住宅ローン 2022/07/28

住宅ローンはいくらまで組める?年収からみる借入可能額と無理のない返済目安は?

マイホーム購入で多くの人が利用する住宅ローン。住宅ローンは、いくらまで借入れすることが可能なのでしょうか?今回は、住宅ローンの借入可能額について詳しく解説します。年収別のシミュレーションや住宅ローンのポイントについてもお話ししますので参考にしてください。

渡邊 亮介
監修 株式会社EST GROUP
代表取締役
渡邊 亮介

22歳から“利用価値“を重視した一生のマイホーム購入を取り扱う不動産業界に参入。 その後25歳で営業代行会社を設立し、富裕層向けに特化した“資産価値“重視の投資用不動産の売買をスタート。 28歳で(株)EST GROUPを設立。 お客様にとっての“利用価値“と客観的に見た“資産価値“のバランスを重視した住宅購入のサポート事業「ieyasu(イエヤス)」を運営。 注文住宅・土地・一戸建て・マンション購入のサポート実績累計130件以上。投資用不動産の購入サポート実績累計300棟以上。自身でも投資家として都内にビルを所有

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住宅ローンの借入可能額は年収の何倍が目安?

マイホームを購入する場合、多くの人が「住宅ローン」を利用します。
住宅ローンは、一体いくらまで借りることができるのでしょうか?

これまでは「年収の4~5倍」と言われてきましたが、現代では物件種別やエリアによって異なりますが「年収の7~10倍」まで借りることが可能です。

ここでは、住宅ローンの借入可能額の目安について詳しくお話しします。

「年収倍率」とは?

マイホーム購入の際には、マイホーム購入のための予算を考えます。
マイホーム購入をする際の予算の目安となるのが「年収倍率」です。

「年収倍率」とは、”マイホーム購入の所要資金”が”購入者の年収”の何倍に相当するかを比率で表す数字のことを指します。

これまで「マイホームの購入は年収の4~5倍程度の割合が妥当」と言われてきましたが、実際はどの程度の割合が一般的なのでしょうか?
ここからは、東京カンテイ2020の資料を参考にお話しします。

【中古マンションの年収倍率】全国平均5.92倍

築10年の中古マンション(70平米換算)の年収倍率は、全国平均で5.92倍です。
上記の数字は、前年度と比べて0.40拡大しており、全国的に中古マンションの価格が上昇していることがわかります。

全国で最も中古マンションの年収倍率が高いのは、東京都の11.50倍です。
続いて、沖縄県の9.58倍、京都府の9.47倍と全国平均を大きく上回る数字となりました。

年収倍率が拡大している地域の数も、26から37に大幅に増加しています。

【新築マンションの年収倍率】全国平均8.41倍

新築マンション(70平米換算)の年収倍率は、全国平均で8.41倍です。
上記の数字は、前年度と比べて0.22拡大しており、全国平均としては4年連続で拡大しています。

全国で最も新築マンションの年収倍率が高いのは、東京都の13.40倍です。
東京都では、2年ぶりの拡大であり、過去15年で最高値となりました。

また、新築マンションでは、地方の宮城県・長野県・沖縄県で年収倍率が10倍を超えています。

【物件種別】住宅ローン借入可能額の年収倍率

物件種別による住宅ローン借入可能額の年収倍率を見ていきましょう。
ここでは、住宅金融支援機構の「2020年度フラット35利用者調査」を参考にします。

物件種別所要資金平均年収年収倍率
注文住宅3,534万円594万円6.7倍
土地付き注文住宅4,397万円635万円7.4倍
建売住宅3,495万円557万円6.8倍
マンション4,545万円784万円7.0倍
中古戸建て2,480万円495万円5.5倍
中古マンション2,971万円586万円5.8倍

表をご覧いただくと分かるように、住宅ローン借入額の目安は、年収の6~7倍程度の割合と考えて良いでしょう。
ただし、6~7倍という割合は、全国平均から算出した目安。
地域によってもや目安となる住宅ローン借入可能額の年収倍率は異なりますので、注意が必要です。

【地域別】住宅ローン借入可能額の年収倍率

地域別の住宅ローン借入可能額の年収倍率を見ていきましょう。
ここでは、中古マンションと新築マンションに分けてお話しします。(参考:東京カンテイ2020)

中古マンションの場合

中古マンションの場合の住宅ローン借入可能額の年収倍率は、以下の表を参考にしてください。

地域所要資金(70平米換算)平均年収年収倍率
首都圏4,287万円542万円7.91倍
中部圏2,548万円481万円5.30倍
近畿圏3,209万円476万円6.74倍
全国2,735万円462万円5.92倍

新築マンションの場合

新築マンションの場合の住宅ローン借入可能額の年収倍率は、以下の表を参考にしてください。

地域所要資金(70平米換算)平均年収年収倍率
首都圏5,848万円542万円10.79倍
中部圏4,017万円481万円8.35倍
近畿圏4,353万円476万円9.14倍
全国3,894万円463万円8.41倍

【住宅ローン】自己資金の割合はどのくらい?

