住宅ローン 2022/07/21

住宅ローンの選び方とは?金利や金融機関を選ぶ際のポイント・返済の流れを解説!

住宅ローンや金融機関の選び方のポイントを把握しておこう!

住宅ローンの選び方にお困りですか?住宅ローンは様々な金融機関が販売している商品なので、金融機関ごとに金利や特典などが異なります。この記事では、住宅ローンの後悔しない選び方を見ていきましょう。

渡邊 亮介
監修 株式会社EST GROUP
代表取締役
渡邊 亮介

22歳から“利用価値“を重視した一生のマイホーム購入を取り扱う不動産業界に参入。 その後25歳で営業代行会社を設立し、富裕層向けに特化した“資産価値“重視の投資用不動産の売買をスタート。 28歳で(株)EST GROUPを設立。 お客様にとっての“利用価値“と客観的に見た“資産価値“のバランスを重視した住宅購入のサポート事業「ieyasu(イエヤス)」を運営。 注文住宅・土地・一戸建て・マンション購入のサポート実績累計130件以上。投資用不動産の購入サポート実績累計300棟以上。自身でも投資家として都内にビルを所有

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【住宅ローンの選び方】どの金融機関や金利を選ぶと後悔しない?

【住宅ローンの選び方】どの金融機関や金利を選ぶと後悔しない?

住宅を購入する際、ほとんどの人が住宅ローンを契約します。

しかし、住宅ローンを提供している金融機関は数多くあり、金融機関によって金利や商品の内容などが異なる点が特徴です。

そのため、「後悔しない住宅ローンの選び方が分からない」と悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

後悔しない住宅ローンの選び方をするためには、「借入先」「金利タイプ」「諸費用」などさまざまな点を比較しつつ選ぶのが大切です。

そこでこの記事では、住宅ローンの選び方を各項目に分けて紹介していきます。

この記事を読むことで、どんな点を考慮した選び方が正しいのかが分かるようになるでしょう。

これから住宅ローンを契約しようと考えている人は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの借入から返済までの流れ

