集合住宅と共同住宅は何が変わる？定義や建物の種類別の違いを分かりやすく解説！

「集合住宅」と言えば、一般的にマンションやアパートのことを思い浮かべるでしょう。人によっては「共同住宅」と呼ぶこともあります。違いがはっきりしない2つの単語ですが、通常の会話で交わされる時は大体同じ意味で使われています。
曖昧に同意語として使用している「集合住宅」と「共同住宅」を定義まで深く考察していくと、実は違うことが明確にみえてきます。結論を言うと、建築基準法上では共同住宅が正解です。では、集合住宅とは何なのでしょう。不可解な疑問を分かり易く、順を追って解説していきましょう。

集合住宅とは、1棟の同じ建物に独立した住宅が複数造られている建築物のことで、それぞれの住宅は、与えられた専有面積内に独立した居住区として専用の出入口を有しています。代表的な集合住宅といえば、マンションやアパート、団地などが挙げられます。

「集合住宅」という言葉は日常会話でよく使われる歴とした日本語で、辞書にも掲載されていますが、建築基準法では存在しない言葉です。つまり、建物や建築に関わる法律では使われていない用語であり、集合住宅は「通称」或いは「俗称」ということになります。

建築基準法で定められている建物の用途でみると、集合住宅に相当する内容の建築物は、「共同住宅」と「長屋」の2つありますが、それぞれ別の種類に区分けされています。個別に特徴や違いを解説していきましょう。

共同住宅とは、建築基準法で使用されている言葉で、一般的に言われるマンションやアパートを指す公的な名称です。建物の種類別でみると、不特定多数の人々が利用する建築物であり、火災の発生もありうる建物として「特殊建築物」に指定されています。
「特殊建築物」に指定されると、住人や周囲への安全保持や非常時の共用避難ルートの配慮など様々な義務が課せられます。具体的には、避難ルートとしても共有できる階段や廊下の設置、共用出入り口の確保としてエントランスがあること、消火栓を共用スペースに設置するなど消防法で定められた細かい規約にも則った建物であることを要求されます。

長屋住宅とは、共同住宅に義務付けられている階段や廊下などの共用部分がない建物のことを指します。具体的に表現すると、マンションのエントランスのような共用で使う出入り口は存在せず、それぞれの住宅に直接道路や建物外の通路に出られる玄関が設置されています。
構造は、隣同士側壁面を共有しながら住宅が連なって建っている連棟式の形態で、一般的に呼ばれているテラスハウスやタウンハウスが長屋住宅の種類に属しています。

建築基準法で使用している用語は、日常生活でよく使われている言葉や意味合いと少し違う場合があります。そこで、一般的に集合住宅と呼ばれている建物について、公的に定義付けられている用語の意味や違いを確認しておきましょう。

まずは、一般的な会話で使われる「集合住宅」と同意語のように使われている「共同住宅」について、正確な用語と定義、特徴を分かり易く個別に解説しましょう。

共同住宅とは、一般的にマンションやアパート、団地などを総称する言葉です。建築基準法においても、建物の１つとして使用されている公的な用語です。

建築基準法で定められている共同住宅とは、1棟の建築物内に2戸以上の独立した住居が存在している建物のことと定義付けられています。建物の用途別では特殊建築物に指定されています。

多数の人が集う建物として特殊建築物に分類されている共同住宅は、非常時に住人や周囲の人々の安全を担保するため共用部分の確保が義務付けされています。その為、住人が共有して使用できる共用廊下や階段、エントランスは必ず設置されています。

共同住宅ともう1つ、建築基準法上で「集合住宅」に該当する長屋住宅についても、建築基準法で用いられる用語や定義、特徴を個別に確認していきましょう。長屋として扱われているテラスハウスとタウンハウスについても解説します。

建築基準法上の定義では、1棟の建物に独立した1戸の住宅が多数存在し、直接外に出られる玄関を有しており、共有部分は存在しない建築物のこととされています。建物の形状は、各住居の側壁面が共有されている連棟式になっています。

共同住宅と最も違う点であり、長屋住宅の特徴でもあるのが、共用部分が存在しないことです。各住居にはそれぞれ専用の玄関があり、直接公共の道路や通路に出られるようになっています。それぞれの住宅に独立した玄関ポーチや外扉が設置されている場合もあり、同じ建物内でも一戸建ての生活スタイルを味わえるメリットがあります。

