フリーランスでも住宅ローンは組める！年収別の予算や審査ポイントを徹底解説！

「フリーランスでも住宅ローンは組めるの？」

「審査が厳しいと言われたけど対策はある？」

これから住宅ローンを利用してマイホーム購入を考えているフリーランスの方にとって、住宅ローンの審査は多くの方が直面する問題のひとつだと思います。

この記事では、フリーランスや個人事業主として働いている人は住宅ローンを組めるのか、審査を通すために必要なポイント、会社員との審査の違いを、詳しくまとめています。

さらに、住宅ローン控除の利用やリスクを抑えた住宅ローン額の目安についてもご紹介しています。

確かにフリーランスは会社員に比べて住宅ローンの審査は厳しくなる傾向がありますが、決して審査に通らないわけではありません。

フリーランスでも理想の住宅を手に入れることができます。本記事も参考にしながら、住宅ローンの審査において気をつけるべきポイントを理解しましょう。

結論から申し上げますと、フリーランスでも住宅ローンは組めます。

会社に勤めているサラリーマンとは審査ポイントが違うため、会社員と同じやり方ではローンが組めないだけです。

しかし、会社員よりは住宅ローンが組みにくいのは事実です。
住宅ローンとは数千万単位の大金を借りて、長い時間を掛けて返済していくもの。

銀行からすれば、お金を借りた相手が「完済するまできちんと返済してくれる人」かどうかがとても重要です。

会社員の場合は会社から毎月給与が支払われるため、安定した収入があり、返済能力も問題ないと判断されやすいです。

一方フリーランスや個人経営の自営業者（個人事業主）は、業績の悪化や本人の怪我や病気による休業によって、収入がダイレクトに変化します。

会社員と比べて安定した収入があるとはいえず、残念ながら返済能力も疑われてしまいやすいです。

このような理由から、銀行はフリーランスや自営業者に対しては会社員とは違う、収入の安定性や返済能力の審査基準を独自に設けております。

「フリーランスはローンが組みにくい」という考え方はフリーランス独自の審査基準を知らずに、会社員と同様の基準に当てはめてしまうため起こっていることなのです。

それではフリーランスはどこで住宅ローンが組める、組めないを判断されるのでしょうか。

社会的信用などの要素もありますが、まず一番に判断されるポイントは年収です。しかし会社員の年収とフリーランスの年収として判断されるポイントは違います。

次にフリーランスの年収はどのようにして判断されるのかを見ていきましょう。

通常、フリーランスなどの個人事業主が住宅ローンを申し込むときは、「確定申告書」「納税証明書」の2点の提出を銀行から求められます。

ここで、銀行が参考にする箇所が確定申告書に記載されている「所得」欄です。

しかし、フリーランスは年によって収入の額が大きく変化することがあります。
そのため、銀行ではその前の年と、更にその前の年の年収も確認します。

つまりフリーランスでは、3年分の確定申告の所得欄が参照され、その3年分の収入平均が年収とみなされます。

このとき、前年と前々年の所得金額に大きな差があると、審査が通らないこともあります。

節税をするために経費を調節し、赤字や所得額を低く申告していると審査が通らなくなる危険性があります。

住宅ローンを検討するのであれば仕事が軌道に乗り、確定申告が黒字になった時に計画を立てていくのが良いでしょう。

3年連続で黒字となれば、所得の審査ポイントを通過するというだけではなく、社会的信用にもつながります。

フリーランスでも住宅ローンは借りることは可能です。しかし、実際にどれくらい住宅ローンが借りれるのかが分からないと住宅を購入する際の予算が組めません。

もちろん年収が高い人ほどたくさんローンが組めます。それはフリーランスでも会社員でも同じです。

そこで、年収別にローンがどれくらい借りれるのかを見ていきましょう。
 

フリーランス白書2022によると、フリーランスの年収別の割合は以下の通りとなっています。

フリーランスの年収割合

参照：フリーランス白書2023

フリーランスの場合は、会社員のような福利厚生がないため、交通費・生活費を含め事業に関わる経費をすべて手取り収入の中から捻出しなくてはいけません。

例えば、社会保険は、国民年金保険料（令和4年度：一律16,590円）、国民健康保険料（金額は地域によって変動）、介護保険料（40歳以上から負担）の支払いが必要です。