住宅ローンの借入から返済までの流れ

住宅ローンの選び方を解説する前に、まずは住宅ローンの借入から返済までの大まかな流れを見ていきましょう。

住宅ローンを契約するためには、2段階にわたる審査を受けなくてはいけません

審査するにあたり複数の書類も必要となるため、時間に余裕を持って契約するようにしてください。

自分の借入可能額を把握する

まずは、自分が住宅ローンをいくら借入できるのか確認します。

住宅ローンは、自分が希望する金額を必ず借入できるとは限りません

年齢や返済能力などに応じて、借入可能額が決められています。

借入可能額は、金融機関のシミュレーションツールなどで算出できるため、あらかじめ調べておくといいでしょう。

目安としては、年間の返済額が手取り年収の20%以内であれば借入可能だと言われています。

借入可能額に照らして物件探しをする

借入可能額に照らして物件探しをする

自分の借入可能額を把握したら、借入可能額に照らして物件探しをします。

そのため、先に購入したい物件を決めるのではなく、借入可能額を先に算出するのがおすすめです。

借入可能額の上限で住宅ローンを借りた場合

住宅ローンの借入額は、借入可能額の上限よりも少し減らすようにしましょう

借入可能額の上限で住宅ローンを借りてしまうと、思わぬ出費や収入減少などに対応できなくなってしまいます。

住宅ローンの返済は、この先何十年も続くものです。

その間に、予期せぬライフイベントが起こる可能性も考えられるため、借入可能額の上限で借りるのは避けるのがおすすめだと言えます。

住宅ローン審査

住宅ローン審査

購入したい物件が決まったら、住宅ローンの審査を受けます。

住宅ローンは、審査に通らないと借りることができません。

また、住宅ローンの審査は2段階に分けられています

住宅ローン仮審査

まずは、住宅ローンの仮審査を受けます。

仮審査は、本審査よりも審査期間が短く、審査項目も少ないです。

住宅ローン本審査

住宅ローンの仮審査に通ったら、本審査を受けます。

本審査に通って、はじめて住宅ローンの借入が認められる流れです。

そのため、仮審査では問題なく審査に通っても、本審査で落ちてしまうといったこともあります。

本審査では、仮審査で見られなかった部分も審査対象に入ったり、追加の書類を提出したりすることもあるのです。

住宅ローン契約から返済までの流れ

ここからは、住宅ローンの契約から返済までの流れを解説していきます。

①住宅ローン手続き

住宅ローンの本審査に通ったら、住宅ローンの契約です。

契約手続きでは、金融機関が用意する「金銭消費貸借契約書」や「抵当権設定契約書」などに記入をしていきます。

契約の際は、本人確認書類や借入のための銀行口座に関する書類を準備しておきましょう。

②引き渡し日の決定

住宅ローンの手続きが終わったら、物件の引き渡し日を決定します。

物件の引き渡しは、購入代金の残金や諸費用の支払い書類や鍵などの引き渡しを経て完了です。

③住宅ローン融資の実行・一括入金

そして、物件の引き渡し日に、住宅ローンの融資が実行されます。

住宅ローンの融資が実行されたら、物件の売主に一括で入金しなくてはいけません

そのため、物件の引き渡しは、司法書士が同席し、融資を受ける金融機関でおこなわれることが多いです。

④工務店などへの費用支払い

注文住宅などを購入した際には、工務店への支払いも必要です。

⑤住宅ローン返済

支払いが終わったら、住宅ローンの返済が始まります。

住宅ローンの返済がいつから始まるかは、融資を受けた金融機関や住宅ローンのプランにより異なるため、確認しておきましょう。

住宅ローンの返済は、口座引き落としのみとなっているため、クレジットカード払いなどはできません。

住宅ローンの選び方①金利タイプ

住宅ローンの選び方①金利タイプ

ここからは、住宅ローンの選び方を7つの項目に分けて紹介していきます。

1つ目の選び方は、金利タイプです。

住宅ローンの返済額は、金利タイプによって左右されるため、各金利の特徴やメリット、デメリットを押さえておく必要があります。

金利の選び方は3種類

住宅ローンでは、3つの中から金利タイプを選べます。

各金利タイプに異なるメリットとデメリットがあるため、それぞれの特徴を把握しておくことが大切です。

①変動金利

1つ目は、変動金利です。

変動金利とは、一定期間ごとに金利が変動するタイプを指します。

金利の見直しは半年に1回のペースで実施されており、金利の変動に応じて月々の返済額も変動する点が特徴です。

しかし、頻繁に返済額が変わってしまうと、返済計画が立てにくくなったり、家計に影響を及ぼしたりする恐れがあります。

そのため、月々の返済額が変更されるのは、5年に1度のペースが一般的です。

また、返済額の増加は1.25倍が上限となっています。

