基礎知識 2022/09/01

不動産購入時にかかる税金は主に4種類!計算方法や控除について解説!

家などの不動産を購入する時に気になるのが“税金”です。高額な買い物になるほど税金の額も高額になるので、不安を感じる人も多いでしょう。今回は、家などの不動産の購入時にかかる税金の種類や計算方法、控除に関してまで詳しく解説します。

渡邊 亮介
監修 株式会社EST GROUP
代表取締役
渡邊 亮介

22歳から“利用価値“を重視した一生のマイホーム購入を取り扱う不動産業界に参入。 その後25歳で営業代行会社を設立し、富裕層向けに特化した“資産価値“重視の投資用不動産の売買をスタート。 28歳で(株)EST GROUPを設立。 お客様にとっての“利用価値“と客観的に見た“資産価値“のバランスを重視した住宅購入のサポート事業「ieyasu(イエヤス)」を運営。 注文住宅・土地・一戸建て・マンション購入のサポート実績累計130件以上。投資用不動産の購入サポート実績累計300棟以上。自身でも投資家として都内にビルを所有

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不動産購入時にかかる税金は4種類

家などの不動産を購入する時に気になるのが税金です。
「家の購入時にはどんな種類の税金があるんだろう?」「どのくらいの税金がかかるんだろう…」と不安を感じる人も多いでしょう。

不動産の購入時にかかる税金は、主に「不動産取得税」「消費税」「印紙税」「登録免許税」の4種類に分かれます。

今回は、不動産購入時にかかる4つの税金とその計算方法、控除に関してまで詳しく解説します。

不動産購入時にかかる税金①不動産取得税

不動産取得税とは、その名の通り”不動産を取得する時にかかる税金(地方税)”のこと。
不動産の”取得”ついて課される税金のため、取得時に一度だけ支払います。
不動産取得税は、売買で不動産を購入したときだけでなく、交換や贈与、寄付など無償で不動産を取得した場合でも課税の対象となることを覚えておきましょう。

不動産取得税の仕組み

不動産取得税は、以下の計算式によって求めることができます。
「不動産取得税額=固定資産税評価額×税率(4%)」
2024(令和6)年3月31日までは土地や住宅は3%の軽減税率が適用されます。(住宅以外の家屋は4%)

Check Point 固定資産税評価額の調べ方
  • 固定資産税台帳の閲覧
  • 固定資産評価証明書を入手
  • 課税明細書で確認

固定資産税評価額は、上記の方法で調べることが可能です。

不動産取得税の計算方法

住宅の不動産取得税の計算は、基本的に以下の計算式を利用します。
「建物の不動産取得税=建物の固定資産税評価額×税率」

軽減措置を受ける場合には、以下の計算式を利用しましょう。
「不動産取得税額=(固定資産税評価額-控除額)×税率3%」
軽減措置を受ける場合は、一定の要件を満たす必要がありますが、新築住宅と中古住宅で要件が異なるので、注意が必要です。

新築住宅を購入した場合

新築住宅を購入した場合、住宅が一定要件を満たす場合には、軽減措置を受けることができます。
軽減措置を受けることができる新築住宅の要件は、以下の2つ。

Check Point 軽減措置を受けることができる新築住宅の要件
  • 住宅の延べ床面積が50㎡以上240㎡以下
  • 個人の居住を目的とした住宅であること

上記の要件を満たした住宅のことを「新築特例適用住宅」と呼び、固定資産税評価額から1200万円の控除を受けることができます

また、新築住宅を購入した場合には、「認定長期優良住宅」に関わる特例もチェックしましょう。
「認定長期優良住宅」に該当する新築住宅は、控除額が1,200万円から1,300万円に引き上げられます。
(2024(令和6)年3月31日までに住宅を取得した場合)

中古住宅を購入した場合

中古住宅を購入した場合、住宅が一定要件を満たす場合には、軽減措置を受けることができます。
新築住宅よりも中古住宅の購入の方が要件が増えるので、しっかりチェックしましょう。
軽減措置を受けることができる中古住宅の要件は、以下の3つ。

