民間銀行だと1億円に上限が設定されています。

返済能力や年齢によって誰もが限度額を借りれるわけではありませんが、先程の表からもわかる通り、平均的な住宅価格は2500〜4500万円になっているので、一般的に借入限度額まで借りる人は少ないようです。

冒頭で、住宅購入額は年収の7倍が目安と説明しました。
次に、実際に自己資金がなく、借入額を年収の7倍に想定した場合のシミュレーションを行いました。毎月の返済額は以下の表のようになります。
 

次に、返済比率25%程度（百万円単位）を目安としたシミュレーションを行いました。
同様の条件で試算した結果が以下の表になります。

以上の返済シミュレーションの差（2.返済比率25%ー1.年収の7倍）を比較した結果が、以下の表になります。
 

次は、返済計画について解説します。
実は、借入額が同じでも返済計画によって毎月の返済は変わってきます。そのため、返済計画のポイントを押さえておく必要があります。

一般的に、借入額が同じでも返済期間が長くなるほど毎月の返済額は低くなります。
一方で、返済期間が長いほど利息の支払いがかさむため、総返済額は高くなります。

毎月の支払い金額を増やして返済期間を短くするか、学費などの経済的負担を減らすために、返済期間を長くして家計への負担を減らすのか、ライフプランを踏まえた検討が必要となってきます。

住宅ローンの返済方法は2種類から選ぶことになります。
1つは元利均等返済。2つ目は元金均等返済で、それぞれ違った特徴を持っています。

元利均等返済の特徴は、毎月支払う返済額が一定であることです。
これは、利息と元金の割合を、毎月の支払額が一定になるよう調整して返済を行う方法だからです。
そのため、元金均等返済と比較し、返済当初の返済額が低く、また返済計画を立てやすいのがメリットとして挙げられます。

元金均等返済の特徴は、毎月支払う返済額のうち元金が一定になることです。
返済額は返済が進むにつれ徐々に低くなっていきます。
また、元利均等返済と比較し元金の減りが早いため、総返済額は低くなるメリットがあります。

住宅ローン金利は大きく3つから選択することになります。
1つは固定金利、2つ目は変動金利、3つ目は固定金利期間選択型になります。

固定金利とは返済期間中の金利が、固定される金利のことです。
この固定期間が、返済全期間のことを全期間固定金利型と言います。
この固定型は、借入時の金利で固定されるため、市場金利の影響を受けないメリットがあります。

変動金利とは金融市場の変化に伴い、返済の期間中でも定期的に金利が変化する金利のことです。
この変動型は、借入後に市場金利が低くなると、金利が下がり返済額が減るメリットがあります。
しかし、反対に市場金利が上がると、返済額が上がってしまうデメリットもあります。

固定金利選択型は、当初の数年間だけ固定金利が適用され、途中から任意で変動金利に移行できる金利のことです。
固定型と変動型のメリット、デメリットを含んだ複合的な金利となっているのが特徴です。

住宅ローンの借入額は、現状況を踏まえた上で、将来を見越して設定することが重要となってきます。
例えば、家計を支える人の急な病気、子供の出産・教育費、車の買い替えなど、思わぬ出費に対処できる蓄えが必要で、住宅ローンの負担が大きいとこういった事態への対処が難しくなり、破綻してしまうケースもあるので、注意が必要です。
一方で、昇級や転職などをして、ゆくゆくは年収が2〜3倍になる可能性もあります。

こうした将来の可能性について検討を行い、具体的な数字に落とし込んでいくことをライフプラン（人生設計）といいます。
ライフプランには、ライフイベント表とキャッシュフロー表を作成することでより具体的に算出することができます。

将来的に家庭環境が変わるタイミングを押さえ、そのときにかかる費用を書き出した表をライフイベント表と言います。ここでは、結婚している人の例を下の表にまとめました。
 

現在からライフイベントがある将来にかけて、収支状況を踏まえた貯蓄の流れを示す表をキャッシュフロー表といいます。

当初の貯蓄額が250万円と仮定した場合、

住宅ローンを組む際に注意点として、ローン返済だけでなく別途お金が必要になってくることが挙げられます。
これは、自己制御できない金利変動のリスクや、住宅を購入した後の税金・住宅の維持管理費などがあります。
 

金利は金融市場や景気といった影響を受け変動するため、イベントによって支出が増加する時期や転職や病気などによって収入が減少する時期でも返済額が増加することがあります。
特に低金利傾向にある時期は、借入当初の金利が低いため、金利上昇のリスクが常に伴います。
 

住宅を購入した後にかかってくる主な税金は、固定資産税です。
固定資産税とは、家や土地などの固定物にかかってくる税金のことです。
規模によって額は異なりますが、概ね年間10〜20万円かかります。

また車と同様、経年劣化による不具合を防ぐための、メンテナンス費用もかかってきます。
メーカーによっては保証が付いている場合もありますが、どちらにせよ長く快適に住み続けるために必要になってきます。

このような、別途費用についても考慮して返済計画を立てていきましょう。

住宅金融支援機構の調査によれば、年収の7倍の額の家を買う人が多いのは事実であるため、最初の目安として設定しやすいでしょう。
しかし、イベントの時期やライフスタイルが人それぞれであるように、住宅ローンの借入額も人それぞれです。

最も重要なことは、「購入する家を通じてどのような暮らしを実現させたいか」になります。理想を全て叶えた家を購入しても、月々の支払いに四苦八苦していては理想の暮らしとはいえません。
反対に過度に妥協した家を購入した場合も同様です。

これらのことを踏まえて、ぜひ住宅購入を検討してみてください。

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