中古マンションの仲介手数料とは？計算方法や支払うタイミング・注意点を解説

このように中古マンション購入時にかかる仲介手数料について、疑問に思っている方もいるでしょう。

中古マンションを購入する際には、不動産会社に仲介業務を依頼するケースが一般的です。仲介業務に対する成功報酬である「仲介手数料」がいくら必要なのか、金額の計算方法を理解しておけば予算を算出できます。

そこで本記事では、中古マンションを購入する際に支払う仲介手数料について詳しく解説します。

仲介手数料の計算方法や支払うタイミングなど、あわせて解説しますので、不動産購入の参考にしてください。

仲介手数料は中古マンションを購入する際に、必要となる初期費用です。

正しくは、不動産会社を通して中古マンションを探した場合は、仲介手数料が発生します。

中古マンションを購入する際には、不動産会社を訪ねたり不動産ポータルサイトから不動産会社に相談したりして、仲介業務を委託する流れが一般的です。

そのため、中古マンション購入時には不動産会社を通して取引を進めるため、仲介手数料がかかるケースがほとんどです。

ではこのように「そもそも仲介手数料とは？」と疑問に思っている方のために、不動産取引における仲介手数料について解説します。

正しい知識を身に着けて、中古マンション購入に役立てましょう。

不動産会社は中古マンションを購入したい買い主をサポートし、条件に合う物件の紹介や価格交渉、書類作成など不動産取引に必要な業務を代行してくれます。

仲介手数料はあくまで成功報酬なので、希望する物件が見つかり売買契約を締結するまでは発生しません。

不動産取引を円滑に進めるために不動産会社に仲介を依頼し、契約成立後に仲介手数料を支払う流れが一般的です。

仲介業務と混合される費用として、手付金が挙げられます。

手付金は不動産売買契約を締結する際に、買い主が売り主に支払う費用です。手付金を支払っておくことで、売買契約が途中で破棄された際の解約金の代わりとして扱えます。

買い主の都合で契約を破棄した場合は、売り主に支払った手付金は戻ってきません。

反対に、売り主の都合で売買契約を破棄した場合は、買い主に手付金を返還して同額の費用を追加で支払う必要があります。

仲介手数料が不動産会社に支払う成功報酬金で、手付金は売買契約に対する解約金であることを覚えておきましょう。

このように中古マンション購入を検討している方は「仲介手数料がいくらになるか」気になってしまうでしょう。仲介手数料を求める計算方法を理解しておけば、中古マンションを購入する際に予算を算出できます。

仲介手数料を想定せずに不動産取引を始めると、予算をオーバーしてしまう可能性があるため事前に仲介手数料の目安を計算して資金計画を立てることが大切です。

予算内に中古マンションを購入するため、仲介手数料の計算方法を確認しておきましょう。

仲介手数料の計算方法には、「速算法」と呼ばれる計算式が活用できます。

速算法の場合「購入価格の3％+6万円+消費税」で仲介手数料を計算することが可能です。

例えば、次のような条件の中古マンションを購入した場合、速算法で仲介手数料を求められます。

中古マンションの購入価格が2,400万円の場合、速算法で「2,400万円×3％+6万円」の計算式が活用できます。速算式の結果は、2,400万円の中古マンションを購入した際の仲介手数料は税抜価格で78万円でした。

更に消費税10%が加算され、税込みで85万8,000円の仲介手数料が請求されます。

他にも、購入価格3,000万円の中古マンションにおける仲介手数料は、次のように計算できます。

購入価格3,000万円の中古マンションの場合、仲介手数料は税抜価格で96万円でした。

消費税10%が加算された税込価格では105万6,000円の仲介手数料がかかるため、膨大な諸費用が必要です。

仲介手数料は、必ずしも速算式の「購入価格の3％+6万円+(消費税）」で求めた金額になるとは限りません。

不動産会社は法律で定めた上限以下の金額であれば、自由に仲介手数料を設定できます。

仲介手数料は宅地建物取引業法の第46条によって、次のように定められています。

そのため不動産会社は、国土交通大臣が定める上限額以上の仲介手数料を設定できません。

ただし、一般的には上限いっぱいの仲介手数料を請求する不動産会社が多いため、速算式で求めた金額と同程度の仲介手数料を支払うことになるでしょう。

仲介手数料には法律で定められた上限があることを理解して、法外な金額を請求された場合は支払わないよう注意してください。

仲介手数料の上限は、物件価格ごとに異なります。中古マンションを購入する際には、物件価格ごとに定められた仲介手数料の上限を理解しておきましょう。

物件価格ごとに定められた仲介手数料の上限は、次の通りです。

• 中古マンション購入価格　3,000万円
• 200万円以下の部分の上限価格　200万円×5%+10%＝11万円
• 200万円を超える400万円以下の部分の上限価格　200万円×4%+10%＝8万8,000円
• 400万円を超える部分の上限価格　2,600万円×3%+10%＝85万8,000円
• 仲介手数料の上限価格　11万円+8万8,000円+85万8,000円＝105万6,000円

