資産価値が落ちないマンションを選ぶコツは？特徴や見分けるポイントを伝授！

「資産価値の高いマンションはどうやったら分かるの？」

このようにマンションを購入する際に、資産価値の高いマンションの選び方に疑問に感じてはいませんか。

マンションを購入する際は、売却や賃貸に出すことも考えたうえで購入するといいでしょう。

そこで、今回は資産価値の落ちないマンションを選ぶコツや見分けるポイントを解説していきます。

マンションを選ぶ際「そもそもマンションの資産価値って何？」という疑問もあるかもしれません。
マンションの資産価値とは、マンションを資産として考えたとき「その金額はいくらになるか」を評価したものです。

なお、マンションを資産として考えた場合の2つの評価対象が存在することを覚えておきましょう。

マンションの資産価値を示す2つの評価軸

・売却価値
・収益価値

次からマンションの資産価値について、またそれぞれの評価の違いを解説していきます。

「利便性の良さ」や「価格」などは当然マンション選びで重要なポイントですが、将来売却する場合「資産価値」にも注目すべきです。
物件そのものが持つ価値は、今後の売却価格にも大きく関わっていきます。

「購入したマンションに将来ずっと住むかわからない」という場合は、なるべく資産価値の高いマンションを選びたいものです。
マンションの資産価値を考える際、事前に抑えておきたいポイントには下記の3つがあります。

残念ながらマンションの資産価値は築年数とともに毎年下落します。
これは避けられないものですが、地域や物件によって大きく差があるのも事実です。

一方で戸建てと比較した場合、マンションは安定して高い収益が見込めるため「資産価値が高い」という側面があります。
詳しくは次の項目からお伝えしますが、マンションの資産価値には実際いくらで売れるのかを判断する「売却価値」と、家賃収入に影響する「収益価値」があることを覚えておいてください。

それぞれの特徴を知っておくと、資産価値の高いマンションを選ぶ上で役立ちます。

ここではマンションの資産価値の1つである「売却価値」について詳しく見ていきましょう。

つまり、マンションを売った場合「どの程度の資産価値を持つのか」を測るためのポイントです。

「減価償却年数」や「耐用年数」など聞きなれないワードも出てきますが、マンションの資産価値を判断する上で知っておくべき内容です。

わかりやすく解説しているので、安心して読み進めてください。

マンションの資産価値の1つである売却価値を判断する上で「耐用年数」は押さえておくべきポイントです。

耐用年数とは「減価償却年数」のことを意味しています。

減価償却年数とは簡単に説明すると「資産の価値が0円になるまでの年数」と理解してください。

なお、通常鉄筋コンクリートで作られているマンションの耐用年数は「47年」といわれています。

マンションは戸建てと比較し耐用年数が長いため、例えば築30年を経過していても高く売却しやすいのが特徴です。（※木造戸建ては22年）

減価償却費とは、マンションなどの固定資産の取得にかかった費用のすべてをその年の費用とせず、耐用年数に応じ分配し、毎年相当の金額を計上していく勘定科目の1つです。

減価償却では、資産は時間が経過するごとに価値が失われていくものだと考えられています。

つまり減価償却年数とは、使用開始から効用喪失日までの期間（＝耐用年数）を意味します。

マンションの資産価値の1つである売却価値においては、この減価償却年数が影響します。

日本のマンションのほとんどは「鉄筋コンクリート」で作られています。

なお、建物構造に関するワードで「RC（Reinforced Concrete）」という記載を見かけたことがあるかもしれませんが、これは鉄筋コンクリートを意味します。

鉄筋コンクリートは木造と比較し耐震性が高く、つまり「頑丈」なのが特徴です。

法的耐用年数は「47年」と定められています。
なお、法定耐用年数は事業者が減価償却費を計算する上での数値であり、実際の建物寿命を意味するものではありません。

鉄筋コンクリートのマンションと比較し、木造住宅の耐用年数は「22年」と短いのが特徴です。

なお、この22年という数字も法律上の減価償却期間の耐用年数であり、実際に建物の使用に耐えらえれるかどうかを意味するものではないです。

ここではマンションの資産価値のもう1つである「収益価値」について解説します。

収益価値とは「賃貸物件としてどの程度の価値を持っているか」です。

次の項目から具体的に説明しますが、特に「不動産投資に興味がある」という場合や、いずれ「分譲マンションの貸し出しを考えている」という人は必ず確認してください。

マンションの収益価値を考える際は「賃貸物件として高く貸せるか？」をまず確認しましょう。あなたが住むためのマンションではなく、将来家賃収入を得るための考えです。

「不動産投資」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。これは不動産物件を購入し第三者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る投資（ビジネス）です。

