【2023年】マンションの価格はどう推移する？今後の下落の可能性を解説

「マンションって今が買い時なの？今後も価格は上昇するの？」

そのようにお悩みではありませんか？

マンションの購入や売却を検討する際に、マンションの価格の推移がどのようになっていくかわからず、悩まれている方は多いと思います。

結論から申し上げますと、現在マンションの価格は上昇傾向にあります。

グラフから見てわかる通り、2012年頃から2023年の現在までマンションの価格が上昇していることがわかります。

しかし、今後もマンションの価格が伸びていくかどうかは正直わかりませんよね・・

そこで、この記事では2023年のマンションの価格の状況と過去のデータをもとに今後の価格推移の予想について解説します。

さらに、東京や地域別のマンション価格推移の状況や築年数別の中古マンションの価格推移についてご紹介しているので、マンション価格のトレンドを抑えることができます。

未来のマンション価格を完全に予想することは難しいですが、直近の価格推移を理解することで、今後の価格を予測することができ、納得感を持ってマンション購入・売却を決断することができますよ。

東京のマンション価格は、新築も中古も価格推移が高騰し続けています。

コロナ禍をきっかけにマンション購入を考える人が増えたためとも言われていますが、あくまで一因に過ぎないかも知れません。なぜなら東京のマンション価格はコロナ禍前から上昇し続けているからです。

マンション価格が高騰する大きな理由として考えられるのは、住宅ローンの低金利政策があるからだと言えます。
また、一極集中とも言われてる、首都圏の一人勝ちのような状況も発生しています。

具体的に、東京の新築マンション・中古マンションの価格推移について解説します。

出典：不動産経済研究所「全国新築分譲マンション市場動向2022年（年間のまとめ）」

東京の新築マンションが高騰し続ける原因の1つに、長引くウクライナ戦争や円安の影響による、建築費や資材の値上がりがあげられます。

これらの要因に加え、住宅ローンの低金利政策が新築マンション購入者の増加につながるものと考えられます。

一般的に、買い手が売り手を上回るときに物価が上昇しますが、新築マンションの戸数が少ない場合においては、大手不動産企業がマンション価格を維持していくので、まずもって下落することはありません。

したがって、今後も東京の新築マンションの価格は高騰し続ける可能性が高いと言えます。

2023年10月の首都圏中古マンション価格について、東京カンテイが毎月調査を行っている好評データによると、東京23区の中古マンションの資産価値は、下落傾向だった東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県に対して、＋0.5％の7,132万円の上昇となっています。

前年同月比でも下落が続いている中、東京23区における中古マンションの価値価値はむしろ高まり続けています。

参照：東京カンテイ

データを見ても分かるとおり、23区はまさに一人勝ちの状況です。
都心部に限ると9ヶ月連続で中古マンションの価格が上昇しており、2017年からの長期で見ても大きく価格が上がっていることが見て取れます。

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出典：REINS TOWER「 月例速報 Market Watch 全国版 2023(令和5)年6月度」

東京の中古マンションも、新築マンション同様、価格が高騰し続けています。

その理由は、中古マンションの価格が新築マンションの価格相場と並行して変動しているからです。

そのためマンション購入を検討している人の中で、新築マンションまでは手が届かなかったけれども、中古マンションなら購入できる可能性が高まることによって、ますます中古マンション購入の需要が増えることになるでしょう。

つまり、中古マンションも購入希望の人が多くなるほど価格が高騰する傾向に変わりありません。

したがって、今後も中古マンションの価格が大きく下がる可能性は低いと言えます。

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出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」

2022年の公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると、東京都全体よりも23区の方が価格が高い結果となっています。

価格が高くなっている東京23区ですが、前年比8.5％の上昇となっており、安定した好立地の需要が高まっていると考えられます。

一方で、多摩地区の前年比の方も10.0％と高い結果となっています。この結果からわかることは、コロナ渦のテレワークによって生じた郊外マンションの人気も推察されます。

次に、東京23区内の住宅地の価格変動率を見てみましょう

出典：東京都　財務局「令 和 ５ 年 地 価 公 示 価 格 （ 東 京 都 分 ） の 概 要」　

上記の表は、令和5年の住宅変動利率を示したものになります。

前年から比べてどの程度の価格差に変動があったのか示したものです。

最も上昇しているのは台東区の4.8％であり、数字が高いほど人気が集中していると言うことになります。

その他のエリアを見てみると、北区や豊島区、中野区など都心の主要エリアに近い区がより人気が高まっていると言えます。
コロナ禍により、郊外への引っ越しなども話題となりましたが、実際のデータを見てみると実態はより便利なエリアが人気であることを示しています。

出典：東京都　財務局「令 和 4年 地 価 公 示 価 格 （ 東 京 都 分 ） の 概 要」　

次に、令和4年の住宅変動利率と比較してみます。

令和4年に比べ、令和5年は全体的な住宅変動利率の数字が大きくなっていることがわかります。

たとえば、令和4年の区全域の住宅変動率は、1.5％でしたが、令和5年では3.4％となっています。

また令和5年で最も上昇した台東区を見ると、令和4年では1.8％でしたが、令和5年では4.8％となっていることから、区全域だけでなく、この一年で台東区の人気があがっているということが分かります。

つまり、年々住宅価格があがっているということになります。

今後、ますますマンション価格推移も上昇傾向を示しているため、都心の住宅価格も上がっていくこととなるでしょう。

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出典：不動産経済研究所「全国新築分譲マンション市場動向2022年（年間のまとめ）」

