中古住宅を購入するときの流れとは？検討期間の平均から契約時の注意点まで解説

「中古住宅を買いたいけど、何から始めるべき？」

「いつまでに何をするべきかわからない」

これから中古住宅の購入を検討されている方は、こうしたお悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。

この記事では、中古住宅の購入に向けて、知っておくべきことや具体的な中古住宅購入から引き渡しまでの流れについても解説しています。

さらに、中古住宅を購入する際のメリット・デメリットについてもご紹介しています。

スムーズに中古住宅を購入できるよう、「中古住宅購入の流れ」を見ていきましょう。

はじめに、結論から申し上げると中古住宅の購入の検討期間は3〜5ヶ月が一般的で、なかでも「住宅選び」に時間をかける人が多くなっています。

中古住宅の購入は頻繁に行うことではないので、「購入の流れ」や「検討にかける期間」についてわからない人も多いはず。

中古住宅の購入は失敗できないので、「中古住宅購入の流れや期間」についてある程度把握した上で購入を検討するべきです。

ただし、決定までに時間をかけすぎると誰かに先越されてしまうこともあるため注意が必要です。

ここからは、中古住宅を購入するときの流れやそれぞれの工程別に検討期間の平均・契約時の注意点について解説していきます。

「中古住宅の購入は絶対に失敗したくない」という方は、引き続きチェックしてみてください。

中古住宅を購入する際は物件探しから始めます。

ここでは、物件探しの流れや検討期間について見ていきましょう。

中古住宅を購入するときは物件を探す前に、希望条件を洗い出す必要があります。

希望条件には優先順位を付けておくと探しやすくなるのでおすすめです。

購入目的で中古住宅を探すときは、希望条件に優先順位をつけましょう。

購入する中古住宅で自分が希望する全ての条件を完璧に満たすことは不可能です。

実際に、準備できる購入資金に制限がかかったり、希望条件の中には表裏一体のものがあったりします。

例えば、「駅近・徒歩5分」と「電車の騒音が聞こえない」の両方を完璧に満たすことは難しい条件です。

そのため、「妥協できる条件」や「譲れない条件」を決めて、優先順位をつけてから物件を探すことが大事になってきます。

以下は優先順位の付け方の一例です。

このように自分が大事にしている希望条件に優先順位をつけることで、条件が整理されて次のステップがスムーズになります。

希望する条件の洗い出しの検討目安は2～3日程度です。

まずは家族で一度集まって条件を出し合い、優先順位を付けた後に、別日に再度条件の見直しをするといいでしょう。

見直しの際に新しい希望条件が見つかることもあります。

希望条件の洗い出し・優先順位付けが完了したら、次は購入資金の計画を立てましょう。

銀行や金融機関では事前に相談することも可能なので、この段階で住宅ローンの借り入れ相談をするのがおすすめと言えます。

購入資金の計画を立てる上でのポイントは5つです。

住宅ローンを借りる際には「返済負担率※」に注意しましょう。

返済負担率の目安は20～25％です。

また、中古住宅の購入費だけではなく、引っ越し費用も必要経費として予算に入れるように注意してください。

※返済負担率：年収に対する住宅ローンの1年間返済額の割合

住宅ローンの金利や返済期間について綿密な計画が必要です。

住宅ローンの金利には「固定金利型」「変動金利型」の2種類があり、それぞれの特徴を理解した上で金利タイプを選ぶようにしましょう。

また、返済期間は15～35年が一般的です。

期間を延ばせば延ばすほど月々の返済額は減りますが、その分返済期間が長くなります。

また、毎月の返済額・利息負担・住宅ローンの審査や金利などに影響するため、頭金を何割に設定するかも重要です。

1～2割の金額を頭金にあてることが一般的ですが、一方で頭金なしで住宅ローンを組む人も増えています。

完済までの自分の年齢やステータスを考慮した上で計画を立てることが大事です。

購入資金計画の検討目安は1～2週間です。

以下の資料の準備も忘れずに行いましょう。

不動産会社に相談するときに大事なポイントは、物件に対して「絶対に必要な条件」をできるだけ詳しく伝えることです。

ここでは不動産会社に相談する際のポイントについて解説していきます。

