中古マンションの買い方を解説！購入の流れや費用・リフォームを行う場合の注意点を紹介

お住まいの候補として、中古マンションを考えている方もいることでしょう。

新築よりも中古のほうが価格が安いとイメージされますが、それ以外にも中古マンションには多くのメリットがあります。

新築も中古も、長い期間にわたって自宅とするため、物件を選ぶにあたって誰しも慎重になるでしょう。

基本的なチェックポイントは両者に共通点が多いですが、中古マンションならではのコツやメリットが存在します。

そこでこの記事では、中古マンションの買い方や購入の流れ・費用・リフォームを行う場合の注意点を紹介します。

中古マンションの購入の流れは次のとおりです。

住宅を購入することは人生の中でもそうそう起こることではありませんし、調べなければなかなか手に入らない情報ばかりです。

仲介業者に最初から頼って道筋を案内してもらいながら進めるのもよい方法ですが、前もって大まかな流れを理解しておくことが重要になります。

中古マンションの購入計画において、資金計画を立てることはとても重要です。

中古マンションの購入価格を想定するとき「年収倍率」という指標を考えましょう。

年収倍率とは、購入価格が年収の何倍にあたるかを示すものです。

年収倍率を6倍以内にすると無理なく住宅ローンを返済していくことができると、一般的にいわれています。

具体的には、年収500万円の方であれば、中古マンションの購入価格を3000万円までにとどめておくとリスクを抑えられるということです。

もう一点、諸費用を忘れてはいけません。

諸費用の詳細については後述しますが、一般的には購入価格の8％に相当する金額の諸費用が必要であるといわれます。

3000万円の中古マンションを購入するなら、購入価格とは別に240万円ほどの現金を準備する必要があると認識しましょう。

自分で個別に物件を探すこともできますが、それでは効率的ではないため信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産会社を選ぶ基準ですが、提供してくれる情報の量とサービスの質を判断基準とします。

以上の点に注目するとよいでしょう。

また、不動産会社が物件の元付業者であるかどうかは重要なポイントになり得ます。

元付業者とは、売主から物件売却を依頼された仲介業者のことです。

元付業者は、売主の売却したい理由や売却希望時期を把握していることが多く、値引きに応じてくれる可能性があります。

中古マンションの購入は金額の大きな買い物のため、不動産会社に対していろいろな形でアプローチしてみることが大切といえるでしょう。

物件を探すにあたって、家族の人数に合わせた間取りを考えます。しかし、物件は部屋数が多くなるほど高額になる傾向にあります。

最低限いくつの部屋が必要であるかを基準にし、不要な部屋数の物件を選ばないように気をつけながら検討を進めるとよいでしょう。

次に、以下の物件環境を確認しましょう。

以上の情報を集めて、希望地を選ぶことがおすすめです。

以前であれば不動産会社に足を運ぶことが物件探しの第一歩でしたが、現在はインターネットで検索することが主流になっています。

自分が望む条件を入力することで絞り込みをしてくれるWebサイトがあり、大変便利です。

反面、便利だからこそ「そのサイトには自分以外の利用者が多いだろう」ということに注意する必要があります。

すなわちライバルが複数存在し、その誰もが素早く対応できるという認識が大切です。よい物件であればあるほどスピード勝負であると認識しましょう。

特に、中古マンションについては他の物件に比べて購入希望者が多い傾向にあります。

そのため、気になった物件を見つけたなら、なるべく早く不動産会社に連絡を入れることが重要です。

不動産会社と連絡を取り、必ず希望の物件まで出向いて確認をしましょう。写真や文字による情報だけでは、わからないことがあるからです。

例えば、騒音・におい・雰囲気といった要件は、現場にて自分の五感で感じとることで一番理解でき、収集を人任せにはできない情報だといえるでしょう。

さらに、治安の良し悪しに関わる街の雰囲気を確認する場合は、時間帯を変えて訪問することがおすすめです。

また、候補物件について内覧をする際の注意点は以下のとおりです。

以上のように、実際に訪れてみないとわからない情報があるため、内覧は重要です。

また、内覧をさせてもらう時点でまだ売主が居住しているケースもあります。

訪問した際のマナーが悪いと、先方から売却を断られてしまう可能性があるため、勝手にドアを開けたり室内を歩き回ったりなど、礼儀をわきまえない行動をしないように気をつけましょう。

