マンション購入の初期費用の相場はいくら？諸費用の内訳や安くする方法を解説！

「マンション購入する際の初期費用はいくら？」
なんてお悩みではありませんか？

分譲マンションを購入する際には物件の料金の他に様々な初期費用が発生します。

また、新築マンションや中古マンションによっても初期費用の相場は変わってきます。

この記事では、新築・中古マンションを購入する際の初期費用の相場について紹介します。

さらに、マンション購入時の初期費用の内訳や、初期費用を安くする方法や、費用が払えない時の対策についてご紹介します。

分譲マンションとは、一棟のマンションを一戸ごとに「分割」して販売しているマンション形態のことです。

分譲マンションには、新築マンションと中古マンションがあります。

築年数や物件によって実際の費用は異なりますが、新築マンションと中古マンションにかかる初期費用がどれだけかかるか知りたいと思っている方に向けて、おおよその目安は下記になります。

ここからはそれぞれのマンション購入の初期費用の内訳について説明します。

たとえば4000万円の新築マンションを住宅ローンで購入した場合であれば、およそ120万円くらいの初期費用がかかります。

一般的に初期費用の支払いは、引き渡し前に支払いを済ませることが多いので注意しましょう。

中古マンションを購入する場合の初期費用は、物件価格の3〜8%と言われています。

3000万円の中古マンションを購入するのであれば、初期費用は150万円〜240万円ということです。

新築マンションと異なる点は、中古マンション購入の初期費用には仲介手数料がかかります。

仲介手数料の目安の金額の計算方法は、物件価格　×　3%　＋　6万円　で求めることができます。これは仲介手数料の上限価格です。

初期費用は、物件によって借入額などが違うため、あくまで目安の金額です。

物件価格でなく、初期費用も高額となるため、予算を組む時には、しっかりと総額いくらかかるか把握しておいて用意できるか考えると良いでしょう。

ieyasu(イエヤス)では、資産価値の高い中古マンション購入のご提案を得意としています。さらに、金利の低い住宅ローンのご案内と無理のない返済計画のサポート、東京・神奈川からおすすめ物件のご案内を行っています。

分譲マンション購入に必要な諸費用は、以下の通りです。

物件により目安となる初期費用は異なりますが、以下の表は、4000万円の新築マンションを購入する場合を示したものです。

【条件】4000万円の新築マンションを購入する場合

※ 1：登録免許税は「不動産の固定資産税評価　×　税率」で求める事ができるのですが、今回はシミュレーションのため「マンション購入価格　✖️ 0.8」でおおよその登録免許税は算出する事ができると言われているのでその計算方法で行っています。

分譲マンションの購入が決まると、諸費用だけでもかなりの費用が必要となります。

ただし手付金・申込証拠金申込証拠金は、不動産会社との契約が正式に締結した時点で返還されますが、多くの場合はそのままマンション購入の諸費用に充てられます。

マンション購入には、多くの費用がかかることを念頭においた計画を立てるようにしましょう。

住宅ローン契約に関わる費用は、以下の通りです。

目安となる費用は、契約内容や物件によってことなるため、ここでは各項目の詳細について説明します。

印紙代とは、マンションを購入する際の「売買契約書」や、住宅ローンを組む際の、「金銭消費賃貸借契約書」に印紙を添付して支払う税金です。

住宅ローン事務手数料とは、マンション購入時に住宅ローンを借り入れる際、金融機関に支払う手数料です。住宅ローン借入には定額型と定率型があります。

ローン保証料とは、住宅ローンを返済できなくなった場合、代わりに返済してくれる会社に支払う手数料です。

団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者に万が一の事態が起きて、ローンを返済できなくなった場合、保険金で残りのローン債務を返済する保険です。住宅ローンを借りる際、ほとんどの金融機関は団体信用保険に加入することが条件になっています。

この生命保険に加入しておけば、残された家族にローン返済の負担を負わせることなく、マンションという資産を残すことができます。なので、生命保険に加入できるというのはマンションを購入する上でとてもメリットだと思います。

火災保険とは、火災や水害、落雷などが原因で建物や家財が壊れたり、損害が生じた際に、その損害を補償する損害保険です。
火災保険料は、マンションの評価額や、立地などによって金額が変わるため、物件によって異なります。