中古マンション購入時の仲介手数料を知りたい場合は、上限の早見表を活用すると便利です。

購入価格3500万〜9000万円までの仲介手数料を、500万円単位ごとに紹介しますので、中古マンション購入の参考にしてください。

また、中古マンションを購入する際は手付金も支払うため、仲介手数料と手付金あわせて売買契約締結時には数百万円単位の出費が必要になるかもしれません。

中古マンションを購入する際は、仲介手数料を支払うタイミングを確認して資金計画を立てましょう。

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中古マンションを購入する際には、仲介手数料における注意点を把握しておくことが大切です。

仲介手数料における注意点は、次の通りです。

それぞれの注意点を紹介しますので、中古マンション購入に向けて確認しておきましょう。

中古マンションの仲介手数料における注意点として、不動産会社によって金額が異なるケースがあることを理解しておきましょう。

仲介手数料は法定上限内であれば、不動産会社が自由に設定できます。多くの不動産会社では「購入価格×3%+6万円+消費税」で求められる上限いっぱいの仲介手数料を、請求するケースがほとんどです。

しかし、中には「購入価格×2%」など仲介手数料を低めに設定している不動産会社もありますので、初期費用を抑えたい方は仲介手数料を安く設定している不動産会社を探してみてください。

中古マンションを購入する際の注意点として、仲介手数料にどこまでの費用が含まれるか把握することが大切です。

仲介手数料には、営業担当者の営業費・人件費や物件の広告宣伝費などが含まれます。

「営業担当者に遠方までの出張を依頼した」など、特別に仕事を依頼した場合は仲介手数料に加えて、他の費用を請求される可能性があります。

そのため、特別に仕事を依頼していない場合は「購入価格×3%+6万円+消費税」で求められる上限内でしか、仲介手数料を請求されません。

仲介手数料を請求された際に、身に覚えがない請求が含まれている場合は支払わないように注意しましょう。

仲介手数料における注意点は、別途消費税がかかることです。

人によっては、仲介手数料の上限価格を「購入価格×3%+6万円」で覚えているケースがあります。

確かに速算法で仲介手数料の上限を計算できますが、別途消費税がかかるため「+消費税」分の計算をしておかなければ金額に誤りが生じてしまいます。

仲介手数料を請求された際に「想定していたより高額だった」と、予算をオーバーしないように消費税をあわせた仲介手数料の上限額を計算しておきましょう。

仲介手数料は住宅ローンに組み込める可能性があるため、事前に確認が必要です。

金融機関や借入条件によって、仲介手数料を住宅ローンに組み込めるか異なります。

年収に対する借入価格が少ない場合や、オンライン取引を主流とする金融機関の場合は、仲介手数料を含む諸費用を住宅ローンに組み込める可能性が高いです。

金融機関や借入条件によって住宅ローンの借入条件は異なるので、注意点として住宅ローンを組む前に仲介手数料を組み込めるか事前に確認しておきましょう。

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仲介手数料を支払うタイミングや注意点を理解した上で、「可能であれば仲介手数料を抑えたい」と考えている方もいるでしょう。