見学をした物件を購入する気持ちが固まったら、速やかに買付証明書を提出します。

これは、売主に対して購入意思を明確に示すための書類です。

自分以外にも同じ物件を候補にしている方がいる可能性があります。買付証明書は、優先順位を確保するための大切な意味を持つものです。

そして一般的に、買付証明書を提出した時点で住宅ローンの事前審査が開始されます。

売主との交渉が済めば不動産売買契約を交わし、同時に重要事項説明を受け、取り決めに沿って手付金を支払います。

重要事項説明の内容には、買主が我慢を強いられるようなことが含まれる場合もあるので、その内容を十分に理解できるように努めましょう。

売買契約は通常、不動産会社が仲介するため、仲介手数料が必要です。

売買契約書が作成されると、住宅ローンの本審査が行われます。

結果は事前審査でほぼ判明しているため、通常は本審査でより厳しく判定されるわけではありません。

本審査において適格と判断されると、金融機関とのローン契約ができます。

物件の引き渡しを受けるにあたり、売買金額から手付金を差し引いた残金の決済を行ないます。

このとき、物件の引き渡しと所有権（名義）移転の登記手続きを同時に行なうのが一般的です。

住宅ローンを組む場合は、金融機関にて売主・買主・不動産会社・司法書士が立ち会って必要書類がそろっていることや、残金が売主の通帳に振り込まれたことなどを確認します。

登記手続きは自分で行なうことも可能ですが、住宅ローンを利用する場合には手続きが煩雑かつ専門的になるため、司法書士に依頼するのが確実でしょう。

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中古マンションを買うにあたって失敗しないためのコツは次の7つです。

中古マンションを購入する際の買い方には、コツがあります。

通常の買い物とは異なり、生涯所有することになる高額な買い物になるため、購入は慎重に進めるといいでしょう。

また、新築マンションとは違ったポイントもあるため「失敗しないためのコツ7選」をしっかりと押さえて、よりよい購入を実現させましょう。

中古マンションの買い方のコツの1つ目は、購入に必要な費用を把握して予算内に収めるようにすることです。

本記事の冒頭に示しましたとおり、購入価格を年収の6倍までにとどめることが目安といえるでしょう。

すなわち、生涯賃金から日々の生活費・子供の教育費・老後資金といった大きなお金を差し引くと、だいたいこのくらいを住宅購入費用にあてられることを意味します。

子供の教育費は概算で1人あたり1100万円といわれますので、人数による変動は大きい部分です。

できるだけ適切な予算を出すためには、ファイナンシャルプランナーに相談し、さまざまな起こりうるライフイベントを考慮したプランを作成してもらったうえで判断することが重要になるでしょう。

無理のない予算設定が重要です。

頭金をどれだけ準備するのがよいか、判断が難しい場合があるでしょう。

もし金利が非常に高ければ、頭金の割合を大きくしてローンの残額を少なくすることでメリットは大きくなります。

しかし現在は金利が低いため、頭金比率を大きくするメリットはあまりありません。

よって、頭金を貯めるための年月を住宅ローンの支払いに充てるほうが有利といえるでしょう。

このような計算も、ファイナンシャルプランナーにお願いをして比較検討をするとわかりやすくなり、中古マンション購入の参考になります。

中古マンションの買い方のコツの2つ目は、資産価値が高い中古マンションを選ぶことになります。

もしも将来支払いが苦しくなったとしても、資産価値が高ければその時点で売却してローン支払いが相殺できる可能性が高まるからです。

もし売却できないとしても、他者に貸して賃貸料を得て住宅ローンの返済に充てるという方法も考えられます。

以上のように「他の人も住みたくなるような物件」を選ぶことが大切です。

資産価値が高い中古マンションを購入することで、もしものときのリスクを低減できます。

中古マンションの買い方のコツの3つ目は、安心で快適な居住をなるべく長く続けられるようなマンションを選ぶことです。

そのためにチェックすべきことは、次の3つになります。

以上のチェックポイントを把握し、長期間住めるマンションを見つけましょう。

鉄筋コンクリート造は寿命が長いです。鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年と定められています。

しかし、国土交通省によると、鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として一般建物（住宅も含まれる）の耐用年数は120年、外装仕上げにより延命した場合は150年とされています。

