住み替え 2022/08/05

住み替えローンって実際どう?利用する注意点や流れを解説!金融機関・金利は?

現在のマイホームから新たなマイホームへ住み替えたいと考えている人も多いはず。そんな時に使える「住み替えローン」をご存じですか?今回は、住み替えローンのメリット・デメリット、利用するまでの流れや注意点、審査条件など詳しく解説します。

渡邊 亮介
監修 株式会社EST GROUP
代表取締役
渡邊 亮介

22歳から“利用価値“を重視した一生のマイホーム購入を取り扱う不動産業界に参入。 その後25歳で営業代行会社を設立し、富裕層向けに特化した“資産価値“重視の投資用不動産の売買をスタート。 28歳で(株)EST GROUPを設立。 お客様にとっての“利用価値“と客観的に見た“資産価値“のバランスを重視した住宅購入のサポート事業「ieyasu(イエヤス)」を運営。 注文住宅・土地・一戸建て・マンション購入のサポート実績累計130件以上。投資用不動産の購入サポート実績累計300棟以上。自身でも投資家として都内にビルを所有

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住み替えローンってなに?

「今の住宅に不満がある」「家が手狭になった…」などの理由で、”住み替えしたい”という人が増えています。
しかし、住宅ローンが残っている状態では、なかなか住み替えに一歩踏み出せないという人も多いのです。
住宅ローンが残った状態で、住み替えを行いたいなら”住み替えローン”を検討してみてはいかがでしょうか?

住み替えローンは、残債があっても新たに借り入れができる住宅ローンです。

ここでは、住み替えローンについて詳しくお話しします。

残債があっても新たに借り入れができる住宅ローン

一般的に、家の住み替えを行う際には、既に借り入れをしている住宅ローンを完済しなければなりません。
しかし、現在の住宅を売却したとしても、住宅ローンを完済できないケースもあります。
住宅ローンの完済ができない場合、住み替えを諦めてしまう人がほとんどです。

この時に「住み替えローン」を活用することによって、住み替えが実現可能となります。
住み替えローンは、既存の住宅のローンの残債分と新たなマイホームの購入する資金分を併せて借り入れできる住宅ローンです。

一般的な住宅ローンより審査は厳しい

住み替えローンは、残債があっても新たに借り入れができるため、”便利でメリットの多い住宅ローン”だと思われがち。
しかし、通常のマイホームの購入資金よりも多くの金額の融資が必要となる住み替えローンは、一般的な住宅ローンより審査が厳しく、金利も高くなる傾向にあるのです。

住み替えローンのメリット

ここからは、住み替えローンのメリット・デメリットについてお話しします。

まずは、住み替えローンのメリットを見ていきましょう。

自己資金が足りなくても住み替えできる

結婚や妊娠・出産、転勤、子供の進学などライフステージの変化によって、住み替えが必要となるケースもあります。
しかし、自己資金が足りずに住み替えができないというケースも少なくありません。

住み替えローンを利用することによって、住み替えのための自己資金が足りない場合でも住み替えをすることが可能となるのです。

残債があっても新居の購入が可能

現在の家の住宅ローンが残っている場合、新たな住宅を購入することは難しいと考える人がほとんどです。
それは、一般的に住宅ローンが残っている場合、また新たな住宅ローンを組むことができないから。
新たに住宅ローンを組む場合は、既存の住宅ローンの残債をすべて返済しなければなりません。

住み替えローンであれば、新たな住居の購入資金だけでなく、既存の住宅ローンの完済資金を一度に借り入れすることができます
そのため、残債があっても新居の購入が可能となるのです。

好きな時に売却と購入ができる

通常、新たなマイホームを購入する場合、まずは住宅ローンの残債を完済する必要があります。
住宅ローンの残債を完済、さらにはお金を貯めなければならないとなると、思ったようなタイミングで売却や購入ができません。
気に入った物件が売れてしまったり、現在のマイホームの売り時を逃してしまうこともあるでしょう。

しかし、住み替えローンを利用すれば、残債の完済や自己資金が貯まるのを待たずに、あなたの好きなタイミングで売却や購入ができるのです。

住み替えにかかる費用が抑えられる

一般的に住み替えをする場合、住んでいる家を売却、そして新しいマイホームを購入という流れ。
売却から購入までの間は、一時的に仮住まいに移動しなければならず、仮住まい費用や引越し費用が必要となります。

