基礎知識 2022/08/17

持ち家と賃貸って結局どっちがいいの?メリット・デメリットや生涯コストで比較

生涯でもっとも大きな買い物と言われる住宅。購入するのと賃貸のまま住み続けるのではどちらが得なのか気になっている方も多いのではないでしょうか。この記事では、持ち家と賃貸のメリット・デメリットや生涯コスト、それぞれに向いている人の特徴を解説します。

渡邊 亮介
監修 株式会社EST GROUP
代表取締役
渡邊 亮介

22歳から“利用価値“を重視した一生のマイホーム購入を取り扱う不動産業界に参入。 その後25歳で営業代行会社を設立し、富裕層向けに特化した“資産価値“重視の投資用不動産の売買をスタート。 28歳で(株)EST GROUPを設立。 お客様にとっての“利用価値“と客観的に見た“資産価値“のバランスを重視した住宅購入のサポート事業「ieyasu(イエヤス)」を運営。 注文住宅・土地・一戸建て・マンション購入のサポート実績累計130件以上。投資用不動産の購入サポート実績累計300棟以上。自身でも投資家として都内にビルを所有

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持ち家vs賃貸どっちがいいのか徹底比較!

将来のライフプランを考える際に「持ち家か賃貸」で悩む方は多いのではないでしょうか?どちらが向いているのかに関しては、自身の生活スタイルや経済状況によって異なります。

持ち家は自分の資産になりますが、収入が安定していないとローンが組めません。かといって賃貸のままでは、老後の不安が残ります。このように、どちらにも異なる特徴があるため、自身のライフプランに合わせた選択をすることが重要です。

そこで今回は、持ち家と賃貸のメリット・デメリット、それぞれに向いている人の特徴を解説します。また、双方の生涯コストについてもご紹介しますので、ぜひ参考になさってください。

持ち家のメリット・デメリット

はじめに持ち家のメリットとデメリットから確認していきましょう。

Check Point 賃貸のデメリット
  • 生涯家賃の支払いが続く/span>
  • 持ち家に比べると設備のグレードが低い
  • 自由にリフォームできない
  • 老後は賃貸契約を断られる可能性がある

持ち家のメリットは、なんといっても自分の資産になることです。賃貸物件に住み家賃を払い続けても自分の資産にはなりません。

住宅を購入するにはそれなりの費用がかかりますが、のちに自分の財産となるのは持ち家ならではの大きなメリットと言えるでしょう。

さらに住宅ローンを完済した後は毎月の支払いがなくなるため、老後の資金計画も立てやすくなります。

メリットの多い持ち家ですが、一方でデメリットも存在します。メリットだけをみて判断するのではなく、メリットとデメリットの両方を把握しておきましょう。

Check Point 賃貸のデメリット
  • 生涯家賃の支払いが続く/span>
  • 持ち家に比べると設備のグレードが低い
  • 自由にリフォームできない
  • 老後は賃貸契約を断られる可能性がある

賃貸物件であれば、ライフスタイルの変化に合わせて気軽に引っ越しができますが、持ち家だとそうはいきません。不要になったら賃貸に出すという選択肢もありますが、立地や物件の状態によってはなかなか借り手が見つからないことも多いです。

また家のメンテナンスが必要な点もデメリットのひとつでしょう。住宅は購入して終わりではありません。住み始めてからが重要であり、適切な時期にメンテナンスをしないと建物はあっという間に劣化してしまいます。

とくに屋根や外壁は雨や風にさらされているため劣化スピードが早く、約10~15年前後でメンテナンスが必要になります。賃貸の場合、建物の修繕や補修は大家さんがおこなうので、メンテナンス費用はかかりません。

賃貸のメリット・デメリット

続いて、賃貸のメリットとデメリットを解説します。

Check Point 賃貸のデメリット
  • 生涯家賃の支払いが続く/span>
  • 持ち家に比べると設備のグレードが低い
  • 自由にリフォームできない
  • 老後は賃貸契約を断られる可能性がある

賃貸の大きなメリットは、いつでも住み替えができる点です。持ち家の場合簡単に引っ越しができないため、周辺環境や住宅に不満を感じても我慢しなければなりません。

一方、賃貸であれば自分の好きなタイミングで引っ越しができます。結婚や出産などライフステージの変化にも柔軟に対応できるのが魅力です。転勤の多い方や今後家族が増える予定の方は、持ち家よりも賃貸を選ぶほうが良いかもしれません。