不動産会社のセカンドオピニオンも大事にしましょう。

物件によっては周辺の相場とかけ離れた金額を提示されることもあります。

複数の不動産会社の物件情報や意見を比較することで、信頼できる不動産会社を見つけられます。

理解できるまで根気強く説明してくれるような不動産会社であれば、安心です。

不動産探しの検討期間は、情報収集の目安が2週間～2カ月、不動産会社への相談の目安が1～2週間です。

平日に情報収集して、休日を利用して不動産会社を介して現地調査をしましょう。

不動産会社への相談は、2～3回に分けて相談することを想定しておくと余裕を持って相談できます。

しかし、あまり長く情報収集や検討に時間をかけすぎると、他の人に物件を取られてしまうので注意が必要です。

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不動産会社で希望する物件が決まったら、まずは契約前に購入候補の物件の見学に向かいましょう。

購入候補の物件が決まったら見学をします。

中古物件の基本情報は紙媒体やWeb上で調べられますが、候補物件の雰囲気や周辺環境などは、実際の目で見て肌で感じないとわかりません。

必ず物件見学を行いましょう。

周辺環境や住宅の雰囲気を目で見て肌で感じ取りましょう。

その際に、計画段階で挙げた希望条件と再度照らし合わせることも大事です。

この記事を読んでいる多くの方が空室を見学するイメージを持っていると思いますが、売主が居住している状態の物件を見学させてもらう場合もあります。

その場合は最低限の配慮を心掛けるようにしてください。

物件の見学は2～3週間を目安に行いましょう。

1日に見学できる物件数は多くて3件ほど、余裕を持って見学したい場合は1～2件といったところです。

また1つの物件を1回のみで完璧に見るのではなく、曜日や時間帯を分けて見学することをおすすめします。

なぜならば、曜日や時間帯によって住宅の周辺環境が変わる可能性があるからです。

例えば、土日は静かな住宅街でも、平日になると通勤・通学で騒音が気になる場合もあります。

このように同じ物件でも曜日や時間帯によって環境が変わる可能性があるので、複数回見学して確認するようにしましょう。

候補物件の見学が終わり購入を決定したら、次のステップは購入の申し込み手続きになります。

購入の申し込みは申込書に必要事項を記入して提出するのが一般的です。

まずは申込書を記入し売主側に意思表示をしましょう。

申し込み後は個別に交渉をして、お互いの条件を調整し、合意できた場合に売買契約に進みます。

具体的に行う内容は主に3つです。

購入申込書の記入自体はすぐに終わるので、記入後の連絡と条件の調整を含めて1日空けておけば十分です。

自分の連絡先や証拠金の金額など、書き間違えのないように注意して記入しましょう。

住宅購入の場合、多くの方は住宅ローンを組むため事前審査を行わなければいけません。

住宅ローンの審査は、「事前審査」と「本審査」の二段階になります。

事前審査は銀行が「住宅ローンの貸出が可能かどうか」を最小限の情報をもとに短期間で判断する審査です。

審査をする金融機関から「支払い能力のある人」と判断されれば、契約が締結されます。

「事前審査に通らない」となれば、売主・買主の双方が困ってしまいます。

また、事前審査の目途が立たないと、他の人にお目当ての物件を申し込まれる可能性があるので注意しましょう。

事前審査を申し込む際のポイントは次の4つです。

事前審査を受けて万全の体制で契約に挑みましょう。

最近ではインターネットで事前審査ができる銀行も増えてきています。

仕事が忙しい方や直接銀行へ足を運ぶことが難しい方でも簡単に事前審査に申し込めます。

事前審査の審査基準を知りたい方は、国土交通省が公表している「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」を参考にしてみましょう。

以下に実際に国土交通省が報告した民間金融機関がローンの融資を行う際に考慮している項目を記載します。

事前審査の期間は銀行によって変わりますが、目安は1週間程度です。

事前審査は申込者の収入や資産に対して「その物件を購入することに無理がないか」「きちんと返済できるか」など、申込者本人の信用や返済の能力などに応じてスピーディーに判断されます。

