マンションの寿命は？何年住める？中古物件を購入する時のチェックポイントも解説

最近は自分好みにリノベーションする前提で、マンションの中古物件を購入するか検討している方がとても多いようです。新築マンションと比べ、価格帯も手ごろということもあり、特に若い世代からの人気が高い傾向にあります。

マンションの中古物件に魅力を感じつつ、注目していけばいくほど疑問も生じてくるものです。「マンションに寿命はあるの？」「あと何年住めるの？」「中古物件の購入ポイントは？」多くの方が抱くこのような疑問を詳しく検証していきましょう。

例えば築20年のマンションを購入すると、30年後は築50年です。そう考えていくとマンションの寿命や果たしてそこにあと何年住めるのだろうかといったことが心配になってきます。

この項目では、マンションの寿命に関して検証していきます。

実は、一般的に鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は約80年～100年程度と言われています。ただ日本の分譲マンションの歴史がまだ浅く60年ほどしかないので、実際のところはっきりとした事例がないのが現実です。

同じ鉄筋コンクリートの建物でいえば1933年竣工の伊勢丹新宿本店や1931年開業のニューヨークのエンパイアステートビルなど、いまだ現役の建物が多数存在しています。

また平成25年国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」の報告書によると、鉄筋コンクリート造建築の寿命は117年、マンションの寿命は約120年で、メンテナンスによっては150年まで延命。鉄筋コンクリート造の住宅の平均寿命が68年という研究結果が出ています。

しかし鉄筋コンクリート造のマンションの寿命を47年と捉えられているケースがあります。これは鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数が47年となっていることからです。税法上、経年による資産価値の減少（減価償却）を定めたものですので、築47年以上の建物に住めなくなるということではありません。

一例をあげると、金融機関の担保としての評価としてこの耐用年数がポイントとなる傾向があります。こういったことからマンションの寿命を47年と考える方も存在しますが、実際何年住めるかということとは別な見解といえるでしょう。
 

建物の寿命が約100年程度ということがわかりましたが、実際には建物の寿命を迎える前に建て替えや取り壊しになっているケースをよく目にします。このあたりが、マンションの中古物件の購入検討中の方が疑問を抱く一因ではないでしょうか。

この項目では、建物の寿命より前に建て替えや取り壊しになる原因を検証していきます。

築50年を待たず建て替えや取り壊しになったマンションがあることをご存じの方も多いのではないでしょうか。

これは1960年代から70年代に普及した配管設備が原因のひとつです。配管設備の寿命がおおむね25年から30年といわれていますが、当時の建物は配管設備がコンクリートの躯体に埋め込まれているものが多く、取り替えが難しいとされています。

最近の鉄筋コンクリート造の建物は配管の交換がしやすい設計になり、こういった問題は起こりにくくなりました。築40年から50年の物件を検討されている方は、配管設備の状態を必ず確認してみましょう。

もうひとつの建て替えや取り壊しの原因となっているのが、建物の耐震性とされています。1950年に施行された「旧耐震基準」では震度6以上の地震の想定がありませんでした。

1981年6月から「新耐震基準」となり、震度6強から7程度の大規模地震が起こっても倒壊・崩壊しない検証の実施が定められたのです。それ以前の建築物には耐震診断と必要な補強工事が推奨されています。

しかしマンションの補強工事は高額負担で大規模な工事となるため「壊して新しく建て直す方が良い」と建て替えを判断するケースがあるようです。
 

その他には区画整備や再開発といった地域の変化も原因のひとつです。行政から古い建物の多い地域が「地震や火災などの災害リスクが高い」と問題視されるケースがあり、取り壊しが決まることもあります。

このように建物自体の老朽化や寿命より、時代や環境に適合しにくくなると取り壊しや建て替えとなることも起こりうるようです。

マンションは何年住めるのか、中古物件の購入を検討する際に念のため建て替え方法も事前に理解しておきましょう。この項目では実際に古いマンションの建て替えが行われている件数やその方法など詳しく検証していきます。

