バルコニーは床面積に含まれる？建築面積の概要や建ぺい率による制限を紹介！

土地の面積の表し方には、さまざまな名称があります。「建築面積」「延床面積」「敷地面積」など複数の呼び方があり、違いが分からない人も多いのではないでしょうか？

そこでこの記事では、それぞれの名称の違いと、バルコニーは床面積に含むのかどうかを解説します。物件によっては、バルコニーが広く設計されているものもあるので、床面積に含むことで面積が大きく変わるでしょう。

これから家を建てる人や、家を探している人はぜひ参考にしてください。

まずは、建築面積の概要から見ていきましょう。

建築面積とは、物件を上空から見たときの外周で求めた面積のことです。ほとんどの戸建ては、1階部分が広く作られているので、「1階部分の面積＝建築面積」と解釈します。とはいえ、戸建てによっては2階部分が張り出しているものもあるので、その場合には「2階部分の面積＝建築面積」となる点に注意が必要です。

建築面積の他にも、延床面積と施工面積が示されている場合もあります。ここでは、延床面積と施工面積の違いを見ていきましょう。

延床面積とは、各階の床面積すべてを足し合わせた面積を指します。建築面積との違いは、建築面積は物件を上空から見たときの外周を計算するものの、延床面積では2階部分、3階部分の面積も計算することです。そのため、建築面積が同じ物件であっても、2階建てなのか、3階建てなのかによって延床面積は大きく違います。

また、延床面積は外壁や柱の中心線で囲まれた面積を計算するため、吹き抜け部分やバルコニーの先端から2mまでの部分などは計算されません。つまり、延床面積とは、日常生活や収納に使われる部分の面積だと考えるといいでしょう。

施工面積は、建築面積や延床面積とは違い、具体的な計算方法が定められていません。そのため、不動産会社によっては、延床面積では計算外となるバルコニーなども含んでいることもあります。

建築面積、延床面積、敷地面積の違いをさらに詳しく知りたい人は、以下の記事をご覧ください。

前項では、建築面積と、延床面積、施工面積の違いが分かりました。特に、延床面積ではバルコニーは計算外となるため、注意が必要です。

次に、建築面積の計算方法や、建築面積に含まれるための条件を見ていきましょう。

建築面積を計算する際には、軒やひさしなどは1m後退した部分を建築面積として計算するという制限があります。そのため、軒やひさしが1m未満だった場合には、建築面積に含まれません。

リビングや寝室などを建築面積に含むのは想像つくものの、地下室や出窓などは建築面積に含まれるのでしょうか。これらが建築面積に含まれるためには、一定の条件を満たす必要があります。

地面から天井までの高さが1m以下の地下室だった場合、建築面積として計算されません。また、屋根のない中庭や駐車場なども建築面積に含まれないため、注意が必要です。

出窓に関しては、複数の制限があり、一定の条件を満たせば建築面積として計算されません。出窓が建築面積として計算されないための具体的な条件は以下の通りです。

一定の条件を満たしたら、出窓は建築面積として計算されません。つまり、物件によっては建築面積に出窓を含んでいないことがあるため、しっかりと確認しておきましょう。

建築面積や床面積に含めるかどうかは、一定の条件が決められています。地下室や出窓など、それぞれの作りに制限があるため、事前に頭に入れておくことが大切です。

次に、バルコニーは建築面積や床面積に含まれるかどうかを解説します。物件によっては、バルコニーがとても広い作りになっているところもあるでしょう。バルコニーが床面積に含まれるかどうかを知っておくことで、表示される建築面積や床面積に大きな違いが出てきます。

先に述べた地下室や出窓などと同じく、バルコニーにも床面積に含むための条件が定められています。

バルコニーは、壁や柱が突き出している部分が1m未満であれば、建築面積や床面積に含まれません。もし、バルコニーの壁や柱が1m以上突き出していれば、突き出ている部分の先端から1m後退したところまでを建築面積や床面積として計算します。バルコニーだけでなく、ポーチやピロティなども同じような考え方で、建築面積や床面積として計算可能です。

バルコニーを建築面積や床面積に計算する際の、注意点を紹介します。バルコニーが1m未満でも、バルコニーの両サイドが柱や壁で囲まれていた場合、バルコニーは全て建築面積や床面積として計算される点です。このように、「突き出している部分」のみ計算対象外となるため、注意しましょう。

バルコニーの床面積は、突き出した部分がどれくらいあるかによって違いが出てくることが分かりました。

ここでは、建ぺい率の制限について詳しく見ていきましょう。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指します。つまり、必ずしも敷地面積全てに建物を建てられるわけではなく、建ぺい率によって制限されているのです。例えば、100坪の敷地で建ぺい率が60％だった場合、建築面積や床面積は60坪に制限されます。

また、建ぺい率は一定ではなく、地域によって上限に違いがあります。もし、建ぺい率を無視して建物を建てようとした場合、「違法建築」として取り扱われてしまうため注意が必要です。建物を建てる許可が降りず、仮に建築し終わったとしても、取り壊しの指示を受けてしまいます。

なぜ、地域ごとに異なる建ぺい率が定められているのでしょうか。建ぺい率によって建築面積や床面積が制限されている理由には、大きく分けて3つあります。

順番に詳しく解説します。

1つ目の理由は、防火対策です。建ぺい率を設けずに、敷地いっぱいに作られた建物が増えてしまうと、火災の際の燃え移り範囲が広がってしまいます。それだけでなく、火災の際の避難経路が確保できなくなってしまうため、安全のためにも建ぺい率を設けて建築面積や床面積を制限しているのです。

2つ目の理由は、日当たりや通気性の確保です。建ぺい率を設けずに、敷地いっぱいに作られた建物が増えてしまうと、建物と建物の間の空間がなくなってしまいます。そうすると、日当たりや通気性が悪くなり、快適に生活できなくなる点がデメリットです。

3つ目の理由は、景観の維持です。すぐ隣に建物があると、周りの景色が見えなくなってしまいます。そして、外から建物を見てみても、見栄えが悪くなってしまうはず。このように、景観を維持する目的から、建ぺい率による建築面積や床面積の制限を設けています。

先に述べたように、建ぺい率は地域によって異なります。それぞれの地域には「工業用」「住居用」「商業用」などの目的があり、それに見合った建ぺい率が定められているのです。

そのため、安くて広い土地を購入できる地域であっても、建ぺい率が低く理想の広さの住宅を建てられないこともあります。そのため、土地を購入して住宅を建てる場合には、土地の広さだけでなく、建ぺい率もしっかり見ておくことが大切です。

バルコニーは、一定の条件を満たした場合に限り建築面積に含みます。バルコニー以外にも、地下室や出窓などにも条件が定められているので、不動産の広告を見る際には注意が必要です。

建築面積に含まれるための条件を知ることで、「住んでみると想定より家が広すぎた」などの失敗が防げます。建築面積のバルコニーに対する考え方を頭に入れて、失敗のない家選びをしてください。

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