年収400万円の住宅ローンはいくらまで？マンション購入の価格目安や頭金なしで組めるかを解説

「年収400万円の適正な住宅ローンはどれくらい？」
そのようにお悩みではありませんか？

この記事では、年収が400万円の方が組むべき適正な住宅ローンの借入額を紹介します。

さらに、月々の返済額や、借入可能額に対するリスク、年収400万円の方が中古マンションが購入できる都内エリアについてもご紹介しているので、ぜひあなたのマンション購入の参考にしてください。

参照：独立行政法人住宅金融支援機構「2022年度集計表-フラット35利用者調査」

年収400万円の適正な住宅ローンは「年収倍率」によって決まります。年収倍率とは、住宅購入にかかる価格が年収の何倍かをいう倍率のことです。

金融機関が融資をする際の指標として用いられる年収倍率ですが、一般的に年収倍率は、注文住宅の場合は6.8倍～6.9倍程度、中古戸建は5.7倍程度となっています。

新築マンションの場合は6.5倍〜7.5倍程度、中古マンションは5倍〜6倍です。したがって年収400万円の適正な借入額は、注文住宅で2,720万円～2,760万円の間、中古戸建で2,280万円程度です。

新築マンションで2,600万〜3,000万円、中古マンションで2,000万〜2,400万円の間となります。

新築マンションのための借入額は2,880万円、中古マンションだと2,320万円が借入額の目安となります。

住宅ローンを組む際は、月々平均して無理のない範囲で返せる金額にしないといけません。

月々の返済額を計算するのに必要な指標を「返済負担率」といい、手取りの20%〜25%に収まるようにすれば返済が滞ることなく返すことができます。

返済負担率 ＝ 年間返済額 ÷ 年収 × 100

返済負担率を計算する際は、住宅ローン以外の、カーローンや、教育ローン、カードローンなどもすべて含めて20％〜25％に収めます。

年間の総支給額が400万円であれば、社会保険料や税金など約20％を引くと、手元に残る年収は320万円になります。

そうすると手取りの月収は26万円となり、26万円の20％は52,000円、25％だと65,000円となります。

上記の表を参照すると、2,000万円〜2,200万円の間が妥当な借入額と言えるでしょう。

住宅ローンの返済額は借入期間や金利によって異なってくるので、金利の安い住宅ローンを探すことをおすすめします。

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返済可能額とは、「ローン審査を受けられる金額」のことです。

金融機関では「年収400万円以上なら35％〜40％」としており、年収400万円の住宅ローンの借入可能額は3,000万〜3,400万円となります。

年収400万円(月収26万円)の場合、月々約8万円〜10万円を返済していくとなると、現実的にかなり厳しいものとなるでしょう。

また支払いができなくなってしまうとなると、ローン破綻になりかねないので、日々の生活のことも考えた無理のない支払い計画を立てるようにしましょう。

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ここからは、年収400万円の月々返済額を、返済期間別、頭金別に見ていきます。

