【2022年改正】住宅ローン控除（減税）制度とは

住宅ローン控除は正式には「住宅借入金特別控除」といい、「年末時点での住宅ローン残高」の1％が入居時から10年間、納めた所得税や住民税から控除される制度です。

税制効果が非常に高く、適用されると返済負担を大きく減らせます。

住宅ローン控除は、当初2021年で終了するはずでしたが、国内経済を活性化すべく2022年以降も引き続き利用できることになりました。

ただし税制改正がおこなわれ、控除率や対象となる期間が変更しています。

これから住宅ローン控除を利用する場合、何がどのように変わるのか、適用条件も含め2022年改正後の住宅ローン控除の要旨をみていきましょう。

住宅購入を促すために国が設けた税制優遇制度

住宅ローン控除は、広く国民が住宅を購入しやすくなるよう国が支援する税制優遇制度です。住宅の種類や入居年によって多少内容は異なりますが、住宅ローンの借入残高に応じて所得税や住民税が控除されます。

住宅ローン控除を受けるためには、銀行・信用金庫などの金融機関のほか、「フラット35」などの公的機関の住宅ローンを利用することが必須です。親族や知人からの借入金は、住宅ローン控除の対象外となります。

なお、住宅取得を目的に勤務先から借入れする際も対象となりますが、その場合は1％以上の利率による借入金であることが条件です。

2022年に住宅ローン控除が改正された背景

2022年に住宅ローン控除が改正された背景には、次のような目的があります。

①環境にも優しい高性能住宅の普及拡大

地球温暖化や災害対策を目的とした、環境に優しい高性能住宅が注目を集めています。高齢者も暮らしやすく、長期にわたって住み続けられる性能が近年の住宅には求められているのです。

着々と普及されているZEH（ネット・ゼロ・エネルギーハウス）は、地球環境問題の要因となるCO2排出量を削減する優れた性能を備えています。

脱炭素社会の実現とともに家計の負担を減らし、私たちに大きなメリットをもたらしてくれるでしょう。

カーボンニュートラルとは

カーボンニュートラルとは、温室効果ガスの排出量と吸収量を実質ゼロにするということです。

住宅業界のみならず自動車業界や鉄道業界などさまざまな企業でカーボンニュートラルの取り組みが始まっています。

日本では、2050年までにカーボンニュートラルを実現するという目標を掲げて以来、建築業界でも強化されつつあります。

脱炭素社会を実現すべく、環境に配慮した高性能で暮らしやすい住まいがこれからの時代には不可欠となっているのです。

②控除額や控除率のあり方の見直し

住宅ローンの控除額や控除率の見直しが必要と判断されたことも、改正された理由の一つです。

2017年、会計検査院が住宅ローン控除を受けている人の支払い金利を調査したところ、住宅ローン金利1％以下で借入していた人が全体の80％弱もいたことが判明しました。

低金利なうえに、適用金利を上回る減税を受けられることは、住宅ローンの債務者にとって魅力ですが、10年間で多額の非課税収入を得ることに。

例えば、3,000万円の住宅ローンを0.5％の金利で借入れした場合、次のようになります。

• 3,000万円×0.5％=15万円
• 3,000万円×1％（住宅ローン控除）＝30万円
• 所得税からの減税30万円ｰ住宅ローン金利15万円=15万円

控除率1％では、年間15万円もの還付額がもらえる計算となり、返ってくる税額の方が多くなる「逆ざや」が起こります。

そのため、税制改正会議で控除率の引き下げが議論されることになったのです。

住宅ローン控除（減税）の制度と条件

住宅ローン控除の制度と条件は以下となります。

所得税と住民税が直接減税される

2022年1月1日以降に住宅の取得や居住を開始した方の住宅ローン減税は、以下のような内容で所得税と住民税が直接減税されます。

• 年末時点での住宅ローンの残高に対して0.7％の減税
• 入居時から最大13年間控除される

住宅ローンの返済期間が10年以上かつ年末時点の残高に対して0.7％の所得税が減税されます。
所得税が減税額よりも下回っている場合は、住民税から減税されるのが現状です。