税金は、所得税、住民税、消費税（開業2年以上・課税売上が1,000万円を超える場合）、個人事業税などの納付を求められます。

上記のような経費を負担する中で、住宅ローンの返済を行うため、返済比率の設定には注意が必要です。返済比率とは「年収に占める年間返済額の割合」のことを指しており、一般的には、平均的な値は30％～35％です。

返済シュミレーションを行わずに高い比率で借入れてしまうと、普段の生活に大きな影響が出ることが予想されます。毎年同じ収入・経費になるとも限らないため、慎重な判断が必要です。

フリーランスで住宅を購入する場合は、長期的な視点で余裕をもった返済計画を立てるようにしましょう。

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それではフリーランスや自営業と、会社員では審査ポイントがどう違うのでしょうか。

住宅ローンの審査ポイントなどの違いを、フリーランス、会社員別にそれぞれ見ていきましょう。

住宅ローンの審査ポイントとしては、フリーランスや自営業者は支払い能力を詳しく見極めるために審査が厳しく、会社員は支払い能力が高いとみなされ審査が通りやすい傾向にあります。

フリーランスや自営業の場合は、独自の審査ポイントが設けられています。

会社員は勤務先の信用度が審査において有利に働く場合もありますが、フリーランスは個人の信用度を示すものがありません。

したがって、複数年分の業績・事業資金の借入額など、複数のポイントかつ長期的な観点で安定した事業主であるか・返済能力があるかを判断されます。

金融機関によっては、金利や返済期間を会社員より厳しい条件で提示されることもあるようですが、近年は「所得金額だけで判断しない」などフリーランスに寄り添った条件でローンを組める金融機関も増えてきています。
ローンの申し込み先を選ぶ際に、各金融機関の審査基準をよく比較することで通過率を高めることができます。

会社員の場合は、勤続年数や現在の年収などをもとに審査が行われます。フリーランスとは違い、会社員はその会社で働いている限り、安定して給与が支払われます。

そのため支払い能力が高いとみなされ、直近1期分のみのチェックで済むのです。

住宅ローンの審査において、フリーランスや自営業と会社員では提出する書類が違ってきます。

基本的には会社員が準備するべき書類は会社が発行してくれる書類で事足りるため、フリーランスより準備の負担は少なくて済みます。

会社員と異なる点としては、審査に必要な書類として直近3年分の収入関連書類を提出するのが一般的となります。

フリーランスや自営業者は「確定申告書」「決算書」「納税証明書」などが求められます。

金融機関は3年分の所得の平均か最も所得の低かった年などを見て、融資の可否と金額を判断します。この際、赤字になった年があると審査が厳しくなる場合があります。

事業を法人化した場合、3期分の決算書も求められます。決算内容によっては審査ではマイナスになってしまいますので、法人化した自営業者の方は注意が必要です。

会社員の場合は前年度の源泉徴収票のみでも良いため、フリーランスや自営業者と比べて書類が少なくて済みます。

フリーランスや自営業者は年金や健康保険、各種税金を自身で手続きして納付する必要があります。

もしこのような各種手続きをし忘れ、納付しないでいると、ローン審査に通りにくくなります。
税金が未納の場合は、基本的に審査は通りません。

ほとんどの金融機関は、ローン審査する際に納税証明書の提出を求めてきます。（確定申告書と同様に、直近３期分が必要とされるのが一般的）もし滞納している状態であれば、必ず納付を終わらせてから証明書を発行してもらいましょう。

また事業資金の借り入れをしており、過去に返済の滞納履歴がある方は要注意。
信用情報に傷がついた状態となり、住宅ローンを組むのが難しくなります。

クレジットカードの支払いや各種ローン（自動車ローンなど）の返済を滞納した履歴も信用情報に関わることですので、日頃から無理のない返済を心がける必要があります。

個人の信用情報は、JBA、JICC、CICなどの情報機関で確認可能です。もし不安である場合は一度チェックしてみるのも良いでしょう。

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フリーランスが住宅ローンの審査を通すには、「社会的信用」が重要になってきます。