返済期間を短くすれば、総返済額は少なくなりますが、その分月々の返済額の負担が多くなります。

また頭金を資金として持っておくメリットもある一方、金利増加の変動によるデメリットもあります。

大切なのは、月々住宅ローンを返済しながら、生活に余裕を持てる金額に設定することです。

出典：国土交通省「令和4年度　住宅市場動向調査報告書」(p.47(3) 返済期間／(4) 年間返済額)参照

最初に、住宅ローンを借入する際の目安となる平均返済期間は、新築マンションは30年、中古マンションは、29年となります。

次に借入期間別に、月の返済額と総返済額、利息分を示した表を見てみます。

住宅ローンの借入期間を短くすれば、その分月々の返済額は多くなりますが、利息は少なくなります。

平均返済期間30年を軸に比較すると、25年は月々約1万円高くなりますが、利息分は約50万円も少なくなっています。

しかし、中にはローンを組む時期に他にも費用が必要な時期でもあるため、なるべくなら月の住宅ローンの返済を抑えたいと思う人もいるでしょう。

そのような人におすすめは「繰り上げ返済」です。

最初に返済期間を長めに設定しておき、後から繰り上げ返済する方法になります。

繰り上げ返済は、返済期間の途中から、いくら繰り上げ返済するかを自分で決められます。

貯蓄に余裕があるタイミングで、金額設定を変更することも試してみてはいかがしょうか。

一般的に、頭金の目安は住宅価格の10％〜20％と言われています。

年収400万円で2,200万円の住宅ローンを組む場合、頭金は220〜440万円の間を入れると理想的です。

上記と同じ条件で借入金が2000万円、返済期間30年の場合、頭金なしと、頭金200万を入れた場合では、総返済額が約300万円程度の差が出ます。

頭金を入れることによって、月々の返済額も少なくなり、生活費の負担も減るでしょう。

ただし、頭金を入れすぎると急な出費があった時に対応できなくなるので、長期的に、無理のない返済プランを立てることが重要です。

年収が400万円の場合、月々の返済を安く済ませるためにできるだけ頭金を多く入れておくことをおすすめします。

頭金を少ない設定でローンを組むと月々の返済に追われ、満足いく生活に支障が出るので頭金はできるだけ多く設定しましょう。

頭金を入れても尚、返済できるか不安と感じられる方は、夫婦2人で住宅ローンを組めるペアローンのプランも検討すると良いです。

最近では住宅ローンの借入時、頭金0円でも住宅ローンを組むことが可能です。

しかし、頭金を入れていないと月々の返済額が大きくなり、住宅ローンの審査に影響を及ぼします。

頭金を増額するメリットとしては、月々の支払いを抑えられる、住宅ローンの審査が通りやすくなるなどがあげられます。

住宅ローンの月々の返済を少しでも抑えたい場合、借入時の頭金をできるだけ多く入れることをおすすめします。

一般的に、住宅ローンは長期での返済になる事がほとんどです。予期せぬ事態が起こる事を想定して、返済比率は極力低くなるように計画することが大切です。

頭金は多ければ多い程、返済する金額も低くなるので、期間中に多くの金額を支払うよりも、借り入れ時に頭金を多く入れ、月々の返済を抑えることで月々の負担を抑えることができます。

年収400万円の年収では住宅ローンを組めない場合がありますが、夫婦2人でローンを組むペアローンも検討しましょう。

ペアローンとは夫婦や親子で住宅ローンを2つの契約を行い借入する方法です。通常、住宅ローンの契約は1人で行いますが、同じ物件に対して2人で契約を行い借入金額を増やせます。

引用：https://www.bridge-salon.jp/money/mortgage/pair-loan-yametoke/

仮に3000万円の借入をする場合、主人が2000万円、妻が1000万円の住宅ローンを契約することが可能です。

注意しないといけないのが、ペアローンの契約は1物件に契約が2つとなる為、印紙代や事務手数料もそれぞれ2倍になるので注意が必要です。

また、連帯保証人も2人必要となるので別々の支払いが必要となります。

年収400万円での住宅ローンを組む際、月々の返済額が希望に満たない場合、物件の選びなおしも検討しましょう。収入に合わせて物件を選びなおすのも1つの手段です。

新築物件や注文住宅は理想の家を実現できますが、その分費用もたくさん必要になります。自分の年収から住宅ローンを組む際に、無理をしてしまう可能性があります。

借入額が満たない場合には中古物件も視野に入れ、無理のない返済計画を立てることが重要です。

新築と比べ、中古物件は比較的安く購入できるのが最大のメリットです。

参考：https://www.jhf.go.jp/files/400366726.pdf

新築戸建てと中古戸建てで比較すると1000万円程の差が出ていることから住宅ローンの返済額も中古物件の方が安く済みます。

住宅ローンの見直しの際には物件を見直すのも一つの案として取り入れましょう。

住宅ローンを組む際には団体信用生命保険に加入しますが、この時に合わせて現在契約している生命保険を見直しましょう。

年収400万円でのローンを組むとなるとなるべく無駄な出費は抑えたいものです。

住宅ローンを組む際に団体信用生命保険への加入が一般的ですが、住宅ローンを借りることで加入している生命保険と契約内容が重複している可能性があります。

団体信用生命保険とは契約者が万が一死亡した時に遺族が住宅ローンの支払いをしなくて済む保険です。

団体信用保険は、万が一癌(がん)に罹った際などにローン残高がなくなり遺族が安心して住み続けられる保険となっています。

住宅ローンを組む時には現在加入している生命保険のプラン内容を見直し、重複している内容があれば契約の変更をし保険料を安く無駄のないプランに変更しましょう。

これからマンション購入を検討されている方は、高いリセールバリューも期待できる東京23区の中古マンションがおすすめです。

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年収400万円の場合、最大借入可能額は3,000万〜3,400万円(返済負担率35％〜40％)となり、月収の約半分を住宅ローンとして毎月返済していかなければなりません。

