東京の不動産価格は今後どうなる？価格の推移や将来の不動産の動向を徹底解説！

「東京の不動産価格は今後どうなるの？」

「土地や建物価格がこれまで上昇・下落した理由は？」

これから東京都内で住宅の購入を検討されている方は、こうした疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。

この記事では、2023年以降の東京の不動産価格の動向やエリア別の動向、今後不動産価格に影響を与える可能性がある指数などについて解説しています。

さらに、過去に不動産価格が上昇もしくは下落した理由についてもご紹介しています。

不動産購入にベストなタイミングを見極めるためにも「不動産価格の推移や将来」を確認しておきましょう。

不動産経済研究所が調査した「首都圏新築分譲マンション市場動向2023年8月度」によると、新築マンションにおける首都圏平均価格は7,195万円（対前年同月比＋17.9％）、東京23区は8,597万円（同＋8.8％）となっています。

参照：首都圏新築分譲マンション市場動向2023年8月度　近畿圏新築分譲マンション市場動向2023年8月度

東京以外を見てみると、近畿圏平均4,345万円（同＋1.2％）、大阪市部平均の3,975万円（同＋1.2％）となっており、他地域と比べても首都圏、東京23区の価格水準は非常に高額になっていることがわかります。

新築マンションの価格上昇の要因としては、日米の政策金利格差によって極端な円安によるコストアップ、ウクライナ侵攻による国際物流網が逼迫し輸入資材やエネルギー価格が上昇していることが要因、加えて億ションとも呼ばれる1億円を超える都心タワーマンションが相次いで建設されていることが理由として挙げられています。

また、建設業に携わる作業員の労務単価が上昇を続けていることから、人件費の高騰も建築コスト、販売価格の上昇の一因となっています。

いずれの問題も早期に収束する見込みはなく、今後も首都圏ならびに東京23区を中心とした不動産価格の上昇傾向が続いていくと言われています。

今後、東京の不動産価格がどのように推移するのか気になる人は多いはずです。新型コロナウイルスの影響や、テレワークの普及により、今後の不動産価格を予測するのは難しくなってきました。

現に（2023年時点の）東京では、中心部の不動産価格は下落しているにもかかわらず、その周辺部の不動産価格は上昇しているといった、異例の値動きを見せています。

また、2022年のウクライナ情勢や物価、金利上昇などが今後の不動産価格に与える影響に関して気になる人が多いはずです。

そこでここからは、東京や全国の不動産価格を過去のデータとともに確認し、今後の動向を見ていきます。「東京の不動産価格はどのように推移するのだろう？」「土地の買い時は今？」と気になる人は、ぜひ参考にしてください。

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まずは、東京の不動産価格の推移を過去30年にわたって見ていきましょう。「土地」「戸建」「マンション」の3つの項目に分けて、解説していきます。

まずは、東京の土地価格の推移から解説します。

東京の土地価格は、1991年のバブル崩壊を機に2006年まで下がり続けています。

2006年になると、東京の土地価格は一度上がったものの、2008年のリーマンショックで再度下落する流れです。

そして、2013年に日銀の「異次元金利緩和政策」が始まりました。これによって、住宅ローンの金利推移が下がり、不動産の需要が高くなります。そのため、土地の価格も上昇の動向となりました。

次に、東京の戸建住宅の価格推移を解説します。

東京の戸建住宅価格の動向は、1991年のバブル崩壊を機に下落しています。

東京の戸建住宅価格も、土地の価格と同じく、2013年頃から緩やかに上昇傾向に推移しています。

最後に、東京のマンションの価格推移を解説します。

東京のマンション価格の動向は、1991年のバブル崩壊を機に下落しています。

東京のマンション価格も、土地や戸建価格と同様に、2013年頃から急激に上昇推移を見せています。上昇の推移は、戸建住宅よりも強い傾向があり、バブル期と同じくらい上昇している点が特徴です。

マンション価格の推移や、今後について詳しく知りたい人は、以下の記事をご覧ください。

東京の不動産価格は、1991年のバブル崩壊を機に下落し、その後2013年頃から上昇していることが分かりました。中でも、東京のマンション価格は、2013年頃から急激に上昇しています。

次に、東京だけでなく、全国的な不動産価格の今後を見ていきましょう。

全国の不動産価格は、全体的に上昇推移を見せています。中でも、「天神ビックバン」と呼ばれる再開発途中である福岡市は、大きく上昇しておりこの傾向は今後も見られるでしょう。

