基礎知識 2022/09/15

住宅ローン手数料や諸費用の相場は金融機関によって異なるため注意!

住宅ローンを利用する際には、“手数料”や“諸費用”がかかります。手数料や諸費用は、金融機関によって異なることをご存じですか?今回は、住宅ローンの手数料・諸費用の相場やプラン、諸費用の種類について、手数料・諸費用の安い銀行の比較を含めて詳しく解説します。

渡邊 亮介
監修 株式会社EST GROUP
代表取締役
渡邊 亮介

22歳から“利用価値“を重視した一生のマイホーム購入を取り扱う不動産業界に参入。 その後25歳で営業代行会社を設立し、富裕層向けに特化した“資産価値“重視の投資用不動産の売買をスタート。 28歳で(株)EST GROUPを設立。 お客様にとっての“利用価値“と客観的に見た“資産価値“のバランスを重視した住宅購入のサポート事業「ieyasu(イエヤス)」を運営。 注文住宅・土地・一戸建て・マンション購入のサポート実績累計130件以上。投資用不動産の購入サポート実績累計300棟以上。自身でも投資家として都内にビルを所有

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住宅ローン手数料や諸費用の相場を解説!

マイホームを購入する時には、”住宅ローン”を利用する人が多いでしょう。
住宅ローンを利用する際には、“手数料”や“諸費用”がかかります。
実は、住宅ローンの手数料や諸費用は、金融機関によって異なることをご存じですか?

「住宅ローンをお得に利用したい」と考えている場合は、まず手数料や諸費用について知ることが大切です。
そして、手数料や諸費用を抑えられる金融機関を見つけましょう。

今回は、住宅ローンの手数料・諸費用の相場やプラン、諸費用の種類について、手数料・諸費用の安い銀行の比較を含めて詳しく解説します。

住宅ローン手数料とは?

そもそも”住宅ローン手数料”とは、どのような物なのでしょうか?

住宅ローン契約時に金融機関に支払う費用

住宅ローン手数料とは、融資する金融機関が手続きの際に徴収するお金
住宅ローン契約時に金融機関に支払う必要のある費用だと覚えておきましょう。

住宅ローン手数料は、実は、金融機関で自由に設定ができます。
そのため、金融機関によって金額が大きく異なる可能性があるのです。
また、住宅ローンの手数料は、「事務手数料」「融資手数料」「融資事務手数料」など金融機関によって呼び方が違うので注意しましょう。

住宅ローン手数料は、基本的に2つの種類に分かれます。

住宅ローン手数料の種類

住宅ローン手数料は、2つの種類に分かれます。
それが「定額型」と「定率型」です。

定額型

住宅ローン手数料の「定額型」は、住宅ローンの借入金額に関係なく決められている一定の手数料を支払います

手数料が定額型の場合のメリットは、初期費用を抑えられること。
ただし、次に紹介する「定率型」よりも住宅ローンの金利が高く設定されていることが多いので、注意が必要です。

定率型

住宅ローン手数料の「定率型」は、住宅ローンの借入金額に対して、一定の割合を手数料として支払います
そのため、住宅ローンの借入金額が高額になれば、その分手数料の金額も上がります。
「定額型」よりも「定率型」の方が、住宅ローン手数料が高くなる傾向にありますので、注意しましょう。

ただし、「定率型」の場合は「定額型」より住宅ローンの金利が低く設定されていることがほとんどです。
したがって、月々の返済は定率型の方が金額を抑えることができるメリットもあります。

住宅ローン手数料の相場

住宅ローンの手数料は、金融機関によってことなることをお話ししましたが、一般的にはネット銀行が「定率型」、メガバンクでは「定額型」が採用されていることが多いでしょう。
しかし、メガバンクの場合は手数料とは別に「保証料」が必要となります。
そのため、住宅ローンの初期費用の総支払額は大きく差がでないことが多いのです。

参考までに、ネット銀行とメガバンクの手数料の相場を紹介します。

ネット銀行(定率型)の相場メガバンク(定額型)の相場
事務手数料:借入金額×2.2%(税込)
+保証料:0円
事務手数料:約3.3万円(税込)
+保証料:数十万円

上記の表の「ネット銀行」と同様に、手数料が借入金額に対する割合(定率型)で、保証料が必要ない住宅ローンのことを「事務手数料型」と呼びます。
対して、「メガバンク」と同様に、手数料が数万円と一定の金額で決まっており(定額型)、保証料が数十万円単位で必要となる住宅ローンのことを「保証料型」と呼びます。

住宅ローン手数料の安い銀行を比較!