そうすると、急なお金が必要になったときに対応することができなくなってしまう可能性があります。

たとえば、以下のようなトラブルが起こるとも限りません。

そのため、住宅ローンの借入額を決める際には、想定外のトラブルに対応できるように貯蓄にも目を向けながら、無理のない返済プランを立てる必要があります。

ここからは、タイトな返済プランを立てた場合のリスクについて解説します。

一つ目は、収入減により生活費が圧迫されてしまうことです。

昨今では、コロナの影響で不景気が続き、加えてインフラの影響で物価の高騰により、会社の経費削減、ボーナス減になる会社も多く存在するようです。

また病気やケガによって、仕事に支障がきたすようなことがあれば転職を余儀なくされるかもしれません。

そのため、今までは年収400万円で安定して返済ができていたとしても、一時的に収入減となり、生活費も圧迫されることとなってしまうでしょう。

こうした突発的なケースに備えて、何かあった時のために、手元に資金を貯めて余裕をもつことも考えておく必要があります。

二つ目は、金利上昇による返済金増加の可能性があることです。

変動金利型の住宅ローンは、固定金利型に比べ、低金利で融資を受けることができますが、その後金利が流動的に変動するリスクがあるので、金利が上昇し、結果として総返済額が増えてしまう可能性があります。

現状では、変動金利型は低金利の住宅ローンとなっていますが、2022年12月に日銀による実質的な利上げが発表されたことから、いつまでも同じ金利が継続することはなくなっていくでしょう。

金利が上昇すると毎月の返済額はさらに増え、現時点で目いっぱい住宅ローン返済計画で組んでいる場合、金利が上がったときに住宅ローンの返済ができなくなる恐れがあります。

したがって、場合によってはフラット35のような固定金利型に対応を取るようにして対処していくことをおすすめします。

三つ目は、ライフイベントやアクシデントに対応できなくなることです。

例えば、冠婚葬祭でまとまった支出が必要なときに住宅ローンの返済がギリギリに設定されていると対応しきれなくなります。

さらに自然災害の損害によって、壁面の塗り替え、設備などの修繕費用も発生することが往々にして考えられます。

こうした想定外のケースも対応できるように、余力をもっておくことが大切です。

住宅ローンの返済は、長期間で返済していくので、住宅購入後も継続して「いくらまでなら無理なく払い続けることができるのか」という見方で組んでいくようにしましょう。

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頭金がないと、最長13年、住宅ローン控除を利用できるメリットがあるものの、金利の変動による総返済額が増えてしまうデメリットもあるでしょう。

また年代ごとに想定されるライフイベントも異なるため、突発でまとまった費用が必要となることも変わってきます。

そこで、ここからは頭金なしで住宅ローンを組んだケースと、年代別での住宅ローンを借りる際に注意することについて解説します。

それぞれについて詳しく解説していきます。

頭金なしで住宅ローンを借りる場合に注意するべきことは、返済負担率が上がることです。

金融機関やローンの種類によっては、物価価格に対する借入額の融資率が変動し、金利も変動する可能性があります。

また頭金なしで住宅ローンを組むと借入額が多くなるため、金利が変動した際のリスクが高いです。

日々の生活費と住宅ローン返済をうまく両立していくためには、適正な借入額の中でマンション購入を検討するようにしましょう。

20代・30代の大きなライフイベントと言えば「結婚」です。結婚にも大きな支出がかかります。

さらに出産や育児も相当な支出となるでしょう。

共働きであれば、育児休暇での一時的な収入が落ちてしまうことも想定して、住宅ローンを払い続けることができるように住宅ローンを組む必要があります。

また将来子どもにかかる教育費などを考えると貯蓄にも力をいれておくべきです。

また定年を迎えるまでに住宅ローンが完済できるように逆算し、借入年数を決めておくことも大切です。

下記の記事では20代の方がマンション購入する際に参考になる内容の記事になっているので、併せてご確認いただけますと幸いです。

子どもがいる家庭では、教育費や、習い事などで支出のピークを迎えることとなるでしょう。

子どもが大きくなるにつれ、入学金や学費、塾や予備校では、月謝以外に入塾金やその他の設備費用などもあるので高額です。

しかし40歳では、管理職などの役職もついていることが想定されることから、今までよりも高い給与やボーナスを見越して増額した住宅ローンの返済にあてることができるでしょう。

