住宅ローンにおけるオーバーローンは違法？メリットや売却する際の注意点を解説！

「オーバーローンってなに？普通の住宅ローンと何が違う？」

「オーバーローンを選ぶべきか知りたい」

オーバーローンについて調べている方の中には、このような疑問を抱いている方もいるのではないでしょうか。

あまり聞き慣れないオーバーローンですが、特徴を理解した上で利用すれば、預貯金にゆとりが生まれたり住宅ローン控除額を増やせるといったメリットを享受することもできます。

そこで本記事では、住宅ローンの計算方法について、総支払額や月々の支払額を計算する方法や選び方についてを詳しく解説します。

オーバーローンを活用して理想のマイホームを手に入れようと考えている方は、ぜひ本記事で仕組みやメリット・デメリットについて理解してくださいね。

「オーバーローン」をご存じですか？
結論から言うと、オーバーローンとは物件の価格以上の融資を受けること。

これまで住宅ローンの利用には、ある程度の頭金を入れなければなりませんでした。

しかし、最近では住宅資金以外にも諸費用や引越し費用などを融資して貰うオーバーローンと呼ばれるものが増えています。

オーバーローンは、頭金を用意できていない人には大変ありがたいもののはず。
しかし、オーバーローンには、メリットと同時にリスクもあるのです。

今回は、オーバーローンについて詳しく解説します。
メリットやリスク、利用するまでの注意点なども含めてお話ししますので、参考にしてくだい。

オーバーローンには二つの意味合いがあります。

今までは上の意味で使われてきましたが、最近では下の意味でオーバーローンと使用されることが多いようです。

アンダーローンとは、住宅の資産価値が住宅ローンの残高を上回っている状態のこと。
フルローンとは、頭金を入れずに物件の金額と同等の金額の融資を受けること。

アンダーローンやフルローンの場合は、諸費用などは自己資金でまかなうことがオーバーローンとの大きな違いです。

住宅ローンに含めることができる諸費用は、金融機関や住宅ローンの種類によって異なります。

住宅ローンに含めることができる主な諸費用は以下の通りです。
 

必ずしも以上の項目が住宅ローンに含めることができるとは限らないので、事前に金融機関に問い合わせすることをおすすめします。

住宅取得に無関係の費用を借りること、融資されたお金を別の用途で使用されることは厳禁。
万が一、発覚してしまった場合は、一括返済を求められるなどの処分がくだる可能性もあります。

自分にとって通りやすい住宅ローンを見つけたり、適切な資金計画を立てるために、住宅購入のプロのサポートを受けてみませんか。

ieyasu(イエヤス)では都内のおすすめ物件のご案内、年齢や年収に不安のある方でも通りやすい住宅ローンのご紹介を行っています。

今ならLINE友達追加からご面談でAmazonギフトカードを10,000円分プレゼントしているので、気になる人はぜひお気軽にご相談ください！

オーバーローンのメリットは以下の通りです。

オーバーローンの一番のメリットは、買い逃しを防げること。

通常では、気に入った物件が出てきても自己資金がない状態では購入できません。
しかし、オーバーローンでは、諸費用まで借入できるので、買い逃さずに気に入った物件を購入することが可能となります。

住宅ローンは、他のローン(フリーローンやカードローン)で借り入れるよりも金利が低いメリットがあります。

したがって、オーバーローンであれば、住宅購入にかかる諸費用を他のローンでまかなうよりも金利を抑えることが可能。
金利を抑えることができることは、オーバーローンの大きなメリットと言えるでしょう。

オーバーローンのメリットのひとつは預貯金に余裕が生まれること。

自己資金から諸費用などを支払うことができる場合でも、オーバーローンを使用することで資金を残しておくことができます。
もしもの時のために預貯金を残しておくことは、生活する上での余裕に繋がります。

オーバーローンのメリットとして挙げられるのは、住宅ローン控除の控除額を増やせることです。

住宅ローン控除は、毎年の住宅ローン残高の1%最大40万円を所得税や住民税から控除することが可能。
通常住宅ローンでは、諸費用は含みませんが、オーバーローンの場合は諸費用を含めて借入している状態のため、通常よりも住宅ローン控除の控除額を増やすことができる計算になります。

