住宅ローンを完済したら抵当権抹消をしよう！手続き方法や必要な書類・費用は？

住宅ローンを完済したら全ての返済義務から解放されて、全てが終わった気になっていませんか？忘れてはいけない重要な手続きが残っています。ローン返済が終わったら、抵当権を抹消する為の「抵当権抹消手続き」を行う必要があります。
その他「火災保険の質権消滅手続き」や「全額繰り上げ返済手続き」についても必要がある場合は手続きを行います。これらの手続きは、住宅ローンを完済した時はもちろんのこと、これから住宅ローンを始める方にとっても知っておくべき事柄です。
そこで、「抵当権抹消手続き」と関連事項について理解度を深めていきましょう。
 

住宅ローン完済間近になったら、検討しておきたい手続きが3つあります。そのうち、住宅ローン完済時に必ず行わなければいけない必須の手続きが「抵当権の抹消手続き」です。他の2つは検討すべき事柄で、必要とあれば行う手続きです。では、それぞれ個別に解説していきましょう。

「全額繰り上げ返済」とは、住宅ローン完済間近になり残りの債務額が少なくなる頃、残債を一括で繰り上げて返済を行うことです。
手続きを行う場合は、まず融資先の金融機関に連絡をして、残債を一括返済したい旨を伝えます。連絡を受けた金融機関は必要書類や社内の手続きなどを開始し大体1ヵ月後くらいに手続きが完了します。手続きにかかる期間は、金融機関によっても違いがありケースバイケースで多少の差異があります。あくまで目安です。
 

「抵当権抹消手続き」とは、住宅ローンを全て払い終えた完済直後に必ず行う必須の手続きで、金融機関が設定した権利を抹消するための手続きです。手続きは、司法書士に依頼することもできるし、自分で行うこともできます。
抵当権を抹消しないと、ローンの対象になっている土地や建物は法律上抵当権が残ったままの状態が続き、自分の所有物でありながら自由に売買できなくなる大変重要な手続きです。
 

まず、自分の火災保険に質権が設定されているか確認しましょう。もし質権が設定されていたら、質権の抹消手続きは必須です。質権が設定されていなければ手続きの必要はありません。
火災保険の質権とは、返済義務を遂行できない場合の担保として設定している権利のことです。住宅ローンを返済したら、抵当権同様に直後に必ず質権を抹消する必要があります。

 

住宅ローン完済後に必ず行う「抵当権の抹消手続き」にフォーカスして、抵当権の意味や手続き方法を具体的に分かり易く解説していきましょう。

抵当権とは、住宅ローンを組む時に金融機関が土地や建物を担保として設定している権利のことです。
一般的に、抵当権が設定されているローンを「有担保ローン」、抵当権が設定されていないローンを「無担保ローン」として、分けて取り扱われています。
 

住宅ローンを全て払い終えると、完済直後にすることは抵当権の抹消手続きです。司法書士にお願いすることもできますが、それなりに費用がかかります。難しそうでも実際やってみると案外容易にできるので、まずは自分でチャレンジしてみましょう。分かり易く順を追ってご紹介していきます。
 

住宅ローンを払い終えたら、登録している住所に金融機関から住宅ローン完済のお知らせが届きます。完済通知を目にすると、まずは手違いなく完済した安堵感でホッと一息つきますが、手続きはこれからが始まりです。同封されている書類を確認しましょう。

ローンを完済した旨の通知が届くと、抵当権抹消手続きに必要な書類が数種類同封されています。一般的なケースで、金融機関から届く書類は以下の表の通りです。

郵送されてきた抵当権抹消手続きに必要な書類が揃っていることを確認したら、次は法務局に提出する申請書を作成して準備完了です。
申請書は、法務局の公式ホームページ上の該当ページからダウンロードできます。記載画像は、法務局の公式サイトに掲載中の申請書記載例です。分からないことがあれば、管轄の法務局か地方法務局に問い合わせをするとよいでしょう。申請する管轄エリアによっては取り扱い時間が違っていたり予約制の場合もあります。事前に確認しておくことをおすすめします。
 

提出書類が全て整ったことを確認したら、法務局へ提出しに行きます。法務局は、ローン対象物件の管轄地区の法務局になります。自分の自宅住所とローンを完済した物件の住所が違う場合は、間違えないように注意しましょう。
提出方法は郵送でも可能となっていますが、出来れば直接窓口へ行く方がよいでしょう。書類に間違いがあればその場で聞き質すこともできるし、その場で訂正できる箇所なら修正後即再提出して、手続きを完了することもできます。
登記上抹消手続きが完了する日は、法務局の担当窓口に表示されますが、ホームページ上でも確認できるようです。間違いなく登記上も抵当権が抹消されていることを確認したい場合は、申請の時に返信封筒を渡してその旨を伝えておくと、抹消登記手続きが全て完了した後、通知と書類が郵送で届きます。但し、郵送料と登記上の謄本が必要な場合は別途費用がかかります。

