マンション購入時の頭金の平均は？目安や頭金なしで住宅ローンを組む時の注意点！

「マンション購入に必要な頭金はいくら？」

「頭金なしでもマンションを購入できるの？」

マンションの購入を検討されている方は、こうしたお悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。

この記事では、マンション購入時に用意するべき頭金の目安や注意点について詳しく解説しています。

さらに、金利が変わるとどの程度支払額が変わるのか、具体的なシミュレーションについてもご紹介しています。

築年数が古いマンションは、価格が低く、購入しやすいという大きなメリットがあります。老朽化などによる維持費の増加や寿命など、不安を感じる面もあるとは思います。

築30年のマンションの実情について本記事も参考にしていただき、マンション購入に向けた参考にしてみてください。

住宅を購入する時に住宅ローンを利用する場合、頭金が必要とはよく聞きますが、一体いくら必要なのでしょうか。

または、頭金なしでもマンションを購入することはできるのでしょうか。

結論としては、頭金なしでも住宅を購入することは可能です。

ですが、頭金をいくらか入れた方が頭金なしでローンを組んだ場合と比較して、利息が少なくなり返済額を抑えられるなどメリットが多くあります。

今回はマンション購入時の頭金の目安や、頭金なしで購入した場合のリスクや注意点について解説します。

頭金とは、商品を分割払いで購入する際に商品代金の一部を最初に支払う金額のことを言います。

住宅の場合ですと、住宅ローンを利用する際に最初にいくらかまとまった金額を現金で支払います。

物件価格から頭金を差し引いた残りの金額を住宅ローンとして融資を受け、毎月返済します。

頭金の相場について、住宅金融支援機構が調査した「2022年度フラット35利用者調査」を参考に、頭金の平均額と平均割合を見てみましょう。＊ここでは手持金を頭金とみなします。

参照：2022年度 フラット３５利用者調査

一般的には中古より新築のほうが住宅価格が高いため、それに比例して頭金の額も新築の方が高くなっています。首都圏と全国それぞれの頭金の額を比べると、首都圏が100万円程度高くなる傾向があります。

全国的に不動産価格は上昇傾向が続いており、今後も不動産価格上昇に伴う頭金の上昇も予測される状況です。頭金増加率は新築マンションでは全国が前年比+25.7％、首都圏が+27.6％、中古マンションでは全国が+26.3％、首都圏が+33.1％であり、新築中古を問わず上昇しています。（いずれも2021年度比）

首都圏でも特に東京都23区内は物件価格が上昇傾向であり、頭金を用意して審査を有利に進めたい、少しでも総返済額を抑えたいという人が多くなっています。

頭金の目安は一般的には「物件価格の1〜2割程度」と言われています。

＊ここでは購入価額を100.0とした場合の割合
参照：2022年度 フラット３５利用者調査

目安は1〜2割と言われていますが、貯金全額を頭金に使ってしまうと、急に大きな出費が必要となった時に困ってしまいます。住宅購入諸費用、生活予備費（生活費の6か月~1年分が目安）、将来の出費や貯蓄を確保したうえで無理のない範囲にしましょう。

住宅購入諸費用は登録免許税などの税金や火災保険などの保険料で物件価格に対して、新築マンションでは3～7%程度、中古マンションでは6～10%程度かかります。月ごとのローンとは別に管理費や修繕費が増額される可能性もあり、備えておく必要もあります。

子供のいる家庭では教育費、老後の生活費など将来必要となる予定の出費も考えた上で、頭金にいくら支払うべきなのか検討してみましょう。

購入する物件が決まったら申込みをしますが、その際に「申込証拠金」を支払います。

申込証拠金は必ず支払うべきものではありませんが、申込みの意志を明確に示すため一般的には数万円～10万円程度支払うことが多いです。

申込証拠金は、契約を結んだ時に頭金に充当されます。
申込みの後に契約へ進みますが、頭金は契約時から引渡しまでの間に支払うこととなります。

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住宅購入時に頭金を支払うことで、返済額が少なくなり毎月の支払いの負担が軽くなるなどのメリットがあります。
頭金を支払うメリットを4つの項目に分けて解説しています。