Check Point 軽減措置を受けることができる中古住宅の要件
  • 住宅の延べ床面積が50㎡以上240㎡以下
  • 個人の居住を目的とした住宅であること
  • 1982(昭和57)年1月1日以降に建築された住宅。 または、1981(昭和56)年12月31日以前に建築された住宅で、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの(証明のための調査は、住宅取得日前2年以内に終了しているものに限る)

上記の要件を満たした住宅の場合の建物に対しての控除額は、以下の通りです。

新築された日控除額
1997(平成9)年4月1日以降1,200万円
1989(平成元)年4月1日~1997(平成9)年3月31日1,000万円
1985(昭和60)年7月1日~1989(平成元)年3月31日450万円
1981(昭和56)年7月1日~1985(昭和60)年6月30日420万円
1976(昭和51)年1月1日~1981(昭和56)年6月30日350万円
1973(昭和48)年1月1日~1975(昭和50)年12月31日230万円
1964(昭和39)年1月1日~1972(昭和47)年12月31日150万円
1954(昭和29)年7月1日~1963(昭和38)年12月31日100万円

不動産取得税がかからない場合

不動産取得税とは、”不動産を取得する時にかかる税金”です。
基本的に有償・無償、登記の有無、取得原因にかかわらず課税されます。
ただし、相続による取得などの場合には課税されないのです。

不動産購入時にかかる税金②消費税

最も多くの人に周知されている税金である消費税。
消費税は、税金の中でも”物やサービスを消費・購入した人が負担する税金”ですが、負担する人と納税する人が異なる「間接税」のひとつです。

消費税とは

消費税は、物やサービスを消費・購入した人が負担する税金ですが、わたしたち消費者が事業者を通して税金を支払う仕組みです。
消費税の税率は、度々引き上げられており、現在は10%となっています。
2019年10月1日の増税と同時に軽減税率制度も実施されましたが、不動産は軽減税率の対象外なので”10%”の消費税が課されるのです。

ここからは、不動産購入時の消費税の課税対象取引と課税非対象取引についてお話しします。

【不動産購入時】消費税課税対象取引とは?

不動産購入時の消費税課税対象取引には、どのようなものがあるのでしょうか?
消費税課税対象となる主な不動産取引は、以下の通りです。

Check Point 消費税課税対象となる主な不動産取引
  • 課税事業者が売主である場合の建物
  • 仲介手数料
  • 住宅の取引慣行で精算される固定資産税等

課税事業者が売主である場合の建物の購入は、消費税の課税対象です。
しかし、売主が課税事業者ではない個人であれば、消費税の課税対象とはなりません。

【不動産購入時】消費税課税非対象取引とは?

不動産購入の消費税非課税対象取引には、どのようなものがあるのでしょうか?
消費税非課税対象となる主な不動産取引は、以下の通りです。

Check Point 消費税非課税対象となる主な不動産取引
  • 土地
  • 住宅ローンの利子
  • 保険料・保証料
  • 税金

余談ですが、土地の”地代”やアパート・マンションといった”居住用の家賃”は、法律の規定により非課税とされています。

請負工事契約に関する消費税課税のタイミング

不動産の購入は、どのようなタイミングで消費税が課税されるのでしょうか?
不動産の購入での消費税が課税されるタイミングは、「引き渡しが完了した日」となります。

不動産購入時にかかる税金③印紙税

印紙税は、一定の”課税文書”に課税される税金です。
不動産取引では、購入時の売買契約書や建築請負契約書、住宅ローン借入れのための金銭消費貸借契約書などが課税文書に該当します。

印紙税とは

印紙税の税額は、基本的に契約書などに記載された金額をもとに決められます。
規定の印紙を契約書に貼り、印鑑を押すことで納付することが可能です。

印紙税の額

不動産取引での印紙税の額は、以下の表を参考にしてください。

記載金額不動産売買契約書工事請負契約書金銭消費貸借契約書
1万円未満非課税非課税非課税
10万円以下200円200円200円
50万円以下400円200円400円
100万円以下1,000円200円1,000円
500万円以下2,000円200万円以下:400円
300万円以下:1,000円
500万円以下:2,000円
2,000円
1,000万円以下1万円1万円1万円
5,000万円以下2万円2万円2万円
1億円以下6万円6万円6万円
5億円以下10万円10万円10万円
10億円以下20万円20万円20万円
50億円以下40万円40万円40万円
50億円超60万円60万円60万円
記載金額のないもの200円200円200円