ここでいう社会的信用とは金融機関から見て、「この人は滞納することなくきちんとお金を返してくれそうだ」という期待値です。
どれだけ年収が高くても、金融機関から「社会的信用が足りない」と判断されればローン審査は通りません。

それでは、具体的にどのようなポイントが社会的信用につながるのか、以下に8つの項目に厳選してお伝えしていきます。

一般的に、フリーランスとして年数が浅い時期は、住宅ローンの審査対象外となってしまう可能性が高いです。
基本的には、事業の継続期間が3年以上であることが、審査の前提条件とされています。

ここで落とし穴になりやすいポイントが、フリーランスから法人化をした場合です。
法人化した時点から事業年数がカウントされ、上記と同じく3年以上経過していることで審査の申し込み対象となります。
法人化と住宅ローンの申し込みを同時に考えている方は、時期に注意が必要です。

金融機関によっては、3年以上継続をしていなくても審査可能というケースも出てきています。
医者・弁護士・税理士など職業として高い社会的地位が確立されている国家資格の保有者においては、1年以内でも黒字の事業として成立していれば申込可能になる場合があります。

今まで使ってきたクレジットカードや各種ローンなどの返済に関して、滞納がなかったかをチェックされます。

見落としがちなのは携帯電話の割賦支払いです。携帯の支払いが数ヶ月滞り、携帯が使用できなかった時期に心当たりがある方は要注意です。

このように、個人信用情報機関などに延滞などの事故情報記録が残っていた場合、ローン審査に悪影響を及ぼします。

もちろん税金の未納があった場合も納税証明書に記載されるので、各種税金は必ず納税しましょう。確定申告も同様に、確実に行う必要があります。

住宅ローンは、基本的に保証会社と保証契約を結んでお金を借りるため、保証人は不要となります。

しかしフリーランスでは、金融機関によって連帯保証人を求められる場合があります。

特に年収に対して借入金額が高いケースでは、このような連帯保証人を求められる確率が高いです。

その場合、保証会社と契約した上で、更に連帯保証人もつけることになります。
連帯保証人になってくれる人がいれば、その分だけ住宅ローンを借りやすいと言えます。

自己資金が多ければ多いほど、住宅ローンを借りやすくなります。

自己資金が多いと言うことは、頭金が多いということ。その分だけ借り入れ金額が少なくなるため、結果的に返済負担率を抑えられます。

一般的にフリーランスは社会人よりも多くの頭金が必要と言われるのは上記のような理由があるからです。

フリーランスでも頭金を多く用意できれば、所得に対して借入金額が高くても「頭金が〇〇円以上もあるのだから、融資しても大丈夫だろう」と金融機関に判断されやすくなります。

フリーランスの立場からすれば、できるだけ出費は抑えたいものです。

しかし、ある程度まとまった金額を頭金に充てることで、融資をスムーズに引き出せるのであれば、家を買うための初期費用として割り切るのも良いでしょう。

フリーランスには、自宅を仕事をする事業用として兼用している方が多くいます。しかし、住宅ローンはあくまで住宅購入を目的としたローンです。事業用の住宅を購入する際には利用できません。

住居の中で、人が住むのに利用するスペースが50%以上ある住居でしたら、住宅ローンの融資は可能となります。事業用としても使用するのであれば、上記の要件を満たすように設計しましょう。

住宅ローンを組む際、団体信用生命保険の加入を求められることが多いです。
この時に、健康状態が悪いと審査に悪影響をもたらします。

体調が悪いと休業して収入が減少してしまい、返済が滞る危険性も高まります。住宅ローンの審査対象として対象外とされてしまいますので、健康管理に気をつけ、健康な状態をキープするよう心がけましょう。

フリーランスとして成功していても固定給ではないため、住宅ローンの審査時には会社員より収入が不安定だと判断されることが一般的です。
長期的かつ高単価の案件を受けていることで、収入が安定していると見なされて審査に受かりやすくなります。また、複数のクライアントを持っていることも有利なポイントになります。

また、審査の際に、決算報告書の提出を求められることがあります。
決算報告書とは、年度ごとに収入・支出の金額をまとめた書類で、事業者の財政状態を確認するための資料です。事業の安定性をチェックするため、詳細について質問を受ける場合もあります。