変動金利のメリット・デメリット

変動金利は、固定金利に比べると金利が低く設定されているメリットがあります。

そのため、固定金利よりも金利を上回ることがなければ、返済額が固定金利にした時よりも少なくなるのです。

しかし、当然ながら変動金利は金利が変動するリスクを伴います。

住宅ローンの契約時点では返済額が分からず、資金計画を立てにくい点がデメリットです。

ある程度、資金に余裕がある人には変動金利が向いています。

②当初固定金利

2つ目は、当初固定金利です。

当初固定金利では、最初に決めた数年間は固定金利で返済し、その後は変動金利または固定金利を選択します。

例えば、最初の数年は教育費で出費がかさみ、資金計画をむやみに変更できない人や、住宅ローンを10年程度で返済できる予定の人は、当初固定金利を検討すべきです。

当初固定金利のメリット・デメリット

当初固定金利は、変動金利に比べると、最初に決めた年数は金利変動がないため資金計画が立てやすくなります

そのため、全期間を変動金利にするのは不安な人に向いているでしょう。

しかし、当初固定金利の場合は、金利タイプを見直した時点での金利が適用されるため、借入当時よりも金利が予想より上昇していれば、返済額が多くなってしまいます。

また、変動金利のように上限1.25倍のルールが適用されないため、予想以上に金利が上がる可能性も高いです。

③全期間固定金利

3つ目は、全期間固定金利です。

全期間固定金利とは、借入期間中の金利が変動することのない金利タイプを指します。

今後、収入の伸びが期待できない人や、返済と同時に貯金もしていきたい人は全期間固定金利を検討してみてください。

全期間固定金利のメリット・デメリット

全期間固定金利は、住宅ローンの借入時に返済額がわかるため、返済計画が立てやすい点がメリットです。

また、変動金利のように金利上昇のリスクがないため、精神的にも安心して返済を続けられます。

とはいえ、変動金利よりも金利が高く設定されているため、その時の金利によっては返済額が変動金利よりも多くなる可能性があるでしょう。

返済額よりも、精神的な安心感や資金計画の立てやすさを優先したい人は、全期間固定金利が向いています。

住宅ローンの選び方②借入先

住宅ローンの選び方②借入先

2つ目の選び方は、借入先です。

住宅ローンは、金融機関や国の機関など、さまざまなところで契約できます。

どこを借入先にするかによって、審査の受かりやすさや手数料の高さなどが異なるため、それぞれの特徴を確認していきましょう。

民間ローン

1つ目は、民間ローンです。

民間ローンとは、メガバンクや都市銀行、信用金庫など、民間の金融機関が提供する住宅ローンを指します。

「住宅ローン」と聞くと、メガバンクなどが販売する商品を思い浮かべる人が多いはずです。

これらは全て、民間ローンに区別されます。

民間ローンのメリット・デメリット

民間ローンでは、「変動金利型」や「固定期間選択型」など金融機関によって様々な商品を用意しています。

そのため、公的ローンなどでは見つけられなかった商品も、民間ローンでは見つかるといったこともあるのです。

幅広い選択肢の中から住宅ローンを選びたい人は、民間ローンがおすすめできます。

また、金融機関ごとに商品の内容も異なる点が特徴です。

例えば、その金融機関で住宅ローンを契約すれば、ATMの使用料が無料になるなどの特典がつくことがあります。

金融機関ごとに商品の内容が多様である分、しっかり比較しなければ、手数料の高い住宅ローンを契約してしまうデメリットも。

また、住宅ローンの審査基準も、他の住宅ローンに比べると厳しい特徴があります。

公的ローン

2つ目は、公的ローンです。

公的ローンとは、国や住宅金融支援機構などの公的機関が提供している住宅ローンを指します。

公的ローンは大きく分けて、自治体が融資する「自治体融資」と、住宅金融支援機構が融資する「財形住宅融資」の2つです。

公的ローンのメリット・デメリット

公的ローンのメリットは、手数料などの諸費用が少なくなる傾向にある点です。

しかし、住んでいる地域によってはそもそも自治体融資が提供されていなかったり、勤務先によっては条件を満たせず財形住宅融資が受けられなかったりすることも。

そのため、公的ローンを利用したいと思っても、全ての人が利用できるものではありません

フラット35

3つ目は、フラット35です。

フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構の提携によってつくられた住宅ローンを指します。

金融機関や、住宅ローンを専門に扱う会社でもフラット35は取り扱われており、どの金融機関や会社でフラット35を契約するかで金利条件や手数料などが異なる点が特徴です。