Check Point 賃貸のデメリット
  • 生涯家賃の支払いが続く/span>
  • 持ち家に比べると設備のグレードが低い
  • 自由にリフォームできない
  • 老後は賃貸契約を断られる可能性がある

賃貸のデメリットは、生涯家賃の支払いが続くことです。定年退職後は基本的に年金しか収入がないので、現役中はともかく老後は家賃の支払いが負担になる可能性があります

また家賃の安い物件に住み替えようとしても、老後では賃貸契約を断られることも少なくありません。生涯賃貸で良いという方は、老後の資金計画をしっかりたてておく必要があります。

持ち家と賃貸の生涯コストのシミュレーションで比較

持ち家と賃貸では生涯コストがどのくらい違うのか気になる方も多いでしょう。ここでは、それぞれにかかる生涯コストのシミュレーション結果をご紹介します。なお、双方とも「30歳から90歳までの60年間にかかる費用」という同条件で比較します。

【持ち家】生涯コストのシミュレーション

はじめに持ち家の生涯コストを見てみましょう。4,000万円の物件を購入したと仮定した場合、60年間でかかる費用は総額6,560万円ほどです。

初期費用280万円(物件価格の7%と仮定)
住宅ローン返済総額4,740万円(金利1%、35年固定、頭金・ボーナス払いなし)
リフォーム費用1,000万円(500万円×2回を想定)
固定資産税480万円(年8万円と仮定)
火災保険料60万円(年1万円と仮定)

【賃貸】生涯コストのシミュレーション

続いて、賃貸の生涯コストを計算してみましょう。上記で算出した住宅ローンの返済額に合わせて、毎月の家賃は11万3,000円(4,740万円÷35年÷12か月=11万2,857円を元に設定)とします。この場合、60年間でかかる費用は総額8,535万円ほどです。

家賃8,136万円(11万3,000円×12か月×60年)
更新料339万円(家賃1か月分を2年に1回支払うと想定)
火災保険料60万円(年1万円と仮定)

賃貸と持ち家の総合的な生涯コストを比較すると、賃貸のほうが約2,000万円ほど高い結果になりました。「持ち家はお金がかかる」というイメージをお持ちの方も多いかと思いますが、生涯コストを考えると持ち家のほうがお得になるケースが多いです。

1番の違いは「住宅ローンの有無」

賃貸と持ち家の大きな違いは「住宅ローンの有無」です。持ち家の場合、住宅ローンを完済すればその後の支払いは固定資産税だけになります。毎月の支払いがなくなり負担が軽くなるため、老後は余裕をもった生活が送れる点がメリットです。

ただし、注意しなければならない点もあります。それは「住宅ローンの返済中に支払いができなくなったとき」です。入念な返済計画を立てて住宅ローンを組んでも、収入やボーナスの減額、失業など予期せぬ事情により返済が困難になる可能性もあるでしょう。

借り入れの際は万が一のときを考えて、無理のない返済額に設定することが大切です。子どもの進学や親の介護にかかる費用などを想定して、自身のライフプランに合わせた住まいを考えましょう。

賃貸は家賃を払う

持ち家の場合、建物の修繕費や税金の支払いが生じます。一方、賃貸物件は大家さんの所有物なので、入居者が建物の修繕費や税金を支払う必要はありません。このように、賃貸は毎月の支払いが家賃だけなので、生涯コストの計算がしやすいという特徴があります。

持ち家は住宅ローンや修繕費等を払う

持ち家はマンションか一戸建てかで異なりますが、基本的には住宅ローンを完済しながら固定資産税や都市計画税などの税金を支払っていかなければなりません。またマンションの場合は、管理費と修繕積立金を毎月支払う必要があります。

先ほど、生涯コストに関しては持ち家のほうがお得とご紹介しました。ただし、住宅ローンの返済中は賃貸よりも持ち家のほうが支払額が割高になる点に注意しましょう。

老後は持ち家と賃貸どっちが安心?