全国の不動産価格は、「住宅地」「商業地」「全用途平均」どれも上昇推移を見せています。

「工業地」に関しては、6年連続で上昇しており、土地の価格動向が上昇している点が特徴です。

近年、インターネット通販が拡大していることにより、大型倉庫が建てられる工業地の需要が高まり、今後もこの傾向が続くと考えられます。

また、不動産価格は全国的に一律で上がったわけではなく、北海道や福岡など地方都市の価格が上昇推移を見せた点に特徴があります。

特に、福岡市の商業地は例年上昇推移を見せており、新型コロナウイルスの影響も大きく受けていません。

福岡など地方都市の不動産価格は上昇推移にあるものの、東京や大阪などの商業地は下落しています。大都市と地方都市で、異なる動向がある点を頭に入れておきましょう。

都市の不動産価格が下落した原因としては、新型コロナウイルスによる観光客の減少で、商業利用の賃貸需要が減少したことが考えられます。

次に、東京の不動産価格の動向を確認していきます。東京においては、都心3区の商業地の価格が下落しました。

また、中心エリアは下落しているにもかかわらず、周辺エリアの価格は上昇が続くなど、異例の値動きを見せている点が特徴です。

東京の不動産価格は、千代田区、中央区、港区の都心3区の商業地が下落推移を見せました。

一般的には、中心地の不動産価格が下落すれば、周辺部の不動産価格も下落します。しかし、近年では、中心地の不動産価格が下落しているにもかかわらず、周辺部の不動産価格は上昇している動向です。

このように、一般的には考えにくい異例の値動きをしているのが、東京の不動産価格の動向です。

東京の不動産価格が異例の値動きをしている理由としては、テレワークが広まったことによって、オフィスの賃貸需要などが下がった点が挙げられます。

また、新型コロナウイルスによって国内外からの観光客が減ってしまい、飲食店などの賃貸需要も下落推移を見せている点が特徴です。

その反面、周辺部は観光や商業地としてだけでなく、住宅用の土地としても需要があります。そのため、中心部の不動産価格が下落推移を見せていても、周辺部の不動産価格は上昇傾向にあるのです。

テレワークは今後も継続すると見られるため、オフィスの賃貸需要は下落が続くと考えられます。

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全国的に不動産価格は上昇しているものの、主に再開発をしている都市の上昇が顕著です。また、東京においては中心エリアよりも周辺エリアの需要が高くなっており、今後も同じ傾向が見られると考えられます。

次に、新型コロナウイルスによる不動産価格の影響を見ていきましょう。

新型コロナウイルスにより、不動産取引が減少し、不動産価格も一時減少しました。しかし、緊急事態宣言の解除にともない、2020年7月以降は不動産価格が回復しています。

緊急事態宣言が発令されたことで、国民の購買意欲が大きく下がった点が特徴です。

そのため、不動産においても需要が下落推移を見せ、不動産取引が減少しました。

不動産を購入する考えがあった人でも、緊急事態宣言が発令したことで、不動産の購入を控え貯蓄にまわした人が多いと考えられます。

また、不動産取引が減少した理由は、金銭的な面だけではありません。

不動産を購入すると、不動産会社に出向かないといけなかったり、引っ越しで移動しないといけなかったりします。緊急事態宣言下において、移動や人との接触を避けるため、不動産購入を見送った人も多いです。

このように、不動産の需要が減少したことにより、不動産価格も減少推移を見せています。

2020年7月になると、緊急事態宣言の解除により、購買意欲が高まったことで不動産価格が回復しました。

新型コロナウイルスの蔓延前に不動産の購入を考えていた人だけでなく、テレワークのために住み替えをしたいと考える人が増えたことも要因の1つです。また、住宅ローンの低金利が続いているため、不動産の購買意欲が高まりました。

今後、新型コロナウイルスによる収入への不安などが徐々になくなっていけば、不動産取引もさらに上昇するでしょう。

先に述べたように、不動産価格は2013年から上昇を続けている点が特徴です。

ここでは、不動産価格が上昇した理由について解説していきます。

不動産価格が上昇した理由は、以下の4つです。

順番に詳しく見ていきましょう。

1つ目の理由は、国内の経済が好況になったからです。不動産が上昇するためには、国内経済が好況でなければなりません。

不景気が続くと、人々の購買意欲が落ち、不動産購入を見送る人が多くなるからです。

震災復興や金融緩和策などにより、東京の不動産価格が上昇推移を見せました。
今後も、好景気が続いていくのであれば、不動産価格はさらに上昇すると考えられます。

2つ目の理由は、都市の再開発が進んでいるからです。

都市の再開発が進むと、必然的にその都市に住みたいと考える人が多くなります。そのため、不動産価格が上昇推移を見せるのです。

それだけでなく、都市の再開発が進むことで、不動産関連のさまざまな業者が動員されます。お金が流れるようになったことで好景気になり、結果として不動産価格の上昇に影響するのです。

