国土交通省発表の土地価格の調べ方は？公示価格と実勢価格の違いと共に解説！

「土地の価格はどうやって決まっているんだろう・・・」

「国土交通省が出している土地価格ってなに？」

土地の購入や売却を検討されている方は、こうした疑問をお持ちの方も多いはず。

この記事では、国土交通省発表の土地価格の調べ方や公示価格と実勢価格の違いについて解説しています。

さらに、土地の価格に影響を与えるポイントや土地価格を比較するポイント、土地の売却にかかる税金についても紹介しているので、土地に関する様々な疑問に答える内容になっています。

「国土交通省発表の土地価格を参考に適正な価格で土地を購入したい！」という人は、この記事をぜひチェックしてみてください。

あなたは土地を購入するときにこのように感じたことはありませんか。

土地の価格が「いったいどのように決定しているのかが気になる…」という人も多いはず。

実は、土地の価格には定価がありません。

国土交通省が発表している土地価格も指標の1つになっています。

そこでこの記事では、国土交通省発表の土地価格の調べ方や公示価格と実勢価格の違いについて解説していきます。

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国土交通省が発表する土地の価格を「公示価格」と言います。

公示価格は、地価公示法に基づき「土地の適正価格を公表することで適正な地価の形成に役立てること」を目的としており、その土地の実勢価格とは異なります。

あくまで「土地取引の指標」とするために公表される価格です。

毎年の1月1日時点を基準として春に発表されており、公示価格の調査地点を標準地と言います。

ここでは公示価格が発表される理由について解説していきます。

ちなみに、実勢価格とは実際に取引が成立した価格のことで、時価や成約価格とも呼ばれています。

そもそも土地の価格には「定価」というものがありません。

理由は「売り手が売りたい金額」と「買い手が買いたい金額」が一致すれば売買が成立するからです。

さらに、景気や政府の金融政策・当該エリアの需要と供給によって土地の価格は大きく上下します。

このように土地の価格には定価がないので、価格を設定する際に参考となる指標が必要になるため公示価格が発表されています。

土地の価格は最初に売り主が公示価格や実勢価格をもとに価格を設定し、売り主・買い主ともに合意した価格に決定します。

なぜなら、土地の価格には定価がなく売り主も買い主も自分が理想とする価格で売買したいからです。

実際に売り主は「なるべく高く売りたい」と考え、買い主は「なるべく安く買いたい」と考えます。

結果的に双方が合意しなければ売買契約が成り立たないので、価格交渉を行い最終的な価格が決定する仕組みです。

このように土地の価格は簡単に決まるものではなく、何度も価格改定を経て両者合意のもと決まります。

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土地の価格の調べ方は「土地総合情報システムを活用する調べ方」「不動産鑑定士を依頼する調べ方」の2通りの調べ方があります。

国土交通省が発表する公示価格は土地の価格を決める参考価格です。

そのため、公示価格だけで判断していては実際の販売価格が妥当な金額とは言えません。

そこで、実勢価格や販売価格として妥当な金額を調べる必要があります。

土地価格の調べ方は、土地総合情報システムを活用すると便利です。

土地総合情報システムは、「不動産取引は相場を把握しにくい」という声を受けて、不動産市場の信頼性や透明性を高めるために、国土交通省により開設されました。

土地総合情報システムは「実勢価格」「公示価格」「基準地価」を簡単に検索できるようになっています。また、サイトは「不動産取引価格情報検索」「地価公示都道府県地価調査」の２つに分かれています。

