リフォームは住宅ローン控除の対象？条件や必要書類から減税制度まで解説！

「リフォームのときに住宅ローン控除が使えと聞いたけど本当？」

「そろそろリフォームをしたいけど、少しでも安くする方法はある？」

リフォームを行う際、マイホームの購入時と同様に住宅ローン控除が利用できることはご存知でしょうか？

定められた要件を満たすことで、10年間最大140万円の控除を受けることができます。

本記事ではリフォームの際に住宅ローン控除を利用するための条件や必要な書類、他の減税措置などを解説していきます。

制度を理解して、我が家を快適に少しでも安くリフォームする参考にしてくださいね。

あなたは住宅ローン控除が住宅のリフォームにも利用できることを知っていますか。

「住宅ローン控除は住宅を購入したときだけの制度ではないの？」と、住宅ローン控除について詳しく知らない人も多いはず。

住宅ローン控除は、住宅の購入だけではなくリフォームした場合にも利用が可能です。

そこでこの記事では「リフォームは住宅ローン控除の対象かどうか」や、住宅ローン控除を受けられる条件や必要書類・住宅ローン控除以外の減税制度について解説していきます。

住宅ローン控除とはどのような制度なのでしょうか。

まずは「住宅ローン控除」について解説していきます。

住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上の住宅ローンなどを利用して住宅の購入や増改築をした際に、一定の要件を満たしていれば税金が減税される制度です。

一般的には住宅ローン減税とも呼ばれていますが、正式には「住宅借入金等特別控除」と言います。

住宅ローン控除額は年末時点のローン残高をもとに算出され、住宅に住み始めた年以降から一定期間、所得税額等から控除を受けられます。

ちなみに、住宅ローン控除は住宅ローンだけではなく10年以上のリフォームローンなども対象です。

また、「令和4年度税制改正大綱」（2021年12月24日閣議決定）にて住宅借入金等特別控除は2021年12月から2025年12月31日まで延長されることが決まりました。

ただし、控除対象限度額が購入する住宅や時期によって異なったり、控除率が0.7 %に引き下げられたりすることが決まっています。

2022年からの住宅ローン控除は今までと変更があるので、注意が必要です。

控除には大きく分けて、所得控除と税額控除の２つがあります。

住宅ローン控除は税額から直接差し引く税額控除で、その分税金負担の軽減効果も大きくなります。

所得控除とは、所得税額を計算する前の所得に対して適用する控除です。

所得税額は、所得から所得控除を引いた「課税所得金額」に税率をかけて算出されます。

ちなみに、所得税は累進課税となっているので、所得の金額によって税率が変わります。

税額控除とは、課税所得金額をもとに算出された所得税額に対して適用される控除です。

年間の所得税額を上限にそのまま差し引くことができます。

税額控除は所得税額から控除の分だけ直接減額になるのに対し、所得控除は控除の金額すべてが所得税額から差し引かれるわけではありません。

そのため、税額控除のほうが所得税額の負担軽減の効果が大きくなります。

住宅ローン控除は原則10年ですが、2019年の消費税増税に伴い控除期間が13年間（中古住宅は10年）に延長されました。

控除される年末残高には借入限度額があり、金額は購入する住宅によって異なります。
より性能の高い住宅であるほどたくさん控除を受けることができます。

・住宅（一般的な）：3,000万円
・省エネ基準適合住宅：4,000万円
・ZEH水準省エネ住宅：4,500万円
・長期優良住宅や低炭素住宅：5,000万円

控除の条件は、以下です。
・世帯の合計所得金額が2,000万円以下
・住宅の床面積50m2以上

毎年改正される住宅税制ですが、2024年度でも変更された箇所が2点あります。

①2023年度と比較し、新築・買取再販の借入限度額が500万〜1,000万円少なくなりました。それ以外の住宅は対象外です。

例外として、子育て世帯や若者夫婦世帯が高機能住宅を購入する場合は2023年度と同額（5,000万円）です。

※子育て世帯：19歳以下の子供がいる家庭
※若者夫婦世帯：夫婦の両方もしくは片方が40歳未満の家庭

②住宅の床面積が40m2以上50m2以下の場合でも、2024年12月31日までに建築確認が取れた場合は適応となりました。（1,000万円以下）

参照：令和６年度住宅税制改正概要

元々、住宅ローン控除が適用になる入居時期は、特例を適用した場合で2022年12月末まででした。

しかし住宅ローン控除改正によって、入居期限は新築・買取再販問わず、2022年1月〜2025年12月末までに延長されています。（中古住宅に関しては上記期間に入居の場合10年間の控除）