今後も、さまざまな都市で再開発が活発化すれば、不動産価格も上昇していきます。

3つ目の理由は、海外投資家から注目を浴びているからです。東京の不動産がなぜ海外投資家から注目を浴びているのでしょうか。

その理由は、知名度のある大都市にもかかわらず、ロンドンやニューヨークなどその他の大都市に比べると、不動産価格が安い傾向にあるからです。

東京の不動産は、外国の大都市に比べると高い利回りが期待でき、価格や賃料が安定しています。そのため、海外投資家による東京の不動産需要が高まっているのです。

そして、2020年に東京がオリンピック開催都市になったこともあり、海外投資家からの動きも顕著になりました。

不動産価格は、需要とともに上昇推移を見せます。このようなことから、東京の不動産価格は上昇しているのです。

4つ目の理由は、相続税対策に不動産需要が増えたからです。2015年に相続税が改正され、税金が高くなりました。この影響によって、相続税が少しでも安くなる不動産で資産を持とうと考える人が多くなったことが理由の1つです。

今後も、相続税対策で不動産を所有する人が増える動向にあれば、東京の不動産価格はさらに上昇推移を見せるでしょう。

しかし、不動産を購入することで節税する人が増えたため、今後は課税が強化される見通しです。そのため、今後も相続税対策として不動産を購入する人が増え続けるかどうかは、不明だと言えます。

先に述べたように、不動産価格は、景気の良さや再開発の実施などにより変わる点が特徴です。それだけでなく、以下3つの指数が不動産価格に影響を与えると言われています。

不動産価格に影響を与える指数を理解すれば、今後の不動産価格がある程度予測できるようになります。ここでは、各指数がどのように不動産価格に影響していくのかを見ていきましょう。

1つ目の指数は、不動産取引件数の推移です。不動産の取引件数が上昇推移を見せれば、不動産価格も上昇する動向にあります。

東京の不動産取引件数は、2020年から2021年にかけて上昇推移を見せました。

マンション、戸建、土地、全てにおいて取引件数が上昇しており、それとともに価格も上昇しています。

新型コロナウイルスの影響で2020年に一時不動産取引が停滞した分、2021年に取引件数が大幅に伸びている点が特徴です。

戸建の取引件数が、大幅に上昇推移を見せました。

その理由は、テレワークの普及です。テレワークをする人が増え、自宅に仕事部屋を確保したいと考える人が多くなりました。そのため、マンションよりも広い戸建を購入する人が増えています。

また、テレワーク中心の生活になったことで、中心部から郊外に引っ越しを考える人も増えた点が特徴です。そのため、住み替え需要も上昇推移を見せ、結果として東京の不動産価格に影響しています。

2つ目の指数は、日経平均株価の推移です。取引件数と同じく、日経平均株価が上昇推移を見せると、不動産価格も上昇します。

しかし、日経平均株価と不動産価格は、同時に上がったり下がったりするわけではありません。土地価格は、株価のピークに1年〜2年遅れて反映されると言われています。このように、不動産価格の動向には時間差があることを頭に入れておきましょう。

日経平均株価のピークは2021年で、2022年からは下落推移を見せると言われています。

2021年がピークであれば、土地価格のピークは2022年から2023年になる可能性が高いです。このように、日経平均株価と不動産価格が同時に上下するわけではないため、不動産購入を考える際には日経平均株価の動向にも注目すべきでしょう。

3つ目の指数は、金利の推移です。

当然ながら、金利が低ければ低いほど「金利が低い今のうちに不動産を購入しよう」と考える人が増え、不動産需要は高まります。しかし、金利が低くなると、土地価格も下がるわけではありません。過去10年のデータを見ると、金利が下がると不動産価格は逆に値上がりしています。

そのため、不動産を購入する際には、金利だけでなく不動産価格の動向もしっかりチェックしておくのがいいでしょう。

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不動産価格は、不動産取引、日経平均株価、金利などの推移によって変動します。それでは、2023年以降の不動産価格の見通しはどのようなものになっているのでしょうか。

