住宅ローン 2022/08/04

住宅ローンの審査基準や落とされる理由とは?必要書類や審査の流れ・対策を解説!

住宅ローンの審査基準が気になる人も多いのではないでしょうか?住宅ローンは誰でも借りられるわけではなく、2段階の審査に通らなくんてはいけません。この記事では、審査基準の詳しい内容と、審査に通るためにできる対策を解説していきます。

渡邊 亮介
監修 株式会社EST GROUP
代表取締役
渡邊 亮介

22歳から“利用価値“を重視した一生のマイホーム購入を取り扱う不動産業界に参入。 その後25歳で営業代行会社を設立し、富裕層向けに特化した“資産価値“重視の投資用不動産の売買をスタート。 28歳で(株)EST GROUPを設立。 お客様にとっての“利用価値“と客観的に見た“資産価値“のバランスを重視した住宅購入のサポート事業「ieyasu(イエヤス)」を運営。 注文住宅・土地・一戸建て・マンション購入のサポート実績累計130件以上。投資用不動産の購入サポート実績累計300棟以上。自身でも投資家として都内にビルを所有

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住宅ローンの審査基準や落とされないための対策を解説!

住宅ローンは、申し込み条件に満たしていれば誰でも申し込むことはできるものの、審査に通らなければ実際に借入することはできません

物件を購入する人のほとんどが住宅ローンを利用するため、「審査に通らなかったらどうしよう」と不安に思う人もいるはずです。

そこでこの記事では、住宅ローンの審査基準や落とされないためにできる対策を解説していきます。

また、もし住宅ローン審査に落ちてしまった場合の対策も解説しているため、ぜひ参考にしてください。

金融機関によって細かい審査基準は異なるものの、大まかな審査基準は同じです。

審査基準を頭に入れて、審査に通るよう対策していきましょう。

住宅ローン審査の流れ

まずは、住宅ローン審査の大まかな流れを解説していきます。

住宅ローンの審査は2段階に分かれており、それぞれ期間や必要書類などが異なる点が特徴です。

住宅ローン審査は2段階

住宅ローンは、当然ながら、審査に通らなければ借入できません

住宅ローンの審査は、2段階に分けて実施され、「事前審査」と「本審査」があります。

事前審査は通っても、本審査は通らなかったということもあるため、しっかり対策していきましょう。

住宅ローン事前審査

まずは、住宅ローン事前審査について解説していきます。

住宅ローン事前審査にかかる期間は3〜4日程度

住宅ローン事前審査は、3〜4日ほどで完了します。

期間は金融機関によって異なるため、余裕をもって審査に出しておくことがおすすめです。

住宅ローン事前審査では、契約者本人の健康状態や年齢、そして返済負担率などが重視されます。

住宅ローン本審査

次に、住宅ローン本審査について解説します。

住宅ローン本審査にかかる期間は1〜2週間程度

住宅ローン本審査にかかる期間は、1〜2週間程度です。

事前審査よりも必要な書類や、審査項目が多くなるため、期間も長くなっています。

このように、審査を受けている期間だけでも2週間以上かかる点が特徴です。

そのため、余裕をもってスケジュールを調節しておきましょう。

また、必要書類などが足りなければ、それだけ期間が伸びてしまうため、書類の準備も入念に行なってください。

住宅ローン審査の申込先・スケジュール

住宅ローン審査の申込先は、「借入を希望する金融機関」または「不動産会社」のどちらかです。

不動産会社を通して住宅ローン審査に申し込む際には、必要な書類や実際の申し込みまでを全て代行してくれるため、おまかせしたい人におすすめできます。

先に述べたように、事前審査は3〜4日程度、本審査は1〜2週間程度です。

本審査に通ったら、住宅ローンの契約をして、金融機関からの借入、住宅の引き渡しとなります。

住宅ローンの契約から借入、住宅の引き渡しまでは、2週間〜1ヶ月程度かかると考えておいてください。

住宅ローン事前審査の審査基準

住宅ローン審査は2段階に分けられており、どちらにも通らなければ借入ができません。