今後も事業を継続する能力があり、最後まで返済できると示すことが、ローン審査を通過するために重要な点の一つです。

フリーランスが住宅ローンを組む場合、納税証明書や年金手帳などの提出を求められることがあります。

提出を求められる利用としては、きちんと確定申告を行っているか、国民年金を支払っているかを確認するためです。

きちんと確定申告をする社会的に信用できる人として判断されます。

フリーランスで住宅ローンの審査に落ちた原因として一番に考えられるのが「収入」の問題です。安定した収入がないと、金融機関は「貸したお金が返ってこないかもしれない」と考え、審査に通るのが難しくなります。

収入が年によって大きく変動する方は、返済が滞るリスクがあると判断され、より審査が厳しくなる傾向があります。ただし、審査基準は金融機関によっても異なります。他行がだめだから全ての銀行で審査に通らないわけではありません。
フリーランスでも借りやすい金融機関もありますので、諦めずに審査を受けてみるようにしましょう。

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フリーランスの場合、住宅の一部を事務所などに使用することが多いです。

その場合でも要件に合致すれば住宅ローン控除を適用することが可能です。

その要件とは、建物の床面積の1/2以上を居住用部分にすることです。事業用として使用する部分を1/2以上にしてしまうと、住宅ローン控除の適用外となってしまいますので注意が必要です。

また、自宅部分の専有面積が90%以上の場合ですと、100%居住用に利用するとみなされ、住宅ローン控除は全額適用となります。

このとき、10%未満の事業用部分においては、利用している割合に応じて経費としても計上することが可能です。

10%未満の部分に関しましては、ダブルで節税できるので積極的に経費として計上したいところです。

具体的に経費として計上できる項目は以下の通りです。
 

自宅の専有比率が50%以上、つまり事業用部分が50%未満の場合では、住居部分の割合に応じて住宅ローン控除が適用できます。

また、事業用部分についても使用割合に応じて経費として計上可能となります。

具体的に下記の条件で住宅ローン控除をシミュレーションしてみましょう。

建物面積：160㎡、居住用部分：100㎡、事業用部分：60㎡、借入残高：4,000万円

自宅部分の対象金額は
4,000万円✕100÷160＝2,500万円

自宅部分の1%が適用されるので、初年度の住宅ローン控除額は
2,500万円✕1%＝25万円

この上で、更に借入残高の1%が10年間控除されます。

居住用部分の100㎡に対して住宅ローン控除は適応されますが、事業用に使用する60㎡に関しては適用外となります。

ただし、事業用の60㎡の部分を
60㎡÷160㎡＝37.5%に関しましては、経費として計上することが可能です。

自宅の専有比率が50%未満、つまり事業用部分が50%以上の場合には、住宅というより店舗や事務所として利用する建物としてみなされるため、住宅ローン控除の適用外となります。

しかし、経費につきましては事業割合に応じて計上することができますので、こちらで賢く節税することをおすすめします。

ここまでご覧いただき、住宅ローン控除にするか、経費として計上するか、どちらがより節税効果が高いのか悩まれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

自営業者の方は、事業部分の割合を高めて、より多く経費として計上した方が節税効果が高いと思われる方もいるでしょう。

しかし、経費として計上するのは節税につながりますが、住宅ローン控除は税金そのもの減らせる税額控除です。

実はこちらの方が節税効果が大きい制度なのです。
もちろん事業用に使用する部分は住宅ローン控除にはなりませんが、そちらは使用割合に応じて経費として計上できます。

ですので、基本的には住宅ローン控除恩恵を受ける割合を増やした方がお得と言えます。

ただし、ここで注意していただきたいのは所得税です。

経費として計上できる項目の一つである所得税は累進課税となりますので、所得の増加に合わせて税率が上がります。

具体例をあげますと、195万円の所得では税率は5%で済みますが、4000万超の所得では45%もの税率が課せられます。

ですので、ご自身の納税額によって、どちらにすればお得なのかを予め計算してみると良いでしょう。

これまで、年収別に「いくら借りれるのか」を見てきましたが、次は「いくらなら返せるか」を示して行きます。

年収別にリスクの低い住宅ローン額として表でまとめましたので、参考にしてみてください。

以下の目安は年収のおよそ5倍、返済比率は20%です。返せる額は「年収別リスクの低い住宅ローン額」となります。

これを基準にして、金融機関から借り入れる額を決定することをおすすめします。

不動産競売流通協会の「競売データ統計」によると、2022年に競売に出された住宅競売物件の件数は、過去10年間少しずつ減っていますが、それでも年10,000件を超えています。
参照：https://fkr.or.jp/stats/