実は中古マンションを購入する際に、仲介手数料が無料になるケースが存在します。仲介手数料が無料になれば、中古マンション購入の初期費用を軽減できます。

「なぜ仲介手数料が無料になるのか？」理由と中古マンションが無料になるケースを確認して、中古マンション購入に備えましょう。

仲介手数料が無料になる理由として、法定上限額を超えなければ自由に設定できることが関係しています。

不動産会社は法定上限内であれば仲介手数料を自由に設定できるため、無料にすることも可能です。

注意点として仲介手数料の交渉をする際には、「無料にしてくれないと契約しない」のではなく、「少しでも減額できれば良いな」くらいのスタンスで行いましょう。

不動産会社は仲介手数料によって収益を得ているため、基本的には上限いっぱいの金額を請求されると考えておいてください。

仲介手数料は不動産会社との交渉次第では、安くもなり無料になる可能性があります。

しかし、ほとんどの場合は仲介手数料を上限額いっぱいで請求されるため、交渉の成功率は低いでしょう。

どうしても仲介手数料を抑えて中古マンションを購入したい方は、下記の「仲介手数料が無料になるケース」を確認しておいてください。

仲介手数料を抑えたいのであれば「そもそも仲介手数料がかからない方法で中古マンションを購入する」ことをおすすめします。

それぞれのケースを解説しますので、仲介手数料を無料にして中古マンションを購入すべきかどうか検討しましょう。

個人から中古マンションを購入する場合は、仲介手数料がかかりません。

なぜなら、不動産会社を経由せずに中古マンションを購入しているため、仲介手数料を支払う必要がないからです。

しかし、不動産売買取引は複雑なルールや手続きがあり、知識がない一般人同士ではスムーズに取引を進められません。

また個人から中古マンションを購入する場合は、自分で条件にあう物件を探す手間や時間がかかるため、スムーズな不動産取引を希望する方には不向きです。

不動産会社に仲介を依頼して物件を探す場合は、不動産会社が保有しているデータベースから該当する中古マンションをリストアップして物件探しができるため、選択肢の幅が広がります。

個人から中古マンションを購入する際の注意点として、書類作成や手続きの方法を徹底的にリサーチしてから取引を始めるようにしましょう。

仲介手数料が無料になるケースとして、不動産会社から直接中古マンションを購入する方法があります。

不動産会社を通して中古マンションを購入する方法は、大きく分けて次の2通りです。

売り主は不動産会社に仲介を依頼して買い主と繋いでもらうか、不動産会社に中古マンションを買い取ってもらって資金を得ます。

そのため、不動産会社が所有している中古マンションがあり、それを直接購入する際には仲介業務が発生しません。

仲介手数料の支払いを抑えて中古マンションを購入したい場合は、不動産会社が所有している物件を探してください。

新築マンションを購入すれば、仲介手数料がかからない可能性が高いです。

新築マンションは直販や販売代理店による販売など、売り主との仲介業務が不要な直販が多いため、仲介手数料がかかりません。

注意点としては新築マンションは仲介手数料がかからない分、広告費や人件費が上乗せされ物件価格そのものが中古マンションより高い傾向があります。

実際に2023年度4月に「公益財団法人 東日本不動産流通機構」と「株式会社 不動産経済研究所」が公表したデータによると、首都圏の新築・中古マンションの平均価格は次の通りでした。 

仲介手数料の安さで不動産会社を選ぶとリスクが生じます。

中古マンション購入時の注意点として、下記の仲介手数料の安さで不動産会社を選ぶリスクを確認しておきましょう。

それぞれのリスクが生じると、円滑に中古マンションを購入できなくなる可能性があるため要注意です。

中古マンションを購入したいタイミングにもよりますが、上記のリスクをふまえて仲介手数料の安さを重視するべきか検討してください。

仲介手数料の安さを重視しすぎると、不動産会社との関係が悪くなることがあるので注意しましょう。

不動産会社は仲介手数料によって収益を得ているため、仲介手数料の安さを重視する取引相手を歓迎できません。

売り主から高い仲介手数料を得られるのであれば、買い主の仲介手数料を下げることも検討してくれますが、多くの場合は双方から両手取引によって倍の収益を得たいものです。

そのため、仲介手数料の安さを重視して中古マンションを探していると、なかなか条件に合う不動産会社が見つからず苦戦するかもしれません。

注意点としては仲介手数料の安さにこだわりすぎて、取引できる不動産会社の選択肢を狭めすぎないように注意してください。

先程説明した通り、不動産会社は仲介手数料によって収益を得ています。

そのため、仲介手数料の値下げを交渉したり安さにこだわったりすると、担当者のモチベーションを下げてしまう可能性が高いです。

営業担当者としては、仲介手数料を支払うことを前提でより良い物件をお客様に提供しようとします。

しかし「仲介手数料を無料にして欲しい」「仲介手数料をできるだけ抑えたい」と要望があれば、自社に還元できる利益が少ない取引となり、モチベーションが低下してしまうでしょう。

担当者のモチベーションが下がれば、良い物件を紹介したいと思う気持ちも薄れて、希望にあった中古マンションを見つけられない可能性が高くなります。

すぐに中古マンションを購入したいとタイミング重視で考えている方にとって、仲介手数料にこだわりすぎるのはデメリットとなるでしょう。

中古マンションを購入する際に、仲介手数料無料に不動産会社を利用するべきか検討してください。数多く存在する不動産会社の中でも、仲介手数料を無料にして集客効果を高めている会社が存在します。