不動産投資には、ただお金を得るというだけでなく「生命保険代わりとなる」「年金対策として有効」などの側面もあります。

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いずれ住まいの分譲マンションを「貸し出したい」となるかもしれません。その際「いくらで貸し出せるか？」「どの程度利益が見込めるか？」を知るのも収益価値です。

分譲マンションは人が住む目的で設計されているため、賃貸マンションと比較し設備の充実度が高いのが特徴です。

そのため比較的高額な家賃設定が望めます。

資産価値の落ちないマンションを選ぶ際、どのようなことに注目するのか疑問に感じている方も多いでしょう。

資産価値の落ちないマンションを選ぶ際は、利便性が高い好立地なエリアであることや間取りや日当たり・建物の管理が行われているかなど注目するべきポイントがあります。

マンション購入の際には、以下のポイントを確認するようにしましょう。

資産価値の落ちないマンションを選ぶ1つ目のポイントは「立地条件に注目すること」です。
立地条件は資産価値だけでなく、生活する上でも最も重要なポイントです。

立地だけは住んでから変更することができません。そのため「人が住みやすい場所か」「住みたいと思う場所か」を考え、立地条件を判断しましょう。

資産価値の落ちないマンションを選ぶポイントの2つ目は「価格」です。

価格を考えるとき、まずは「マンションの購入価格」に注目します。

新築やブランドマンションなどは金額が高いため、予算オーバーとなってしまうかもしれません。
無理して購入しても生活が苦しくなるだけです。

自分や家族の生活を第一に選ぶようにしましょう。

そして「いずれ家賃収入も得たい」と考えるなら「貸した際の想定賃料」も確認しておくべきです。

方法としてはインターネットで同じエリアの物件を検索し、自分が購入を検討している物件と比較してみることです。

間取りや築年数、駅からの距離などを見て行くと家賃相場がわかってきます。

資産価値の落ちないマンションを選ぶポイントの3つ目は「建物」です。

家族構成を考えた際「間取りは良いか」「専有面積、つまり部屋は広いか」などは注目すべきポイントです。

なお、専有面積は通常広いマンションの方が資産価値は上がります。

その他採光や風通し、住宅設備も注目すべき選ぶポイントです。「床暖房は備え付けられているか」「収納性は高いか」など必要に応じて確認しましょう。

将来売却や家賃収入を得ることを視野に入れているのであれば「資産価値が落ちないマンションを手に入れたい」と考えるのが一般的でしょう。

資産価値が落ちないマンションには特徴があります。

「立地条件」が良いことも当然大事ですが「需要の高い間取りかどうか」など資産価値が落ちないマンションにはいくつか特徴があります。

マンション選びに失敗しないためにも、ぜひ確認しておきましょう。

資産価値の落ちないマンションを探す際、まず注目したいのが「立地条件の良さ」です。

内装や設備については後からリノベーションやリフォームもできます。ですが立地は変えることができません。そのため最も重要視すべきポイントです。

なお、マンションの立地を評価する場合は漠然と選んではいけません。失敗のリスクがあるため、必ず次からお伝えする5つのポイントを押さえた上で選ぶようにしましょう。

マンションの資産価値が落ちない立地の1つ目の特徴は「人気のエリアであること」です。多くの人が住みたいと思うエリアは、需要が高いため「資産価値が落ちない」と考えられます。

武蔵小山・中目黒・三軒茶屋・荻窪などは、東京の住みたいランキングでも上位に入る人気エリアです。

資産価値の落ちないマンションの2つ目の特徴は「地域の人口が多いこと」です。マンションは地域人口が多いエリアほど需要が高まるため、その分資産価値が落ちないと考えられます。