国土交通省の調査によると2018年(平成31年）の全国の老朽化マンションの建て替え件数は244件でした。この調査によりますと築40年以上のマンションが814,000戸ある中で、建て替えた戸数が2018年4月時点で約19,200戸となり、全体の3％にも満たない件数となっています。

参照：国土交通省「マンション政策の現状と課題」
 

建て替えを実施する際には所有者5分の4以上の賛成が必要です。実際に建て替えの際、どのような方法で実施するのか確認していきましょう。

まず建て替えにかかる費用を居住者が分割して負担する方法です。建て替えの際に1000万円から2000万円が必要になってくるケースもあります。

容積率は敷地面積に対する延べ面積の割合のことです。都心部に人口集中防止のため行政が制限しているのですが、容積率に余裕があるマンションは建て替えの際に戸数を増やし、増えた分の販売をすることで資金として活用できます。こういったことが可能であれば、居住者が負担して建て替える場合でも、費用が抑えられるケースがあります。

マンション敷地売却制度は、耐震性不足の認定を受けたマンション限定の制度です。さらに5分の4以上の特別決議が必要となります。老朽したマンションの敷地をデベロッパーなどに一括で売却し区別所有関係を解消する制度です。

マンションは何年住めるのか、マンションのメンテナンスや管理状態にもよって異なってくることがわかりましたが、ここでは寿命が長いのはどのようなマンションなのか検証していきましょう。

マンションの寿命を予測するには、長期修繕計画を確認してみます。注意するポイントは主に2点です。30年単位で作成しているか、詳細な項目も修繕に組み込まれているかを確認してください。

長期修繕計画は20年から30年で作成されますが、エレベーターや機械式駐車場の入れ替え工事が30年程度で必要になってきますので、20年から25年単位の長期修繕計画だと、このような費用が組み込まれていない可能性があります。

また国土交通省の長期修繕のフォーマットと見比べてみて、詳細な修繕項目が入っているか確認してください。築年数の古いマンションの場合、修繕個所や数量や単位が計画に入っていないような計画性の低いものの可能性もあり、詳細な内容の確認も重要なポイントです。

次に確認しておきたいのが、修繕積立金の積み立て状況です。国土交通省の資料によりますと、修繕積立金不足のマンションが34.8％程度存在しています。そのため長期修繕計画がきちんとしていたとしても積立金が不足していれば、きちんとした修繕が実施できないということになります。

しかし修繕積立金の状況に関しては、マンションの機密事項となりますのでマンションの管理組合員でなければわかりません。マンション購入を検討する際に仲介会社などに売主に確認をしてもらうようにするのが賢明です。

1981年6月に改正された建築基準法の新耐震基準の建物は、震度6から7程度の地震で倒壊しないレベルとされています。しかし旧耐震基準で建てられた物件はその想定がされていません。

寿命の長いマンションは新耐震基準をクリアしているかどうかが重要ポイントとなります。





 

これまでマンションには何年住めるのか確認してきたうえで、中古マンションの購入には様々なメリットがあることもわかってきました。この項目ではその詳細を検証していきましょう。

まずマンションの中古物件のメリットは、価格の安さです。一般的に築10年くらいでマンション価格は大きく下落するものの、築20年程度になると横ばいとなり価値の下落が少なくなります。

特別な場合を除けば築30年程度のマンションは底値の状態で購入でき、その価値も大幅に下落するような心配がほとんどありません。そのため人気のエリアであっても、中古物件を検討することでマンションを購入できる可能性が高くなります。

マンションは管理状態の良しあしで物件に大きく影響が出てきます。しかし新築だとその管理体制も入居してみないと把握できない側面もあります。それに対して、中古マンションは、普段の管理体制やメンテナンスに関して把握しやすい傾向にあるのです。

マンションは一般的に立地のよいところから開発されてきた傾向がありますので、新築よりも良い立地条件の物件にも巡り合える可能性があります。

マンションの大規模修繕は一般的に12年に一度程度とされています。築25年から30年のマンションであればすでに2回実施されているか、もしくは2回目の大規模修繕の工事の計画中である場合が考えられます。