ちなみに、基準地価とは各都道府県が行う地価調査によって発表しているもので、調査地点を基準地と呼びます。

不動産取引価格情報検索は、不動産の取引価格（実勢価格）が検索できます。

不動産取引価格情報検索に掲載されている実勢価格は、不動産取引が行われた直後に買い主に行ったアンケート結果をもとにしてまとめられた情報です。

実勢価格が掲載されているので、1番信頼できる情報と言えるでしょう。

ただし、あまりにも実際の土地とかけ離れたものについては、若干価格を割り引いて検討する必要があります。

相場を正しく把握するためには、なるべく目的の土地に近い条件の物件を検索しましょう。

地価公示都道府県地価調査は「公示価格」「基準地価」を検索できるシステムです。

実際に調べたい土地の近隣で取引がない場合は、不動産取引価格情報検索では調べることができません。

その場合、指標となる公示価格や基準地価から実勢価格を推測する必要があります。

公示価格や基準地価は「地価公示都道府県地価調査」で、標準地や基準地を検索して調べることができます。

ただし、標準地・基準地は調査ポイントが絞られているので、すべての地域の価格を検索できるわけではありません。

調べたい土地が必ずしも調べられるわけではないので、注意が必要です。

土地価格の調べ方には、不動産鑑定士に依頼する調べ方があります。

不動産鑑定士とは、国家試験に合格し、不動産の鑑定評価に関する法律により不動産の価格や不動産の適正な利用についての専門家です。

基本的に国から嘱託を受けて地価の決定をしていますが、一般の人も不動産鑑定を依頼することができます。

不動産鑑定士を依頼する調べ方は、高額な費用がかかります。

理由は、そもそも不動産鑑定士の依頼料が高額だからです。

例えば、戸建て住宅の土地だけの場合で少なくても15万〜20万円程度かかります。

このように土地価格を調べるだけで高額な費用が必要です。

不動産鑑定士は、国が定める「不動産鑑定評価基準」をもとに鑑定します。

そのため、実勢価格とは別の評価基準で判断されるので、相場を知る方法としては一般的ではありません。

あまりにも特殊な土地で実勢価格や公示価格・基準地価の情報がない場合など、どうしても土地価格が知りたいときは検討してみるのもいいでしょう。

土地の価格を意味する言葉は、国土交通省が発表する公示価格を含めて、主に5つあります。

• 実勢価格・・・過去の売買価格を参考にした価格
• 公示価格・・・裁判の評価や税金の基準に利用される
• 基準地価・・・都道府県が基準地を選び出して公表する土地価格
• 路線価・・・相続税や贈与税を計算するために設定される
• 固定資産税評価額・・・地方公共団体が固定資産税を課税するために決めた土地価格