頭金を入れることで借入額が少なくなり、支払う金利の額も少なく済みます。
そのため、同じ金利でも頭金なしの場合と比較して総返済額が少なくなるメリットがあります。

また、金融機関によっては指定の割合以上の頭金を入れることで、適用金利が下がる場合もあります。

融資額による金利の違い（フラット35、借入期間21年以上35年以下の場合）
フラット35は、物件購入に占める融資額の割合に応じて、金利が変動します。

参照：新機構団信付きの【フラット３５】等の借入金利水準（2023年7月）

頭金を入れることで毎月の支払金額を減らすことができ、総返済額を下げられます。
月々の返済額は、住宅価格から頭金を引いた額に利息を加味して計算されます。

頭金を入れることで残りの住宅価格が少なくなり、それに伴う利息も減るので住宅ローンの総返済額が少なくなり、毎月の支払いも減ります。

また、頭金には利息がかからないこともメリットであり、総返済額を下げられます。

詳しくは、後述する「【頭金別】ローンシミュレーション」でシミュレーションしています。

頭金を増やすことで、住宅ローンの返済期間を短くすることも可能です。

多くの金融機関では住宅ローンの借入期間を最長35年としていますが、借入時の年齢によっては70歳以上まで支払いが続く場合もあります。

無理に返済期間を短くするのはおすすめできませんが、返済期間を35年より短く設定すればその分支払う利息を抑えることができ、ローンを早く完済することができます。

頭金別の返済期間の比較
（全期間固定金利1.5％　元利均等返済、ボーナス返済無しで計算）

頭金を多く入れることで金融機関の審査に通りやすくなります。

頭金の準備ができる人は、それだけきちんと貯蓄をされていると考えられ、審査の際に信用を得られやすい傾向があるからです。

また、頭金を入れることで借入額も少なくなります。

年齢や条件が同じ人でも、借入額が少ない方が審査にも通りやすくなります。

頭金を増やすことでマンション購入に使える全体の予算を上げることができ、より価格帯の高いマンション購入のチャンスも広がります。

今まで予算オーバーであきらめていた物件、眺望の良い角部屋や上層階、南向きの部屋など、より理想的な住戸を購入できるかもしれません。

返済計画そのものに無理がなければ、購入物件の選択肢を広げるために頭金を増やすことも検討してみましょう。

頭金を支払うデメリットとしては、最初に頭金を多く支払ってしまうことで、手元に残るお金が一気に減ってしまう点です。

そのため、もしも急な出費があった時のために備える金額が足りない場合も出てきます。

マンション購入時には物件代金とは別に諸費用が必要です。

手元にあまり残していない場合、諸費用を支払うことで残るお金がさらに減ってしまうこともあります。
あらかじめ諸費用にどのくらい金額がかかるのかを確認すること、手元にどのくらいお金を残すかシミュレーションした上で頭金の金額を設定しましょう。

住宅ローンの金利は3種類で「固定金利」「固定金利選択型」「変動金利」があり、リスクがあるのは「変動金利」の場合です。

「変動金利」の場合、半年ごとに金利を見直し、毎月の返済額を5年ごとに見直して住宅ローンを返済していきます。
変動金利は固定金利と比較して金利が低く、近年は低金利が続いているので検討している人が多いです。

しかし、住宅を買おうとしていて住宅ローンの総返済額を減らしたいと考え、頭金をためているとします。その間に住宅ローンの変動金利が上がった場合、総返済額が増加してしまう可能性があります。

総返済額を減らすために頭金をためているのに、金利が上昇したことで総返済額が増えてしまっては元も子もありません。

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住宅購入時には頭金以外にも諸費用などの費用がかかります。
また、生活費として手元にいくらか残しておくことも大切です。

頭金を支払う際の注意点、諸費用や生活予備費の目安について説明します。

住宅を購入する際には、諸費用がかかります。

諸費用とは住宅の購入代金以外にかかる費用のことで、登記費用や住宅ローン手数料などがあります。
これらは基本的には現金一括払いですので、住宅ローンには含まれません。

中には諸費用を住宅ローンに含めることのできる金融機関もありますが、住宅ローンとは別にローンを組むため二重に支払いが発生します。

金利も住宅ローンと比べると高めですので、諸費用分は現金で準備しておくことをおすすめします。

諸費用の目安は、新築物件は物件価格の3～6％前後、中古住宅では6～9％前後を目安に準備しておくとよいでしょう。

これらの諸費用の他に、引越し費用や家具家電を新しくする場合は買い替え費用なども必要になる場合があるので注意が必要です。

繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類あります。

短縮型は毎月の返済額は同じで、返済期間が短くなるので短縮分の利息分が軽減できます。返済までの期間が短くできるので、本来は定年後にローンを完済する予定だったが、退職金を使って収入がなくなる定年と同時期に完済したい人に向きです。

軽減型は毎月の返済額を減らし、返済期間は変わりません。月々のローン返済額を減らせるので、家計を見直して子供の養育費などに回したい人に向いています。

軽減型と比較して期間返済型のほうが利息の軽減効果が大きく、現在の主流はこちらです。

頭金を支払うメリットは様々ありますが大きな出費となりますので、金額をいくらにするのかよく検討しましょう。

住宅購入時には大きな支出がない場合でも、将来必要となる子供の教育費や、病気やケガで入院するなど突然出費が必要となった場合に備えて、手元に現金を残しておくことも大切です。