不動産購入時にかかる税金④登録免許税

土地や住宅といった不動産を購入した場合、権利関係などを公に明らかにするための登記を行います。
この登記のことを”不動産登記”と呼び、登記を行う時にかかる税金が「登録免許税」です。

登録免許税とは

登録免許税は、登記を行う際にかかる税金です。
登記には、売買や相続・贈与、抵当権抹消など、様々な種類があり、登記の種類によって登録免許税も異なります。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、以下の計算式によって求めることができます。
「登録免許税額=不動産の固定資産税評価額×税率」

また、一定の要件を満たす場合には、軽減税率を適用可能です。

登記の種類

不動産登記には、どのような種類があるのでしょうか?
ここでは、不動産登記の種類についてお話しします。

表題登記

表題登記とは、家などの建物を新築したときに行う登記です。
登記には、「表題部」と「権利部」があり、表題登記は「表題部」を新しく作る登記となります。
「表題部」には不動産の物理的な状況が記されており、「権利部」には権利関係が記されていることを覚えておきましょう。

登記の中でも、「権利部」の登記は義務ではありません。
しかし、「表題部」の登記は法律で義務付けられています。
そのため、表題部登記については、建物が完成してから1ヶ月以内に登記申請をする必要があり、登記を怠った場合には10万円以下の過料に処せられる可能性があるので注意が必要です。

表題登記には、登録免許税は課税されません

所有権保存登記

所有権保存登記とは、住宅を新築した場合など、登記がされていない不動産に、所有者として初めて設定する登記です。
所有権保存登記をすることで、第三者に対して不動産についての所有権を対抗する要件を備えることができます。

所有権移転登記

所有権移転登記とは、不動産の購入時に登記名義を変更するための手続きです。
所有権移転の登記をすることで、買主は第三者に対して所有権を対抗できる要件を備えることができます。

抵当権設定登記

土地や住宅の購入時に住宅ローンを利用する場合、担保として土地や建物に抵当権を設定します。
抵当権設定登記とは、不動産に抵当権を設定する登記です。
住宅ローンを完済した場合は、設定された抵当権を抹消する、抵当権抹消登記を行う必要があります。

登録免許税の額

登録免許税の税金の額は、「登録免許税額=不動産の固定資産税評価額×税率」で算出できます。
原則、税率は以下のように定められています。

登記の種類税率
所有権保存登記0.4%
建物の所有権移転登記(売買)2.0%
土地の所有権移転登記(売買)2.0%

抵当権設定登記に関しては、住宅ローンで借り入れた金額に税率0.4%を乗じて計算してください。

不動産所有時にかかる税金

不動産の購入後も、不動産を所有している場合は税金を納める必要があります。

不動産所有時にかかる税金①固定資産税

固定資産税とは、土地や家屋、償却資産などの固定資産を所有している場合にかかる税金(地方税)です。
この税金は、毎年1月1日時点で固定資産を所有している人が、固定資産の評価額に基づいて自治体に納めます。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、以下の計算式によって算出できます。
「固定資産税=課税標準額×税率」

課税標準額は、固定資産税評価額をもとに算出されます。
固定資産税評価額に関しては、3年に1度”評価替え”が行われることを覚えておきましょう。

住宅用地の課税標準特例

住宅用地の課税標準特例は、住宅の建っている土地に適用される特例です。
住宅用地の課税標準特例の内容は、以下の表をご覧ください。

小規模住宅用地(200㎡以下の部分)課税標準額の6分の1
一般住宅用地(200㎡を超える部分)課税標準額の3分の1

固定資産税の負担調整措置

固定資産税の負担調整措置とは、地価が上がるなどの原因で土地の所有者の税金の負担が大幅に増えてしまうことを防ぐ措置です。

負担水準(新年度評価額に対する前年度課税標準額の割合)を下記計算式で求め、その割合により税額計算の方法が異なります。
「負担水準(%)=(前年度課税標準額÷新年度評価額)×100」