というのも、人口の多い地域は周辺施設が充実している傾向にあるからです。

また地域人口の多いエリアは「都心に近い」「アクセスが良い」などとも考えられるため、その点でも資産価値は落ちません。

資産価値の落ちないマンションの特徴3つ目は「交通アクセスの良さ」です。

いくら気に入った設備のマンションでも、例えば駅から離れた場所では資産価値が落ちます。
また、駅だけでなく学校や病院が近くになくても資産価値が落ちやすいと判断してください。

資産価値の落ちないマンションを選ぶためには「周辺環境が充実しているか」にも注目しましょう。

「スーパーや商店街が近くにあるか」「病院はあるか」を確認しましょう。あまりも周辺環境が充実していないマンションだと「住みにくい」と感じるだけでなく資産価値が下がります。

なお、観光施設や大型商業施設に近いマンションも資産価値が落ちない傾向にあります。

資産価値の落ちないマンションを選ぶ際は「周辺の治安」にも気を配りましょう。小さな子どもや女性が安心して住めないエリアは、資産価値が低いだけでなく生活するにしてもデメリットです。

地域の犯罪率を知りたい場合は、警視庁のページにある「事件事故発生マップ」を参考にしましょう。

資産価値の落ちないマンションを選ぶ際は「間取りの良さ」も確認しましょう。

需要の高い間取りのマンションは、資産価値が落ちない傾向にあります。

いくら立地が良くても、生活しにくい間取りだとマイナスの評価です。

需要の高い間取りを見つけるには不動産屋さんに尋ねるのも1つですが、マンションの周辺にどのような人が住んでいるかを調べるのもポイントです。

家族が多いようなら、3LDKや4LDKといった広い間取りが予想できるため、その分資産価値も落ちにくいと考えられます。

資産価値の落ちないマンションを選ぶ際は「日当たりや眺め」にも注目してください。

マンションは南向き・東向き・西向き・北向きの順番で資産価値が上がる傾向にあります。

なお最も資産価値の高い南向きであっても、その価値は周辺の建物によっても左右されます。
例えば目の前に大きなマンションがあると、そのせいで資産価値は下がるでしょう。

入居後にマンションが建つケースも考えられるため、事前に不動産会社に周辺の建設予定を確認しておきましょう。

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ここまで資産価値が落ちないマンションの特徴をお伝えしてきましたが、次に資産価値の調べ方もお伝えします。

特徴だけ知っていても、実際にどの程度の価値があるかわからないままだと選ぶ上で不利だからです。

マンションの資産価値を調べるには、例えば「固定資産税評価額を知る」や「公示価格を調べる」などの方法があります。

聞きなれない言葉が出てくるかもしれませんが、今後のためにも覚えておいてください。

マンションの資産価値を調べる1つ目の方法は「固定資産税評価額」を確認することです。

固定資産税評価額とは、不動産を所有する人が毎年支払う固定資産税の金額を決める際に用いる評価額です。

固定資産税評価額が高ければ、その分資産価値の高いマンションだといえます。

なお固定資産税評価額は、基本的に公示価格の70％程度です。

マンションの資産価値を調べる2つ目の方法は「実勢価格」を知ることです。

実勢価格とは実際の取引が成立する価格、つまり時価を意味します。

これまでいくらで土地の取引が行われたかがわかります。

実勢価格は不動産に対する周辺の相場や需給など、さまざまな要素を考慮し計算されるものです。

マンションの資産価値を調べる3つ目は「公示価格」を知ることです。

公示価格とは国土交通省が毎年発表している土地の価格です。

公示価格はマンションそのものの価値というわけではありませんが、公示価格がよくさらに立地などの条件が良いマンションは資産価値が高いと考えられます。

公示価格は、国土交通省のホームページで確認することが可能です。
（国土交通省：標準地・基準値　検索システム）

マンションの資産価値を知る4つ目のポイントは「路線価」を知ることです。路線価とは道路に面する宅地の「1平方メートル当たりの評価額」です。

購入を検討しているマンションが「どのような形で建っているのか」また「どのような道路に面しているのか」により資産価値が異なります。路線価自体はマンションの価値を直接判断するものではなくあくまでも「土地」が主ですが、資産価値にも影響を及ぼします。