住み替えローンを利用する場合、原則として売却と購入を同時に行うため、仮住まいへの移動をする必要はありません。
そのため、仮住まいの費用や引越し費用などの住み替えにかかる費用を抑えることもできるのです。

支払いが一本化される

住み替えを行う時には、住み替えローンを利用しない方法もあります。
二重でローンを組む「ダブルローン」という方法です。

ダブルローンの場合、ローン返済が二重の状態のため、返済のスケジュール管理などが複雑になるデメリットがあります。
住み替えローンであれば、返済を一本化できるため、ダブルローンと比べて、費用や手間が軽減されるのです。

ダブルローンとは

ダブルローンとは、二つのローンを同時に利用する、二重のローンのことを指します。

売却と購入のタイミングを合わせる必要がないため住み替えでも利用される方法です。
空き家にしてから、住宅を売却ができるメリットがありますが、審査が厳しく、返済額も多くなってしまうデメリットもあります。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンには、どのようなデメリットがあるのでしょうか?

ここでは、住み替えローンのデメリットについてお話しします。

住宅ローンよりも金利が高い

住み替えローンの最大のデメリットは、通常の住宅ローンよりも金利が高いこと

それは、金利の引き下げ幅がポイントとなります。
金利の引き下げ幅とは、収入や購入する物件の価値などの条件を満たした場合、基準金利から引き下げられる金利のこと。
つまり、金融機関に返済能力があると認められることで、金利を引き下げるという優遇措置を受けることができるのです。

しかし、住み替えローンの場合、金利の引き下げ幅が低く設定されています。
そのため、基準金利が通常の住宅ローンと変わらない場合でも、最終的な金利が高くなってしまうのです。

返済負担は大きくなる

住み替えローンの場合、既存の住宅ローンの残債+新居の購入費用を借入れするため、借入額は高額になってしまいます。
通常の借入れよりも高額な借入額と高い金利によって、返済負担は大きくなってしまうのです。

借入金額が高額になる

住み替えローンでは、既存の住宅ローンの残債と新居の購入費用という”オーバーローン”の借入れを行います。
そのため、どうしても借入金額が高額になってしまうのです。

万が一にも返済が滞ることのないように、無理のない月々の返済額や返済期間をしっかりと検討しましょう。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、本来「購入した住宅の価値よりもローン残高が多い状態」という意味で使われてきた言葉でした。
現代では、”住宅ローンを借りるときに、物件価格より高い融資を受ける”ケースでもオーバーローンという言葉が使われます。

審査が厳しい

一般的に住み替えローンの審査は、通常の住宅ローン審査よりも厳しい傾向にあります。
通常の住宅ローンの審査は通過できても、住み替えローンの審査に落ちてしまうことも考えられるのです。

審査に落ちてしまうことも想定して、代替案を考えておきましょう。

売却と購入の決済・引き渡しは同じ日

住み替えローンの場合、原則として売却と購入の決済と引き渡し日は同じ日に行われます。
それは、売却予定の住宅の抵当権の抹消と購入する新たなマイホームの抵当権の設定をする都合上、同時に手続きをしなければならないからです。

スケジュールがタイトになる

売却と購入の決済と引き渡し日は同じ日に行わなければならないため、スケジュールは非常にタイトになります。

現在の住宅の売却スケジュールに合わせて、新たなマイホームを探す必要があるため、時間をかけて新居を探すことはできない可能性が高いでしょう。

住み替えローンを利用する流れ

住み替えローンの利用を検討している場合は、住み替えローンを利用する流れを理解しましょう。

住み替えローンを利用する流れは、以下の通りです。

①ローン残債の確認

住み替えローンを利用する事前準備を行います。
事前準備のポイントは、既存の住宅ローン残債の確認です。

②不動産会社に売却の相談

住宅ローンの残債を確認できたら、不動産会社に売却の相談を行います。
既存の住宅ローンの残債と現在の家の売却額を差し引いて、ローンを完済できるのか確認してください。
現在の家の売却額だけではローンの完済ができない場合には、完済のためにはいくら必要なのか確認しましょう。

③取り扱い金融機関を探す

不動産会社への相談が済んだら、住み替えローンの取り扱いのある金融機関を探しましょう。

不動産会社に、金融機関に関しても相談すれば、金融機関についても紹介してもらえる可能性もあります。
ただし、金利や融資額は、金融機関によって異なるのです。
不動産会社にすべて任せてしまうのではなく、自分でも金融機関を探すことをおすすめします。