令和3年から令和5年度までの負担調整措置は以下の通りです。
商業地等の宅地の負担調整措置

負担水準負担調整措置
70%超その年度の評価額×70%
60%以上70%以下前年度の課税標準額
60%未満前年度の課税標準額+その年の評価額×5%
(例外あり)

住宅用地の負担調整措置

負担水準負担調整措置
100%以上本則課税標準額
100%未満前年度の課税標準額+その年の評価額×1/6(または1/3)
(例外あり)

不動産所有時にかかる税金②都市計画税

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てるための税金(地方税)です。
この税金は、毎年1月1日に都市計画区域内に所在する土地、家屋を所有している人に課せられます。

計算方法

都市計画税は、以下の計算式によって算出できます。
「都市計画税額=固定資産税評価額×税率」
都市計画税の税率は上限が”0.3%”と決められています。

不動産取得税の軽減措置

不動産購入時にかかる税金である不動産取得税の軽減措置についてお話しします。

宅地・評価された土地の不動産取得税の軽減

2024(令和6)年3月31日までに”宅地及び宅地評価された土地”を取得した場合、当該土地の課税標準額は価格の2分の1となります。

新築住宅・敷地の税額の軽減

新築住宅・敷地を購入した場合、一定の要件を満たすことで、軽減措置を受けることができます。

種別軽減措置の内容
新築住宅固定資産税評価額から1,200万円を控除
(認定長期優良住宅に該当する場合は1,300万円)
土地
(新築住宅用)
軽減額:次のうちいずれか高い方の金額
(1)45,000円
(2)(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×住宅の課税床面積の2倍(※)× 3%(税率)
(※)200㎡が限度

消費税・印紙税の軽減措置

不動産購入時にかかる税金である消費税・印紙税の軽減措置についてお話しします。

消費税の経過措置

原則、不動産の売買での消費税率は、引渡日で決まります。
しかし、不動産の売買の中でも注文住宅などの「請負契約」では、契約から引渡しまで時間がかかることも少なくありません。
そのため、半年間の経過措置が設けられており、半年前の指定日の前日(10%引上げ時は平成31年3月31日)までに契約した場合に関しては、引渡し日が税率引上げの基準日以降であっても引上げ前の税率が適用されます。

印紙税の軽減措置

租税特別措置法によって、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書について、印紙税の軽減措置が講じられています。

【契約金額別】軽減措置後の印紙税

軽減措置後の不動産購入での印紙税は、以下の通りです。

記載金額不動産売買契約書工事請負契約書金銭消費貸借契約書
1万円未満非課税非課税非課税
10万円以下200円200円200円
50万円以下200円200円400円
100万円以下500円200円1,000円
500万円以下1,000円200万円以下:200円
300万円以下:500円
500万円以下:1,000円
2,000円
1,000万円以下5,000円5,000円1万円
5,000万円以下1万円1万円2万円
1億円以下3万円3万円6万円
5億円以下6万円6万円10万円
10億円以下16万円16万円20万円
50億円以下32万円32万円40万円
50億円超48万円48万円60万円
記載金額のないもの200円200円200円

登録免許税の軽減措置

不動産購入でかかる税金である登録免許税の軽減措置についてお話しします。

【新築住宅】保存登記の措置

個人の住宅で床面積50㎡以上の家屋の場合は、所有権保存登記の軽減税率を利用できます。
所有権保存登記の軽減税率は、以下の通りです。

登記の種類本則税率特例税率
所有権保存登記0.4%0.15%(※)
(※)特定の住宅用家屋の場合、さらに税率が軽減。適用期限:令和6年3月31日まで

【中古住宅】移転登記の措置

所有権移転登記と抵当権の設定登記の軽減税率の対象住宅の要件は、以下の通りです。

Check Point 所有権移転登記と抵当権の設定登記の軽減税率の対象住宅
  • 個人の住宅で床面積50㎡以上の家屋
  • 中古住宅:築後25年以内(木造:20年以内)または、一定の耐震基準に適合する住宅