今後、不動産を購入、売却しようと考えている人は、2023年以降の見通しをしっかり頭に入れておくことが大切です。

2022年以降、住宅ローンの固定金利が徐々に上昇推移を見せています。

その理由は、世界各国がインフレ下にあり、各国の中央銀行が利上げしているからです。そして、その影響で日本の「10年物国債」の利回りも上がりました。

住宅ローンの固定金利は、10年物国債の利回りの影響を受けます。そのため、住宅ローン金利も上昇しているのです。

また、一般的に変動金利は固定金利よりも金利が低いです。変動金利はいまだ低金利のため、変動金利とうまく組み合わせて住宅ローンを契約することで、低い金利を実現できます。

そして、日銀も低金利政策を継続する動向のため、金利が急に上昇することは考えにくいでしょう。しかし、日本もインフレが続いてしまうと、世界各国のように利上げに踏み切る可能性もあります。

国内のインフレ状況もしっかり見ておくことが必要です。

住宅ローンを借りる人の金利は、現在の日銀の利上げによって、大きく上がることはないといえそうです。その理由について解説します。

日銀は消費や投資の動向などをみながら、変動金利の変動要因となる短期金利を調整しています。これまでのところ、日銀はこの短期金利を上げるつもりはないようです。

その理由としては、10年物の国債利回りを上げた場合、償還時に政府の支払い負担が重くなることも理由といわれています。10年物の国債利回りは、固定金利の判断材料となっています。

連日ニュースで報道されているように、物価上昇が顕著にあらわれ始めています。食料品だけでなく、住宅関連の物価も上昇推移を見せている点が特徴です。

中でも、輸入木材価格は大幅に上昇しています。

輸入木材価格が上昇した理由は、新型コロナウイルスにより、世界各国でもテレワークが広まったからです。日本と同じように、不動産需要が高まり、木材の需要も高まりました。
そのため、木材の国際価格が上昇しています。

木材だけでなく、給湯器の価格も上昇推移を見せています。給湯器はベトナムの工場で主に作られていますが、新型コロナウイルスの影響で、ベトナムの工場が営業を停止してしまいました。

結果として、給湯器が手に入りにくくなり、価格も上昇しています。

さらに、2022年に入ってウクライナ情勢も加わり、さらなる物価上昇が懸念されているのも特徴です。

不動産購入に対する、消費者心理に変化が見られます。

「今が不動産の買いどき」と考えている人が減少しています。
過去7年において、「買いどきだと思う」と感じる人が最も低いと言われているほどです。

その理由としては、「不動産価格が今後下落しそうだから」「自分の収入が不安定になったから」などが挙げられます。

不動産価格が下落しそうと考えている人が多く、不動産購入を見送っている人が多いです。また、新型コロナウイルスの影響で収入が不安定になり、今は不動産購入ではなく貯蓄したいと考える人も多くなりました。

しかし、先に述べたように、今後利上げがされるようであれば、駆け込み需要が発生する可能性があります。

住宅の買い時についてさらに詳しく知りたい人は、以下の記事をご覧ください。

東京の不動産価格の今後を知るためには、再開発の動向もチェックしておくことが大切です。

特に、福岡市の不動産価格は上昇推移を大きく見せています。全国の商業地における上昇率トップ10の中に、福岡市の商業地が7つもランキングに入っているほどです。

福岡市は「天神ビックバン」という再開発を2015年から実施しています。
この影響で、オフィスビルの建て替えが継続的に発生している動向です。

福岡市のように、再開発が実施されている地域においては不動産価格の上昇が考えられます。

たとえ、全国的に不動産価格が下落したとしても、局所的に不動産価格が上昇している地域が見られる可能性が高いということです。どの地域で再開発が実施されているのか、しっかり調べておく必要があります。

今回は、2023年以降の東京の不動産価格の動向やエリア別の動向、今後不動産価格に影響を与える可能性がある指数などについて解説しました。

新型コロナウイルスによる観光客の減少や、テレワークの普及によって、今後の不動産価格はこれまでと違った動向になる可能性が高いです。

例えば、オフィスに近い中心地に住まなくても良くなったことから、今後は郊外や地方都市の需要が上昇することも考えられます。

不動産価格の推移を正確に予測することは難しいですが、国際情勢や日経平均株価に目を向けることで、ある程度予測できるようになるでしょう。

今後、不動産の売買をしようと考えている人は、不動産価格だけに着目するのではなく、不動産取引件数や再開発予定などもチェックしておくのがおすすめです。

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