提出書類が少ないので、場合によっては1日で結果が出ることもあります。

住宅ローンの事前審査の承認を得たあとは契約のステップに移り、その後は物件の引き渡しです。

ここまでくるとマイホームを手に入れるまであと少しです。本審査やその後の手続でミスがないように進めていく必要があります。

不動産会社から重要事項説明を受けた後、不動産売買契約の締結です。

重要事項説明を受けた後に、売買契約に進みます。

重要事項説明は不動産売買契約の前に行うことが義務付けられており、宅地建物取引士が重要事項説明書をもとに物件の説明を行い、条件に相違がないか確認するステップです。

説明後、買主と売主が「不動産売買契約書」に記名・押印し、買主が手付金を支払い契約が締結します。

重要事項の説明を受けたあとに契約に合意しましょう。

契約時にはまず、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。

先ほど述べたように、重要事項説明は不動産売買契約の前に行うことが義務付けられています。

物件の詳細や取引条件について説明されるので、内容に相違がないかの確認と不明な点を質問するようにしましょう。

重要事項説明が終了したら、そのままの流れで不動産売買契約が行われます。

重要事項説明と不動産売買契約は、売主・買主・不動産仲介業者が立ち合いのもと行われるため、3者すべてのスケジュールを調整しなければいけません。

しかも、「重要事項説明」と「売買契約締結」を同時に行うので、時間の余裕のある日を選ぶ必要があります。

目安は中古住宅の見学から早くて1週間後になることを把握しておいてください。

中古住宅の重要事項説明と不動産売買契約にかかる時間は2～3時間程度が目安となります。

不動産売買契約時には事前に説明資料のコピーをもらっておき、確認した上で説明を聞くことがおすすめ。
 
なぜなら、当日の説明だけでは全てを理解したり、希望条件と内容を確認したりするのは難しいからです。
 
このように契約前の説明は大切な時間となるので、条件の相違がないか確認する時間や質問する時間も含めて「多めの時間」を確保するようにしましょう。

住宅購入の契約が締結したら、住宅ローンの本審査を申し込みます。

本審査は正式に住宅ローンを申し込むことで行われる審査で、事前審査よりも詳細に情報を確認するため時間がかかります。
 
本審査の目的は「住宅ローンを毎月きちんと返済できるか」「担保を設定する物件価値は十分か」などを正確に審査することです。
 
そのため事前審査よりも厳密に行われ、申告内容に加えて提出書類も精査されるので、事前審査よりも準備して臨みましょう。

事前審査を通過しても本審査に落ちる可能性があるので注意が必要です。

住宅ローンの本審査には以下の6つの書類を準備しましょう。

上記の書類はあくまで一般的に必要な書類例のため、実際に自身が申し込む金融機関に必要な書類を確認するようにしてください。

住宅ローンの本審査の結果が出るまでに1～2週間程度と想定しておくとよいでしょう。

しかし、以下の3つの原因で審査が長引き、1か月以上かかる場合もあります。

上記のように転職や他ローンの借り入れをすると、本審査に影響が出る可能性があります。

仮審査から本審査の間は、住宅ローンの審査に影響が出るようなことは避けましょう。

契約の締結・住宅ローンの本審査を通過したら、いよいよ物件の引き渡しのステップです。

売買契約時に定めた引き渡し日に合わせて、「住宅引き渡し・残金の決済」「登記手続き」を行います。
 
上記2ステップについて詳しく見ていきましょう。

予定の期日までに残代金の決済完了と同時に物件の引き渡しを完了させましょう。

一般的には残代金の決済が終われば、物件の引き渡しが完了します。

中古住宅の購入契約時に残金支払い期日を決定し、その日までに残代金を決済しましょう。

住宅購入の契約では融資を受ける金融機関で契約を交わすケースがほとんどです。

そのため、契約と同時に銀行から融資を受け決済が完了します。

それ以外の場合は、決済日までにきちんと残代金を支払うように注意してください。