手元に残しておく目安としては、少なくとも生活費の3～6ヶ月分、できれば1年分程を生活予備費として残しておくと安心でしょう。

まだ自己資金は少ないけれど、年齢が若いうちに頭金なしでローンを組みたいと考える方もいるかもしれません。

頭金なしでもマンションを購入することはできます。

近年の住宅ローンは低金利なので、物件価格によっては頭金なしの場合でも月々の支払い額を抑えられるためローンを組むことは可能です。

しかし、頭金なしで購入する際に注意すべき点があります。
注意点を踏まえた上で、マンション購入を検討していきましょう。

頭金なしで購入する場合は住宅ローン審査も厳しくなる場合があります。

頭金なしの場合だと借入額が大きくなり、収入に対して返済比率が大きいと審査に通りにくくなるためです。

返済比率は以下の計算式で分かります。
返済比率（%）=年間の住宅ローン返済額÷年収×100

基準は金融機関により異なりますが、フラット35では年収400万円未満は返済比率30%以下、年収400万円以上は返済比率35%以下と基準を定めています。

返済比率の割合が大きいと家計にも影響が出ますので、一度シミュレーションした上で無理なく返済できる金額を設定しましょう。

頭金なしでマンション購入する場合に気を付けるポイント、リスクがいくつかあります。
マンション購入前にリスクを理解した上で進めていくと安心です。
ここでは注意点を3点に絞って説明します。

頭金なしで購入する場合、住宅購入代金の全額ローンを組むことになるため、頭金を入れた場合と比べて借入総額も高くなります。

借入金額が大きいとそれだけ利息も増え、合計の利息額も大きくなります。
したがって頭金を入れた場合と比較して月々の返済額も多くなります。

頭金ゼロでもマンションを購入することはできますが、貯金なしでは購入はできません。
購入時には現金で「契約金」を支払う必要があります。

「契約金」は手付金として物件価格に対して5~10%かかります。

そのほかにも新生活のための「引っ越し費用」、「家具や家電購入費用」がかかるでしょう。「数か月分の生活費」がないと生活が不安になってしまいます。

住宅ローンの月々の支払い以外にも契約金、新生活するための費用が想像以上にかかるので、貯金がないとマンションの購入はできません。

住宅は購入時から物件価格が下がっていくため、購入価格＝売却価格となることはなかなかありません。

そのため頭金なしでローンを組んでいた場合、住宅の売却価格よりローン残債の方が上回る可能性があり、差額の不足分は自分で資金を用意しないといけません。

二重ローンとは、住んでいる家の住宅ローンの残債が残っている状態で、家の住み替えやリフォームなどで新たに住宅ローンを組むことを言います。

通常でも二重ローンを組むことは、返済能力など一定の条件をクリアしないと審査が難しいと言われています。

頭金なしで住宅ローンを借りて返済期間中にさらにローンを組もうとした場合、さらに審査に通りにくくなるでしょう。

中古マンションは理想の間取りと利便性の高い立地を魅力的な価格で実現できる選択肢として、人気が高まっています。マンション購入を検討されている方は、将来住宅を売却する可能性も考えた物件選びをしましょう。

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頭金なしの場合と、頭金を100万・200万・300万・400万・500万円支払う場合の総返済額と毎月の支払額をそれぞれ比較しました。

シミュレーション結果も参考にしながら、家計とのバランスを考えて頭金の金額を設定しましょう。

条件：借入額3500万円、金利1%、借入期間35年で住宅を購入した際の頭金別のシミュレーション

頭金なしと頭金500万円を比較すると、毎月の返済額が約1.5万円の差が出る結果となりました。

この差は当然金利が高くなるほど大きくなるため、日常のゆとりや貯金に大きく影響します。住宅ローンの返済計画を立てる際は、月々の支払額がどうなるかシミュレーションしてよく検討するようにしましょう。

今回は、マンション購入時の頭金の目安やメリットなどについて解説しました。

頭金を入れた方が利息が少ないため結果として総返済額も少なく済むことや、審査時に通りやすいなどのメリットをお伝えしました。

貯蓄全てを頭金に利用するのではなく、生活予備費やマンション購入時の諸費用分を別で手元に残しておくことも大切です。

今はインターネットで住宅ローンのシミュレーションが気軽にできますので、そういったツールを活用しながら毎月の返済額に無理がないか検討するのも一つの方法です。

マンション購入を検討している人は、用意するべき頭金の額についてもしっかりと検討するようにしましょう。

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