法務局へ持って行く書類については前項で簡単に触れていますが、抵当権抹消に関わる書類は重要なので、個別に取り上げて解説していきましょう。主な費用についてもご紹介します。
 

抵当権を抹消する時に必要な書類は、金融機関から送られてくる4種類の書類と自分で記入して作成する申請書の合計5つの書類を不備なく揃える必要があります。１つずつ個別に確認していきましょう。
 

抵当権解除証明書とは、何故抵当権を抹消するのか、抹消する理由や原因を証明するための書類です。書類のタイトル名は、金融機関によって違いがあり、「弁済証書」とか「抵当件放棄証書」と書かれていることもあります。書類のタイトル名や名称が違っていても内容は同じです。
 

抵当権設定契約証書とは、金融機関がローン返済を組む際発行するもので、抵当権を設定した旨が記載された書類のことです。登記済証には、受付年月日と受付番号、及び「登記済」と記載された朱色の判が押印されています。書類のタイトル名や形式は金融機関に任されており、「抵当権設定契約証書」とか「抵当権設定登記済証」、「金融消費貸借抵当権設定契約証書」などさまざまですが、意味する主旨は全て同じです。
 

代表者事項証明書とは、法務局が発行する証明書で、金融機関に関する情報が記載されている書類です。具体的には、金融機関の商号や名称、本店や主な事務所、代表者などの情報が記載されています。
登記事項証明書とは、不動産の登記事項が記載されている証明書で5種類に分けられています。5種類の内の１つである「現在事項証明書」とは、不動産登記記録の中から現在の登記事項のみが記載されている証明書のことです。「一部事項証明書」は、マンションなど区分所有者によく用いられる書類で、必要な箇所だけ一部分記載されている証明書のことです。
これらの書類の内１つを用意します。一般的には、抵当権抹消手続きに必要な書類として金融機関が送付してきた書類を使用します。

委任状とは、金融機関が登記済の抵当権の抹消を委任したことを証明する書類です。金融機関は、登記の抹消には直接立ち会わない為、ローンを完済した当事者に抵当権の登記抹消を委任して行います。
つまり、抵当権の登記抹消手続きは金融機関はじめ誰もやってくれる人はいないので、自ら申請しないと抹消できないということです。
 

以上の4つの書類は、金融機関が用意して郵送してくれる書類ですが、残りの１つ「抵当権抹消登記申請書」は、自ら申請書を用意する必要があります。といっても、近年は簡単に法務局の公式サイトからダウンロードして申請書を入手する方法があります。申請書をダウンロードする際、記入方法など分かり易く説明事項も載っているので参考にするとよいでしょう。

抵当権抹消の手続きに必要な書類について分かったところで、次は税金や手続きにかかる費用についてみていきましょう。

 

登録免許税は、土地1筆当たり1,000円、建物の場合は、1家屋当り1,000円です。つまり、1,000円×不動産の件数です。土地付き一戸建ての場合は、土地1筆と1家屋で合計2,000円になります。一般的には、印紙を購入して指定の台紙に貼付し登記申請書と一緒に提出します。
因みに、登記上においては土地の単位は「筆（ふで）」を使い、土地の1区画を1筆、2ヶ所土地を所有している場合は2筆と数えます。

抵当権抹消の手続きを自分で行った場合は不要となる費用ですが、自分では行わず司法書士に依頼する方法もあります。司法書士に依頼すると報酬代金が発生します。報酬額は、司法書士によって個人差があり、案件内容によっても様々で一律ではありませんが、報酬額の相場は大体11,000～20,000円位です。
実際支払う額は、司法書士への報酬額にプラス登記事項証明書として不動産1件当たり600円で土地対一戸建ての場合は1,200円、登録免許税として土地付き一戸建ての場合は2,000円、トータルで支払う費用は大体14,200～23,200円くらいと考えておいた方がよいでしょう。
 

調査費用とは、申請する対象の不動産について、登記されている内容を調査する費用のことです。
一般的には「事前調査費用」として、調査対象不動産の件数×335円です。土地付き一戸建ての場合は、土地と家屋で不動産2件分の670円になります。
 

抵当権抹消手続きを全て終え、完了後謄本を取り寄せる場合は、対象となる不動産1件につき消費税別で600円です。郵送で送ってもらう場合は別途郵送料金がかかります。

 

最後に、おさえておきたい重要な注意点をお話ししましょう。
ローンを組む際最初に金融機関が設定した抵当権は、ローンが完済されたからといって金融機関が抹消手続きをしてくれるわけではないということです。ローンを完済した当事者自らが抵当権抹消の申請手続きをしないと、完済しても登記上抵当権は残ったままの状態が続きます。
抵当権が残った不動産は、自由に売却することも、担保として新たに不動産を買うこともお金を借りこともできないのです。大変重要な手続きであることを認識して、ローンが完済したら速やかに抹消手続きを行いましょう。

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