続いて、住宅ローンを利用する際の自己資金の割合についてお話しします。

マイホームを取得する時に、住宅ローンの利用を検討する人が多いでしょう。
住宅ローンの利用と同時にどの程度の割合を目安として”自己資金”を用意すべきなのか悩む人も少なくありません。

実際、自己資金を用意しなくても住宅ローンでマイホーム購入資金を賄うことも可能です。
しかし、自己資金の割合がない分借入額が多くなってしまうことで、月々の返済が大変になってしまうこともあります。
だからこそ、ある程度の割合の自己資金は必要なのです。

住宅ローンを利用する際には、どの程度の割合の自己資金を用意すれば良いのでしょうか?

住宅ローンの自己資金は8~19%程度

一般的に住宅ローンを利用する際の自己資金の割合は、8~19%程度だと言われています。

実際に住宅ローンを利用する場合、どの程度の金額を借入れするべきなのか悩んでしまう人も多いはず。
その時には、返済比率を考えましょう。

返済比率とは?

そもそも返済比率とはどのようなものなのでしょうか?

返済比率とは「年収に対するローンの年間返済額の割合」のこと
返済比率は、「返済比率=年間返済額÷年収」で算出可能です。
また、返済比率は”返済負担率”とも呼ばれています。

返済比率(返済負担率)の割合が低い程、ローンの返済にゆとりができるのが一般的です。
金融機関によって、返済比率に上限を定めていることもあります。

住宅ローンの借入可能額は35%が限度

住宅ローンを利用する場合、返済比率は35%が限度だと言われています。
ただし、金融機関によっても返済比率の上限は異なるので注意が必要です。

返済比率の上限の割合まで借入れした場合、その分月々の返済額も多くなります。
住宅ローンの返済で家計を圧迫している場合、想定外にお金が必要となってしまった時などに対応できなくなってしまう懸念もあるのです。
そのため、返済にゆとりをもてる返済比率にすることをおすすめします。

無理のない返済負担率の目安は20~25%

無理のない返済比率(返済負担率)とはどのくらいが目安となるのでしょうか?
無理のない返済比率(返済負担率)の割合の目安は、20~25%程度だと言われています。

月々の返済額と生活費や子供の教育費、貯蓄などを考慮して、住宅ローンの借入額を検討しましょう。

【年収別】返済額と借入可能額の目安

ここでは、年収別に返済額と借入可能額の目安を紹介します。

年収別に返済額と借入可能額の目安は、以下の表を参考にしてください。

年収返済比率25%返済比率30%返済比率35%
400万円借入可能額:2,952万円
返済額:83,330円/月
借入可能額:3,542万円
返済額:99,985円/月
借入可能額:4,132万円
返済額:116,640円/月
500万円借入可能額:3,690万円
返済額:104,163円/月
借入可能額:4,428万円
返済額:124,996円/月
借入可能額:5,166万円
返済額:145,828円/月
600万円借入可能額:4,428万円
返済額:124,996円/月
借入可能額:5,313万円
返済額:149,978円/月
借入可能額:6,199万円
返済額:174,988円/月
700万円借入可能額:5,166万円
返済額:145,828円/月
借入可能額:6,199万円
返済額:174,988円/月
借入可能額:7,232万円
返済額:204,149円/月
800万円借入可能額:5,904万円
返済額:166,661円/月
借入可能額:7,085万円
返済額:199,999円/月
借入可能額:8,265万円
返済額:233,309円/月
900万円借入可能額:6,642万円
返済額:187,494円/月
借入可能額:7,970万円
返済額:224,981円/月
借入可能額:9,299万円
返済額:262,497円/月
1,000万円借入れ可能額:7,380万円
返済額:208,326円/月
借入れ可能額:8,856万円
返済額:249,992円/月
借入れ可能額:10,332万円
返済額:291,657円/月
条件:金利1.0%、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス支払いなし