④住み替えローンの事前審査

金融機関を絞り込んだら、事前審査を申し込みましょう。
事前審査では、「返済能力」や「借入額に無理はないか」などをチェックします。

⑤住み替えローンの本審査

住み替えローンの事前審査に通過したら、本審査に移ります。

本審査は、正式に住み替えローンへ申し込むこととなるため、事前審査よりも厳密な審査が実施されます
申告内容だけでなく、提出書類も精査され、さらには健康状態などもチェックの対象。

事前審査に通過していても、本審査を必ず通過できるわけではないので、注意が必要です。

⑥融資を受ける

本審査通過したら、いよいよ融資を受けることができます。

ローン契約を行い、融資実行のスケジュールを調整しましょう。

住み替えローンの審査条件

住み替えローンでは、どのようなことが審査条件となるのでしょうか?

ここでは、住み替えローンの審査項目についてお話しします。

住み替えローンの審査項目

住み替えローンの主な審査項目は、以下の通りです。

オーバーローン状態

住み替えローンは、家を住み替えたいが、既存の住宅ローンの残債を完済できない人のためのローンです。
したがって、現在の家の売却金で、住宅ローンの残債を完済できない「オーバーローン」の状態でなければ、住み替えローンを利用することはできません

住宅ローンの返済を延滞していない

住み替えローンでは、金融機関は高額な融資を行います。
既存の住宅ローンの返済履歴は、返済能力を知るための判断要素となります。
これまで住宅ローンの返済を延滞していないということは、住み替えローンの審査で重要な指標となるのです。

自己資金では住宅ローンの残債を返済できない

住み替えローンは、家を住み替えたいが、既存の住宅ローンの残債を完済できない人のためのローンです。
そのため、現在の家の売却・自己資金で既存の住宅ローンの残債を完済できる場合は、住み替えローンの利用はできません。

売却と新居の購入を同時期にできる

住み替えローンでは、基本的に売却と新居の購入を同時期に行う必要があります。
したがって、売却と新居の購入を同時期に行うことができない場合は、住み替えローンの利用はできないのです。

メガバンクの住み替えローンの審査条件

参考までにメガバンク(三井住友銀行・みずほ銀行・りそな銀行)の住み替えローンの審査条件を簡単に見ていきましょう。

三井住友銀行みずほ銀行りそな銀行
収入条件税込年収500万円以上安定した収入がある方税込年収100万円以上
借入れ上限額100万円以上1億円以内50万円以上1億円以内50万円以上1億円以内
金利タイプ・変動金利型
・固定金利特約型
・長期間固定金利型
・変動金利方式
・固定金利選択方式
・全期間型固定金利方式
・変動金利型
・固定金利選択型

住み替えローンを相談できる金融機関

実は、通常の住宅ローンと比べて、住み替えローンを扱っている金融機関は多くはありません。
住み替えローンを扱っているのは、メガバンクと呼ばれる大手の金融機関が多く、通常の住宅ローンで人気のネット銀行などでの取り扱いは少ない傾向にあります。

金融機関と銀行別の特徴

「住み替えローン」は、取り扱っている金融機関によって特徴が大きく異なります。
住み替えローンの取り扱いがある主な金融機関と銀行別の特徴は、以下の表を参考にしてください。

三井住友銀行みずほ銀行りそな銀行
商品名住み替えローンみずほ買い替えローンりそな住みかえローン
収入条件税込年収500万円以上
夫婦連帯債務での
借入も可能
安定した収入がある方
(明確な収入基準なし)
税込年収100万円以上
給与所得者:勤続1年以上
給与所得者以外:
勤続・営業3年以上
返済履歴の条件借り入れ後4年以上経過、
直近1年で返済に遅延なし
現在の住宅ローンに
延滞等なし
借り入れ後3年以上
正常に返済している
年齢借入時:
満20歳以上満70歳の誕生日
完済時:満80歳の誕生日
借入時:
20歳以上満71歳未満
完済時:満81歳未満
借入時:
満20歳以上満70歳未満
完済時:満80歳未満
融資可能額100万円以上1億円以内
(1万円単位)
50万円以上1億円以内
(1万円単位)
50万円以上1億円以内
(1万円単位)
・返済負担率:35%以内
・新規住居の担保評価額
の最高200%または
担保評価額に最高1,000万円
を加えた金額のいずれか
低い方の金額が上限

住み替えローンをシミュレーションをしよう!