どれも価格を決定する機関や方法・目的が異なるので「どの価格を基準に土地の価格を調べればいいのか」がわかりにくいです。

ここでは、土地の価格を意味する言葉の種類を解説していきます。

この記事でも何度か出てきていますが、実勢価格は取引が成立した価格のことで過去の売買価格のことです。

実際に土地の取引が行われたときの価格なので、類似する土地があれば相場感がわかりやすくなります。

実勢価格は実際に取引が成立したときの価格なので、売値とは異なります。

例えば、売り主が3,000万円と売値を付けて買い主を募集したところ、価格交渉が入り2,800万円で取引された場合は、実勢価格は2,800万円です。

このように実勢価格は実際に取引が成立したときの価格なので、土地の価格の指標とするには1番現実的な価格と言えるでしょう。

実勢価格の調べ方として、地価公示（公示価格）を参考にする方法があります。

公示価格は適正な取引の指標とするために設定された価格ですが、絶対に公示価格と同じ水準で取引をする義務はありません。

例えば、その土地を買いたい人が多ければ、実際の取引価格は公示価格より高い水準になります。

反対に、買いたい人が現れないような土地であれば、公示価格より低い水準で取引されることになるでしょう。

ただし、公示価格より大幅に価格が変動するケースが多いわけではなく、一般的には公示価格と実勢価格は同じくらいの水準になっています。

実勢価格の調べ方として、路線価から算出する方法があります。

路線価とは道路に面している土地の評価額のことで、国税庁のホームページで調べることが可能です。

ただし、路線価は公示価格よりも安い金額が設定されています。

例えば、固定資産税路線価の場合は公示価格の約70％です。

このように路線価から実勢価格の概算が可能なので、公示価格を参考に実勢価格を算出してみましょう。

実勢価格の調べ方として、固定資産税評価額から算出する方法があります。

固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる納税通知書で確認することが可能です。

また、市役所などで固定資産税台帳を閲覧することで調べることができます。

固定資産税評価額をもとに実勢価格の目安を計算できます。

以上の計算で、固定資産税評価額をもとに実勢価格を算出することが可能です。

実勢価格の調べ方として、公示地価・基準地価から算出する方法があります。

公示地価は地価公示と同じで公示価格のことです。

また、基準地価は都道府県が土地価格の指標として決定している価格です。

どちらかと言えば基準地価のほうが実勢価格とのズレが大きくなります。

そのため、基準地価をもとに実勢価格を算出する際は、次のように計算する必要があります。

上記の計算式で、実勢価格の目安を算出してみましょう。

公示価格とは、国土交通省が毎年発表する土地価格の指標で、裁判の評価や税金の基準とするために定めています。

国土交通省が全国約26,000地点を選び出し、国家資格である不動産鑑定士が2人以上で評価を割り出しています。

毎年３月下旬に発表され、ニュースでも取り上げられるほど有名な土地価格です。

例えば、銀座の山野楽器銀座本店は5,360万円（1㎡あたり）で、15年連続全国１位になっています。（2021年3月）

この公示価格は主に都市部に集中しているので、都心部の土地の売買において相場の参考になります。

その一方で、地方の場合は公示価格が近くに指定されていることが少ないため、参考になりにくいケースが多いです。

基準地価は、都道府県が基準地を選び出して公表する土地価格です。

基準地点は全国20,000カ所以上で、不動産鑑定士が1地点一人で調査しています。

基準地価は毎年9月に発表され、公示価格と同じ1㎡あたりいくらという形で公表されています。

公示価格は都心部を中心に標準地が指定されていますが、基準地価は都市だけではなく住宅地・農地・森林地など広い範囲が指定されているのが特徴です。

路線価とは、国税庁が定めた路線価道路を基準にした土地価格です。

相続税や贈与税を計算するために設定しているため、実勢価格とはズレがあります。

さらに、公示価格より価格が安いです。

• 相続税路線価→公示価格の約80％
• 固定資産税路線価→公示価格の約70％

上記のように公示価格より20％〜30％安く設定されています。

固定資産税評価額は、地方公共団体が固定資産税を課税するために決めた土地価格です。

公示価格や基準地価が標準地・基準地などポイントを指定しているのに対して、固定資産税評価額は日本全国すべての土地に対して土地価格が決まっています。

さらに公示価格や基準地価が毎年更新されるのに対し、固定資産税評価額は３年に１度しか評価が変わりません。

そのため、実勢価格との差が１番大きく実勢価格の70％程と評価されています。

「実勢価格」と「公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額」の大きな違いは、実際に取引された価格であるかということです。

公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額の４つは、あくまで公的機関が定めた指標でしかありません。

「ある土地の相場が知りたい」のであれば、実際に取引された価格の「実勢価格」を参考にするのがベストです。

公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額の４つを使用して相場の目安を立てると、実際の相場とかけ離れた価格になってしまう可能性があります。

公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額の４つは、実勢価格を知るための参考値とするのがいいでしょう。

実際の相場を知りたいときは、実勢価格をもとに目安を立てるようにしてみてください。

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土地の価格に影響を与えるポイントは、主に9つあります。

1. 適度な土地の広さ
2. 銀行の貸出金利
3. 売却するタイミング
4. 失業率
5. 立地・周辺環境
6. 土地の形状・向き
7. 用途地域・建ぺい率・容積率
8. 解体・インフラの費用
9. 第三者の権利

