不動産売買での手付金とは？相場や契約時の注意点について解説！

「不動産売買契約時の手付金って、何のためのお金で相場はどれくらいなの？」

「とりあえず支払うように言われるから支払っている」

このように手付金の意味や相場を理解せずに支払っている、そもそも手付金の意味や相場を知らない方も多いです。

手付金とは、不動産売買契約において売買の意思を正確に伝えるための法的に認められたお金のことです。

この記事では、不動産売買での手付金の意味や手付金の相場・契約時の注意点について解説します。

「手付金の意味や相場を理解して、きちんと支払いたい！」という人はこの記事をぜひチェックしてみてください。

手付金に関する注意点の１つ目は、手付金の目的です。

不動産売買契約時の手付金には、3つの目的があります。

手付金とは、不動産売買契約時に売買代金の一部を先に支払うお金のことです。

前提として、不動産売買において、契約時に売買代金を全額支払うことはありません。
先に「手付金」として一部を支払い、引き渡し時に残金を支払うことが慣習になっています。

手付金は、不動産売買時の内金や申込金とは別物なので注意が必要です。手付金の意味は契約内容によって異なりますが、一般的には３つの目的があるので確認していきましょう。

手付金は「証約手付」の目的があります。

証約手付とは、売買契約の成立を証明するという意味の手付です。

手付金は、不動産売買契約の証拠として支払います。

買主から受け取った手付金を、契約を交わした証拠にするということです。

手付金を支払うことで「売買契約が完了」となります。

手付金は「解約手付」を目的としています。

解約手付とは、双方に不動産売買契約を解除できるようにするための手付です。

手付金は、不動産売買契約を解約するための代償として支払います。

買主は手付金放棄、売主は手付金倍返しをすることによって不動産売買契約を解約することが可能です。

ただし、民法の規定により解約できるのは「相手方が履行に着手する前まで」とされています。

手付金は「違約手付」を目的としています。

違約手付とは、当事者に契約違反があった場合に契約違反の罰として没収できる手付のことです。

手付金は、債務不履行の違約金として支払います。

債務不履行とは、不動産売買契約の内容が何らかの理由で守れなくなることで、売主側の債務は「物件を引き渡すこと」買主側の債務は「代金を支払えなくなること」です。

どちらかが違反をした場合は、手付金を没収または返金となります。

不動産売買契約時の手付金と内金・申込金の違いは「民法に規定があるのか」ということです。

内金・申込金は、手付金とは異なり法律に規定がありません。

実際に民法では「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる」と解約手付の目的を推定して規定しています。