様々な事情で住宅ローンの返済が滞り、経済的に破綻してしまう方は一定数いることを表しています。

フリーランスは会社員に比べてどうしても収入が不安定になりがちであり、この数字は決して対岸の火事ではありません。

経済的に破綻しないためにも、住宅ローンの額は無理のない範囲に抑えることをおすすめします。

ご自身の支払いがしっかり出来ている場合でも、気づかない内にお子様に金銭的負担を強いている可能性もあります。

大学生のお子様がいらっしゃる場合は、奨学金受給制度を利用されている方が年々増えてきており、1996年からおよそ20年間の間、大学の奨学金受給率は2倍以上に跳ね上がっています。

日本学生支援機構によって行われた「令和2年度学生生活調査結果」によると、2020年の奨学金利用率は46.0％です。

参照：令和2年度学生生活調査結果
要因の一つとして、「自身の収入は上がっていくだろう」と期待し、計画を立てず家を購入して長期的な住宅ローンを組んだ、ことが考えられます。

フリーランスに限らず、サラリーマンでも年々収入が確実に上がっていく時代ではありません。

収入が上がるどころか仕事が激減する危険性もあるフリーランスだからこそ、よりいっそうリスク管理を徹底する必要があります。

住宅ローンを組む際も、無理せず返済できる額に設定していくことが大切です。

住宅ローンの審査基準は、金融機関によって異なります。フリーランスでも審査に通りやすい金融機関のローンを選ぶのが良いでしょう。

ここでおすすめなのが、住宅金融支援機構のフラット35です。

会社員の場合は、フリーランスにとっては提出が必要な確定申告書や決算書などは必要ありません。源泉徴収票のみ提出すれば簡単に審査を申し込むことができます。

しかし、フリーランスでもフラット35を選択すれば、会社員ほどではありませんが審査の負担を少なくする事ができます。

フラット35では、審査に必要な確定申告書や決算書などの書類を、基本的には直近の1期分だけで済ますことができるのです。

つまり、前年度の所得だけで審査されるため、開業してから3年経っていなくても住宅ローンを組むことができます。

金利も低めに設定されており、事業用の借入額が、返済負担率の計算から除外されるのもメリットの一つです。

開業の初期費用を集めるために組んだビジネスローンが足かせとなり、返済負担率の上限に引っかかり審査が通らなかったなどという事も避けられます。

フリーランスは一般的に会社員よりローンの審査が厳しい傾向にあると言われています。ただし、これまでご紹介してきたように銀行からの借り入れができないわけではありません。

メガバンクの一部や地方銀行や信用金庫のなかには、ひとりひとりの状況を詳しく見て、ローンを組む背景なども考慮に入れて審査を行っているため、金融機関によっては住宅ローンが通る可能性があります。 

そのため、メガバンクのローン審査に落ちた場合でも心配する必要はありません。
金融期間を地方銀行や信用金庫に変えて再挑戦してみましょう。

普段から売上の入金や生活用口座として利用している、いわゆるメインバンクであれば、現金の入出金を把握しやすく審査に有利に働くと言われています。

フリーランスであっても、しっかりと資産状況とお金の流れを示すことで、銀行側の融資にもプラスの影響を与えます。

今回は、フリーランスでもいくつかの審査ポイントを抑えることで住宅ローンが組めることを解説しました。

これまでご紹介している通り、フリーランスでも住宅ローンは組めます。

ただし、会社に勤めているサラリーマンとは審査ポイントが異なり、会社員と同じやり方ではローンが組めず、審査はより厳しくなります。

会社員に比べてフリーランスは収入が安定しないもの。
一番稼げた時期を基準にしてローンを組むと、収入が下がった時、返済が滞ってしまいます。ご自身の収支を分析して、計画的にローンを組んでいきましょう。

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