以下は住宅の環境性能と入居期限、借入限度額をまとめた表です。

入居時期によって借入限度額が異なりますのでご注意ください。

新築・買取再販の場合

中古住宅の場合

入居時期により様々条件は異なりますが、購入した住宅に2025年12月末までに入居することが必須条件となります。

不動産の取引では、売買契約を結んだ後でも入居できるようになるまでに数週間〜数ヶ月を必要とする場合が多いです。

たとえ、2025年の12月に住宅を購入できたとしても入居が2026年になってしまえば住宅ローン控除は受けられなくなりますので余裕を持って準備していきましょう。

控除対象限度額は40万円となっています。

これは、一般の住宅の限度額になりますが、認定住宅の場合は50万円です。

住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高から算出されるので、住宅ローン残高や年数によって金額が変化します。

限度額が40万円といっても、そもそも徴収されている所得税が40万円未満の場合は、所得税の金額が上限となります。

住宅ローンの控除率は「１％」です。

年末の住宅ローン残高に1％を乗じた金額が控除されます。

例えば、年末の住宅ローン残高が4,000万円の場合は【4,000万円×1％＝40万円】となり40万円です。

年末の住宅ローン残高が2,000万円の場合は20万円となり、この金額を所得税額から差し引くことになります。

また、年末の住宅ローン残高が5,000万円の場合は計算上50万円となりますが、上限が40万円のため控除額は40万円となります。

住宅のリフォームを「リフォームローン」を利用して行なった場合に住宅ローン控除を受けるには、定められた条件があります。

それぞれの条件について確認していきましょう。

参照：増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）

注意点としては、あくまで自己所有でご自身が住むための住宅が対象です。親が所有している住宅のリフォーム費用をそのお子様が負担する場合は控除が受けられません。

また、賃貸・別荘・セカンドハウス・誰かのために建てた家、などに関しても控除の対象外となっています。

リフォームローンを利用してリフォームを行なった場合に住宅ローン控除を受けるには、リフォームをした本人が居住することが前提となっています。

リフォームが完了したときから起算して6ヶ月以内に居住を開始して、少なくても住宅ローン控除の算定期日であるその年の12月末日まで居住しなければいけません。

リフォームにかかった費用にも条件があります。

工事費の合計金額が100万円を超える場合にのみ、住宅ローン控除を受けることが可能です。

さらに、助成金や補助金を利用したリフォームの場合は、リフォーム工事費用から助成金や補助金を差し引いた金額が100万円以上でなければいけません。

そのリフォームが何のためのリフォームであるかも適用条件の１つです。

基本的に居住用として利用する部分のリフォームであることが条件となっています。

ただし、居住用部分に加えて事務所や倉庫などの非居住用部分で行ったリフォームでも「リフォームにかかった費用の２分の1以上が居住用部分の工事費用」であれば適用されます。