【年収別】住宅ローン返済シミュレーション

上記で返済額と借入可能額の目安を紹介しました。
次に、年収別に住宅ローンの返済シミュレーションを行いましょう。

住宅ローンの返済に余裕を持たせるために、返済比率を25%の割合と仮定します。

【年収1000万円】住宅ローン返済シミュレーション

年収1,000万円で住宅ローンを利用する場合のシミュレーションを行います。

金利1.0%・返済期間35年・返済比率25%・ボーナス支払いなしと仮定した場合、借入れ可能額は7,380万円です。
月々の返済額:208,326円、総返済額:87,497,083円となります。

【年収900万円】住宅ローン返済シミュレーション

年収900万円で住宅ローンを利用する場合のシミュレーションを行います。

金利1.0%・返済期間35年・返済比率25%・ボーナス支払いなしと仮定した場合、借入れ可能額は6,642万円です。
月々の返済額:187,494円、総返済額:78,747,315円となります。

【年収800万円】住宅ローン返済シミュレーション

年収800万円で住宅ローンを利用する場合のシミュレーションを行います。

金利1.0%・返済期間35年・返済比率25%・ボーナス支払いなしと仮定した場合、借入れ可能額は5,904万円です。
月々の返済額:166,661円、総返済額:69,997,601円となります。

【年収700万円】住宅ローン返済シミュレーション

年収700万円で住宅ローンを利用する場合のシミュレーションを行います。

金利1.0%・返済期間35年・返済比率25%・ボーナス支払いなしと仮定した場合、借入れ可能額は5,166万円です。
月々の返済額:145,828円、総返済額:61,247,906円となります。

【年収600万円】住宅ローン返済シミュレーション

年収万円で住宅ローンを利用する場合のシミュレーションを行います。

金利1.0%・返済期間35年・返済比率25%・ボーナス支払いなしと仮定した場合、借入れ可能額は4,428万円です。
月々の返済額:124,996円、総返済額:52,498,129円となります。

【年収500万円】住宅ローン返済シミュレーション

年収万円で住宅ローンを利用する場合のシミュレーションを行います。

金利1.0%・返済期間35年・返済比率25%・ボーナス支払いなしと仮定した場合、借入れ可能額は3,690万円です。
月々の返済額:104,163円、総返済額:43,748,427円となります。

【年収400万円】住宅ローン返済シミュレーション

年収万円で住宅ローンを利用する場合のシミュレーションを行います。

金利1.0%・返済期間35年・返済比率25%・ボーナス支払いなしと仮定した場合、借入れ可能額は2,952万円です。
月々の返済額:83,330円、総返済額:34,998,722円となります。

住宅購入にかかる住宅ローン以外のお金の内訳

マイホームの購入では、住宅ローン以外にもお金がかかります。
どのような費用が必要となるのでしょうか?

頭金

頭金とは、マイホームの代金の一部として初めに支払う費用のこと。
頭金は、必ずしも支払う必要はありませんが、その分借入金が増えることで、返済が苦しくなる恐れがあります

諸費用・税金

マイホームの購入では、諸費用や税金を支払わなければなりません。
諸費用・税金の目安は、物件価格の5~10%程度だと言われています。

諸費用・税金の主な項目は、以下の通りです。

  • 銀行事務取扱手数料
  • 保証料
  • つなぎ融資の手数料・利息
  • 仲介手数料
  • 火災保険・地震保険
  • 団体信用生命保険料
  • 登記手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税など

年収のみで判断しない!他に気を付けるべき6つのポイント

年収だけではなく、住宅ローンを利用する際には気を付けるべきポイントがあります。

1.返済負担率は手取りの25%以下が理想

返済負担率が高い程、月々返済する金額も上がってしまうため返済が苦しくなってしまうこともあります。
無理のない返済を行うためには、返済負担率は25%以下であることが望ましいとされています。
ゆとりのある返済を希望される場合は、返済負担率は20%以下に抑えると良いでしょう。

ボーナス払いで計画をしない

住宅ローンの返済をボーナス払いありきで考えている人も少なくありません。
しかし、ボーナスは景気や業績によってカットされてしまう恐れもあるのです。
だからこそ、不確定な収入ともいえるボーナス払いを入れずに、月々の収入で返済できるような借入をすることをおすすめします。