住宅ローンに関わる費用だけでもこれだけあるため、忘れず予算を把握しておきましょう。

不動産登記に関する税金は、物件によって税率も異なります。マンション購入の際には、必ず必要な支払いになるので、物件が決まったらご自身で計算してみてくださいね。

司法書士に支払う報酬金は、事務所ごとに決まった金額となるため、ホームページなどで情報を集めて、よく費用を確認してからどこに依頼するかを決めましょう。

不動産会社からマンションを購入するということは、マンション購入後の管理費がかかります。
管理費の他に、修繕積立金も必要です。

マンション管理の費用は、住宅ローンと同様、毎月支払わなければならない費用になるので、総額いくらになるかしっかりと把握しておくようにしましょう。

その他費用として、以下のようなものが考えられます。

マンション購入後、日常生活に欠かせない家具、家電の購入費は購入資金の予算に入れ忘れることがあるので、必要最低限のものはリストアップし金額を把握しておきましょう。

新築マンション購入時の初期費用をシミュレーションしてみましょう。

物件価格：4000万円
住宅ローン：3500万円

※ 初期費用は概算。住宅ローンは35年返済で試算。
※住宅ローン事務手数料や保証料は金融機関や住宅ローンの借入金によって異なる。
※司法書士報酬は依頼先によって異なる。
※火災保険料は保険会社や補償内容によって異なる。

物件価格が4000万円の新築マンション購入時にかかる初期費用は約131万円となります。

初期費用自体は新築マンションの方が安くなりますが、マンション購入の総額で考えると中古マンションを購入する方が安くなります。

すべての購入金額を考えると中古マンション購入もおすすめです。

中古マンション購入時の初期費用をシミュレーションしてみましょう。(初期費用は物件価格の6％で算出)

物件価格：3000万円
住宅ローン：2500万円

※ 初期費用は概算。住宅ローンは35年返済で試算。
※住宅ローン事務手数料や保証料は金融機関や住宅ローンの借入金によって異なる。
※司法書士報酬は依頼先によって異なる。
※火災保険料は保険会社や補償内容によって異なる。

物件価格が3000万円の中古マンション購入時にかかる初期費用は約202万円となります。

中古マンションでは仲介手数料が発生するため、結果新築マンションよりも初期費用が高くなることが多いです。

また住宅ローンの借入額が少なくなれば、ローン保証料や抵当権設定費用（登記費用）も少なくなります。

税金費用は、軽減税率を適用する以外に費用を抑えることができません。

そこで、ご自身でできるマンション購入の初期費用を安くするための方法を説明します。

中古マンションを購入してリノベーションすれば、初期費用と購入費どちらも費用を安く抑えられます。

下記の表を参照すると、築年数ごとに平均購入価格が安くなり、築浅の中古マンションと築年数30年以上の物件価格を比較すると約3分の２の価格となっています。

一口に中古マンションと言っても築年数によって購入価格に差があります。

出典：レインズ「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2022年）
p.5-図表６中古マンション成約状況」参照

上記の表から分かることは、築年数が経つにつれ、購入価格が落ちているということがわかります。

初期費用は、購入価格を基に算出されるので、初めから安い物件を選ぶことによって、初期費用を押さえた分を、リノベーションや、リフォーム費用に回すことが可能です。

特に築30年を過ぎた物件では、購入価格の3～5%程度値引き交渉ができる可能性が高く、10万円単位で端数で契約できるか相談次第で変更してもらえるかもしれません。

下記の記事では、中古マンションの築年数がどれくらいが最適かについて詳しく解説しているので、併せてチェックしてみてください！

またフルリノベーションではなく、キッチンなどの水回りだけをリノベーションすれば、さらに費用を大きく抑えられます。

部分的なリノベーションであっても、400万円もあれば十分に満足のいく仕上がりになるはずです。

仲介手数料を節約するためには、最初から仲介手数料の安い不動産会社を調べておきましょう。
不動産会社を決めてしまったら、その時点で仲介手数料は決まってしまいます。

「マンション購入時の初期費用の内訳」で述べたように、仲介手数料の上限価格は物件価格　×　3%　＋　6万円　です。ですが、これよりも仲介手数料が安い不動産会社はあります。