フラット35のメリット・デメリット

フラット35は、メガバンクなどが販売する民間ローンとは審査基準が異なるため、民間ローンでは審査に通りにくい人でも審査にチャレンジしやすいメリットがあります。

また、金利タイプは最長35年の長期固定金利だけとなっているため、金利の変動を心配する必要もありません。

しかし、フラット35では、本人の返済能力よりも物件の条件がフラット35の審査基準に満たしているかをチェックします。

そのため、購入したい物件がフラット35の基準に満たしていない場合には、審査基準を満たすような物件を探す必要があるでしょう。

住宅ローンの選び方③チェックすべきポイント

住宅ローンの選び方③チェックすべきポイント

3つ目の選び方は、チェックすべきポイントに着目して、住宅ローンを比較することです。

住宅ローンを金融機関で契約すると決めても、各金融機関によって商品の内容が異なります。

よく比較しないで住宅ローンを契約してしまうと、思ったより返済額が多いことや、諸費用が他の金融機関よりも高く設定されていることもあるため、注意しましょう。

住宅ローンを契約する際にチェックすべきポイントは、以下の3つです。

総返済額のチェック

1つ目のポイントは、返済額をチェックすることです。

住宅ローンを契約する際に、金利ばかりに目が向いてしまい、返済額をチェックできていないことがあります。

住宅ローンの返済額は、融資された金額だけでなく、さまざまな諸費用も含まれている点に注意が必要です。

そのため、どんなに金利が低くても、諸費用を加味したら返済額が予想よりも多かったということもあります。

諸費用には、「融資事務手数料」や「印紙税」などが含まれるため、必ず諸費用も含んだ返済額を元にして複数の住宅ローンを検討するようにしてください

住宅ローン特典の有無

住宅ローンは、さまざまな金融機関から販売されていますが、金融機関によっては特典を用意していることもあります

例えば、住宅ローンの契約者にはポイントサービスや、優待サービスを提供してくれることも。

各金融機関の特典内容も比較することで、実質お得に借入できる住宅ローンが見つかります。

金利上昇のリスク

変動金利や当初固定金利は、金利の低さが魅力的です。

しかし、その反面金利上昇のリスクが伴うことも頭に入れておきましょう。

近年は、超低金利時代となっているものの、いつまで低金利が続くかは誰も予測できません。

そのため、返済途中に金利が予想以上に上昇する可能性も考えられます。

金利の低さや返済額だけにとらわれず、リスクもしっかり考慮して適切な住宅ローンを探してみてください

住宅ローンの選び方④返済方法

住宅ローンの選び方④返済方法

4つ目の選び方は、返済方法です。

住宅ローンは、金利タイプだけでなく、返済方法も選べます。

金利タイプと同じように、返済方法の選び方によっては返済額が多くなることも考えられるため、各返済方法の特徴を押さえておいてください。

住宅ローンの返済方法は、以下の2つです。

元利金等返済

元利均等返済とは、借入金額と利息を均等に返済していく方法のことです。

そのため、毎月の返済額が常に同じになります。

元利均等返済は、毎月の返済額が同じなので資金計画が立てやすいです。

しかし、借入当初は利息分の支払いが大半を占めるため、借入金額分の返済割合が少なくなってしまうデメリットがあります。

元金均等返済

元金均等返済とは、借入金額のみを均等に返済していく方法を指します。

借入当初は利息額が多くその分返済額が多くなりますが、借入金額が減るごとに利息額も減っていく点が特徴です。

借入当初の返済額に耐えることができるようであれば、総返済額がより少なくなる元金均等返済がおすすめできます。

住宅ローンの利子

住宅ローンの利子は、金利を月割りにして計算しています。

以下のような計算式です。

利子=借入残高×金利÷12ヶ月

利子は借入残高に対して算出されるため、借入残高が同じ金額だけ減っていく「元金均等返済」のほうが、最終的に支払う利子は少なくなります。

住宅ローンの選び方⑥諸費用

住宅ローンの選び方⑥諸費用

6つ目の選び方は、諸費用です。

住宅ローンの返済は、物件の購入にかかった費用だけではありません。

住宅ローンを契約するにあたり、さまざまな諸費用も支払っていく必要があります

そのため、先に述べたように、住宅ローンの返済額をシミュレーションする際には、諸費用も考慮することが大切です。