また、各審査に最大2週間程度の時間を要するため、余裕をもってスケジュールを組んでおくことが大切です。

次に、住宅ローン事前審査の審査基準を解説していきます。

住宅ローン事前審査では、以下5つの項目を基準にして審査を実施していることが多いです。

①健康状態

審査基準の1つ目は、健康状態です。

健康であることの基準は、「団体信用生命保険に加入できるかどうか」となっています。

団体信用生命保険への加入が必須条件

住宅ローンを借入する際には、「団体信用生命保険」への加入が必須条件です。

団体信用生命保険への加入にあたり、健康状態がチェックされます。

健康状態が良くないと加入できる可能性が低くなり、結果として住宅ローンの事前審査にも通りにくくなるのです。

②年齢・勤続年数

審査基準の2つ目は、年齢や勤続年数です。

住宅ローンの審査では、年齢だけでなく勤続年数も審査のポイントとなります。

例えば、転職直後で勤続年数がまだ短い場合には、住宅ローンの審査に通りにくくなる可能性が高いです。

完済時年齢と借入時年齢

そして年齢に関しては、主に完済時年齢と借入時年齢に着目されます

完済時年齢が80歳未満でないと、「完済できないのではないか?」と思われてしまうため、住宅ローンの事前審査にも通りにくくなってしまうのです。

では、いつ借り入れるのが最適なのでしょうか。

住宅ローンの借入は、収入が安定し、この先に起こるライフイベントも予想できるようになってきた30代が適齢期だと一般的には言われています。

とはいえ、コツコツと返済できるなら、20代で住宅ローンを借り入れするのがおすすめです。

早いうちから住宅ローンの返済を始めることで、毎月の返済負担をより軽減させながら返済していくことができ、自分の資産を手に入れることができるからです。

購入をすれば将来、住み替えをする・売却をする・賃貸に出すなど、その後の選択肢の幅が広がります。

③物件の担保評価

審査基準の3つ目は、物件の担保評価です。

住宅ローンの審査に通るためには、契約者本人の情報だけでなく、購入予定の物件に関する情報も重視されます

住宅ローンを契約する際、金融機関側は物件に抵当権と呼ばれる権利を担保とする点がポイントです。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを融資する際に、金融機関がその物件を担保にできる権利のことです。

抵当権を得ると、万が一住宅ローンの返済が滞った場合、その物件を売却し、売却価格を金融機関側が強制的に受け取れます。

そのため、担保評価が高ければ高いほど、審査基準を満たす可能性が高くなるのです。

あまりにも担保評価が低いと、万が一物件を金融機関が売却した際、住宅ローン契約者が滞納した金額に満たない場合があるため、審査において不利になりやすくなります。

④返済負担率

審査基準の4つ目は、返済負担率です。

希望する借入額は、年収とバランスの取れている金額を設定しましょう

年収に占める年間返済額の割合

返済負担率とは、「年収に占める年間返済額の割合」を指します。

つまり、年収と返済額のバランスがしっかり取れているかを見られるということです。

年収に見合った借入額にしないと、金融機関側は「本当に返済できるのかな?」と融資に対して消極的になります。

返済負担率が高くなればなるほど、住宅ローン審査において不利になりやすいので注意しましょう。

返済負担率は、20〜25%が一般的です。

年間の返済額÷年収×100」の計算式で返済負担率を算出できるため、審査前にシミュレーションしておくことをおすすめします。

返済負担率が25%以上になっていたら、年収と返済額のバランスが取れていない可能性が高いため、借入希望額を見直してみてください。

⑤個人信用情報

審査基準の5つ目は、個人信用情報です。

個人信用情報とは、これまでに申し込んだローンに関する情報のことを指します。

当然ながら、個人信用情報には返済滞納履歴なども記録されているため、注意が必要です。

住宅ローンとクレジットカードのローンは関係ないと思われがちですが、クレジットカードのローンで滞納をしていた履歴があると、住宅ローン審査に通りにくくなってしまいます