国道交通省が発表する「公示価格」や実際に取引された価格の「実勢価格」に対して、これら9つのポイントによって微調整をして売却価格を設定しています。

例えば、実勢価格と同じような土地があったとして「駅から近く通勤・通学に便利な場合は5％アップして算出する」といったような使い方をします。

「適度な土地の広さ」は土地価格に影響します。

土地価格は、ただ土地が広ければ金額が高くなるものではありません。

理由は、広すぎる土地は固定資産税の軽減措置を受けられないので、建物を建てにくい土地になってしまうからです。

したがって、中途半端に広すぎたり狭すぎたりする土地は相場よりも低くなる傾向があります。

「銀行の貸出金利」が土地価格に影響します。

なぜかというと、銀行の貸出金利によって不動産を購入する人が増減するからです。

一般的に銀行の貸出金利が高くなると住宅ローンの返済額が増えてしまうので、住宅ローンを組んで不動産を購入する人が減少し、土地価格が下がる傾向があります。

反対に、銀行の貸出金利が低いと「今のうちに住宅ローンを組んで不動産を購入しよう」となり、不動産を購入する人が増加し、土地の価格が上がるということです。

このように銀行の貸出金利によって不動産の購入が増減するので、土地価格に影響が出ます。

「売却するタイミング」は、土地価格に影響します。

その訳は、売却するタイミングによって「買いたい人」の人数が変わるからです。

実際に、土地の売買は「その土地を買いたい人」が存在することで初めて成り立ちます。

その買い手が同時に複数人現れた場合はその土地を巡って価格競争になり、その土地は相場よりも高くなります。

反対に、その土地を買いたいという人が現れなければ、土地価格を下げるしかありません。

土地の売買は「買いたい人」が現れるタイミングによって土地価格が変化します。

「失業率」は、土地価格に影響します。

なぜなら、失業中は住宅ローンが組めなくなるからです。

一般的に、失業中は収入が安定していないので住宅ローンが組みづらくなり、不動産の購入ができません。

つまり、失業率が高くなると不動産が売れにくくなり、土地価格が下がってしまいます。

このように失業率によって土地価格に影響が出るということです。

「立地・周辺環境」は土地価格に影響します。

理由は、立地が良い土地は人気が出て「買いたい人」が増えるからです。

先ほども述べましたが、買いたい人の人数が増えれば価格競争になり自然と価格が上がります。

立地条件によって人気が左右するので、土地価格にも影響が出るということです。

例えば「駅から近く通勤・通学に便利なところ」や「日々の買い物に便利なショッピングモールが近くにあるところ」などは人気が高く価格が上がります。

反対に、墓場や火葬場・工場など一般的に避けられる傾向があるところは人気が下がるので、価格も下がります。

このように立地や周辺環境によって土地価格が影響するので、注意が必要です。

「土地の形状・向き」によって、土地価格が変動します。

何度も述べているとおり、買い手の需要に違いが出るからです。

例えば、南向きで隣に高い建物がない土地は日当たりが良くなるので需要が高くなります。

反対に、土地の南側に高い建物があり日当たりの悪い物件は需要が低いです。

需要が高くなれば土地価格は上がり、需要が低くなれば土地の価格は下がります。

このように買い手の需要に関わる「土地の形状・向き」は、土地価格に影響があると言えるでしょう。

「用途地域・建ぺい率・容積率」は、土地価格に影響します。

例えば用途地域が住居系の地域の場合は、ホテルや大きな工場は建てられません。

また、用途地域によって建ぺい率や容積率が定められているので、その土地に建てられる建物の大きさが制限されます。

このように「用途地域・建ぺい率・容積率」によって需要に差が出るので、土地の価格に影響すると言えるでしょう。

「解体・インフラの費用」が発生する可能性がある場合は、土地価格に影響します。

一般的に土地は建物を立てるために購入するので、その障害となるものがある場合は土地価格が下がります。

例えば「住むことが難しい古屋が建てられている」や「上下水道・ガスなどのインフラが整備されていない」などです。

上記の場合、新しく建物を立てるために余分な費用を支払うことが想定されます。

このように「解体・インフラの費用」など余分な費用が発生する可能性の有無は、土地価格に影響するので、注意が必要です。

「第三者の権利」がある場合は、土地価格に影響があります。

一般的に土地の売買は所有権の移転が前提です。