高齢化が進む現代、老後のことを考えると賃貸と持ち家ではどちらが安心なのでしょうか。

持ち家の方が生涯費用が抑えられる

持ち家と賃貸を比べると、持ち家のほうが老後の安心感が大きいと言えます。なぜなら、先ほどのシミュレーション結果からも分かるように、持ち家のほうが生涯費用を抑えられるためです。

「貯金があれば賃貸でも大丈夫」と思う方もいるかもしれませんが、歳をとるごとに病院にかかる回数も多くなります。もしかしたら入院が必要になることもあるかもしれません。

いつまでも貯金があるとは限らないので、老後の安心を求める場合、賃貸よりも持ち家のほうがおすすめです。

老後は持ち家がおすすめな理由

持ち家は「住居費が抑えられる」「資産として利用できる」という点も、老後が安心といわれる理由のひとつです。それぞれの内容について確認してみましょう。

住居費が抑えられる

先述したように賃貸の場合は、部屋を借り続ける限り家賃を支払わなければなりません。一方、持ち家は住宅ローンを完済すれば毎月の支払いがなくなります。住居費が抑えられるため、収入源が年金だけになっても負担なく生活が送れるでしょう。

資産として利用できる

賃貸とは異なり、持ち家は自分の資産になります。将来まとまったお金が必要になったときに売却したり、融資を受けるときの担保にしたりすることが可能です。

また近年は「リバースモーゲージ」を活用するという方法もあります。リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら、その自宅を担保に老後資金の借入れを行うシニア向けの融資制度です。存命中は返済が不要で、亡くなった後に自宅の売却金で借入金を返済します。

万が一のときに「持ち家」という資産を活かして資金を得られる安心感は、賃貸にはないメリットでしょう。

持ち家と賃貸それぞれに向いている人の特徴

ここでは、持ち家と賃貸それぞれに向いている人の特徴をご紹介します。どちらが向いているのか判断する際にお役立てください。

持ち家に向いている人

持ち家が向いているのは、今後のライフプランに大きな変化がない方です。すでに結婚している、転勤や転職の可能性が低い方であれば、ある程度ライフプランが確定しているため、ローンの返済計画も立てやすくなります。

賃貸に向いている人

一方で賃貸に向いているのは、転勤が多い方やいずれ実家に帰る予定があるなど、ライフプランが確定していない方です。賃貸であれば自由に住み替えができるため、急な転勤にも柔軟に対応できます。

持ち家は「住宅ローン控除」で節税対策もできる!

住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、節税効果の高い「住宅ローン控除」が受けられます。どのような制度なのかしっかり把握しておきましょう。

【2022年税制改正】住宅ローン控除の内容

住宅ローン控除とは、住民税や所得税を差し引くことができるお得な制度です。年末時点のローン残高の0.7%にあたる金額を、13年間(中古住宅は10年間)にわたって所得税から控除できます。

2021年までは控除率が1%でしたが、2022年の税制度改正にて0.7%に引き下げとなりました。ただし、控除期間に関しては10年が13年に伸び、控除を受けられる期間が長くなっています。

住宅ローン控除が受けられる条件

節税効果の高い住宅ローン控除ですが、適用するには一定の条件があります。ここでは、住宅ローン控除を受けるための条件について確認していきましょう。

自ら居住

住宅ローン控除を受けるには、必ず自らが居住していなければなりません。また、住宅を購入してから6か月以内に入居する必要があります。

住宅ローンの返済期間が10年以上

対象となる住宅に対して、住宅ローンの返済期間が10年以上なければなりません。10年未満だと控除を受けられないため、繰上げ返済はよく考えてからおこなうようにしましょう。

床面積50㎡以上

対象となる住宅の床面積が50㎡以上必要です。

居住用割合が1/2以上を占めている

床面積が50㎡以上あることに加えて、床面積の2分の1以上が居住スペースでなければなりません。

合計所得が2,000万円以下

控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円を超える場合、控除の対象外となります。

住宅ローン控除を受けるための手続き方法

住宅ローン控除を受けるためには、確定申告が必要です。以下の必要書類を準備の上、入居した年の翌年に税務署へ提出しましょう。

●確定申告書A
●(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書
●本人確認書類
●建物・土地の登記事項証明書
●建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)のコピー
●源泉徴収票
●住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」
●耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書のコピー(※一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合)
●認定通知書の写し(※認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合)

確定申告の期間は毎年2月16日〜3月15日です。サラリーマンなど会社勤めの方に関しては、2年目以降は会社がおこなう年末調整で手続きすることができます。

「持ち家と賃貸」自分にはどっちが得で向いているのかを考えて決めよう!

賃貸と持ち家には、それぞれにメリットとデメリットがあり、どちらが向いているかはその人の状況によって異なります。ライフプランが確定している方は持ち家、これから転勤や結婚の予定がある方は賃貸など、自分の状況にあわせて判断しましょう。

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女性 女性
  • マンション購入の注意点は?
  • 手持ちの資金がなくても購入できるの?
  • 一度購入したら引っ越せないの?
  • どんな物件を選んだら良いの?
  • 賃貸と購入の違いは?
  • 住宅ローンが返済できるか不安

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