一見すると「仲介手数料無料」は中古マンションを探している購入希望者によって、メリットばかりに感じるでしょう。

しかし、仲介手数料無料の不動産会社を利用すると、メリットとデメリットの双方が存在します。

それぞれのメリット・デメリットを確認した上で、仲介手数料無料の不動産会社を利用すべきか検討しましょう。

仲介手数料無料のメリットは、次の通りです。

仲介手数料無料のメリットは、資金面で余裕が生まれることです。それぞれのメリットを解説しますので、仲介手数料無料の不動産会社を利用するべきか、判断材料にしてください。

仲介手数料無料の中古マンションを購入すると、節約できる金額が大きくなります。

中古マンション購入には、物件価格で数千万円・仲介手数料を含む諸費用で数百万円の諸費用がかかります。実際、住宅金融支援機構であるフラット35の2021年度利用者調査によると、中古マンション購入時の全国平均融資価格は3,028万円でした。

膨大な初期費用が必要となる中古マンション購入において、仲介手数料などの諸費用を如何に抑えられるかが重要になります。

中古マンション購入時の平均融資価格3,028万円を購入価格だと想定した場合、仲介手数料の上限は106万5,240円です。

「購入価格3,028万円の中古マンション購入時における仲介手数料の計算式」

• 3,028万×3%+6万円+消費税10%＝106万5,240円

不動産会社が直接販売している中古マンションを購入すると、節税効果が期待できます。

不動産会社から直接中古マンションを購入した場合、仲介手数料が無料になるだけでなく住宅ローン控除の借入控除限度額が大きくなります。

住宅ローン控除は、借入期間10年以上の住宅ローンを組んだ場合に、借り入れから10年間所得税額が控除される制度です。

住宅ローン控除で適応される借入限度額は、個人から不動産を購入した場合は3,000万円ですが、不動産会社から直接購入した場合は5,000万円に拡大されます。

そのため、不動産会社から直接中古マンションを購入した場合、仲介手数料を無料にできるだけでなく節税効果も期待できるのです。

仲介手数料無料で中古マンションを購入すると、メリットだけでなくデメリットも生じます。仲介手数料無料で中古マンションを購入するデメリットは、次の通りです。

それぞれのデメリットを確認した上で、仲介手数料無料の中古マンションを購入すべきか検討してください。

仲介手数料無料で中古マンションを購入する際は、売買価格の交渉がしにくいです。

「もう少し値引きしてくれませんか？」と売買価格の交渉をする際は、不動産会社を通して行います。

しかし、両手取引で買い主のみ仲介手数料無料の場合は、不動産会社が仲介手数料を支払ってくれる売り主側の味方になりやすいです。

不動産会社としては仲介手数料を支払ってくれる方を優遇した方が収益を得られるため、仲介手数料無料の買い主の価格交渉に注力しません。

売買価格の交渉をしたい場合は、仲介手数料を支払って不動産会社に相談しましょう。

また初めから売買価格の交渉前提で取引を進めると、不動産取引としても物件を案内しにくいです。価格交渉のタイミングは不動産会社と相談して、売り主とのタイミングにあわせて交渉を行いましょう。

仲介手数料無料で中古マンションを購入する場合は、第三者に相談できません。

不動産会社を通して売り主と売買取引を行う際は、不動産会社に「もう少し価格交渉ができないか」「他の物件はないのか」など、中古マンション購入に関する相談ができます。

しかし仲介手数料無料で中古マンションを購入するには、個人から直接中古マンションを交渉するか、不動産会社が所有する中古マンションを直接購入することになります。

そのため、仲介業者でありながら相談役となる不動産会社に相談ができず、自分一人で不動産取引を行わなければなりません。

価格交渉のタイミングや適正価格での売買取引、不動産取引に関する手続きなど初めて中古マンションを購入する方にとって、不安になるポイントは多いです。

不動産会社を頼らずに自分一人で中古マンションを購入すれば、仲介手数料はかかりませんが、第三者に相談できないデメリットがあることを覚えておきましょう。

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中古マンション購入にかかる仲介手数料について、支払うタイミングや注意点を交えて解説しました。

仲介手数料無料のケースも存在しますが、メリットだけでなくデメリットも存在するため、注意点を理解して不動産取引に挑まなければなりません。

仲介手数料の上限を計算する際は、速算法を活用するとスムーズに上限額を求められます。なお、仲介手数料は法定上限内であれば、不動産会社が自由に設定できるため相場より低かったり無料だったりと、お得なケースがあります。

さらに不動産会社に仲介業務を依頼しない、個人や不動産会社から直接中古マンションを購入する場合には、仲介手数料がかかりません。

この記事で紹介した、中古マンション購入における仲介手数料の上限額・計算方法・支払うタイミングや注意点を理解して、自分の予算内で理想の住まいを手に入れられるよう資金計画を立てましょう。

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