個人の住宅の用に供される床面積50平方メートル以上の家屋
中古住宅の場合は、築後25年以内(木造は20年以内)のもの又は一定の耐震基準に適合するもの

登記の種類本則税率特例税率
建物の所有権移転登記(売買)2.0%0.3 %(※)
(※)特定の住宅用家屋の場合、さらに税率が軽減。適用期限:令和6年3月31日まで

抵当権の設定登記の措置

登記の種類本則税率特例税率
抵当権の設定登記0.4 %0.1 %
適用期限:令和6年3月31日まで

【土地】移転登記の措置

登記の種類本則税率特例税率
土地の所有権移転登記(売買)2.0%1.5 %
適用期限:令和5年3月31日まで

不動産購入時に利用できる特例

不動産購入時に利用できる特例は、以下の通りです。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」という名称で、土地や家などの購入時に住宅ローンを借りた場合に利用できる制度です。
マイホームを購入する人の金利負担の軽減を目的としています。
住宅ローンの年末残高の1%相当額が、上限を40万円(認定住宅:50万円、個人間売買の中古住宅:20万円)として、所得税や住民税から税金を控除することができる仕組み。

基本的に住宅ローン控除を利用するためには、確定申告が必要です。
ただし、会社員の場合は、一度確定申告をすれば、2年目以降は勤務先での年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。

次に、住宅ローン控除の内容を「一般住宅」と「認定住宅」に分けて紹介します。

一般住宅の場合

一般住宅の場合は、以下の表を参考にしてください。

入居開始日控除期間年末残高上限額
平成24年1月1日~平成24年12月31日10年3,000万円
平成25年1月1日~平成26年3月31日10年2,000万円
平成26年4月1日~令和元年9月30日特定取得:10年
それ以外:10年
特定取得:4,000万円
それ以外:2,000万円
令和元年10月1日~令和4年12月31日特別特定取得:13年
特定取得:10年
それ以外:10年
特別特定取得:4,000万円
特定取得:4,000万円
それ以外:2,000万円

認定住宅の場合

認定住宅の場合は、以下の表を参考にしてください。

入居開始日控除期間年末残高上限額
平成24年1月1日~平成24年12月31日10年4,000万円
平成25年1月1日~平成26年3月31日10年3,000万円
平成26年4月1日~令和元年9月30日特定取得:10年
それ以外:10年
特定取得:5,000万円
それ以外:3,000万円
令和元年10月1日~令和4年12月31日特別特定取得:13年
特定取得:10年
それ以外:10年
特別特定取得:5,000万円
特定取得:5,000万円
それ以外:3,000万円

所得税の特別控除

所得税の特別控除は、以下の通りです。

認定住宅・新築の場合

認定住宅新築等特別税額控除は、住宅が耐久性や省エネ性などの基準を満たした長期優良住宅に認定されるために必要認定住宅を新築または購入した場合に、一定の要件を満たすことで所得税の控除を受けることができる制度です。

対象となる住宅限度額控除率
認定住宅
ZEH水準省エネ住宅
650万円10%
適用期限:令和5年(2023年)12月31日まで

バリアフリー改修工事等の場合

住宅特定改修特別税額控除は、居住用の住宅を一定の省エネ改修工事やバリアフリー改修工事、三世代同居改修工事、省エネ改修工事と併せて行う耐久性向上改修工事など既存住宅で増改築工事を行った場合に、一定の要件を満たすことで所得税の控除を受けることができる制度です。

対象工事限度額控除率
バリアフリー改修工事200万円10%
省エネ改修工事250万円
(350万円)
10%
三世代同居改修工事250万円10%
耐震改修工事または
省エネ改修工事と併せて行う耐久性向上改修工事
250万円
(350万円)
10%
耐震改修工事および
省エネ改修工事と併せて行う耐久性向上改修工事
500万円
(600万円)
10%
適用期限:令和5年12月31日まで

不動産購入をする際は税金の軽減措置を利用して費用を抑えよう!

不動産を購入する時には、4種類の税金がかかります。
しかし、不動産購入時には、税金の軽減措置も利用可能です。
税金の軽減措置をしっかりと理解して、不動産購入時の費用を抑えましょう。

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