マンションの資産価値を調べる際の「土地評価額」は次の流れで算出します。

この順番を参考に、次から各内容の特徴を詳しく解説していきます。

土地評価額を計算するにはまず「路線価」を調べなくてはいけません。

路線価を調べるには国税庁の公式サイトへ行きましょう。

路線価はその年の1月1日を評価時点とし、時価公示や不動産の取引価格を元に査定されます。
なお、その年の7月1日に国税局や税務署で公表されます。

国税局のホームページから「路線価図・評価倍率表」のページを開きましょう。
（国税局：路線価図・評価倍率表）

日本地図が表示されているので、対象の都道府県をクリックしてください。
すると市区町村を選択できます。
そこで調べたいエリアの路線価を確認しましょう。

路線価は1㎡当たりの価額を千円単位で表示しています。
そこにA～Gの借地権割合が付いてきます。
借地権割合が高いほど利用価値が高い土地だと判断するのが一般的です。

マンションの評価額を求めるには、対象の路線価に土地面積を掛け「土地全体の評価額を算出すること」で確認できます。

土地全体の評価額を求める計算式は「土地全体の評価額＝路線価×土地面積」です。なお土地面積については売買契約書で確認できます。

土地全体の評価額が出たらそこに「持分割合」を掛けます。マンションの持分割合とは、共有者それぞれの所有権の割合のことです。

土地全体の評価額に持分割合を掛けることで、ある程度の資産価値が判断できます。なお、専有部分（専用している部屋）の評価額は「土地全体の評価額×持分割合」で計算できます。

マンションの資産価値を判断する上で、建物評価額を知る方法を解説します。

建物評価額とは「固定資産税評価額と同じ額」ということを覚えておいてください。つまり対象となるマンションの固定資産税評価額を調べれば、その価値が判明します。

なお固定資産税評価額を知るには「課税明細書」および「固定資産税評価証明書」のそれぞれを確認する方法があります。

「課税証明書」とは毎年4月頃物件の所有者宛てに届く通知書で、その年に支払うべき税額が記載されている書類です。

建物評価額を知るには、課税明細書に記載されている「価格」もしくは「評価額」の欄を確認しましょう。

「固定資産税評価証明書」とは、土地や建物などの資産の評価額を証明する書類です。

課税明細書と同様に記載されている「価格」および「評価額」の金額を確認してください。

「資産価値が高いうちにマンションを売却したい」と考えたとき「そもそも中古マンションに価値はあるの？」と疑問に感じる方もいるでしょう。

結論から述べるとマンションに限らず、建物の資産価値は築年数と共に落ちてしまいます。
しかし「中古だから無価値」ということではありません。

マンションの資産価値は「築年数」が重要になります。
表は、マンションを築年数別で見たときの資産価値の推移を示したグラフです。

築年数が経つにつれて資産価値も低下していくのがわかります。

「築5年」のマンションの特徴は、新築マンションとほぼ変わらないため「新築並みの価格」または、場所によっては「上回る」ケースもあります。

ただし、1年でも人の手に渡ってしまったものはすぐ売却しても「中古品」扱いとなるのも事実です。そのため、必ずしも新築と同様の市場価値が望めるわけではありませんので、その点は覚悟しておいてください。

「築10年」のマンションには「ぼちぼち設備に中古感が出始めてきたが、リフォームまではいかない」といった特徴があります。

中古マンションの市場では、築10年が最も売却しやすい狙い目の物件として考えられています。

「築15年」のマンションでは「大規模修繕工事の有無」が資産価値を決めるポイントです。
築10年を過ぎると、1度は大規模修繕工事の必要性が訪れます。

ただし、物件の売却額は通常築年数が増えると下がるため、大規模修繕工事が行われたからといって必ず資産価値が上がるわけではありません。

「築20年」のマンションでは大規模修繕工事が2回ほど、その他設備のメンテナンスなどが数回は発生している状態です。マンション自体はまだまだ健全ですが、当然新築と比較して資産価値は落ちます。