例えば、借地権や抵当権が付いたままでは、その土地を自由に使うことができなくなります。

借地権とは売り主が土地所有者からその土地を借りる権利で、第三者に譲渡したり賃貸したりできる権利です。

抵当権とは、その土地が金融機関などに担保として提供されている場合に付きます。

借地権がある場合は、一般的な土地の売買と比べても土地価格が安くなります。

また、抵当権は土地の売買契約をするときに抵当権の抹消手続きを行うのが前提として売買するのが通例です。

このように第三者の権利が付いている場合は、土地価格に影響があります。

土地価格を設定する上でのポイントは、主に４つあります。
 

1. 「㎡単価」で比較
2. 変動要因を考慮する
3. 買い手による価格の違い
4. 土地の広さと㎡の関係

国土交通省発表の公示価格や都道府県発表の基準地価をもとに算出するケースでは、４つのポイントに注意して算出されています。

土地価格を比較するときは「㎡単価」で行いましょう。

理由は、公示価格や基準地価・実勢価格など、どれも「㎡単価」で表記されているからです。

現に「㎡単価」以外にも１坪（約3.3㎡）あたりの価格「坪単価」で表記されているものもあります。

しかし、基本的に「㎡単価」で表記されている土地価格が多いので、「㎡単価」で比較するようにしましょう。

ちなみに、土地面積には「公募面積」と「実測面積」の2つがあります。

比較するときは正確な土地価格を知るために、実測面積で比較するようにしてみてください。

公募面積とは、登記簿（登記記録）に記載されている面積のことです。

書類上では地積という項目に当たります。

公募記録は登記簿に載っている土地の面積なので正確な数字が書かれていると思いがちですが、古い記録のままの場合は注意が必要です。

一昔前の記録の場合は、制度の低い測量がされていたり意図的に小さく申告されていたりして、曖昧な値をもとに地積が算出された可能性が高いからです。

ただし、最近、分筆登記や地積更生登記が行われている場合は、実測面積とほぼ同じになっています。

実測面積とは、実際に測量した面積です。

土地家屋調査士などの有資格者に依頼し、土地の面積を調査してもらいます。

このように実測面積は実際に計測した面積なので、公募面積より信用できると言えるでしょう。

土地価格を比較する場合は、変動要因を考慮する必要があります。

なぜなら、公示価格や基準地価・実勢価格だけでは正確な土地価格とは言えないからです。

実際に公示価格をもとに算出する場合、全く同じ土地はありません。

その土地のプラス材料とマイナス材料を加味する必要があります。

例えばプラス材料は「角地」「両面に道路がある」「駅が近い」などです。

また、マイナス材料は「古屋が残っている」「造成費用が必要」などが挙げられます。

このように「公示価格や基準地価・実勢価格」だけではなくプラス材料とマイナス材料を加味して土地価格を比較するようにしましょう。

土地を比較する場合は、買い手による価格の違いを考える必要があります。

例えば、個人で買うには広すぎる土地は不動産会社が購入するケースが多いです。

不動産会社は広すぎる土地を購入して、その土地を分割して分譲地や建売住宅を販売します。

その場合、不動産会社は広すぎる土地を一括購入する代わりに1㎡あたり15％〜20％ほど安く購入するケースが多いです。

このように個人に売却する場合と不動産会社に売却する場合では、売買価格に違いが出ます。

過去の売買事例を比較するときは、買い手による価格の違いに注意しましょう。

土地価格を比較するときは土地の広さと㎡の関係を考慮する必要があります。

土地の価格は1㎡単位で表記されていることが多いです。

しかし、1㎡の価格が同じでも実際の購入金額は土地の広さによって異なります。

例えば、1㎡あたり20万円で100㎡と300㎡の土地の場合。

その土地を100㎡購入する場合は2,000万円、300㎡購入する場合は6,000万円となります。

この場合、一般の住宅地として売れやすい土地は「100㎡2,000万円」の土地です。

反対に、売れにくい「300㎡6,000万円」の土地は買い手が限られてしまうので、土地価格を下げることになるでしょう。

このように土地が広すぎる場合は土地価格が下がるケースがあるので、1㎡単位の価格だけではなく土地の広さにも注目する必要があります。

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土地を売却した場合は「所得税」「住民税」「印紙税」の３つの税金がかかります。