仮に、通常の住宅ローンで3000万円・オーバーローンで3500万円を借入した場合のシミュレーションをしてみましょう。

例:変動金利0.600%(金利変動はないものとする)、35年ローン、返済方式:元利均等返済
返済開始年月日2021年11月
(令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に入居した場合には控除期間が3年間延長最大13年)

オーバーローンを利用した借入は、メリットだけでなく特有のリスクがあることも知っておく必要があります。どのようなことに注意するべきなのか見てみましょう。

オーバーローンの最大のリスクは、月々の返済額や利息が増えることです。

物件金額や価値よりも上回る金額の融資を受けるので、アンダーローンなどの場合と比較して借入金や月々の返済額、住宅ローンの利息が大きくなってしまいます。

例えば、住宅ローンの代表的なフラット35と比較してみると、フラット35は融資率（借入額÷住宅の価格）が90％を超えると金利が高くなる仕組みになっています。
オーバーローンは基本的に融資率が100％を超えるため、融資率の高いフラット35と同様に、通常よりも高い金利がかけられています。

金融機関も万が一のリスクを負って住宅ローンを販売しているため、そのリスクに応じて高い金利を設定しているのです。

オーバーローンのリスクのひとつは、物件を売却しにくくなることです。

その理由は、以下の通りです。

オーバーローンを利用して物件を購入した場合、物件の売却価格よりも住宅ローンの残金が上回る可能性が高くなります。
それは、資産価値が下がるスピードがローン残金の減少よりも進みが早いことが理由です。

一般的に住宅ローンを利用した物件は、金融機関や保証会社の抵当権が設置されており、抵当権がついている物件は敬遠されがち。
したがって、物件の売却を行う際は、ローンの残りを売却金で支払うことで抵当権の解除を行うことが多いのです。

しかし、売却金でローンを完済できない場合は抵当権の解除ができないため、結果的に物件を売却しにくくなってしまいます。

オーバーローンのリスクは、借入審査で不利になる場合があること。

住宅ローンを利用するときに、諸費用などを含めてオーバーローンで契約した場合でも、借り換えを行いたい金融機関に物件と借り換え希望額が見合わないと判断されてしまうことがあるのです。

その場合、審査に落ちてしまったり、借り換え額が希望額よりも少額になってしまうケースもあります。

住宅ローンの金利が高くなることがオーバーローンのリスクのひとつです。

住宅ローンの種類によっては、住宅価格に対する借入額の割合である融資率によって金利が変わるものがあるため、オーバーローンの場合は金利が高くなってしまう可能性があります。

オーバーローンのリスクとして挙げられるのは、住宅の購入以外の目的では利用できない可能性があること。

利用する金融機関によっては、引越し代などは諸費用として認められないケースがあります。
その場合は、予定していた借入額よりも少額の融資になってしまうので、自己資金での費用の捻出が必要となってしまうのです。

自分にとって通りやすい住宅ローンを見つけたり、適切な資金計画を立てるために、住宅購入のプロのサポートを受けてみませんか。

ieyasu(イエヤス)では都内のおすすめ物件のご案内、年齢や年収に不安のある方でも通りやすい住宅ローンのご紹介を行っています。

今ならLINE友達追加からご面談でAmazonギフトカードを10,000円分プレゼントしているので、気になる人はぜひお気軽にご相談ください！

不動産の資産価値よりもローンの残高のほうが高い状態という意味でのオーバーローンになりやすいケースは以下の通りです。

オーバーローンになりやすいケースの一つは、頭金なしでフルローンを組んだ場合。

諸費用などを含めて借りているので、物件の資産価値と住宅ローン残高を比較すると、住宅ローンの残高の方が多くなってしまうのです。

返済期間25年以上の長期ローンを組んだ場合は、オーバーローンになりやすいケースだと言えます。

その理由は、住宅は築年数によって資産価値が下がるから。
木造住宅の場合25年経つと物件自体の資産価値はほぼゼロとなってしまうのです。

住宅ローンを金利2％以上で組んだ場合は、オーバーローンになりやすいと言えるでしょう。

それば、物件の価値以上に住宅ローンの残債が多くなってしまうからです。

例：3000万円の物件を金利2％(変動なし)の住宅ローンで購入した場合

オーバーローンになりやすいケースは、地価が安い場所に家を買った場合です。

建物の資産価値は築年数と比例して下がっていき、最終的に住宅の資産価値は土地のみとなります。
地価が安い場所だと、最終的な資産価値も低い金額となってしまうので、オーバーローンになってしまう確率が上がってしまうのです。