例えば、中古で購入した場合でも一生を通じて問題が生じないでしょう。また、子供の代までも充分に居住し続けることが可能といえます。

中古マンション購入の際は、鉄筋コンクリート造の物件を選ぶようにしましょう。

参照：中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介』（平成25年9月26日）｜国土交通省

長く住める中古マンションを選ぶには、大規模修繕工事がきちんと行われているかどうかを確認することが大切になります。

なぜなら、コンクリートは水分によって劣化が進むからです。

コンクリートはアルカリ性ですが、水分によって中性に変わっていき、中性に完全に変わったとき効用持続年数が尽きるといわれています。

マンションの外壁がタイルで覆われ、屋上やバルコニーに防水塗料が塗られているのは、水分が内部に染み込むことを防ぐためです。

このことから、経年劣化が進んだタイルや防水塗装についての大規模修繕工事が適切に実施されているマンションであることを確認するのが重要といえるでしょう。

大規模修繕工事を行なうための修繕積立金が貯まっていないマンションを選ばないように注意しましょう。

国土交通省は、大規模修繕工事を12年に1回程度の頻度で行なうことを推奨しています。

しかし、修繕積立金が適切に貯まっておらず、工事実施が遅延を繰り返すような場合はマンション寿命を延長できない可能性があります。

修繕積立金の積立金額や修繕積立金が適切な状態であるかどうかは、仲介業者を通じてマンションの管理会社に問い合わせできるので、必ず確認してください。

修繕積立金が貯まっているかどうかの身近な判断材料として、月々支払う「修繕積立金＋管理費」の合計金額があげられます。

通常はこれらの合計が2万〜3万円程度ですが、この範囲より下回っている場合は工事費が適切に集められていない可能性があります。

逆に、大きく上回っている場合は足りていない修繕積立金を値上げして慌てて集めている可能性もあるでしょう。

中古マンション購入の際には、修繕積立金を適切に確保できている物件であるかの確認が重要です。

物件選択の際にはよく確認するとともに、購入して居住を開始したならば必ず積立金を払うようにしましょう。

中古マンションの買い方のコツの4つ目は「自分が健康であるうちに購入する」のように購入のタイミングに気を付けることになります。

なぜなら、住宅ローンの多くは団体信用保険への加入が必要であるため、健康でないと判断されれば物件の購入ができなくなるからです。

中古マンションは高額な買い物のため相場をにらんで値下がりするタイミングをはかろうとする方もいるでしょう。

しかし、自分がいつまでも健康でいられる保証はありません。

よって、健康であることを証明できるうちに、なるべく早く住宅ローンを組むことがおすすめです。

また、転職を予定している場合には住宅ローンを契約した後にしましょう。

基本的に勤続年数が長いほど住宅ローンの金利は低く、審査も通りやすい傾向があるからです。

中古マンションを購入する際は、そのタイミングに気を付けましょう。

中古マンションの買い方のコツの5つ目は、住宅ローン減税に適応したマンションにこだわりすぎないようにしましょう。

減税対象のマンションの中から選ぼうとすると、予算を超えてしまったり好みの条件にそぐわなかったりして、後々困るような物件しか選べない可能性があるためです。

住宅ローン減税はとてもありがたい制度ですが、そこに最初から着目するのではなく、「選んだ物件が偶然に減税対象であった」という楽な気持ちで物件を探すようにしましょう。

一番大切なのは、実際に住む物件や周辺環境の質です。

中古マンションの買い方のコツの6つ目は、将来を見据えた間取りを選ぶようにしましょう。

誰しも生活を続けるうちに、ライフスタイルの変化があるためです。

そういうときに、購入当初の間取りでは対応が困難になったとすれば、住み替えをするしかない状況が起こり得ます。

しかし、将来を見据えた間取りの物件を選んでおけば、住み替えをせずに住める可能性が高いです。

間取りに変化を求める場合であっても、リノベーションやリフォームで対応できれば比較的少額の予算で済みます。

よって、中古マンションの購入時は、将来を見据えた間取りの中古マンションを選ぶことが大切です。

中古マンションの買い方のコツの7つ目は、周辺環境や災害リスクをチェックしましょう。

周辺の治安の良さは昼間に訪れただけでは判断がつきづらいため、実際に夜に出向いて雰囲気を確かめることが大切です。

駅やスーパーマーケットまでの距離、お子さんがいる場合には学校までの距離を、実際に歩いて確認しましょう。

日本では耐震基準が1981年6月1日に変更されており、旧耐震と新耐震が存在します。

旧耐震基準では震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないような構造基準であったのに対し、新耐震基準は震度6強〜7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準です。

旧耐震基準に基づいて設計された物件ならば、大規模地震が発生した場合、住めなくなるような大きな被害を受ける恐れがあります。

しかし、旧耐震基準で建てられた中古マンションでも、過去に耐震診断を受けて必要な耐震補強工事が実施されているものがありますので、確認をしてみましょう。

津波や洪水などの水害リスクを想定すると、上のほうの階の部屋を選ぶことが対策となります。

なお、国土交通省による「ハザードマップポータルサイト」で、物件の住所の災害リスクを確認できるためおすすめです。

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新築ではなく、あえて中古マンションを選ぶ理由は次の4つです。