引き渡し日に合わせて決済し、登記手続きを行う必要があります。

なぜなら、登記の手続きを完了しなければ、自分の所有物にならず引っ越しができないからです。

残代金の決済後に引き渡しへとステップが移行し、引き渡し日に名義の変更や登記手続きを行えばすぐに引っ越しすることも可能です。

引き渡し完了後、引っ越しをすぐに済ませたい人は登記手続きの段取りも同時に進めておく必要があります。

そのため、その日に入居ししたいのであれば、事前に引っ越し業者への連絡と依頼を済ませ、旧居での荷物の梱包など引っ越しの準備を進めておいてください。

登記手続きは、必要書類を揃えて司法書士に代行してもらうケースがほとんどです。

売買契約前に、「引き渡しと同時に引っ越しをしたい」という意向を不動産会社に伝えて、契約・引き渡し・登記手続きの日程を調整しましょう。

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中古住宅購入には「新築と比べると物件価格が安い」「物件の種類が多い」「リフォームすれば理想の住まいも可能」「実際の物件を見られるのでイメージしやすい」の4つのメリットがあります。

住宅購入のときに多くの方はまずは新築物件にするか中古物件にするか悩んだのではないでしょうか。

そこで、新築物件にはない中古物件のメリットを解説していきます。

まず一番のメリットは何と言っても、中古住宅は新築住宅と比較すると物件価格が安い点です。

同じ間取りでも物件価格が倍以上も違う場合があります。

例えば4,000万円の新築住宅と同じような間取りの住宅でも、中古住宅であれば、2,000万円で購入できるということです。

中古物件は新築物件よりも数が多いため、選択肢を広げられます。

新築住宅は開発や分譲のため条件が限られ、住みたいエリアに物件がなければ住宅を購入できません。

しかし、中古住宅であれば、人気エリアや希望の条件に合う物件が売りに出されている可能性があります。

また、なかには築年数が少なく状態の良い物件でも、お手ごろな価格で売られている中古物件があります。

中古住宅はリフォームやリノベーションを行うことで、自分の理想の住まいを作ることが可能です。

新築住宅よりも生活設計の自由度が高いことも中古物件のメリットの1つになります。

ただし、リフォームがしにくい物件もあり、費用が高額になることもあるので注意が必要です。

中古住宅は契約前に物件の中身を見られるので、実際の生活をイメージしやすくなります。

その一方で、新築住宅では建設中に売りに出されることがあるので、出来上がりが見られないため生活のイメージができません。

さらに中古物件の場合は実際に生活していた住人の意見も聞けるので、近隣の環境や買い物情報など詳しく聞くこともできます。

中古住宅購入には「住宅ローンの審査が厳しくなる可能性がある」「修繕費用が余分にかかる」「設備が古くて劣化している可能性がある」の3つのデメリットがあります。

デメリットを理解してから中古住宅の購入を検討しましょう。

中古住宅は担保の価値が低いと判断されるため新築住宅と比べると住宅ローンの審査が厳しくなる可能性もあります。

住宅ローンは購入する住宅を担保として借入を行う仕組みのため、築年数が経過している中古住宅の住宅ローンの審査は厳しいです。

仮に、通った場合でも希望の金額に達しないケースもあるので注意が必要です。

修繕箇所が多いと、その分修繕費が余分に必要です。

中古住宅購入後にリフォームやリノベーションを行うことで、まとまった費用も必要となり、リフォームローンを組まないといけない事もあります。

中古住宅の場合、住宅の内部が古く、傷みや劣化している箇所が見つかる可能性があります。

中古住宅は基本的にある程度古い物件なので、新しさや清潔感にこだわるのであれば新築住宅のほうがおすすめです。

中古住宅にも新築住宅にもそれぞれ多くのメリット・デメリットがあるのでしっかりと理解して自分に合う住宅購入を行いましょう。

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最後に中古住宅購入で注意するポイントを5つ紹介していきます。