内金は、注文住宅の施工を請け負う建築会社が施主から手付金を受け取った後に合意の上で受け取る中間金のことです。

手付金とは違い、放棄や倍返しで契約を解除する法的根拠がありません。

また、申込金は申込証拠金とも言われ、新築物件の分譲購入などで申込者の意思を表すものです。

その場合、売主の会社または代理の会社が受け取り契約時に手付金として充当することが一般的です。

特に中古住宅の不動産売買契約では、法的根拠のない内金や申込金を設定することはほとんどありません。

このように手付金と内金・申込金との違いも注意点の１つと言えます。

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注意点の2つ目は、手付金の相場です。

不動産売買契約での手付金の相場は売買価格の5〜10％と言われています。

手付金の金額に上限はありません。

そのため、手付金の金額は買主と合意できれば自由に決められます。

例えば、手付金がゼロでも売買金額の全額を支払っても問題はありません。

売主が不動産会社の場合は、手付金の上限金額が決まっています。

理由は、消費者を保護するためです。

仮に、手付金に上限がなく相場とかけ離れた金額を要求された場合、買主は多額の手付金を没収される可能性があります。

不動産会社は事業で不動産の売買を行っているため、消費者保護を目的として手付金の上限金額が決められています。

売主が不動産会社の場合は、手付金の上限は売買価格の20％と決められています。

先ほど述べたとおり、消費者（買主）を保護するためです。

このことは宅地建物取引業法で定められています。

このように売主が不動産会社の場合は手付金の上限が20％です。

新築物件では、手付金を購入価格の10％で設定している不動産会社が多いと言えます。

理由は、新築物件は引き渡しまでに半年から１年程度かかるケースがあるからです。

引き渡しまでの期間が長いということは決済までの期間が長くなるので、解約リスクを抑える狙いがあります。

先ほども述べましたが、手付金には上限金額の定めがありません。

そのため、売主が個人の場合は手付金の上限金額はなしになります。

売主・買主の双方が同意すれば、いくらでも設定することが可能です。

手付金の相場は、売買価格の5〜10％と言われています。

手付金に上限金額がないとしても、高額な手付金を設定するケースは少ないからです。

例えば、売買価格が3,000万円の場合は150万〜300万円くらいになります。

仮に売買価格が高額になると、手付金も高額になってしまうので相場よりも金額を下げるケースもあります。

手付金に上限金額がないからといって、金額が小さすぎても大きすぎてもNGと言えます。

理由は、小さすぎる場合は契約が不安定になり大きすぎる場合は解約時のペナルティが多くなりすぎるからです。

例えば、手付金が10,000円とすると解約する場合に支払う金額が少ないので解約しやすくなり、売買契約に重みがなくなってしまいます。

反対に、手付金が売買価格の全額となると、万が一解約せざるをえないときのペナルティが大きすぎて支払えないケースも考えられます。

このように売買契約を安定させるためにも手付金は相場の金額に近い「程よい金額」に設定するようにしましょう。

注意点の3つ目は、手付解除ができる期限です。

不動産売買で売主が手付解除できるのは、相手が契約の履行に着手するまでとされています。

しかし、一般的には解除期限を契約書に記載するケースが多いです。

手付金を支払う上で、手付解除できる期間を把握することは重要な注意点と言えます。

ここでは、売主が手付解除できる期間について解説していきます。

不動産売買で売主が手付解除できるのは、相手が契約の履行に着手するまでとなります。

このことは民法に定められており、契約解除をする場合は相手（買主）が契約の履行に着手するまでに行わなければいけません。

売主が「自分が履行に着手」しても、「相手が履行に着手」していなければ解除が可能になります。

理由は、民法には「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」と書かれているからです。

この場合の「当事者の一方」とは、どちらか一方ではなく「相手方」の意味になります。

そのため「売主自身が契約の履行に着手したかどうかは問われない」ということです。

手付金を受け取ったら、売主からの契約解除は「手付金倍返し」をする必要があります。

例えば手付金が150万円の場合は300万円を買主に支払うことで、契約解除が成立します。

手付解除の期限は「相手が契約の履行に着手するまで」とされていますが、売買契約書に解除期限を記載するのが一般的と言えます。