例えば、もともとの住宅に倉庫などを増設するようなリフォームの場合は、居住用部分にリフォーム費用を使っていないので、適用されません。

リフォームを行うなかで「居住用部分と倉庫部分の両方を含む工事の場合」で、居住用部分の工事費用がリフォーム費用全体２分の1以上であれば適用されます。

リフォームローンで住宅ローン控除を受けるには、所得額の条件があります。

その年の1月１日〜12月31日までの合計所得金額が3,000万円以下である必要があります。

あくまで所得金額なので、事業所得がある場合は事業で得た収入から経費を差し引いた所得金額が3,000万円以下であれば問題ありません。

住宅ローン控除を利用するためには、次のいずれかのリフォーム工事に該当している必要があるので注意が必要です。

住宅ローン控除は新築住宅の購入や中古物件の購入も対象となります。

ただし、住宅ローン控除の適用を受けるにはそれぞれの要件を満たす必要があるので注意が必要です。

※2022年から住宅ローン控除は新制度に変わり、内容は現在（2024年2月）まで不変です。

この記事で解説している情報は2023年04月に発表されている国税庁からの情報です。

そのため、各要件の所得金額や税率等が変更している可能性があります。

参照：増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）

新築住宅を購入した場合の要件は次のとおりです。

新築住宅の適用要件

上記８つの要件を満たせば、新築住宅を購入するときに住宅ローンを利用した場合は住宅ローン控除を受けられます。

中古物件を購入した場合の適用要件は次のとおりです。

中古物件の場合は、上記の要件を満たす必要があるので確認しておきましょう。

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リフォームローンで住宅ローン控除を受ける場合は、控除を受ける初年度に確定申告を行う必要があります。

一般的に会社員の場合は会社が年末調整を行ってくれるので、確定申告をする必要がありません。

住宅ローン控除も初年度は確定申告をする必要がありますが、2年目からは会社が行う年末調整で必要書類を提出すればOKです。

確定申告は基本的に収入を得た年の翌年の2月16日〜3月15日の期間内に行いますが、会社員など普段確定申告を行なっていない人は、翌年の1月1日〜3月15日の期間内に行うことが可能です。

初年度と2年目以降では必要書類に違いがあるので、注意しましょう。

まずは、住宅ローン控除を受けるうえで初年度の確定申告に必要な書類を紹介していきます。

リフォームローンで住宅ローン控除を受ける場合は、住宅借入金等特別控除額の計算明細書が必要になります。

住宅借入金等特別控除額の計算明細書とは、年末時点での住宅ローン残高などをもとに控除額を算出して提出するための書類です。

記入するときは「増改築等工事証明書」「登記事項証明書」「年末残高証明書」などを参考にすると良いでしょう。

書面は国税庁のホームページでダウンロードできます。

リフォームローンで住宅ローン控除を受ける場合は、住民票の写しが必要になります。

基本的に住宅ローン控除を受けるには、対象の住宅に控除を受ける本人が居住していることが前提条件です。

そのため、取得する住民票は「控除を受ける本人の指名」が記載されているもので、なおかつ、住所が実際にリフォームを行った住宅の所在地と一致している必要があります。

住民票の写しは、お住まいの市区町村役場で交付を受けることが可能です。

リフォームローンで住宅ローン控除を受ける場合は、住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書が必要になります。