ただ、住民税から減税できる金額には上限があり、最高で9.75万円（所得税の課税総所得金額等の5％）となっています。

例えば、2022年時点での住宅ローン残高が1,500万円で所得税が年間8万円の場合、以下の計算となります。

• 減税額=1,500万円×0.7で105,000円

• 所得税から80,000円、住民税から25,000円

なお、控除期間は物件スペックによって期間が変わり、中古の場合は認定住宅、それ以外の住宅ともに原則10年となっています。

【2022年改正】住宅ローン控除の適用条件

2022年に改正された住宅ローン控除の適用条件は次の5つになります。

①本人が居住する住宅である

住宅ローン控除を受けるには、自らが所有する住宅であることが条件です。投資を目的としたマンションや土地のみの購入は該当しません。

ただし、所有者が転勤や出向などで家を空け、家族が一時的に住む場合は適用されます。

②合計所得金額2,000万円以下

住宅所有者の合計所得金額が2,000万円以下であることも条件です。つまり所得が2,000万円以上の高所得者は減税の対象者からは除外されます。

ただし、所得が変動する場合は2,000万円を超えた年は減税対象外となりますが、2,000万円以下の年は減税の対象となります。

所得とは、譲渡所得や雑所得などの副収入も含まれますが、特定口座源泉徴収ありの口座で申告不要にしている場合は所得から外すことが可能です。

③床面積50㎡以上

住宅の床面積が50㎡以上であることも適用条件で、一般的な住宅の間取りでは2LDKが目安です。

そのため、ワンルームマンションや狭小住宅などは、住宅ローン控除が受けられない可能性も。

また、マンションなどは廊下や階段、エレベーターなどの共用部分は含まれません。

④住宅ローンの返済期間が10年以上

住宅ローンの返済期間が10年以上あることも条件の一つです。適用期間に該当している際も、繰り上げ返済し返済期間が10年未満となった場合は、その時点で減税の対象から外されます。

⑤居住割合が1/2以上

住宅の床面積の1/2以上が自らの居住用であることも条件です。つまり床面積が50㎡以上であった場合でも、自分が住まない住宅は適用条件から除外されます。

住宅ローン控除を受けるための手続き方法

住宅ローン控除を受けるための手続き方法は以下のとおりです。

1. 住宅取得
2. 入居(6ヶ月以内)
3. 添付書類の依頼と入手
4. 入居の翌年の確定申告時に申請（1月から申告可能）

住宅ローン控除を受ける初年度は確定申告が必要ですが、会社員の場合、翌年以降は年末調整時に減税を受けることができます。

その際、必要な書類は以下の2つです。

• 金融機関から発行される借入金の残高証明書
• 税務署から交付される住宅借入金等特別控除額の計算明細書

所得税からの減税は、確定申告から1ヶ月程度、住民税からの減税は申告した年の6月以降に該当する住民税から差し引かれます。

また、2023年以降に居住した場合は、金融機関に対して「住宅ローン控除申請書」を提出します。その際、金融機関が税務署へ出向き減税に必要な手続きをしてくれるので、残高証明書などの書類の準備や添付は不要です。

【2022年】住宅ローン控除（減税）の改正されたポイント！

2022年住宅ローン控除の改正されたポイントは次のとおりです。

控除率の引き下げ

2021年までの住宅ローン控除額は1％でしたが、2022年の改正により0.7％に引き下げられました。
この改正により、同じ住宅ローン残高でも減税額が下がります。

例えば、住宅ローンの借入上限額が3,000万円の場合、控除率0.7％で21万円/年が控除されます。控除率1％が適用されていたときは30万円/年控除されていたので、改正後は年間最大9万円控除額が下がることに。