契約締結から「契約の履行に着手」するまでが長くなると契約が不安定になるので、解除期限を設けるケースが多いです。

買主が契約の履行に着手にあたるケースは、一般的に買主が契約締結後に中間金や残金を支払うタイミングと言われています。

どのような場合に履行の着手にあたるのかは、明確なルールはありません。

そのため「履行の着手」がいつなのかは重要な注意点になります。

ここでは、考えられるケースを解説していきます。

買主が契約の履行の着手に当たるケースは、買主が契約締結後に中間金や残金を支払うタイミングになります。

しかし、不動産売買では中間金を設定することはなく、残金の支払いも引き渡しと同時に行うことが多いです。

したがって、契約締結から引き渡しまで契約が不安定な状態が続くことになるので好ましくないと言えます。

売主が手付解除するときは、実際にお金を提供する必要があります。

この場合、手付金を無利息で買主に返金し、さらに手付金と同額を買主に提供しなければいけません。

提供とは、支払いの申し出だけではなく実際に相手方に支払うこととされています。

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注意点の4つ目は、買主側の手付解除ができる期限です。

不動産売買で買主が手付解除できる期間は、手付解除期日または売主が契約の履行に着手するまでとなります。

基本的に売主が手付解除をするケースと同じですが、買主側のケースを解説していきます。

買主が手付解除できる期間は、手付解除期日までです。

手付解除期日については、売買契約書に記載しているケースが多くなっています。

それ以降の手付解除は契約違反となってしまうので、重要な注意点と言えるでしょう。

手付解除期日が設けられていない場合は、売主が契約の履行に着手するまでが手付解除の期日になります。

売主側と同じように、このことは民法で定められています。

売主が契約の履行の着手に当たるケースは、売主が所有権移転登記の手続きをしたときと言われています。

先ほども述べたとおり、履行の着手に明確なルールはありません。

買主側の履行の着手と同じように売主の履行の着手もわかりにくいので、注意点と言えます。

ここでは、例を挙げて解説していきます。

売主が契約の履行の着手に当たるケースは、一般的に売主が所有権移転登記の手続きをしたときと言われています。

所有権移転登記の手続きとは、土地や建物の所有権が移ったときに所有権を明確にするための登記のことです。

売主自身で行うケースと司法書士に依頼するケースがあり、所有権移転登記の手続きは所有権を得てから１ヶ月以内に行わなければいけません。

契約を交わして１ヶ月以内に行われる可能性があるので、重要な注意点です。

買主が住宅ローンを利用する場合、住宅ローンの審査が通らなかったときは手付解除が可能です。

この場合は売買契約時に住宅ローン特約を定める必要があるので、注意点と言えます。

売買契約時に、住宅ローンの利用を予定している場合は住宅ローン特約を定めることが一般的です。

融資未承認の場合の契約解除期日を設けて、その期日までに住宅ローンが通らなかった場合は買主から契約を解除できます。

仮に住宅ローンが通らず契約が解除になった場合は、売主がすでに受け取っている手付金は無利息で返還されます。

融資未承認の場合の解除期日は契約から1ヶ月程度の期日を設定するケースが多いです。

基本的に、買主は売買契約前に住宅ローンの仮審査を受けますが、稀に本審査が長引くことがあるので、確実に承認がおりる期日を設定する必要があります。

万が一、期日までに承認がおりなかった場合は、買主と売主双方に契約継続の意思があれば、再度期日を調整することが可能です。

注意点の5つ目は、買主が契約解除した場合の手付金についてです。

買主が契約解除をした場合は、手付金を放棄することになります。

ここでは買主が契約解除をした場合の手付金について解説していきます。

買主から契約解除した場合は、手付金放棄となります。

すなわち、一度契約をして手付金を支払った場合は契約を解除してもお金は戻ってこないということです。

売主に支払った手付金を放棄することで契約解除ができますが一度支払った手付金は戻ってこないので重要な注意点と言えます。

ただし、住宅ローン特約での解除の場合は手付金が返還されます。

手付解除期日以降の契約違反による解除の場合は、違約金を支払うことになります。

一般的に手付解除期日を過ぎてからは、買主から一方的な契約解除はできません。

買主が何かしらの契約違反をしたことにより解除になった場合は、違約金が発生します。

ちなみに、売買契約時に債務不履行による損害に備え「損害賠償額の予定」を定めるのが通例です。