年末残高等証明書は、リフォームローンを借り入れしている金融機関から毎年10月〜11月ごろに送られてくるローン残高をお知らせする書類です。

リフォームローンの残高を証明するものなので、原本を必ず添付しなければいけません。

例えば、住宅購入時の住宅ローンやリフォーム時のリフォームローンなど、複数の金融機関から借り入れがある場合はすべての残高証明書が必要です。

複数の借り入れがある場合は注意しましょう。

リフォームローンで住宅ローン控除を受ける場合は、家屋の登記簿事項証明書や請負契約書の写しが必要になります。

不動産の登記事項証明書とは、土地・家屋などの不動産所有者の住所氏名・所在・大きさ・構造・地目などが記載された証明書です。

また、請負契約書とはリフォーム工事の請負契約締結の際に作成される契約書のことです。

どちらも、対象の物件の所有者を確認する書類となっていますが、どちらか１つを用意しましょう。

リフォームローンで住宅ローン控除を受ける場合は、建築確認済証の写し・検査済証の写し・増改築等工事証明書が必要になります。

建築確認済証の写し・検査済証の写しは、建物の建築確認や検査を受けた際に発行される書類です。

また、増改築等工事証明書はリフォームが行われた際にリフォームしたことを証明する書類です。

建物の建築確認や検査、リフォーム工事を行った際は上記の書類が必要になります。

リフォームローンで住宅ローン控除を受ける場合は、給与所得者であれば勤務先から交付を受けた源泉徴収票の原本が必要になります。

源泉徴収票とは、「1年間に得た収入」や給与から差し引かれた「社会保険料」「所得税額」が書かれた書類です。

会社員の場合は、会社で年末調整を行うため年末調整が行われたら発行される書類で、年間の所得や所得税額を証明するために必要になります。

必ず原本が必要になるので、紛失しないように注意しましょう。

住宅ローン控除を受けるうえで、2年目以降に必要な書類は次のとおりです。

2年目以降は確定申告を行わなくても、会社の年末調整を行うときに必要書類を提出するだけで住宅ローン控除の申請が可能です。

年末調整のときに書類を提出しない場合は、確定申告をすることになります。

初年度と同様に2年目以降も住宅借入金等特別控除額の計算明細書が必要になります。

書き方は初年度と同じなので、初年度の確定申告書を参考に記入するとわかりやすいです。

ただし、年末の住宅ローン残高については金額が異なるので注意が必要です。

増改築等に係る借入金の年末残高等証明書は、初年度と同様に2年目以降も必要になります。

また、複数の借り入れがある場合はすべての残高証明書が必要になるので注意が必要です。

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住宅のリフォームを行ったとき、住宅ローン控除以外にもリフォームに適用される減税制度は「リフォームローン減税」「投資型減税」「固定資産税の減額措置」「贈与税の非課税措置」の４つが挙げられます。

上記のように減税制度はいくつかあるので、自分は「どの減税制度を適用できるのか」調べておくと良いでしょう。

リフォームローン減税とは、バリアフリーや住宅の省エネ化を目的としたリフォームである場合にローン型の減税を受けられる制度です。

リフォームローン減税の条件は「リフォーム目的の借り入れであること」「ローンの償還期間が５年以上であること」となっています。

控除対象額は「リフォームにかかった費用の2％の金額」と「年末時点でのローン残高の1％の金額」の合計金額、もしくは「控除限度額（上限12.5万円）」のいずれか小さいほうの金額です。

投資型減税は、耐震性能や住宅のバリアフリー化などを目的としたリフォームをした場合に投資型として受けられる制度です。

現金、もしくはリフォームローン減税の対象とならないローン（返済期間が5年以内）などを利用した場合に適用されます。

控除額は標準的な工事費用相当額の10％の金額で、最初の1年目のみの適用となります。

ちなみに、標準的な工事費用の相当額とは、実際にかかった工事費用ではなく国土交通省がリフォーム部位ごとに定めた標準的な工事費のことです。

実際にかかった工事費用とは、ズレが生じる可能性があります。

固定資産税の減額措置とは、耐震・省エネ・バリアフリーを目的としたリフォームである場合に受けられる減税措置です。

リフォームの目的によって減税額は異なりますが、いずれの目的の場合でも固定資産税を減税してもらえるのは1年分のみとなります。

固定資産税の減税措置を受ける場合は、リフォーム工事が完了してから３ヶ月以内に市区町村への申請が必要です。

申請書については市区町村役場で取得できるので「減税措置の対象かもしれない」と思ったら一度役所に相談すると良いでしょう。

リフォームを行う場合には、贈与税の非課税措置を受けられる可能性があります。

例えばリフォームを行うにあたって、工事費用の一部を親族から援助してもらう可能性もあるでしょう。

その場合、通常は援助を受けると金額によって贈与税が発生しますが、リフォームに関する援助の場合は贈与税が非課税になるかもしれません。

非課税枠の金額はその時点によって異なるので、国税庁のホームページで詳細を確認するようにしましょう。

住宅ローン控除は、補助金や助成金などと基本的に併用可能です。

制度によって特徴は様々あるため、ご自身にあった制度を選びましょう。
また、毎年制度が改正される場合もあるため、その都度内容の確認は必要です。

代表的な補助金・助成金などは以下です。

住宅ローン控除と併用できるのは嬉しいですね。

ただし注意点としては、同じ補助対象の内容は併用できない可能性が高いため、比較検討した上でメリットの大きい制度を選択するようにしましょう。

本記事では「リフォームは住宅ローン控除の対象かどうか」や、住宅ローン控除を受けられる条件や必要書類・住宅ローン控除以外の減税制度について解説しました。

リフォームローンなどを使って住宅のリフォームをした場合は、住宅ローン控除の対象になります。

また、リフォームの内容によっては住宅ローン控除以外にも各種税金を減税できる制度があるので、住宅のリフォームの際は各種減税制度を活用するようにしましょう。

ただし、それぞれの制度によって要件があるので、自分がその要件に該当しているかどうか確認することが大切です。

住宅の購入だけではなくリフォームでも住宅ローン控除を利用できるので、リフォームの際は上手に利用しましょう。

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