そのため返済期間が65歳を超えないようできる限り短期の借入期間を設定して住宅ローンを組むことをおすすめします。

下記の記事では、40代の方に向けた住宅ローンやマンション購入についてを紹介しているので、併せてチェックしてみてください。

50歳・60歳以降に想定されるライフイベントは、親の介護、定年退職です。

この年代に入ると親の介護だけでなく、自分たちの老後のことを考え、住宅ローンの返済が退職日までに完済できるように、住宅ローンの見直しをおすすめします。

退職金を返済に充てれば十分生活を維持しながら完済できるでしょう。

それと長年住んできた住宅の経年劣化によるリフォームが出てくる時期だと思われます。

快適な生活空間を維持するためにも、修繕費も考えてできる限り貯蓄しておくとよいでしょう。

下記の記事では50代がマンション購入する際に役立つ情報を記載しているので、併せてチェックしてみてください。

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ここからは、年収400万円で買える中古マンションの物件価格の目安について解説します。

出典：独立行政法人住宅金融支援機構「2021年度集計表-フラット35利用者調査」

中古マンションは、交通機関の利便性、観光地周辺や人気の高いエリアであれば、資産価値が高くなります。

もちろん築年数も関係しますが、立地の良い中古マンションを購入することをおすすめします。

もちろん借入額を増額したり、頭金を入れるなどすれば、さらに高い物件も望むことができますが、日々の生活のことを考えていくと、適正な金額の中で購入することをおすすめします。

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ここからは年収400万円で都内の中古マンションを購入できるかについて解説します。

「年収400万円で都内のマンションが買えるの？」と疑問に思う方もいるかもしれませんが、中古マンションであれば購入は可能です。

このエリアは、全国的にも観光地として有名であり、周りの環境も整っているので治安も良いエリアです。

また中古マンションの良い点は、「駅に近い」「住宅面積が広い」と好条件でありながら、購入しやすい価格なのが魅力です。

もしも今後ライフイベントに伴って、引越しをせざるを得ない状況になっても、人気のある地域のため売りやすいのも魅力の一つです。

資産価値の高さは、建物の築年数もですが、立地の良さが大事なポイントとなるので、おすすめのエリアかどうかも重要なポイントとなるでしょう。

ここからは、年収400万円の住宅ローンに関してよくある質問にお答えします。

月々の返済額①7万円、②8万円と、借入額③3500万円、④4000万円のケースについて解説します。

その他、金利や借入年数は同じ条件で試算します。

月々の返済額が7万円の場合、2200万円まで借りることができます。

もちろん金利や借入期間によって変わってきますが、上記の条件であれば一般的な返済負担率の目安の20％〜25％の中に収まっているので、問題ないでしょう。

月々の返済額が8万円の場合、2500万円まで借りることができます。

月の返済額が7万円と同様、一般的な返済負担率の目安の20％〜25％の中に収まっているので、月の手取り26万円の中でも十分に生計を立てることができるでしょう。

年収400万円で3500万円の住宅ローンを組む場合、低金利の金融機関を探すか、もしくは固定型金利ではなく、変動型金利にすれば住宅ローンを組むことができるでしょう。

年収400万円で4000万円の住宅ローンを組むことは年収倍率10倍、返済負担率40％で、返済可能額の満額まで融資をしてくれる金融機関であれば可能性もありますが、現実的に考えると難しいです。

月の手取り26万円のうち、単純計算しても約半分近くを住宅ローンにあててしまうこととなるからです。

もしものときに対処できる貯蓄があればいいのですが、そうでない場合は、年収400万円で4000万円を借りることはおすすめできません。

しかし3500万円以上借入したい場合にも別の方法があります。

それが「収入合算」、「ペアローン」 です。

1人で住宅ローンを借りるのではなく、収入を合算したり、夫婦それぞれでローンを組むことによって借入金額を増やすことができる方法です。

そうは言っても住宅ローンを組む場合は、月々の返済が無理のないように組むべきなのは言うまでもありません。

もしも借入額を多くし、今の試算金額よりも高いマンション購入を検討するのであれば、低金利の金融機関を探すか、ボーナスや退職金を見越して住宅ローンに回すなど検討するとよいでしょう。

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今回は年収400万円の場合の適正住宅ローンについて解説しました。

年収が400万円で試算した結果、新築マンションでは2600万〜3000万円、中古マンションでは2000万～2400万円の住宅ローンの借入が理想だと分かりました。

住宅ローンの月々の返済は突然の出費のことも考え、無理のない計画を立てることをおすすめします。

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