所得税・・・土地売却の場合は譲渡所得になり、所有年数によって税率が異なる

住民税・・・土地の所有年数で税率が異なり、短期譲渡所得は「9％」長期譲渡所得は「５％」

印紙税・・・取引価格に1,000万円〜5,000万円以下は「20,000円」、5,000万円〜1億円以下は「60,000円」

理由は、土地を売却した場合は譲渡所得を得る可能性があるからです。

土地を売却して儲けが出た場合は譲渡所得という所得が発生することになります。

その場合は所得税や住民税の納税義務が発生するので、覚えておくといいでしょう。

ここでは、土地の売却に関係する税金について詳しく解説していきます

所得税とは、一定の所得に対する税金のことです。

土地売却の場合は譲渡所得になり、その場合の所得税はその土地の所有年数によって税率が異なります。

土地の所有年数が5年以下の場合は短期譲渡所得となり「30.63％」、土地の所有年数が5年を超える場合は長期譲渡所得となり「15.315％」です。

土地売却にかかる所得税は所有年数で税率が異なるので注意しましょう。

ちなみに、譲渡所得がある場合は確定申告を行い納税する必要があります。

住民税とは1年間の一定の所得に対して支払う税金です。

所得税と同じように、土地売却により譲渡所得を得たら納税することになります。

住民税も土地の所有年数で税率が異なり、短期譲渡所得の場合は「9％」、長期譲渡所得の場合は「５％」です。

譲渡所得がある場合は、確定申告にて所得税を納税します。

確定申告のデータをもとに住民税の納税が発生するので、特別な手続きは必要ありません。

印紙税とは、土地売却の際の売買契約書に貼り付ける収入印紙のことです。

印紙税の金額は、取引価格によって異なります。

例えば、1,000万円を超え5,000万円以下の場合は「20,000円」、5,000万円を超え1億円以下の場合は「60,000円」です。

ただし、2022年3月31日までは軽減税率が適用されています。

「20,000円」→「10,000円」、「60,000円」→「30,000万円」です。

課税方法には「分離課税」と「総合課税」の2種類あります。

ちなみに、土地を売却したときの譲渡所得は分離課税に該当します。

分離課税とは、他の所得とは合算せずに所得を分離させて課税することです。

不動産売却時の譲渡所得や株取引などの配当所得、懸賞金などの一時所得など、一時的に大きな所得を得た場合は分離課税が適用されます。

総合課税とは、他の所得と合算した総所得に対して課税することです。

不動産所得や給与所得・事業所得などが含まれます。

サラリーマンなど給与所得があって副業で不動産所得や事業所得がある場合は、総合課税に該当します。

ちなみに不動産所得とはアパートや駐車場などの賃料による所得のことです。

不動産の売却は不動産所得に該当しないので、注意しましょう。

今回は、国土交通省発表の土地価格の調べ方や公示価格と実勢価格の違いについて解説しました。

土地の価格には「公示価格」「基準地価」「実勢価格」など、いろいろな名前がついており、わかりにくいことが特徴です。

さらに、土地の価格は「定価」がないので、土地を購入するときに「価格は妥当な価格なのか」迷うことでしょう。

この記事で解説したように、土地の価格は公示価格や基準地価・実勢価格をもとに算出することが可能です。

国土交通省のウェブサイト「土地総合情報システム」を活用に、公示価格や基準地価・実勢価格をもとに変動要因を考慮して算出することが大切になります。

国土交通省などが発表している「公示価格」「基準地価」「実勢価格」などを参考にして、土地購入を検討しましょう！

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