2.金利タイプは固定金利がおすすめ

住宅ローンの金利タイプは固定金利がおすすめです。
その理由は、変動金利の場合は金利が上昇してしまうリスクがあるから。
固定金利には、金利上昇のリスクがなく、返済プランをたてやすいといういうメリットがあるのです。

固定金利

固定金利は、全期間固定金利型住宅ローンと呼ばれています。
借入れ時から金利が全での期間を通じて変わらないのが特徴です。

変動金利

変動金利は、金融情勢によって、返済期間中に金利が変動します。
しかし、一般的に変動金利は、固定金利よりも金利が低く設定されているというメリットがあります。

3.元利均等返済方式がおすすめ

住宅ローンの支払い方式は、元利均等返済がおすすめ。
金利が変わらなければ、月々の返済額も変わらないので、返済計画が立てやすくなるメリットがあることが理由です。

元利均等返済

元利均等返済は、”元本”と”利息”を合わせて返済する方法。
月々の返済額が変化しないことが特徴です。

元金均等返済

元金均等返済は、”元本”部分を均等にして、元本部分に対する”利息”を合わせて返済する方法。
はじめの返済額が大きく、徐々に返済額が減っていくのが特徴です。

4.定年時のローン残高は1000万円以下

住宅ローンを利用する場合には、繰り上げ返済などをしてでも残高を1,000万円以下になるよう計画することが大切です。
「老後資金は2,000万円必要」と言われているように、老後にはお金がかかります。
定年後に老後資金を確保しつつ、1,000万円以上の住宅ローンを返済するのは、難易度が高いと言わざるを得ないのです。

定年前には完済しているのが理想的

定年退職前には、住宅ローンを完済していることが理想的です。
そして、完済後は老後資金を確保できるように、住宅ローンは計画的に利用しましょう。

5.世帯ごとの家計状況を考慮する

年収が同じであっても、世帯によって家計状況は異なります。
そのため、住宅ローンを利用する場合には、家計の状況を見極め、無理のない返済計画を立てることが大切です。

6.他の借り入れを差し引いて計算する

住宅ローンを利用する際には、他の借入れを差し引いて計算しましょう。
他の借入れを考慮せずに住宅ローンを組んでしまうと、返済が苦しくなってしまう恐れがあります。

無理のない返済をする3つのポイント

ここでは、無理のない返済をするためのポイントを3つ紹介します。

1.中古物件も視野に入れる

「マイホームは、新築がいい!」という人も少なくありません。
しかし、中古でも築浅で状態のいい物件も多く、新築よりも費用を抑えられるメリットもあるのです。
だからこそ、新築にこだわらず中古物件も視野に入れた物件探しをおすすめします。

2.早いうちに住宅ローンを組む

返済を開始する年齢が高くなると、その分完済時期も遅くなります。
もちろん、返済期間を短く設定すれば、早めに完済することも可能ではありますが、月々の返済の負担が重くなってしまうでしょう。
そのため、できるだけ早いうちに住宅ローンを組むことがひとつのポイントとなるのです。

3.ライフイベントを考慮して返済計画をする

人生には、結婚や妊娠・出産などのライフイベントがあります。
無理のない返済をするためには、人生のライフイベントを考慮して返済計画をすることが重要なのです。

返済負担率を下げてローンの審査基準を通るには?

ここでは、ローンの審査基準を通るためのポイントを紹介します。

頭金を増やす

住宅ローンを利用する際には、頭金を増やすことで、借入金を減らすことができます。
したがって、住宅ローンの審査を通すためには、頭金を増やすことは有効な手段だと言えるのです。

年収に見合う借入金額

住宅ローンの審査を通すためには、年収に見合う借入金額を見極めることがポイントです。
返済比率を減らすほど、返済にもゆとりができるため”返済能力有り”と判断してもらえる可能性も上がります。

他の借り入れを完済する

消費者金融などから借入れがある場合、金融機関から良い印象を持たれません。
そのため、消費者金融からの借入れ実績はないことが理想的です。
もし、他の借入れがある場合には、住宅ローンの申し込み前に他の借入れを完済することをおすすめします

自分にあった無理のない返済額で住宅ローンを組もう!

マイホームを手に入れるため、住宅ローンを利用する人も多いでしょう。
住宅ローンは、長期間の返済が可能な低金利の借入れです。
しかし、借入額が多ければ、その分月々の返済の負担も大きくなります。

だからこそ、住宅ローンを利用する場合には、自分に合った無理のない返済額を見極めることが大切です。
返済負担率なども参考にして、無理のない返済額で住宅ローンを検討しましょう。

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