資産価値の下がらないポイントとしては「立地条件」や「定期的な管理」が挙げられます。

「築30年」のマンションでは、1981年の「新耐震基準」に適した設計かどうかがポイントです。

旧耐震基準のマンションは資産価値を考える上でデメリットになります。というのも地震の多い日本において、マンション自体の安全性に不安を感じてしまうからです。

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ご存じの方も多いように、日本は世界の中でも地震が多い国です。そのためこれまで大きい地震が起きると、建築基準法による耐震基準が見直されてきました。

マンションの資産価値を検討する際も「新耐震基準に対応しているか」が重要なポイントです。

ここでは、耐震基準とマンションの資産価値について詳しく解説していきます。

「新耐震基準」は、1981年6月に改正された建築基準法の耐震基準です。なおそれ以前のものを旧耐震基準と呼びます。新耐震基準では震度6、7の揺れでも倒壊しない設計が求めらています。

「旧耐震基準のマンションだからすぐに倒壊する」というわけではありませんが、耐震性が弱いと判断されるため、銀行の住宅ローンを利用できないケースも珍しくありません。

住宅ローンが利用できないと、購入する人が減ってしまうため結果マンションの需要は下がる一方です。そのことでマンションの資産価値の低下にもつながります。

マンションの資産価値を検討する際には、欠陥建築問題つまり「耐震偽造問題」にも気を配りましょう。八王子市南大沢のベルコリーヌ南大沢のように、かつて大規模な耐震偽造問題が発生したケースもあります。

一戸建てと違いマンションの場合、住んでいる人の金銭的な事情もあるためすぐに建て替えできません。マンションの資産価値を考えるなら、あらかじめ新耐震基準を満たしているかを確認するべきです。

「築30年経過」など、築年数が長い物件は資産価値が落ちやすいです。というのも「設備の劣化」また、それに伴う「耐震性の低下」が懸念されるためです。マンションの劣化として考えられる内容には、外壁の亀裂やタイルの剥がれ、鉄部の腐食、配管の劣化などがあります。

マンションでは建物の診断や修繕工事を行うために、毎月決まった額を所有者から「修繕積立金」として徴収しています。

通常築10年を超えるマンションの場合、1度は大規模修繕工事が行われるものです。

なおその際、工事後に修繕積立金が上がるケースは珍しくありません。

そのため修繕工事のタイミングで売却する人は一定数います。
なお、マンションの修繕積立金は80万円～100万円が費用相場です。ただし、修繕箇所や劣化状況によってはそれ以上の金額が発生するケースもあります。

資産価値を比較した時、マンションと戸建てではどちらが高いのでしょうか。
マンションと戸建てでは資産価値の下がり方に違いがあります。

ここでは、マンションと戸建ての資産価値について紹介します。

面積あたりの平均価格が高いのはマンションです。
マンションの構造は、鉄筋コンクリート造で資産価値の下がり方が緩やかな特徴があります。

戸建ての資産価値は、築20年前後を目安にゼロになる場合が一般的。
対してマンションの資産価値は、築30年で30%程度に下がり50年前後でゼロに近くなります。

築20年前後の資産価値で比較した場合、マンションの方が資産価値は高くなることが多いです。

戸建ての資産価値は、築20年を目安にゼロになり土地の価値だけが残ります。

マンションも築50年〜60年ほどで資産価値はゼロになるケースが多いです。

最終的には、土地の価格だけが残るので、広い土地を所有している戸建ての方が有利になるでしょう。

ここまでマンションの資産価値についてお伝えしてきました。

売却価値と収益価値それぞれの重要性が理解できたと思います。
資産価値を調べるといっても、地域人口や治安、その他周辺環境など様々な条件のもとに判断されるものです。

資産価値は必ずしも一概には言えませんし、東京23区のように資産価値が購入価格を上回るケースもあります。

減価償却や耐用年数など難しい言葉も出てきましたが、マンションを購入する際は再度本記事を読み返し、後悔のないようあなたに最適な物件を選びましょう。

資産価値の高いマンション購入を検討されている方は、リセールバリューが期待できる東京23区の中古マンションがおすすめです。

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