住宅の購入は一生で何回も起こることではありません。

人生で一番お金がかかるものは「住宅関係」だと言われています。

一生分の高額な買い物となるので、後悔のないように慎重に行いましょう。

中古住宅を購入する際には、ホームインスペクションを行い、物件の状況を確認するのがおすすめと言えます。

中古住宅は新築住宅と比べると内部に傷みや劣化など隠れた欠陥が見つかる可能性があるからです。

ホームインスペクションとは住宅診断のこと。

住宅診断士が第三者の立場から住宅の劣化状況・修繕の必要箇所・修繕にかかる時期・費用などを診断してくれるサービスのことです。

住宅購入は大きな買い物のため、特に中古住宅を購入する場合は後悔や不安をなくすためにぜひ利用しましょう。

中古住宅を購入する際は、引っ越し時期や入居時期から逆算して購入時期の目安を決めておきましょう。

また、中古住宅の購入準備や住宅見学・手続きなどを計画的に行なってください。

なぜならば、中古住宅は購入時期の目安を決めて逆算して行動することで、余裕を持って手続きを進められるからです。

実際に中古住宅の購入時期を逆算することで、不動産会社を決める時期や住宅ローンの審査時期が明確になります。

また、中古住宅の購入時期を不動産会社に伝えておくと希望月に合わせてスケジュール計画を組んでもらえるのもメリットです。

一方で、中古住宅の入居時期から逆算していないと、手続き前に焦ってしまい書類の不備が多くなります。

最悪の場合、住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性も。

さらに、中古住宅は見学時に売主が住んでいる可能性があります。

そのため、計画的に動かないと引き渡しまで「自分たちの住む家がない」という状態になりかねません。

中古住宅を購入する際は、購入時期の目安を決めて、そこから逆算したスケジュールで計画的に動くようにしましょう。

中古住宅の購入にあたり、資金計画をしっかりと立てる必要があります。

中古住宅の購入は大きなお金が動くので、長期的な資金計画が必要不可欠だからです。

実際に予算や費用の計算・貯蓄額・無理のない返済金額など、適当に決めて判断してしまうと将来的に破綻してしまう可能性があります。

例えば中古住宅の購入前に資金計画を立てる際は、現在の支出と将来のライフプランをできるだけ具体的にイメージすることで、購入後の生活を無理なく送れます。

ライフプランの具体例は次のとおりです。

上記のようなライフプランを立てることも大切です。

また、中古住宅の購入時にかかる費用は物件購入価格だけではなく、固定資産税・修繕積立費などの諸費用が必要になります。

必要経費も含めて資金計画を立てないと、十分な資金を準備できなくなり住宅ローンの審査に通過できません。

資金計画は中古住宅を購入するためだけではなく、将来の生活にも左右することです。

家族でしっかりと話し合って、十分な資金計画を立てましょう。

中古住宅を購入する際は、重要事項説明書と売買契約書の内容をしっかりと確認してから契約に進みましょう。

なぜなら、上記の2つは中古物件の購入において大変重要な書類だからです。

実際に中古住宅の場合は、契約時にしっかりと確認しておく必要がある事項が隠れています。

例えば、見学時に気づかなかった欠陥や説明を受けたけど忘れてしまっている確認事項などです。

そのため中古住宅を購入する際は、事前に重要事項説明書と売買契約書のコピーをもらって確認するようにしましょう。

ただし、上記2点の書類を作成するのは不動産会社になるので、事前の依頼を忘れないように注意してください。

購入する中古住宅が減税や控除の対象になるかどうかを必ず事前に確認しておきましょう。

理由は、タイミングや自身の条件ごとに減税や控除を受けられる可能性があり、知らずに購入してしまってはもったいないからです。

例として、「住宅ローン減税」や「すまい給付金」などがあります。

住宅ローン減税とは、住宅ローンの年末残高の0.7％をその年の所得税額から差し引く減税処置で、減税できない分は住民税から控除できるなど効果が大きい制度です。

また、すまい給付金とは、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を緩和するために創設された制度です。

住宅ローンを組む本人の収入額が775万円以下の場合に最大50万円の現金が給付されます。

ただし、すまい給付金はこれから新規で契約する住宅については制度が終了しています。

上記の期間内に契約した場合、令和4年12月31日までに引き渡し入居が完了すれば対象となります。

今回は、中古住宅を購入するときの流れや検討期間の平均・契約時の注意点について解説しました。

中古住宅購入を検討してから引き渡しまでにかかる期間は3〜5ヶ月程度です。

それ以上の検討期間をかけても、気に入った中古物件が先に購入される可能性があるので注意しましょう。

まずは、中古住宅購入の手助けをしてくれる「信頼できる不動産会社」を見つけることが先決です。

事前に調べられる情報を入手して不動産会社に相談するようにしましょう。

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