購入後に地価相場が下がった場合にも、オーバーローンになってしまう可能性が高いので注意が必要です。

その理由は、上記でお話しした地価が安い場所に家を買ったケースと似ていて最終的な資産価値が購入時よりも大幅に下がってしまうからです。

新築の購入後15年以内は、オーバーローンになりやすい時期だと言えるでしょう。

住宅は新築であっても一度住んでしまうだけで資産価値が大きく下がってしまうから。
住宅ローンの残債と資産価値では、住宅ローンが上回ってしまうのです。

オーバーローンになりやすいケースは、200万円以上のリフォームローンを組んだ中古物件です。

住宅ローンを組んで住宅を購入した後、売却の前により高値で売れるようにリフォームをする人も多くいらっしゃいます。
しかし、高額なリフォームを行ったからといって、その分資産価値が上がるとは限りません。

また、リフォームローンは通常変動金利は約2.7〜3.9%、固定金利は約2.5〜4.5%程度の金利になります。
金利も高いリフォームローンがより負担となり、オーバーローンになってしまうケースもあるのです。

自分にとって通りやすい住宅ローンを見つけたり、適切な資金計画を立てるために、住宅購入のプロのサポートを受けてみませんか。

ieyasu(イエヤス)では都内のおすすめ物件のご案内、年齢や年収に不安のある方でも通りやすい住宅ローンのご紹介を行っています。

今ならLINE友達追加からご面談でAmazonギフトカードを10,000円分プレゼントしているので、気になる人はぜひお気軽にご相談ください！

オーバーローンが解消されない理由は以下の通りです。

自己資金ゼロのフルローンを組んだ場合は、オーバーローンが解消されない可能性が高くなります。

それは、家を購入した瞬間から家の資産価値よりも住宅ローンの残高が上回ってしまうからです。

新築で物件を購入することがオーバーローンが解消されない理由のひとつです。

その理由は、新築物件であっても、その物件に住んだ時点で資産価値は大きく下がってしまうから。
建物は築年数に比例して資産価値が下がり、木造住宅は約20～25年で建物の資産価値はゼロになると言われています。

オーバーローンが解消されない理由は、返済開始直後は返済額に占める利息の割合が高いからです。

住宅ローンの多くが元利均等返済を採用しています。
元利均等返済は、返済額（元金＋利息）が一定のため、返済計画が立てやすくなるメリットがありますが、返済当初は金利の割合が高く元金が減りにくい特徴があるのです。

その元金が減りにくい事こそ、オーバーローンが解消されない原因となります。

地価が低い地域の場合はオーバーローンを解消しにくくなります。
その理由は、築年数によって建物自体の資産価値は下がってしまい、土地の資産価値しか残らないから。

都市部と地方で同じ値段の物件を購入した場合でも、土地の値段は大きく変わります。
したがって、都市部の方が資産価値が下がりにくく、地方の方が資産価値が下がりやすく下落幅も大きくなるでしょう。

したがって、地方などの地価が低い地域ではオーバーローンが解消しにくくなってしまうのです。

自分にとって通りやすい住宅ローンを見つけたり、適切な資金計画を立てるために、住宅購入のプロのサポートを受けてみませんか。

ieyasu(イエヤス)では都内のおすすめ物件のご案内、年齢や年収に不安のある方でも通りやすい住宅ローンのご紹介を行っています。

今ならLINE友達追加からご面談でAmazonギフトカードを10,000円分プレゼントしているので、気になる人はぜひお気軽にご相談ください！

オーバーローンで売却したい場合は、どうしたら良いのでしょうか？

ここでは、オーバーローンで売却する方法を2つ紹介します。

オーバーローンで売却したいときは、住み替えローンを検討してみるという方法があります。

住み替えローンは、住宅を売却しても残ってしまった負債と合わせて新しい住宅を購入するための資金を融資を受ける仕組みです。

しかし、住み替えローンには、リスクもあります。

例えば、住宅を売却して借入金が1500万円残り、新しい住宅の価格が3000万円だとした場合、4500万円（1500万円＋3000万円）のローンを新たに組む必要があります。
購入予定の住宅よりかなり多額の借り入れをすることになるため、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しくなり、金利も高くなる傾向があります。