そのため、不安な人は、住宅ローン審査に申し込む前に一度確認しておくのがおすすめです。

個人信用情報は、「日本信用情報機構」や「シー・アイ・シー」などに対して本人が開示請求を行うことで、登録内容を確認できます。

住宅ローン本審査の審査基準

住宅ローン事前審査は、2〜3日程度で終了する簡単な審査です。

しかし、審査項目は複数あるため、審査基準に満たしているかどうか確認しておくのがいいでしょう。

ここからは、住宅ローン本審査の審査基準を紹介していきます。

事前申告内容との相違が無いか

審査基準の1つ目は、事前申告の内容と相違がないかどうかです。

住宅ローン本審査では、事前審査で提出した情報をもとに審査が実施されます

そのため、事前審査で申告した内容と状況が変わっていると、審査に通りにくくなってしまうため注意が必要です。

例えば、事前審査と本審査の間に転職をしてしまうと、年収の審査基準などに満たなくなってしまうことがあります。

そうすると、借入可能金額が事前審査の時点よりも低くなることや、最悪のケースでは審査自体に落ちてしまうことも。

そのため、住宅ローンの本審査に通るまでは、生活環境や収入を安易に変えないようにしてください

担保評価が低くないか

審査基準の2つ目は、担保評価が低くないかどうかです。

先に述べたように、住宅ローンを契約する場合には、金融機関が抵当権を設定する必要があります

そのため、返済能力が高いと見なされたとしても、担保とする物件の評価が低ければ、住宅ローン審査に通りにくくなってしまうのです。

特に、新築物件の場合には、事前審査の時点と本審査の時点で担保評価が異なることもあります。

本審査を受ける前に、担保評価が大幅に低くなりすぎていないか確認しておくことが大切です。

住宅ローン審査で必要な書類

住宅ローン本審査では、事前審査の時と申告内容が変わりすぎていないかどうか、確認しておくことが大切です。

次に、住宅ローン審査で必要な書類を解説していきます。

事前審査と本審査で必要書類が異なるため、余裕を持って準備しておくようにしましょう。

住宅ローン事前審査で必要な書類

まずは、住宅ローン事前審査で必要な書類を解説していきます。

住宅ローン事前審査では、以下4つの種類を準備しておいてください。

印鑑

必要書類の1つ目は、印鑑です。

シャチハタは不可となっているため、注意しましょう。

本人確認書類

必要書類の2つ目は、本人確認書類です。

以下のいずれか1つを準備しておくようにしてください。

  • 運転免許証
  • パスポート
  • 健康保険被保険者証

収入確認書類

必要書類の3つ目は、収入確認資料です。

会社員の人は「源泉徴収票」や「公的所得証明書類」、個人事業主の人は「確定申告書」を準備してください。

物件情報資料

必要書類の4つ目は、物件情報資料です。

物件の販売チラシや、間取り図、土地の公図などを準備しましょう。

物件情報資料は、仲介の不動産会社に頼めばもらえます

住宅ローン本審査で必要な書類

次に、住宅ローン本審査で必要な書類を解説していきます。

①住民票

必要書類の1つ目は、住民票です。

住民票は、区役所で発行できます

また、マイナンバーカードを持っている人なら、コンビニエンスストアでの発行や、オンラインで発行申請が可能です。

②印鑑証明書

必要書類の2つ目は、印鑑証明書です。

印鑑証明書は、区役所で発行できます

マイナンバーカードを持っていれば、コンビニエンスストアでも発行可能です。

③課税証明書

必要書類の3つ目は、課税証明書です。

課税証明書とは、住民税の金額などが記載された書類を指します。

課税証明書は、区役所で発行可能です。

この際、「課税証明書請求書」「身分証明書」「印鑑」を用意する必要があります。

④売買契約書

必要書類の4つ目は、売買契約書です。

「不動産売買契約書」や「重要事項説明書」を準備しましょう。

⑤工事請負契約書の写し

必要書類の5つ目は、工事請負契約書の写しです。

注文住宅の場合のみ、こちらの書類が必要となります。

住宅ローン審査で落とされないための対策

住宅ローンの審査を受ける際は、さまざまな書類が必要となります。

書類に不備があるとそれだけ審査期間も長くなってしまうため、余裕を持って準備しておくことが大切です。

住宅ローン審査の結果は、最終的には金融機関の判断になりますが、あらかじめ対策しておくことができます。

ここでは、住宅ローン事前審査と本審査において、落とされないためにできる対策を見ていきましょう。

住宅ローン事前審査で落とされないための対策

まずは、住宅ローン事前審査で落とされないための対策を解説していきます。

事前審査で大切なのは、年収とバランスの取れた借入額を希望しているかどうかです。

そのため、審査に申し込む前に、返済額や返済期間が現実的であるか確認しておくといいでしょう。

もし、年収に見合っていないようであれば、頭金を多く準備して借入額を減らしたり、ペアローンや親子ローンなど別のローンを検討してみたりするのも1つの手です。

返済額・返済期間の見直し

1つ目の対策は、返済額・返済期間を見直すことです。

借入額が年収と見合っているか、返済期間に無理はないかなど確認してみましょう

住宅ローンの審査に通るためには、「欲しい物件」よりも「年収に見合った物件」を選ぶことが大切です。

必要に応じて、物件の金額を低くするのも1つの手だと言えます。

また、借入時の年齢によっては、返済中に年金生活に入る人もいるかもしれません。

返済年齢が定年を過ぎると審査に通りにくくなってしまうため、できるだけ定年までに完済できるよう、返済期間を見直してみるのがおすすめです。

頭金を多く準備する

2つ目の対策は、頭金を多く準備することです。

物件を購入する際は、全額を住宅ローンの借入にするのではなく、一定額の頭金を用意します。