とはいえ、控除期間が延長になっているため、一概に改悪とはいえません。

控除期間が最大13年間に延長

住宅ローン控除の適用期間は「新築住宅・買取り再販」の場合、従来の10年から原則13年へ延長されました。

2022年税制改正前においても、消費税率が10％に引き上げられた2019年に加え、新型コロナウイルス感染症も考慮された2020年・2021年も特例が適用されています。

認定住宅等に該当しない「その他の住宅」で、2024年以降に入居するケースでは控除期間は10年となるので注意しましょう。

なお、中古住宅の場合は改正後も控除期間は従来どおり10年となっています。

制度の適用期間が延長

改正前は、2021年の年末までの入居者が対象だったところ、2022年には4年間延長され2025年の年末が入居期限と制度が改正となっています。

適用期間の延長により、2022年以降も住宅ローン控除の利用が可能になったのは嬉しいポイントです。

その他の変更点

その他の変更点は以下のとおりです。

• 住民税から差し引ける金額が2021年末まで所得税の課税総所得金額等の7％（最高13.65万円）から5％（最高9.75万円）へ引き下げ
• 所得制限が3,000万円から2,000万円へ
• 住宅ローン残高に対しての控除額が一般住宅の場合4,000万円から3,000万円に引き下げ（2024年以降は2,000万円）
• 環境性能等に応じた借入限度額の上乗せ措置
• 既存住宅の築年数要件（耐火住宅 25 年以内、非耐火住宅 20 年以内）について、「昭和 57 年以降に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に緩和
• 合計所得金額1,000万円以下であれば40㎡以上50㎡以下の住宅も適用可能

上記がその他の変更点となっています。

2022年以降の住宅ローン控除の注意点

2022年以降の住宅ローン控除では、知っておきたい注意点が3つあります。

全額減税を受けられないケースがある

住宅ローン控除は、税金から減税される制度のため、減税額が大きかったとしても税額が少なければ全額減税を受けられないケースがあります。

どういうことかというと、超過累進税率である所得税は収入が低いほど所得税も低くなるため、減税額を下回るケースもあるわけです。

所得税を上回る控除額は住民税から減税されることになりますが、住民税から差し引きける減税額には上限があります。

例えば、長期優良住宅で4,000万円の住宅ローン残高がある場合は、最大減税額は28万円です。
所得税が15万円の場合、住民税9.75万円となり24.75万円のみ減税されます。

つまり、本来受け取れるはずの減税額28万円のうち3.2万円が受け取れなくなってしまうのです。

対象住宅の環境性能によって上限が変わる

2021年までは、一般住宅でも4,000万円のローン残高に対して住宅ローン控除を受けられていましたが、対象住宅の環境性能によって上限が細かく設定されるようになりました。

具体的には、一般住宅の借入限度額が3,000万円（2024年以降、2,000万円）に引き下げられています。
住宅ローンの借入額が4,000万円だった場合、3,000万円までが減額の適用となりますが、残り1,000万円は控除の対象から除外されるのが現状です。

なお、中古住宅の場合は新築・分譲住宅ほどの細かい区分はなく、ZEHや省エネ基準適合住宅でも上限額は一律3,000万円となります。

住宅の省エネ性能を高くする

対象住宅の環境性能による借入限度額の上限は、下記の表で見ると長期優良住宅・認定低炭素住宅がもっとも高いことがわかります。

住宅の種類	借入限度額
長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円
その他の住宅	3,000万円

次に、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の上限額が高くなる結果に。

このように、住宅ローン控除は省エネ性能が高くなるほど借入れ限度額が高くなり、減税額も大きくなります。

省エネ性能の高い住宅は、建築時のイニシャルコストは高くなりがちですが、長期的に考えると環境にもお財布にも優しい住宅の購入が実現するでしょう。

新築と中古で減税額が違う

中古住宅の場合、環境性能が異なる場合でも、認定住宅であれば借入限度額は一律3,000万円です。一方、新築住宅の場合は環境性能の違いで、4,000万円～5,000万円に対しての減税が受けられます。