相場の参考までに、手数料が安い4つの金融機関の住宅ローンを比較してみましょう。
4つの金融機関の住宅ローンの比較の早見表は、以下の通りです。

金融機関商品名手数料保証料
新生銀行パワースマート住宅ローン55,000万円
(変動フォーカスの場合
→借入金額×2.2%)
0円
ソニー銀行変動セレクト住宅ローン
固定セレクト住宅ローン
住宅ローン
借入金額×2.2%
借入金額×2.2%
44,000円
0円
ANAファシリティーズソニー銀行
auじぶん銀行
ソニー銀行と同じ
借入金額×2.2%
ソニー銀行と同じ
0円
楽天銀行楽天銀行フラット35
楽天銀行住宅ローン
借入金額×1.10%
330,000円
0円
0円
(2022/08/26時点)

新生銀行

新生銀行の住宅ローンは、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>という商品以外の住宅ローンの手数料が定額型の55,000円です。
また、保証料も無料なので、初期費用を抑えることができます。

ただし、変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>の場合の手数料は、「借入金額×2.2%(税込)」となるため、注意が必要です。

ソニー銀行

ソニー銀行の住宅ローンは、通常の住宅ローンの手数料は、定額型の44,000円(税込)です。
また、保証料や団体信用生命保険料もかからないため、初期費用を抑えることができます。

借りる時の費用を抑えられることはもちろん、借りた後も各種手数料を抑えることができるのがソニー銀行のメリットです。
繰り上げ返済手数料や変動から固定への金利変更手数料、返済口座への資金移動などの手数料もかかりません。

ただし、変動セレクト・固定セレクトという商品を選ぶ場合は、手数料が定率型の借入金額×2.2%となってしまうので注意が必要です。

ANAファシリティーズ

ANAファシリティーズは、ソニー銀行とauじぶん銀行を所属銀行としている銀行代理業者です。
ANAファシリティーズ独自の住宅ローンではありませんが、ソニー銀行とauじぶん銀行の住宅ローンから住宅ローンを選ぶことができます
マイルを貯めることができるANAファシリティーズは、借入金額20万円につき100マイル貯めることが可能。

ソニー銀行の住宅ローンについては、上記の項目でお話しした通りです。
対して、auじぶん銀行の住宅ローンの場合は、保証料はかかりませんが、手数料が定率型の借入金額×2.2%となることを覚えておきましょう。

楽天銀行

楽天銀行の住宅ローンの手数料は、定額型の330,000円で、保証料はかかりません
ここまで比較として紹介した金融機関の住宅ローンの手数料よりも、割高に感じてしまう人も多いでしょう。
しかし、一般的な金融機関と比較すると手数料としては、割安です。

楽天銀行の住宅ローンは、楽天市場などで使える”楽天ポイント”が溜まりやすくなります。
また、保証が充実しており、”がん保障特約”と”全疾病保障”を保険料0円でつけることが楽天銀行の住宅ローンの大きなメリットだと言えるでしょう。

住宅ローン手数料と保証料を合わせたプランをチェック

一般的に住宅ローンの手数料は金融機関に支払う手数料を指します。
しかし、金融機関だけでなく、“保証会社”に支払うケースもあるのです。

金融機関によっても異なりますが、保証料と手数料を組み合わせて、プランを設定していることもあります。
プランによって、初期費用や住宅ローンの返済額も異なる場合があるので注意が必要です。

ここでは、”住宅ローンの手数料・保証料のプラン”とその他の手数料について解説します。

①事務取扱手数料型

「事務取扱手数料型」は、手数料のみ徴収、保証料はかからないプランです。
注意して欲しいのは、定額型・定率型に関わらず、手数料を支払う必要があり、初期費用としてまとまった金額が必要となるということ。

また、金融機関によっては、保証会社を利用していないこともあります。
その場合は、保証会社に対する“手数料”と“保証料”は、支払う必要はありません。

②保証料一括前払い型

「保証料一括前払い型」は、通常金融機関に支払う手数料はかかりませんが、住宅ローン借入時に“一括”で保証料を支払う必要があるプランです。
保証料の金額に関しては、“借入金額”や“借入期間”によって異なります。

金融機関への手数料はありませんが、保証会社への手数料は必要となるのが一般的です。
さらに、保証料を一括で支払わなければならないため、初期費用が高額になりやすいというデメリットがあります。

しかし、繰り上げ返済をすることで、保証料の一部が返還される仕組みなので、繰り上げ返済込みで返済予定をたてている人には、おすすめです。

③保証料金利上乗せ型

「保証料金利上乗せ型」は、保証料を住宅ローンの金利上乗せし、初期費用としては手数料や保証料を支払わないタイプのプランです。
初期費用を抑えることは可能ですが、通常よりも月々の返済額が増えてしまうデメリットがあります。