中古マンションを購入する理由を理解することで、新築マンションにはない魅力を感じられます。

新築マンションか中古マンションかで迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

中古のマンションは、新築の同じような条件のマンションと比較して2割〜5割ほど値段が安く、明らかに購入しやすい価格です。

価格が安いことは、中古物件を選ぶ最大のメリットといえるでしょう。

住みたいエリア内で物件を探すとき、中古のマンションは新築のマンションに比べて、圧倒的に数が豊富です。

新築マンションであればどうしても選択肢がせばまりますが、中古マンションに目を向けると自分の理想により近い物件が見つかる可能性が高まるでしょう。

新築マンションで非常に興味のある物件があったとして、もしも購入を急がない場合には、その新築マンションに入居した方の中の誰かが手放すこともあり得ます。

そのような中古物件は、掘り出し物になるでしょう。

購入前に物件の下見ができるのは、中古マンションの大きなメリットです。

新築ならば建設中の売り出しとなることが多いため、実際の部屋からの眺めとか、周りの住民の様子などをあらかじめ知ることはできません。

中古マンションは現地で確認できるため、自身の理想の物件を選びやすくなるでしょう。

物件によってはある程度の制限はありますが、中古マンションなら自分好みにリフォームできるでしょう。

新築マンションを購入する場合は物件の価格が高額になるため、リフォームの費用まで準備することは難しいかもしれません。

その点、中古マンションならば価格が安価であるため、リフォーム費用を捻出しやすいといえます。

中古マンションの購入時にかかる費用や税金は、次のとおりです。

これらの全体像をつかんでおき、各種支払いに備えましょう。

中古マンションを購入するとき、物件そのものの金額以外にもいろいろな費用や税金がかかります。

中古マンション購入の際の諸費用は一般的に、物件価格の10％程度と想定しておきましょう。

仲介手数料とは、売買の仲介をしてくれた不動産会社に対して支払う代金です。

金額には上限が決められており、以下の計算式で算出されます。

売買契約書に収入印紙を貼って印紙税を納めます。

契約金額ごとの税額は以下のとおりです。

売買契約を結ぶときに、手付金を支払います。手付金の金額は、購入価格の5〜10％になることが一般的です。

そして、決済と引き渡しのときに購入価格から手付金を差し引いた残りの額を支払います。

残額を一度に支払わない場合には、住宅ローンの契約を行なうこととなるでしょう。

決済手続きと同時に、不動産の所有者移転登記と抵当権設定登記を行ないます。

それぞれの税額は以下のとおりです。

登記の手続きを司法書士に依頼すればその料金も必要となり、相場は5万〜10万円です。

火災保険に入ることは義務ではありませんが、大切な家を守るために加入することをぜひ検討しましょう。

補償範囲や保険期間によって保険料が変わります。

住宅ローンの契約書にも収入印紙を貼って印紙税を納めます。

税率は売買契約書の印紙税と同じで、借入れ金額に応じた印紙代が必要です。

また、ローンの保証料やローンの事務手数料もかかり、保証料・事務手数料ともに、金融機関や保証会社によって金額が異なります。

リフォームを行なう場合には、そのための費用がかかります。

リフォーム費用を住宅ローンに含めたい場合には、リフォーム会社に早めに相談しましょう。

住宅ローンの事前審査のときに、リフォーム費用の見積書を提出する必要があるためです。

新居に引越す際に、引越し費用が必要になります。

引越し費用は、荷物量や移動距離により変動しますが、家族の引越しの場合は50万円以上かかることもあるでしょう。

引越し業者を利用せず、家具や家電など大きな荷物をすべて新調する場合は、引越し費用を抑えられます。

ただし、この場合は家具・家電の新調費用が増えるため、費用のバランスを考えて計画するといいでしょう。

家具・家電を新調する場合は、その費用が必要になります。

新調費用は、これまでの住まいで使用していて今後も使用するものと、新調するものの兼ね合いで金額が変動するでしょう。

不動産取得税は都道府県に納める税金で、不動産を取得した人が納税義務者です。

税額は「課税標準額×税率」で計算され、課税標準額とは法律上は対象となる不動産の価格のことです。

しかし、実際には売買したときの時価そのものではなく、原則として固定資産税評価額と呼ばれる公的な価格で計算します。

固定資産税評価額は、通常時価よりも低く、土地は時価の7割程度、建物は時価の5〜6割程度が目安です。