また、中古住宅の場合は性能基準を満たすことに加え、築年数や耐震基準もクリアしなければなりません。

住宅ローン控除の条件を満たしやすく大きな減税を期待できるのは、新築住宅といえます。

新築・分譲住宅の場合

新築・分譲住宅の場合の減税額は以下の表のとおりです。

新築・分譲住宅の種類	減税率	減税対象期間	2022年・2023年の借入限度額/最大減税額	2024年・2025年の借入限度額/最大減税額
長期優良住宅・認定低炭素住宅	0.7％	13年	5,000万円/455万円	4,500万円/409.5万円
ZEH水準省エネ住宅	0.7％	13年	4,500万円/409.5万円	3,500万円/318.5万円
省エネ基準適合住宅	0.7％	13年	4,000万円/364万円	3,000万円/273万円
その他の住宅	0.7％	10年	3,000万円/273万円	2,000万円/140万円

減税となる対象期間は原則13年となりますが、2024年以降はその他の住宅の場合10年です。

中古住宅・増改築の場合

中古住宅・増改築の場合の減税額は以下の表のとおりです。

中古住宅・増築	減税率	減税対象期間	2022年～2025年の借入限度額/最大減税額
認定住宅	0.7％	10年	3,000万円/210万円
その他の住宅	0.7％	10年	2,000万円/140万円

このように、環境性能に適合しないと借入限度額が下がってしまい、結果減税額も少なくなります。住宅ローン控除は非常にお得な減税を受けられる一方、一般住宅が受けられる恩恵は少なくなる傾向が。

そのため、住宅を購入する際はハウスメーカーと相談のうえ、認定基準をクリアする建物を建築・購入するよう計画を立てるのが賢明です。

今後の方向性

当初2021年で終了するはずの住宅ローン控除は2025年まで延長され、引き続き住宅購入しやすい環境が続いています。

ここからは、住宅ローン控除で注意する点や知っておきたい今後の方向性を見ていきましょう。

住宅ローンの繰上げ返済に注意する

先述しましたが、住宅ローン控除は10年以上あることが条件です。控除対象期間内に繰り上げ返済し、返済期間が10年を下回ると、その時点で住宅ローン控除が適用されなくなります。

繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2種類ありますが、タイミングや金額によっては返済期間が10年を満たなくなってしまうので、その点は注意しましょう。

住宅購入の時期が変わると借入限度額が下がる

2024年以降、借入限度額の上限が現行よりも下回ることにより、減税額も少なくなります。

2022年・2023年では、長期優良住宅では5,000万円が上限ですが、2024年以降は4,500万円に。一般の住宅になると2,000万円が上限額です。

住宅購入の時期によって借入限度額が変わってくるので、返済の負担を減らすには早めに検討するのもお得に購入する一つの対策となります。

省エネ性能が必須になる

2024年以降は、一定の省エネ性能のある住宅購入が控除を受けられる必須条件となります。住宅ローン控除を受けたくとも住宅の種類によって適用しないケースもあるため、ハウスメーカーに確認しましょう。

確定申告に向けた事前の情報収集

住宅ローン控除を受けるためには、初年度に確定申告が必要です。申告するには、借入金の残高証明書や控除額の計算明細書などを準備しなければなりません。

確定申告の期間も決められていますので、事前に情報収集しておくと慌てずに対処できるでしょう。

【2022年税制改正】住宅ローン控除のまとめ

住宅ローン控除は、非常に節税効果が高く住宅購入の負担を減らせます。当初2021年で終了するはずの制度でしたが延長を機に税制改正がおこなわれ、従来とは内容が変わっているので正しく理解することが必要です。

控除率や住宅ローン借入の上限額が下がったことにより一部のメディアからは改悪とささやかれていますが、控除額の延長や借入上限額の上乗せ措置など住宅所有者にメリットとなる適用条件も。

ただし、全額減税を受けられないケースや、環境性能によって減額の恩恵が少ないケースもあるため、住宅購入の際はハウスメーカーに相談のうえ、設計計画を立てましょう。

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