頭金の金額に決まりはないため、今後のライフイベントや出費などを考えながら準備するのがおすすめです。

頭金を多くすればするほど、借入額が少なくなります。

そうすると、返済負担も軽減されるため、無理のない返済額、返済期間を設定できるようになるでしょう。

ペアローン・親子ローンの検討

3つ目の対策は、ペアローン・親子ローンを検討することです。

もし、通常の住宅ローンでは審査に通らなかったり、希望する借入額に達しなかったりした場合は、ペアローンや親子ローンを検討するのも1つの手だと言えます。

ペアローンと親子ローンについては、以下で詳しくみていきましょう。

ペアローンとは

ペアローンとは、夫婦で2つの住宅ローンを契約するものです。

夫婦で1つずつ住宅ローンを契約することができるため、借入金額も2人分になります。

そのため、1人分の年収では審査基準に満たなかった場合などにおすすめです。

また、2つの住宅ローンを契約することになるので、返済方法や返済期間を別々に設定できます。

1人で住宅ローンを契約するよりも、より細かい返済計画を立てられるのが魅力です。

しかし、1つの物件に対する住宅ローンではあるものの、契約する際に必要な諸費用は2倍かかる点に注意しましょう。

また、2人とも団体信用生命保険に加入しなくてはならないため、両者ともに健康でなければペアローンを契約することはできません。

親子ローンとは

親子ローンとは、親子で物件を購入し、二世代にわたって返済していく住宅ローンを指します。

親子ローンの中にも、親がまず返済し子供に引き継ぐ「親子リレーローン」と、親子で同時に返済していく「親子ペアローン」の2種類に分かれている点が特徴です。

親子ローンを契約することによって、子供も一緒に返済していくので返済期間がそれだけ長くなります

1人で住宅ローンを借り入れる場合、年齢が原因で返済期間を必然的に短くしなくてはいけない人もいるはずです。

返済期間を短くすることで、それだけ毎月の返済負担額が多くなっていきます。

そのような時は、親子ローンを検討することで、無理のない返済計画を立てられるようになるでしょう

住宅ローン本審査で落とされないための対策

次に、住宅ローン本審査で落とされないための対策を解説していきます。

住宅ローン事前審査と本審査では、申告内容をできるだけ変えないようにしてください。

そのため、本審査に通る前に転職したり、住宅ローン以外のローンを組んだりするのは避けたほうがいいでしょう。

状況が少し変わってしまっただけでも、審査基準に満たなくなることもあります。

事前審査通過後に借入をしない

先に述べたように、事前審査と本審査において、申告内容を同じままにしておくのがポイントです。

そのため、事前審査を本審査の間に新たな借入をするのは控えるのがいいでしょう。

金融機関側は、住宅ローンをスムーズに返済してくれるかどうかを重視しているので、複数の借入があることによって信用が落ちる原因となります。

住宅ローン審査に落ちてしまった場合の対策

住宅ローン審査に向けて、どれだけ対策していても、落ちてしまうこともあるはずです。

そこでここからは、もし住宅ローン審査に落ちてしまった場合、どのような対策をすべきか解説していきます。

一度住宅ローン審査に落ちてもすぐに諦めず、改善できる箇所がないか確かめるのがおすすめです。

また、別の金融機関で再申し込みしてみたら、スムーズに審査が進んだということもあります。

そのため、1つの金融機関に固執せず、さまざまな金融機関で審査に申し込んでみるのがいいでしょう。

個人信用情報を見直す

1つ目の対策は、個人信用情報を見直すことです。

個人信用情報には、これまでの借入歴や滞納歴が記録されています。

「自分は大丈夫」と思っていても、個人信用情報を開示すると「随分前に滞納していた」ということもあるのです。

そのため、住宅ローン審査に落ちてしまったら、まずは個人信用情報を開示するのがいいでしょう。

年収と借入額のバランスを見直す

2つ目の対策は、年収と借入額のバランスを見直すことです。

住宅ローンは、必ず希望額を借入られるわけではありません。

年収と見合った借入額に設定することが必須であるため、年収と借入額のバランスが合っているか見直すのがおすすめです。

もし、年収に見合っていない借入額を希望していたら、頭金を多く準備したり、物件の価格を落としたりなど改善してみるといいでしょう。

別の金融機関の利用を検討をする

3つ目の対策は、別の金融機関の利用を検討をすることです。

金融機関によって、販売している住宅ローン商品の内容も違えば、審査基準も違います

そのため、1つの金融機関の審査に落ちてしまっても諦めず、別の金融機関で審査に申し込んでみるのも1つの手です。

例えば、金融機関によっては「個人事業主は通りにくい」「独身は通りにくい」といった独自の特徴があります。

あなたのライフスタイルに合った金融機関で、住宅ローンを申し込むのがおすすめです。

審査基準を理解して対策した上で住宅ローン審査を申し込もう!

住宅ローン審査は、年収や健康状態といった契約者本人の情報だけでなく、物件の担保評価など購入予定の物件に関する情報も審査基準に入ります。

そのため、「どのような物件を購入するか」も審査においては大切なポイントです。

住宅ローン審査に通るためには、年収に見合った借入額を設定したり、あなたに合った金融機関を選んだりするといいでしょう。

もし、希望の借入額にならない場合には、ペアローンや親子ローンなど別のローンを検討してみるのも1つの手です。

住宅ローン審査に通るための対策を頭に入れてから、審査に申し込むようにしてください。

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