税率は原則4％ですが、2024年3月31日の取得までは軽減措置として3％に引き下げられています。

また、固定資産税評価額は、宅地に該当する土地に限って2024年3月31日の取得までは2分の1の額に引き下げられています。

中古マンションを購入した場合、購入後にも月々支払う金額が発生します。

資金計画を立てるうえでは、購入後に必要な費用も頭に入れておきましょう。

住宅ローン契約をしたなら、月々の返済額の支払いが生じます。

住宅ローンの返済が滞ると購入した物件に住めなくなる可能性があるため、毎月きちんと返済しましょう。

また、毎月確実に返済できる借入額を設定することが大切です。

月々の支払いに、管理費と修繕積立金があります。

管理費とは、マンションの共用部分の維持管理に使用される費用であり、主な使い道は管理人の人件費や共用部分の電球代・防犯カメラのレンタル料金などです。

管理費の相場は、月々15,000円〜20,000円程度です。

修繕積立金とは、おおむね12年ごとに行われる大規模修繕工事のために使用される費用のことをいいます。

修繕積立金の相場は、月々10,000円〜15,000円程度です。

固定資産税・都市計画税とも、対象の不動産が存在する市町村に納める税金で、土地と建物に分けてそれぞれの固定資産税評価額に税率をかけて算出します。

固定資産税の税率は1.4％が標準ですが、市町村によってはこれより高く設定している自治体もあります。

都市計画税の税率は0.3％が上限とされていて、これよりも低く設定している自治体もあるようです。

マンションであれば、固定資産税と都市計画税を合わせて年間、10万〜15万円程度となります。

自家用車を所有している場合は、駐車場代が必要になります。

マンションの敷地内に駐車場があるケースと、マンションにはなく別の場所で賃貸契約を結んで利用するケースがあるでしょう。

マンションに駐車場がある場合は、比較的低価格で利用できることが多いです。

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中古マンション購入にリフォームを伴う場合の注意点は、次のとおりです。

ポイントは、いつからリフォーム工事を開始してもらうのか、リフォーム代金を住宅ローンに組み込むのかの2点です。

リフォームすることを想定しているなら、物件探しとリフォームの検討は同時に進めるのがよいでしょう。

リフォームをする考えがあるならば、不動産会社にその意向を伝えることが重要です。

そうすることで、物件の現状での間取りに縛られる必要がなくなる可能性が高まり、対象となる物件を探す範囲を広げることが可能となるからです。

また、リフォーム会社を先に選定しておくと、内覧のときに担当者に同行してもらってリフォームプランを現地で考えることができます。

リフォーム代金を住宅ローンに含めようとする場合にも対応がしやすく、物件引渡しの翌日から早速リフォーム工事に取りかかることも可能です。

リフォームを考えている場合には、リフォームへの着手を早い段階で行ないましょう。

リフォームを考えているなら、早い段階で代金の支払い方法を決めましょう。

自己資金で支払うのか、リフォーム代金を住宅ローンに組み込むのかで、対応が変わります。

自己資金でリフォーム代金を支払うならば、見積もりを早めに出してもらう必然性はありません。

しかし、リフォーム工事は物件の引渡し翌日から可能となります。

そのため、なるべく早くリフォーム済みの部屋に住み始めたい場合は、引渡しに間に合うようにリフォーム会社と交渉を進めておくのが望ましいでしょう。

リフォーム代金を住宅ローンに組み込む計画の場合、早い段階で依頼するリフォーム会社を決めておくことが必須となります。

住宅ローンに組み込む場合は、住宅ローンの事前審査の段階でリフォームの見積書を提出する必要があるからです。

そのためには、物件を内覧するより前にリフォーム会社の選定を終えておき、内覧時に立ち会ってもらってリフォームプランを決め、見積もりをしてもらいましょう。

あとになって慌てることのないように、計画性をもってリフォームに関する準備をすることをおすすめします。

中古マンションは、購入対象とするメリットがとても多いため、住まいの選択肢としておすすめです。

購入する際は買い方・選び方を確認し、順序立てて実践しましょう。

一般的に、中古よりも新品のほうが好まれる傾向にあります。

しかし、マンションのような高額商品の場合は、物件の状態により中古マンションを選ぶことのメリットが豊富です。

この記事の内容を参考に、中古マンションの買い方を理解して理想の住まいを手に入れましょう。

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