この損害賠償額の予定が、違約金にあたります。

この違約金には上限はありませんが、売買金額の10〜20％が相場と言えるでしょう。

違約金の支払いが発生した場合は、手付金放棄＋差額の支払いを行います。

例えば、手付金が150万円、違約金が200万円の場合は、手付金150万円を放棄して残りの50万円を支払います。

なお、不動産会社が売主の場合、債務不履行を理由とする損害賠償額（違約金）は売買価格の20％までと宅地建物取引業法で定められています。

買主が手付解除をするときは実際にお金を提供する必要があります。

基本的に手付金を放棄する形になるので、その場合は「配達証明付き内容証明郵便」で意思表示を行うことが望ましいとされています。

また、違約金の支払いにより差額が発生する場合は、速やかに指定口座に振り込まなければいけません。

売主が手付解除を行う場合は、手付解除の意思表示を行うとともに手付金の倍額を買主が指定する口座に振り込む必要があります。

売買契約後に契約不適合があった場合は、買主は通知期間内に売主に通知する必要があります。

契約不適合があった場合の通知期間や修理や損害賠償等の詳細については、契約書に記載するのが通例です。

契約不適合とは、雨漏りや広さ不足など取引の内容が契約に適合しないことを言います。

「契約不適合責任」は、2020年４月の民法の改正により「瑕疵担保責任」に変わり制定されました。

注意点の６つ目は、売却にかかる手付金以外のお金も様々あることに注意が必要です。
売主は不動産売買契約時に手付金を受け取りますが、その一方で印紙代など支払うお金もあります。

不動産売買契約時に印紙代が必要です。

印紙代とは収入印紙のことで、印紙税とも呼ばれています。

契約書に収入印紙を貼り付け割印をすることで「納税した」とみなされます。

不動産売買契約書の印紙代

印紙代は、売買代金によって異なります。

例えば、売買代金が3,000万円の場合は印紙代2万円、6,000万円の場合は印紙代6万円です。

ただし、印紙税は2022年3月31日までは軽減税率が適用されており、2万円→1万円、6万円→3万円となっています。

仲介手数料とは、不動産の売却をするときに不動産会社に仲介してもらったときの手数料のことを言います。

不動産の売買をするときに不動産会社に仲介してもらうほうが早く取引相手が見つかるので、不動産会社に仲介してもらうケースが多いです。

仲介手数料は、売却が成立したときに成功報酬として支払います。

例のように売却金額が3,000万円の場合は、仲介手数料が105万6,000円です。

上記の計算は仲介手数料の上限金額なので、不動産会社によっては上記よりやすく設定している会社もあります。

抵当権抹消費用とは、売主に住宅ローンが残っている場合の抵当権を抹消する手続きにかかる費用のことです。

一般的に司法書士に依頼するケースが多く、依頼料を含めて２万〜3万円程度になります。

売却する物件の土地測量図が古い場合に最新の測量図を求められることがあり、その場合の測量にかかる費用は売主が負担します。

測量図作成費用は、現況測量図の場合は35万〜45万円程度、確定測量図の場合は60万円〜80万円程度です。

現況測量図は隣接する所有者と境界確認をしていない図面で、確定測量図は隣接する所有者の認証を得た図面となります。

売却後のトラブルを避けるためにも確定測量図のほうが適していると言えるでしょう。

売買契約時にもらった手付金は留保するようにしましょう。

理由は、手付解除になった場合に買主に返還する可能性があるからです。

一般的に手付金は、売買契約時に現金で受け取ります。

売主は売買契約時に仲介手数料の半額と印紙代を支払いますが、現金でもらった手付金から支払うケースが多いです。

しかし、手付解除の際に手付金を返還する可能性があるので、手元に手付金を留保しておく必要があります。

今回は、不動産売買での手付金の意味や手付金の相場・契約時の注意点について解説しました。

手付金とは不動産売買時には「証約・解約・違約」の意味があり、民法でも定められているお金のことです。

また、手付金には上限の定めはありませんが、相場は売買金額の5〜10％に設定するのが一般的になっています。

例えば、その売買契約を解除するときは「買主からの解除は手付金放棄」「売主からの解除は手付金倍返し」をすることで解除することが可能です。

このように手付金は不動産売買契約を正確に行うために必要なお金なので、手付金の意味や相場・注意点をしっかりと理解しておくようにしましょう。

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