なので、購入したいマンションの内見をする時は、仲介手数料の安い不動産会社を選んで依頼しましょう。

そうすることで、仲介手数料を節約することができます。

マンション購入の初期費用の中で、不動産登記に関わる費用は、登録免許税と司法書士報酬です。この登録免許税は、税金のため節約することはできません。

司法書士報酬は、様々な登記手続きを専門的な知識のある司法書士に代行してもらうよう依頼する費用です。その手続きを自らすることで節約になります。

マンション購入には、3種類の登記をしなければなりません。

これらの登記をしなければいけません。司法書士に依頼すると、上記それぞれの登記手続きに報酬を支払わなければならないので、費用がかかります。

ですが、専門家のみしか出来ないわけではありません。
自ら登記手続きを行うことで、手間と時間は必要ですが大きな節約をすることができます。

住宅ローン手数料を節約するためには、最初の金融機関選びが大切です。

マンション購入時に住宅ローンを組むと思いますが、その手数料の金額は金融機関によって異なります。

住宅ローン手数料だけでなく、事務手数料や団体信用生命保険料も同様です。そのため住宅ローン契約をする際は、事前に住宅ローン手数料の金額が安い所を探し、金融機関を選びましょう。

注意点として、住宅ローンの手数料が安くても金利が高かったら意味がありません。手数料だけに注目するのではなく、住宅ローンに関する費用の合計を比較しましょう。

マンション購入で住宅ローンを組む際、火災保険、地震保険に加入しなければなりません。

この保険料を節約するには、保険会社に勧められたものに加入するのではなく、自分に合っている保障を選んでください。

保険会社に勧められたものを選ぶと自分には必要のない保障もはいっている場合があります。そのため、その分の費用がかかります。

自分に必要な保障のみを選ぶために、保険について調べておきましょう。

マンション購入時の初期費用の中で、引越し代は節約しやすいと思います。
ですが、皆さん引越し代を忘れてしまいがちです。

引越し代は、引越し業者によってかかる費用にとても差があります。

そのため、引越し業者に依頼する際は、複数の引越し業者で引越しの見積もりをし、比較しましょう。

また、時期も重要です。2〜4月の期間は引越しをする方が多くいます。

引越し業者への依頼数がとても多くなるため金額も上がります。

なので、その期間に引越し業者に依頼するのは避けましょう。

ここでは、初期費用の支払い方法について解説します。
 

マンション購入時の初期費用の支払い方法は現金とローンです。

現金とローンでは、その後の負担が大きく違います。

おおまかに支払金額を確認しておくことによって、その後の資金計画に余裕を持って支払うことができるでしょう。

理想を言えば、マンション購入時の初期費用の支払いは、現金で支払ってしまう方が良いです。

もしも、まとまった現金がない場合には、一旦は親や祖父母から援助してもらうのも一つの手段として考えましょう。

マンション購入時の初期費用は現金で支払うことをおすすめします。
現金で支払うことで、その後の初期費用を払わなくてよくなり、生活にも精神的にも余裕ができます。

マンション購入と言ったら、物件価格がとても印象的だと思いますが、初期費用も気にしておかなければなりません。新築マンションを購入する際の初期費用は、100万以上かかることは少なくありません。

マンション購入時は、住宅ローンを借りる方がほとんどなので、その住宅ローンに加えて、初期費用もローンにしてしまうと、暮らしに負担が掛かかってしまいます。また、予算の把握も困難になります。

そのため、マンション購入には、初期費用や購入価格が総額いくらになるのか把握しておくことが大切です。

そして日々の生活や、突発的な問題が起きたときに対処できる資金も貯蓄しておかなければならないので、できるだけ初期費用は事前に現金で支払えるよう準備しておきましょう。

マンション購入時の初期費用は、現金をおすすめしますがローンを組むこともできます。
ローンを組むことで、一度に大金を準備する必要がなく、一定額を長期的に支払えるメリットがあります。