そもそも住み替えローンを取り扱っていない金融機関もあり、住み替えローンがある場合でも、既に借りている住宅ローンの残りに上限額が設定されているケースもあります。
 

オーバーローンで売却する場合には、任意売却という方法があります。

任意売却とは、金融機関の合意を得て、売却しても住宅ローンが残ってしまう物件を売却する方法です。

任意売却の場合、住宅を売却したお金の中から諸経費を支払うことが認められているので、諸費用を自己資金から支払う必要がありません。

また、任意売却であれば、交渉次第で売却代金から引越し費用として最高30万円を融通してもらえる可能性もあるのです。

任意売却は、競売とは異なり市場価格で売却可能です。
しかし、残りの住宅ローンの金額と市場価格に開きが大きい場合、金融機関から任意売却への同意が得られないこともあるので注意してください。

オーバーローンの注意点は以下の通りです。

オーバーローンは、住宅購入費用に加えて、住宅購入に関わる諸費用や手数料を合わせて住宅ローンを借りることができます。

しかし、資金に余裕があったとしても住宅の購入とは無関係なものを購入することは契約違反となってしまうNG行為です。

また、無関係なものを購入する行為は、金融機関からお金をだまし取ったとして詐欺罪や、請求書に虚偽の金額を記載したとして私文書偽造罪などに該当してしまう可能性もあります。
それが発覚してしまった場合には、金融機関から一括返済を求められる可能性があるので注意が必要です。

本記事では、住宅ローンの計算方法について、総支払額や月々の支払額を計算する方法や選び方についてを詳しく解説してきました。

オーバーローンは、自己資金に不安がある人にとってはありがたい住宅ローンの借り方です。
確かにオーバーローンにはメリットがありますが、それに伴ってリスクもあることは知っておく必要があります。

オーバーローンを利用する際には、メリットとリスクをしっかりと把握して計画的に利用しましょう！

また、資金に余裕があるからといって、オーバーローンで借りたお金を目的外に使用すると、発覚した時点で一括返済を求められるケースもあるので注意してください。

自分にとって通りやすい住宅ローンを見つけたり、適切な資金計画を立てるために、住宅購入のプロのサポートを受けてみませんか。

ieyasu(イエヤス)では都内のおすすめ物件のご案内、年齢や年収に不安のある方でも通りやすい住宅ローンのご紹介を行っています。

今ならLINE友達追加からご面談でAmazonギフトカードを10,000円分プレゼントしているので、気になる人はぜひお気軽にご相談ください！

20代・一人暮らしでの住宅ローンは投資に関する懸念や、勤続年数や年収が安定していないという理由から、審査に通過できないことが多いです。
しかし、ieyasuでは、20代の一人暮らしの方でも住宅ローンの審査通過率が95%以上となっています。また、審査通過率だけでなく、金利の低さや保証内容など、あなたにとってベストな金融機関の提案に優れています。

購入後、住宅ローンはあなたのパートナーになります。

審査に通過するのはもちろんですが、自分にとって最適な金融機関でないと意味がありません。
ieyasuでは、30～50の金融機関にヒアリングをしてあなたにとってベストな金融機関を探します。

一般的には提携銀行1社のみの紹介、かつ利用条件が厳しい中、ieyasuでは、
「頭金を入れることができない」「低金利で組みたい」などお客様のご要望に添える金融機関をご提案します。

ieyasuでは資産価値としても高い東京都を中心に、お客様にピッタリの住まいをご提案させていただきます。

基礎的な質問から具体的なプランまで、あなたの住まい探しのお手伝いをさせていただきます！

【無料お役立ち資料プレゼント中】