分譲マンションでも建て替えはある？住民が負担する？気になる費用や流れを解説！

分譲マンションは、長い時間を過ごすマイホームです。
戸建て住宅などの場合、築年数が長く経過すると老朽化改善を目的として「建て替え」を行うことも少なくありません。
分譲マンションの場合、「建て替え」をすることはあるのでしょうか？

今回は、分譲マンションの建て替えについて、費用や流れなどを含めて詳しく解説します。
また、分譲マンションの建て替えが実施される場合・実施されない場合、建て替えに賛同できない場合などに関してもお話ししますので、参考にしてください。
 

分譲マンションを「建て替え」することは、あるのでしょうか？
結論から言うと、分譲マンションの「建て替え」することはあります。

分譲マンションの建て替えの詳細については、以下の通りです。

分譲マンションの建て替えをする理由の一つがマンションの”寿命”です。
「寿命＝耐用年数」と思われがちですが、耐用年数にも複数の考え方があります。
 

分譲マンションをマイホームとして購入した場合、分譲マンションの一戸は居住者の資産です。
したがって、建て替えを行う場合、居住者の資産の価値に見合った費用を支払わなければなりません。
つまり、居住者にも建て替え費用を負担する義務が生じるのです。

「立地」は、分譲マンション資産の価値を決める項目の一つ。
立地条件の良い分譲マンションは、築年数が経っていても需要が多いため、値下がりしにくいといわれています。
 

分譲マンションにも「建て替え」はありますが、建て替えを行った事例は非常に少ないです。
令和3年4月1日時点でのマンション建て替えの工事完了件数：263件、実施準備中や実施中を含めても303件にとどまっています。(参考：国土交通省)

マンションの建て替え事例が少ない主な理由は、大きく分けて3つ。

上記の建て替えが少ない理由について詳しくお話しします。

分譲マンションの建て替え事例が少ない理由①は、建て替え費用の住民負担が大きいこと。

建て替えには、解体費用をはじめとして建築費用や調査費用、手続きにかかる費用など様々な費用が必要となります。

マンションの建て替えでは、資産価値によっても異なりますが”1,000万円以上”の費用負担が必要です。
分譲マンション建て替えの一戸当たり(約60平米)の費用相場は、1800万円程度と言われています。

ただし、建て替え費用は、マンション自体のグレードや設備のグレード、居住部分の延床面積などによっても異なるので注意が必要です。

建て替え費用の相場目安は、以下の表を参考にしてください。

上記でお話しした分譲マンションの建て替え費用相場の目安は、建て替え自体に必要な費用です。

それ以外にも、建築中の回の引越し費用(建て替えの際に仮住まいに移動する・仮住まいからマンションに戻る)や仮住まいの賃貸料金など想像以上の費用が必要となることを覚えておきましょう。

分譲マンションの建て替え事例は少ない理由②は、建て替えが決定するまでの流れが複雑なこと。

分譲マンションの建て替えの流れは、4段階に分かれます。

分譲マンションの建て替えの準備段階では、建て替えを行うべきか否かの話し合いを行います。
最終目標は、分譲マンションの建て替えへの同意を得ること。

目標のために、現在のマンションの問題点などの情報収集や費用面、問題点を解決するための工事の規模などを検討します。

それらの検討内容を理事会に提出し、さらにマンションの居住者全体の集会に発展させることが重要です。
また、集会では「検討組織を設置すること」「必要な資金を修繕積立金や管理費から拠出すること」の議決をとります。
賛成の判断が下されたら、本格的に分譲マンションの建て替えの検討スタートです。
 

分譲マンションの建て替えの検討段階では、分譲マンションの建て替えを行うか、大規模修繕工事などの改修を行うことで建て替え時期を延ばすのかを検討します。

耐震性能の診断やアンケートなどを行い、建て替えを行う必要があるのかを判断するのです。
この時に、正しい判断をできるように建設会社や専門家(マンションコンサルタントなど)を依頼します。

“建て替えをすべき”だと判断されたら「建て替え推進決議」を行い、一定数以上の合意を得なければなりません。
合意が得られたら、計画段階に移行します。

分譲マンションの建て替えの計画段階では、建て替えの具体的な計画を立てます。

「建て替え決議」を行います。
建て替えの実施の決定には、区分所有者の4／5の賛成が必要です。

建て替え決議では、区分所有者の4／5の賛成が必要となるため、このタイミングで分譲マンションの建て替え計画が頓挫してしまうことも少なくありません。

分譲マンションの建て替えの実施段階では、マンションが解体されて、新マンションの着工が始まります。

建て替え工事前に、マンション建て替え組合の設立や所有者の権利調整(区分所有権・敷地利用権・住宅ローンの抵当権など）を行わなければなりません。
また、分譲マンションの建て替え後には、再建マンションの管理組合を設立し、再入居して、分譲マンションの建て替えの流れは完了です。