この大規模修繕は物件の寿命を大きく左右するポイントであり、建物の耐久性を向上させるため外壁工事や下地の補修や防水、設備の入れ替えなどの修繕が実施されます。このような大規模修繕後に入居できるのも中古マンション購入のメリットのひとつといえるでしょう。

1981年6月に改正された建築基準法により新耐震基準が施行されました。現時点(2021年執筆時）では、この基準の境めが築40年程度の物件となります。築20年から30年程度の中古マンションの場合、新耐震基準での建築と考えられますので、耐震性に関しても安心できます。

この項目では、中古マンションを購入する前のチェックポイントを確認していきましょう。

中古マンションを購入する際に重要なチェックポイントは、やはりメンテナンスに関する部分です。国土交通省のガイドラインで12年に一度実施すべき大規模修繕となっていますが、購入を検討しているマンションがどのような周期で修繕しているのか必ず確認しておきましょう。

また徴収している修繕積立金の金額が相場より安い場合、修繕するための貯蓄が十分でないということも考えられますので、こちらも必ずチェックポイントとしておさえておいてください。

マンションの設備で重要なポイントとされるのが配管設備です。建物自体の寿命より配管設備の寿命の方が短く約25年から30年とされています。そのため修繕計画や修繕履歴など確認してから購入を判断してください。

続いて確認したいポイントは、マンションの空室率です。空室率の高いマンションは、修繕積立金や管理費の徴収額が少なくなり、管理体制が不十分で劣化が早まる傾向にあります。ひいてはマンションの寿命が短くなってしまう可能性も高くなってしまいます。

ライフスタイルの変化などに合わせて将来的に売却も考えている場合や、終の棲家として購入を検討しているマンションであれば、空室率の他に過去の取引事例も重要なチェックポイントになります。

築30年程度の物件で取引事例があまりないマンションは、空室率も高く修繕積立金の徴収にも問題がある可能性も出てきます。こちらもマンションの購入前には確認しておきたいポイントです。

この項目では、中古マンションを購入する時に支払う税金と併せて住宅ローン控除に関しても確認していきましょう。

中古マンションの購入に関わる税金は主に3つです。印紙税、不動産取得税、登録免許税で不動産の価値でそれぞれ税金額が決まります。一定条件を満たせば軽減措置の対象になる可能性もあります。

印紙税はマンション購入の際に交わす契約書に対する税金です。契約書に記載されている物件価格で税額が決まります。物件価格500万円超1000万円以下で1万円、1,000万円超5000万円以下で2万円、5,000万円超1億円以下で6万円という税額です。

登録免許税は、土地と建物の税率2％に固定資産税評価額をかけた金額です。

不動産取得税は物件の引き渡し後に都道府県に支払う地方税です。新築、中古どちらでも不動産を取得後、約半年後から1年半後に納税通知書が届きます。税額は固定資産評価額×3％(住宅の場合）です。
 

住宅ローンを利用すると住宅ローン控除を受けられますが、中古住宅の場合はいくつか注意点があります。(以下2021年執筆時の条件です。)

住宅ローン控除は最大13年間、ローン残債１％が住民税や所得税から控除されます。中古住宅の場合は、新築住宅同様の条件と築20年（耐火建築物の場合25年）以内が基準です。

それ以上の築年数の場合は「耐震基準適合証明書」もしくは「耐震等級1以上」どちらかの取得か「既存住宅売買瑕疵（かし）保険」の加入、このいずれかができれば住宅ローン控除が適応されます。

以上のことから住宅ローン利用の場合、耐震基準適合の証明方法を事前に確認しておきましょう。

今回は、マンションに何年住めるのか、寿命に関してと中古マンション購入のメリットに関して検証してきました。

建物の管理状況や配管設備、新耐震基準などきちんとポイントをおさえれば、自分らしい住まいが手ごろな価格帯で手に入れられるかもしれません。最適な住宅と出会えますように。

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