金融機関によっては、マンション購入時に、初期費用を住宅ローンに組み込むことが可能です。組み込めない金融機関もあるので、注意してください。

組み込めない場合は、諸費用ローンというものを組むのですが、これは金融機関によって金利が異なるため、気をつけなければなりません。

金利を考慮して、金融機関を選びましょう。

しかし、住宅ローンと初期費用のローンの2つのローンが重なっているため、支払いが大変になります。

初期費用をローンで支払うように計画を立ててしまうと、毎月の返済負担を考えた上でマンション購入価格で購入金額を決めなければいけなくなります。

そうなると、希望したマンションが購入できなくなったり、エリアが限定されてしまう可能性が出てくるかもしれません。

老後にかけて返済計画を練っているのであれば、金利も含め、いくら掛かるのかを把握した上でローンを組むようにしていきましょう。

基本的にマンション購入の初期費用は、マンションの引き渡しの前に支払うことが多いです。

しかし、初期費用だけでも結構な金額となるので、一度にまとまった金額を準備するのは難しいこともあります。

そこで、ここでは支払いが厳しいときに有効な３つの対策を解説します。

あくまでもマンション購入の資金準備は、初期費用も含めて考えるようにしましょう。

それぞれについて詳しく解説していきます。

一つ目の対策は、火災保険料の支払い方や、補償内容をみて保険会社を見直すことです。

火災保険料は、長期年払いや、年払いで支払う方が安くなります。

今までの支払い方法を月払いにしていたのなら、年払いにすることによって火災保険料を抑えることができます。

したがって一括でまとめて支払ってしまう方が、総額では安くなります。

しかし、年払いにすると、保険料の見直しができなくなるので、保険料更新のタイミングで今の状況に合わせた火災保険の見直しをするなど見極めが必要です。

その際は、同じ補償条件で複数の保険会社を比較して、一番保険料の安い会社を選ぶとよいでしょう。

二つ目の対策は、住宅ローンの保証料を抑えることです。

住宅ローンの保証料は保険会社によって異なります。

ネット銀行のように保証料が無料になる金融機関もあります。

保証料なしの住宅ローンは、債務者が返済不能となったときのために、金融機関みずからが抵当権を設定していますが、原則として以下の内容に注意しないといけません。

審査は厳しくなりますが、審査に通れば保証料を負担せずに保証を受けられるので、初期費用をかなり抑えることができるようになるでしょう。

三つ目の対策は、両親や親族から住宅資金の贈与を受けとることです。

マンション購入の初期費用の支払いが苦しい場合、資金援助をお願いできる身内がいないか確認してみましょう。

ただし、住宅資金として贈与された場合は、贈与された金額に対して贈与税がかかってきます。

また年齢が18歳以上かによって税率も変わります。

たとえば、成人の子どもに対し、両親から1,000万円を繰り上げ返済(住宅ローン返済途中に元金の一部または全額を支払うこと)のために贈与を受けた場合の贈与税は177万円となります。

省エネ等住宅の条件付きで贈与税が非課税となるケースもありますが、ほとんどの場合は課税対象となります。

したがってせっかく繰り上げ返済の資金を受け取っても、贈与税が高くついては意味がないので、しっかりと家族間で話し合って、上手に計画を立てることをおすすめします。

資産価値のある適切な物件を選ぶことがリスク回避につながります。

このような資産価値のある物件は売却もしやすいです。

マンション購入はとても大きな買い物のため、諸事情で手放さなければならなくなる時がもしかしたら来るかもしれません。その時に、売却という手段がとれる物件かどうかはとても重要です。

資産価値が低ければ売却しようとしても売れないため、リスクを追ってしまいます。

資産価値のある物件かどうか見極めるコツとして、首都圏の物件を選ぶことをお勧めします。首都圏は好立地な物件が多く比較的資産価値が高いため、まずはそこから探してみましょう。

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マンション購入の初期費用とは別に頭金を用意するべきか解説します。

結論から話すと、必ずしも頭金は用意するべきというわけではありません。

その理由は、不慮の事故や病気などで亡くなった場合などさまざまなケースを想定した結果、頭金を払わずわざわざ残しておこうと考える人も増えてきたからです。

最近では、住宅ローンを借りる場合、団体信用生命保険に加入することが多く、万が一のことがあった時や、ガン特約などを入れるとガンと診断された時点で住宅ローンの残債がゼロになるので、結果、頭金をいれるだけ資金があったとしても意味がなくなると考えて必要がないと判断することが多いようです。

しかしながら、今でも住宅ローンを組む際に、頭金を入れるということが根強いのは、平均寿命も延び、どのみち長期で住宅ローンを返済するなら銀行に支払う利息や事務手数料が安くなることを考えているからだと思います。

したがって、それぞれの考え方で頭金を入れるか入れないかを決めてもいいと思います。

マンション購入時の初期費用は削れない費用も多いため、まとまった自己資金を用意しておく必要があります。
つい物件価格の購入金額に目がいきがちですが、マンション購入には初期費用が掛かることを想定しておく必要があります。

自己資金の現状を把握し、それに見合ったマンション購入計画を立てることで、マンション購入の失敗や不安の解消に繋がります。

初期費用も大きな金額になるため、各費用はいくら掛かるのか把握しておきましょう。そして、初期費用を含めた無理のないマンション購入資金計画を立てましょう。

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