分譲マンションの建て替え事例が少ない理由③は、法律上建て替えにくい分譲マンションが多いこと。

法律上建て替えにくい具体的な内容は、以下で詳しくお話しします。

現代では「既存不適格」な分譲マンションが数多く存在します。
「既存不適格」とは、どういうことでしょうか？
簡単に説明すると、既にある建物で、現在の建築基準法に適合していないものを指します。
つまり、既存不適格なマンション＝建物を建てた時点の建築基準法には適合していたが、法が改正したことによって不適格な部分があるマンションです。

既存不適格建築物は、現在の建築基準法に適合はしていませんが「違反建築物」ではありません。

既存不適格とされる主な原因は「耐震基準」「建築物の高さ」「建ぺい率・容積率」の3つ。
マンションの建て替え時に特に問題となるのが容積率です。

建蔽率や容積率は、用途区域ごとに都市計画が定められていますが、計画が変更されたことによって、建蔽率や容積率が超過している分譲マンションが多いのです。
規定を超過した建物は、建て替えを行う時に現代の基準に合わせた改修を行わなければなりません。

“敷地に対して何階の建物を建てることができるのか”を定める容積率を現在の基準に合わせる場合、「住戸の床面積を減らす」「住戸の数を減らす」などの対策を取る必要があります。
どちらにせよ、住民にはデメリットが多いでしょう。
また、容積率などを現在の基準に合わせ、規模を小さくする必要があるので、ディベロッパーにとってもリスクのある建て替えになってしまう可能性も高いのです。

分譲マンションは、実際に建て替え事例が少ないと同時に、検討段階に入っても分譲マンション建て替えはなかなか進まない傾向にあります。

分譲マンションの建て替えが進まない理由は、以下の通りです。

分譲マンションの建て替えが進まない2つの理由について、お話しします。

分譲マンションの建て替えが進まない理由①は、反対する住民が多いこと。

分譲マンションの建て替えを行うには、必ず一定以上の居住者の賛成を得なければいけません。

分譲マンションの建て替えには、区分所有者の4／5以上(＝8割以上)の賛成が必要です。
つまり、賛成数が満たない場合、建て替えすることができないということ。

反対者数が多く、建て替えが実現できない分譲マンションの数は、非常に多いのです。

マンション反対派が多く、建て替えができないことにより、分譲マンションの老朽化が進んでいるのが現実です。

国土交通省の発表によると、令和3年4月1日時点で建て替えが完了しているのは、わずか263物件にとどまっています。
反対に、令和2年末時点で築50年を超えるマンションは15.8万戸にのぼるのです。

現代では、マンションの老朽化が社会問題になっています。

分譲マンションの建て替えが進まない理由②は、建て替え費用を負担できない住民が多いこと。

分譲マンションの建て替えでは、少なくとも1,000万円以上の費用負担が必要。
そのため、費用の負担ができない住人も少なくないのです。

若い世代の場合、結婚や出産、子供の進学などのタイミングで戸建てや新しいマンションに転移するケースが多いため、老朽化マンションに住み続ける人は多くありません。
そのため、老朽化した分譲マンションで暮らし続けるのは、高齢者の割合が圧倒的に多いのです。

高齢者の場合、多くの人が年金暮らしになります。
ある程度の貯蓄があったとしても、老後の資金として貯めておきたいと考える人も多いのではないでしょうか。

分譲マンションの建て替えには、少なくとも1,000万円以上の建て替え費用と引越し費用・仮住まいの費用など必要となります。
高齢者世帯を含めて住民の8割以上が問題なく費用の負担をすることは、現実的には難しいでしょう。

分譲マンションの建て替えは、実施されないことが多いです。
建て替えが実施されない場合は、どのような対応になるのでしょうか？

建て替えが実施されない場合は、定期的な大規模修繕工事によって寿命を延ばす対応となります。

分譲マンションの寿命は、60年程度と言われていますが、適切なメンテナンスを行うことで寿命を延ばすことが可能。
国土交通省によると、鉄筋コンクリート造の分譲マンションは、メンテナンス次第で寿命を120年に延ばすこともできるとされています。

大規模修繕工事の周期は約12年で、計画的に行われるのが一般的です。
大規模修繕工事によって、劣化してしまった分譲マンションの性能を改良し、マンションとしての寿命を延ばしていくような流れとなります。
 

実際、分譲マンション老朽化が進むことにより、空室率も上がっていきます。

空室率が30％を超えてしまった場合、分譲マンションの維持管理が難しくなってしまう可能性が高いです。
それは、維持管理費が少なくなることによって、費用が溜まらず、管理組合も機能しなくなってしまうから。

そして、最終的には分譲マンションの管理状況が徐々に悪くなってしまい、マンションの寿命を延ばすことさえも難しくなってしまうでしょう。
 

分譲マンションの管理状況が悪化した場合、マンションが負の財産となってしまうケースもあります。

それは、マンション所有権の放棄やマンションの売却もできない状態になってしまうことが原因です。
そんな状況であっても、管理費や固定資産税などは支払わなければなりません。
そのため、資産であったはずのマンションが「負の財産」となってしまうのです。