実際に住み替えローンを利用した場合のシミュレーションをしてみましょう。
ここでは、三井住友銀行の住み替えローンを参考として利用します。

シミュレーションの条件は、以下の通りです。

WEB申込専用住み替えローンの融資利率年 2.475%
年収700万円
年齢35歳
自己資金300万円
売却予定額3,000万円
ローン残高3,500万円
新居購入予定額4,000万円
返済期間30年
(2022年8月現在)

上記の条件のもとシミュレーションを行います。
シミュレーションの結果は、以下の通りです。

資金(売却予定額+自己資金)3,300万円
売却時諸費用120万円
購入時諸費用200万円
支払金額合計7,820万円
必要となる借入額4,520万円
ゆとりをもってご返済可能な借入金額の目安3,054万円
売却時の諸費用:4%、購入時の諸費用:5%で計算

住み替えローンを利用する時の注意点

住み替えローンの利用を検討している方は、住み替えローンを利用する際の注意点もしっかりと理解することが大切です。

ここでは、住み替えローンを利用する注意点を6つ紹介します。

①審査に落ちる場合もある

住み替えローンは、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しい傾向にあります。
そのため、通常の住宅ローンの審査が問題なく通る場合でも、住み替えローンの審査では落ちてしまうこともあるのです。

住み替えローンは、申し込んだからといって必ず審査に通るわけではないことを理解しましょう。

②余裕のある返済計画をたてる

住み替えローンでは、余裕のある返済計画をたてることが重要です。
住み替えローンの場合、金利が高く、既存の住宅ローンよりも借入額も高額になりやすいことが理由となります。

返済が苦しくなる可能性がある

通常の住宅ローンよりも金利が高く、借入額も高額になりやすい住み替えローンは、月々の返済額も既存の住宅ローンよりも上がってしまうことがほとんどです。
これまで通りの生活をしているだけでも返済が苦しくなってしまう恐れもあるので、十分注意しましょう。

③売却と新居購入のタイミングが合わない

住み替えローンでは、売却と新居購入を同日に行わなければなりません。
そのため、住み替えローンを利用する場合は、現在の家の売却と新居探しを並行して進め、しっかりとスケジュールの調整を行いましょう。

⑤新居を早めに探し始める

住み替えローンでは、なるべく早い段階で新居探しを始める必要があります。
その理由は「③売却と新居購入のタイミングが合わない」でお話しした通り、売却と新居購入を同日に行わなければならないから。

購入したい家を見つけた場合には、売主に「買換え特約」をつけることができないか確認するのもおすすめです。

買換え特約とは

買換え特約とは、買主と売主の合意によって取り付ける特約のことを指します。
内容としては、「期限内に現在の住居が売れなければ新居の売買契約を白紙にできる」というもの。
買換え特約を付けることによって、物件の売却ができなかった場合でも、違約金の心配なく新居の購入契約を解消することが可能です。

⑥住宅ローン控除の適用を忘れない

住み替えローンは、通常の住宅ローンと同様に住宅ローン控除の対象です。
住み替えローンを利用する場合でも、必ず確定申告を行い、住宅ローン控除を適用させましょう。

住み替えローン以外の資金調達方法は?

住み替えローンを利用できない場合、どのような資金の調達方法があるのでしょうか?

通常の住宅ローン

住み替えを行う時に、売却額や自己資金で既存の住宅ローンの残債を完済できる場合は、通常の住宅ローンの利用が可能です。
通常の住宅ローンは、住み替えローンよりも種類が豊富で金利も低いというメリットがあります。

可能であれば、住み替えローンではなく、通常の住宅ローンを使うことをおすすめします。

ダブルローン

売却額や自己資金で既存の住宅ローンの残債を完済できない場合には、ダブルローンを利用する方法もあります。

ダブルローンは、二つのローンを同時に利用する、二重のローンです。
現在の家の売却と売却と購入のタイミングを合わせる必要がないため、売却と購入を同日に行えない場合には、ダブルローンを検討しましょう。

住み替えローンのメリット・デメリットを理解して利用するか決めよう!

住み替えローンには、様々なメリット・デメリットがあります。
住み替えローンの利用後に「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないためにも、メリット・デメリットをしっかりと理解して、住み替えローンの利用を検討しましょう。

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