ここでは、代表的な諸費用を6つ紹介していきます。

①保証会社事務取扱手数料

1つ目の諸費用は、保証会社事務取扱手数料です。

保証会社とは住宅ローンを保証してくれる会社のことで、保証会社に対する事務手数料を支払います。

もし、何らかの事情で住宅ローンの返済ができなくなった場合には、保証会社は住宅ローンの返済を立て替えてくれるのです。

②保証料

2つ目の諸費用は、保証料です。

先に述べた、保証会社に対する報酬のことを指します。

③印紙税

③印紙税

3つ目の諸費用は、印紙税です。

印紙税とは、契約書などを作成した際にかかる税金を指します。

印紙税の金額は、契約書に記載されている金額によって異なり、収入印紙を契約書に貼ることで納税完了です。

④登記費用

4つ目の諸費用は、登記費用です。

住宅ローンを契約する際には、抵当権設定登記をしなくてはいけません。

登記をする際にかかる登録免許税と、登記手続きを代行してくれる司法書士にかかる手数料がかかります。

⑤繰上げ返済手数料

5つ目の諸費用は、繰上げ返済手数料です。

住宅ローンを繰上げ返済する際に、手数料が発生する場合があります。

⑥融資手数料

6つ目の諸費用は、融資手数料です。

住宅ローンを契約する金融機関に対して、手数料を支払います。

住宅ローンの選び方⑦団体信用生命保険

住宅ローンの選び方⑦団体信用生命保険

7つ目の選び方は、団体信用生命保険です。

団体信用生命保険とは、住宅ローンに特化した生命保険のことを指します。

ほとんどの金融機関では、住宅ローンの契約時に団体信用生命保険への加入が必須です。

ここからは、団体信用生命保険について詳しく解説していきます。

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険とは、契約者の死亡などで住宅ローンが支払えなくなった場合、ローン残高が保険金で返済される保険を指します。

住宅ローンの返済は、何十年単位と基本的に長期に渡るため、返済期間中に病気になったり事故にあったりする可能性も考えられるでしょう。

団体信用生命保険は、住宅ローンの契約時のみ加入できるため、返済期間中に病気になったとしても途中から加入したりオプションをつけたりはできません。

そのため、返済期間中のさまざまなリスクを考慮しながら、あなたに合った保険を選ぶようにしましょう。

告知義務・免責事項

団体信用生命保険は誰でも加入できるわけではなく、健康状態に関する審査に通らなくてはいけません

過去にどんな病気をしたか、どんな障害を持っているかなどを正しく記述する「告知義務」があるため、注意が必要です。

また、団体信用生命保険によっては「免責事項」が記載されていることがあります。

免責事項に記載されているケースだと、保険金が支払われないため、しっかり確認しておいてください。

また、健康状態などが原因で団体信用生命保険に加入できない場合は、「フラット35」で住宅ローンを契約するのも1つの手です。

フラット35は、団体信用生命保険への加入が任意となるため、民間の金融機関で住宅ローンを契約するよりも契約しやすくなります。

オプション団信

住宅ローンを契約する金融機関によって、付けられるオプションが異なります。

そのため、オプションをつけたいと考えている人は、団体信用生命保険のオプション項目に着目するようにしてください。

オプション団信も、民間の保険で加入するよりも保険料負担が少なくなります。

住宅ローン契約時に、現在加入している生命保険などを見直して、団体信用生命保険に切り替えるのがおすすめです。

住宅ローンや金融機関の選び方のポイントを把握しておこう!

この記事で解説したように、住宅ローンを契約する際には、さまざまな点を比較しつつ、適切な金融機関を選ぶことが大切です。

返済額が最も少なくなる金利タイプや返済方法を選びがちですが、返済額が少なくなる分、金利上昇や借入当初の返済額が増えるなどのリスクも伴います。

そのため、メリットだけでなく、デメリットにも着目しながら、きちんと返済していけるような住宅ローンを契約することがポイントです。

住宅ローンを提供している金融機関は、数多くあります。

この記事で紹介した「住宅ローンの7つの選び方」を参考に、後悔しない選び方をしてみてください。

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