分譲マンションの建て替えが実施されない場合は、区分所有者を解消して敷地売却することも検討しましょう。

マンションの建替えの円滑化等に関する法律(通称：マンション建替え法)の改正によって、「マンションおよびその敷地を売却するための特例(マンション・敷地売却制度)」が創設されました。

特定行政庁によって耐震性が不足していることが認められた場合に限り、マンションを取り壊し、敷地を売却することで各区分所有者や借主等に分配金・補償金を配分する制度です。
所有者のうち4/5以上の賛成で区分所有関係の解消ができるようになります。

寿命が近いという理由があっても分譲マンションの建て替えは、住民の金銭的問題など様々な理由から進みません。
そのため、分譲マンションは、建て替えよりも区分所有者を解消して敷地売却する方が、ハードルは低いといえるでしょう。

分譲マンションの建て替えが決まった場合、どうすれば良いのでしょうか？
賛成と反対の場合に分けてお話しします。

分譲マンションの建て替えに賛成の場合は、建て替えの期間中は、仮住まいで生活し、建て替え終了後に分譲マンションに再入居します。

ただし、建て替えに賛成する時には、多くの費用が必要となることを覚えておきましょう。

分譲マンションの建て替えでは、建て替え費用だけではなく、2回の引越し費用と建て替え期間中の仮住まいの費用もかかります。
場合によっては、建て替え費用とその他費用を合わせて2,000万円以上のお金が必要となるケースもあるので、注意が必要です。

 

莫大な金額となる分譲マンション時の建て替えの費用を一括で支払うことが可能であれば問題ありません。
一括支払いが難しい場合は、住宅ローンの利用も可能です。
しかし、分譲マンションを購入した時の住宅ローンが残っている場合、審査に落ちてしまう可能性もあります。

そんな時は、国や自治体の支援制度の利用を検討しましょう。
ただし「お金をかりる」支援制度がほとんどです。
借入れたお金は返さなければならないので、費用の負担は必ずあることは覚えておいてください。

建て替えに反対の場合は、「立ち退き」をしましょう。
実際に莫大な金額を支払って、分譲マンションの建て替えを待つよりも賢い選択となることも多いでしょう。

立ち退きでのポイントは、「売渡請求権」です。
売渡請求権が実行されてしまった場合、時価でマンションの住戸部分の権利を手放さなくてはならなくなるので、注意しましょう。

売渡請求権の実行までの流れは、以下の通りです。

立ち退きをする時には、これまでの修繕積立金の返還を受けることができます。

「分譲マンションの建て替えに賛同できない！」という場合の対処法についてお話しします。

分譲マンションの建て替えに賛同できない場合、立ち退きも選択肢のひとつです。

分譲マンションの建て替えは、必ずしも賛同する必要はありません。

建て替えで莫大な金額を請求されるよりも、立ち退いてしまった方が、損が少ない場合もあります。
ただ、実際に分譲マンションの建て替えが決まってしまったあとでは、せっかくの資産である分譲マンションを低価格での売却を強いられるなど、資金面で損をしてしまう可能性が高いでしょう。

損をしないためにできることは、本格的な「建て替え」の検討が始まる前に、マンションを売却してしまうこと。
築30～50年の分譲マンションに住んでいる方は、寿命の近いマンションを売却し、別のマンションへの買い替えを検討してみてはいかがでしょうか？

分譲マンションを売却する時のポイントは、以下の通りです。

分譲マンションを売却するときには、マンションの相場を把握することが大切です。

売却を検討しているマンションと条件の近いマンションがどの程度の金額で販売されているのか、実際にいくらで売却されたのかを調べましょう。
そうすることで、あなたのマンションの相場を把握することができます。

マンション買い取りの相場に関しては、以下の記事を参考にしてください。

分譲マンションの売却では、不動産業者選びが重要です。
それは、悪質な業者につかまってしまうと、マンションの売却がうまくいかない可能性があるから。

会社の規模などだけで判断するのではなく、あなたの信頼できるパートナーとなるような不動産業者を選びましょう。

分譲マンションを売却するときには、購入希望者を募るために広告などに掲載します。
広告には、アピールポイントを記載するので、あなたのマンションの魅力となるアピールポイントをしっかりと考えておきましょう。
アピールポイント次第で、スムーズなマンション売却が実現可能です。

マンションを売却前には、購入希望者が内覧を行います。

内覧するときには、購入希望者が部屋中をチェックするため、良い印象を与えるためにも、室内をキレイにすることが大切です。
部屋の汚れだけでなく、ニオイや空気も気になる人が多いので、換気も忘れずに行いましょう。

分譲マンションには、寿命があります。
寿命が近づくことによって、マンションの建て替えが検討されることも多いのです。

しかし、マンションの建て替えには、住民にも莫大な費用の負担があります。
その点などをしっかりと考慮して、分譲マンションの建て替えが決まる前に対処法を検討しておきましょう。

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