保証料金利上乗せ型は、「現時点では貯金があまりない」「どうしても初期費用を抑えたい」という人に向いているプランだと言えるでしょう。

④繰り上げ返済手数料

“繰り上げ返済“とは、月々の返済とは別にまとまった額を前倒しで返済する方法。
「繰り上げ返済手数料」とは、その“繰り上げ返済”をする際に必要となる手数料です。

繰り上げ返済のお金は、すべて“元本”の返済に充てられるため、総返済額を効率的に減らすことが可能。
繰り上げ返済は、「一部繰り上げ返済」「全部繰り上げ返済」といった種類もあります。
繰り上げ返済をすると保証料が返還されるのが一般的ですが、金融機関によっては保証料を返還する手続きに手数料がかかることもあるので、注意しましょう。

⑤条件変更手数料

条件変更手数料とは、契約条件を変える際に必要となる手数料です。
条件変更手数料がかかる条件変更は、以下を参考にしてください。

Check Point 条件変更手数料がかかる条件変更
  • 保証期間の短縮や延長
  • 当座貸越から分割返済への切替
  • 離婚に伴う免責的債務引受
  • 担保の変更など

⑥その他の手数料

ここまで紹介した手数料以外にも、様々な手数料が存在します。

Check Point その他手数料
  • 振込手数料
  • 残高証明書の発行手数料など

金融機関によっても手数料の有無や手数料の金額が異なりますので、事前に確認が必要です。

住宅ローン手数料以外の諸費用一覧

ここでは、住宅ローン手数料以外にかかる諸費用を紹介します。
仮に3,000万円の中古住宅を購入する場合には、どの程度の費用がかかるのでしょうか?
諸費用の相場は、以下の表をご覧ください。

諸費用相場
①保証料約60万円(借入金額の2%)
※金融機関や借入金額によって異なります
②印紙税2万円(借入金額1,000~5,000万円の場合)
③団体信用生命保険料約10~12万円(金融機関が負担する場合も有り)
④火災保険料(+地震保険料)約15~50万円
⑤登録免許税不動産の価格×2.0%(本則)※中古住宅の場合
⑥登記代行手数料約10万円
⑦不動産取得税固定資産税評価額×4%
⑧住宅ローン代行手数料~10万円程度

詳細は、以下の通りです。

①保証料

「保証料」とは、住宅ローン契約者が保証会社と保証契約をするときにかかる費用
保証契約は、万が一、住宅ローンの返済が支払えずに滞ってしまった場合に、保証会社が代わりに残った債務を住宅ローン契約者に代わって返済してもらうための契約です。

②印紙税

印紙税」とは、契約書や受取書、証書などを作成する際に課税される税金(国税)です。
課税対象となる文書に収入印紙を貼り、収入印紙に消印を押すことによって納税できます。

③団体信用生命保険料

「団体信用生命保険」は、住宅ローン契約者にもしものことがあった場合に、保険金で住宅ローンの残高が完済される保険です。

団体信用生命保険は、一般的に住宅ローン金利に含まれているため、保険料は基本的にかかりません。 ただし、「補償内容を手厚くしたい」といった場合には、別途保険料が追加されます。
別途必要となる保険料は、住宅ローンの金利にさらに上乗せされることも多いです。

④火災保険料

火災保険(+地震保険)は「損害保険」のひとつで、事故や災害などによる損害を補償してくれます
基本的に住宅ローンを利用する場合には、火災保険への加入が必須です。

⑤登録免許税

登録免許税とは、”登記”の手続きを行う際に国に納める税金です。
新築の建物の場合は、「表題登記」という登記をする必要がありますが、「表題登記」には登録免許税は課税されません。

⑥登記代行手数料

「登記代行手数料」とは、不動産登記の手続きを司法書士に代行してもらうための費用です。
登記の代行を依頼した場合、登録免許税・登記手数料と合わせて司法書士費用を支払います。

登記代行手数料は、司法書士や地域などによって大きく異なります。
目安としては、5~12万円程度と考えておきましょう。

⑦不動産取得税

「不動産取得税」とは、土地や建物といった不動産を取得する際に1度だけかかる税金です。
基本的には、以下の計算式によって算出できます。
「不動産取得税=固定資産税評価額 × 4%」

また、一定の要件を満たすことで、軽減措置を利用することも可能です。

⑧住宅ローン代行手数料

「住宅ローン代行手数料」とは、不動産業者に住宅ローンを利用するための手続きを代行してもらうために必要な費用です。
お金はかかりますが、書類の提出や金融機関とのやり取りなどの”面倒くさい作業”を代行してもらえるのが大きなメリットだと言えるでしょう。

金融機関ごとの住宅ローン手数料の相場を把握しておこう!

住宅ローンを利用する際の手数料は、金融機関によって金額は大きく異なります。
そのため、相場を把握しておくことは非常に重要。
住宅ローン選びでは、金利ばかりに目が行きがちですが、手数料や諸費用にもしっかりと目を向けて、あなたに合った住宅ローンを見つけましょう。

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