全国の新築マンションの価格推移は、緩やかな上昇傾向となっています。背景として、10年前に比べてマンション購入の需要が増加しており、それに伴いマンション価格が高騰しているからです。

ここからは、首都圏、大阪府、愛知県のマンションの価格推移を比較しながら価格推移の傾向をみていきます。

出典：不動産経済研究所「全国新築分譲マンション市場動向2022年（年間のまとめ）」

2022年の全国平均の新築マンションの価格は、5,121万円に対し、首都圏では6,288万円でした。また前年比からの価格上昇率も全国が0.1％、首都圏が0.4％となっており、そこまで変化がなかったことがわかります。

一方で、急速な円安ドル高の状況により、この先数年間、もしくは今後長期に渡って新築マンションの急激な上昇が続いていくものと予想されます。

さらに、海外投資家の購入によるマンション購入の影響で、都心エリアのマンションが高騰する可能性が出てきているといわれています。

そうなると、新築マンション購入希望者の多くが、エリアを変えて新築マンションを探すか、もしくは中古マンション購入を検討する方も増えるため、推移価格はさらに上がってくることになるでしょう。

出典：REINS TOWER「 月例速報 Market Watch 全国版 2023(令和5)年6月度」

下記のグラフは、大阪府と愛知県の中古マンションの価格推移を表したグラフです。

ここから分かることは、大阪府の中古マンションはほぼ横ばいとなっています。

しかし2025年に日本国際博覧会（大阪/関西万博）の開催が予定されている大阪では、2023年に入ってから、少しずつ上昇傾向が見られます。

今後ますますインフラ等が進むことを想定すると、価格の上昇が考えられることでしょう。

出典：REINS TOWER「 月例速報 Market Watch 全国版 2023(令和5)年6月度」

愛知県に関しても、横ばいの傾向を示しています。

この結果から推察されることは、コロナや物価高騰の影響は少なく、中古マンション購入価格に大きな変化はないものと考えられます。

したがって、住宅ローンの金利が低い間に購入することをおすすめします。

出典：レインズ「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2022年）p.5-図表６中古マンション成約状況」参照

上記の表は、築年数別の首都圏中古マンション新規登録状況となります。

築年数が経つにつれ、売却時の価値が下がっているというデータです。

とりわけ築0〜5年と築31年以降の価格を比べると、3分の1程度まで価格が下がっていることが分かります。

したがって、購入だけでなく、今後売却のことも視野に入れているのであれば、中古マンションの築年数の価値も考えて購入を検討することをおすすめします。

下記の記事では、マンションの資産価値について詳しく解説しているので併せてチェックしてみてください。

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昨今「2025年の不動産価格暴落説」というものがありますが、これは、日本の団塊世代が後期高齢者に入り、空き家や家の売却が増えることから、不動産の需要と供給のバランスが崩れてくるのではないかと言うものです。

しかし、国土交通省（2023年1月時点）の地価調査によると、「コロナ前への回復傾向が顕著になった」と考察しています。

引用：ロイター「23年公示地価、全国平均15年ぶり伸び　コロナ前への回復傾向顕著 」

今年に入り、都市部を中心とした商業地エリアや、郊外の工業地での地価が以前と同様に回復することによって、売り手と買い手のバランスが取れるようになってきたことを示唆しています。

ただし、以前として売却されるのは、戸建の持ち家のことであり、マンションではありません。

超低金利で住宅ローンを借りられる期間が2025年には終了している可能性も十分にありえるので、暴落待ちをすると返って、マンションを借りるときに生活が苦しくなってしまうかもしれません。

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結論から言えば、マンション購入に関して、現在までの価格変動などを見ても、今後大きな下落も考えにくいので、今買ったとしても特に問題ないと言えるでしょう。

むしろ年々緩やかな上昇傾向となっているので、早めに購入を決断することをおすすめします。
特に東京・大阪、都市部の商業地や郊外の工業地では平均変動率が上昇しています。

したがって、都市部のような資産価値が高いマンションでは競争が激化しており、先延ばしをしていると、買い時のチャンスを逃してしまう恐れがあるので注意しましょう。

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出典：レインズ「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2022年）p.5-図表６中古マンション新規登録状況」参照

上記の表を見ると、築年数が経つにつれ価格が落ちていることが分かります。

また新規登録状況から実際の成約状況価格と比較すると、価格が少なくなっているため、資産価値としても、大幅にダウンしてしまっています。

マンション購入をした後に、売却も視野に入れているのであれば、実際の価値がどの程度になるのかを考慮して検討することをおすすめします。

この記事では、マンションの価格推移について2023年11月時点の最新情報をお伝えしました。

新築・中古問わず、マンション購入価格は年々上昇傾向であるため、住宅ローンが低金利である間に購入を検討した方がいいでしょう。

これからますます円安や物価高騰の影響によって、マンション購入価格が高騰すると思われます。東京や大阪、愛知など都市部の中古マンションを検討する人が増える中、いざ決断したとしても物件そのものが検討前の価格から高騰していることもあるかもしれません。

マンションの価格の高騰は、中古マンションを中心にリセールバリューが得られやすいことも意味しています。特に需要の高い東京23区の中古マンションは、売却時の価格が購入価格を上回るケースも珍しくありません。

住宅ローンや月々の生活費を考えながら、無理のない範囲で、ぜひ理想とするマンション購入が実現することを願っております。

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