タウンハウスとは、独立した住宅が横に連続して建てられている連棟式住居形態の低層集合住宅です。建築基準法では長屋住宅に属しています。
タウンハウスの所有権は、建物に関しては専有部分のみ専有者の所有として認められることが殆どです。しかし敷地に関しては、居住者全員の共有になる場合と個人所有になる場合があり、ケースバイケースで差異があります。所有権に関しては、分譲マンションを購入する感覚に近いと言えるでしょう。

テラスハウスとは、個々の独立した住宅が連続して建てられている低層階の集合住宅のことです。隣との境目は、壁面で区切られており、マンションのような共用部分は存在しません。
外観をみる限りではタウンハウスとの違いははっきりしませんが、所有権に違いがあります。テラスハウスの場合は、建物の専有部分と建物が建っている部分の土地の所有権は100%認められています。
また、建築基準法上でもタウンハウス同様長屋住宅に属していますが、テラスハウスの方が自由度が高く、家の側壁面だけ隣と共有している以外は一戸建てに近い感覚です。
 

結論から言うと、法律上マンションとアパートの明確な定義付けは存在していません。しかし、実際は不動産屋で掲示している物件やネットで物件検索をすると、マンションとアパートは区分けして掲載されています。それは、不動産業界である程度基準を決めて、分かり易くしているからです。どちらなのか曖昧な物件を時々見掛けるのは、決められた定義がないからです。
そこで、不動産業界で目安としているマンションとアパートの基準について解説していきましょう。

不動産業界で基準としているのは、建物の構造や形態の違いでアパートとマンションを区別していることが殆どのようです。具体的には、アパートは木造やプレハブ造、軽量鉄骨造で2階建てが中心です。
物件の中には木造2階建てで構造はアパートのようでも建物の名称にマンションが付いている場合があります。また、同じ物件でも不動産屋によってカテゴリーがアパートになっていたりマンションになっていることもあります。明確な定義がないので、それくらいグレーゾーンの物件は曖昧なのが現実です。

不動産業界でマンションと呼ばれる目安の基準は、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造、或いは鉄骨造で3階以上ある建物とされています。但し、2階建てでも建物のクオリティや付帯設備、環境などの条件によって、ハイグレードな構造の建築物であればマンションと呼ぶこともあるようです。
マンションという言葉は、英語で「mansion」意味はハイクオリテイな豪邸のイメージが強い邸宅や屋敷を表す単語です。日本で一般的にイメージされるマンションは、アメリカ英語の「apartment house」かイギリス英語の「flats」や「apartment」など、アパートより高級感のある建物をイメージさせる用語が殆どです。

部屋探しをしたことがある人ならすでにお分かりでしょう。マンションとアパートの違いは家賃に反映されています。建物の構造を基準の１つとして区分けしていることはすでに触れていますが、建物のクオリティは大体建築建材の違いが大きく影響されています。一般的に高い価格の建材を使用すれば建物のクオリティが高くなり、家賃は高くなります。
建物が2階建て中心のアパートは、3階以上が中心のマンションに比べ建材の費用が安く、エレベータがない建物が多いのでトータルコストも安くすみます。その分、家賃も安くなっています。維持コストも同様に、管理費や共益費などもマンションよりアパートの方が安くなっています。

因みに、曖昧な位置にいるのがテラスハウスやタウンハウスです。定義上は長屋住宅ですが、立地や建材、付帯設備などでマンションと同等のカテゴリーになっていたり、アパートとして扱われていたりさまざまです。家賃も同様で、一概には言えませんが、安い家賃で広い住居を希望しているなら、同じ位の家賃で比較するとテラスハウスやタウンハウスの方が専有面積の広い物件が多いようです。

集合住宅という呼称は法律上存在しない用語で、建築基準法上集合住宅に該当するのは、共同住宅と長屋の2つであることはお分かりいただけたでしょう。
部屋を借りたり買ったりする場合、建物の種類別や用途別の名称は、ある程度知っておいた方が間違いは起こりにくいと言えます。特に部屋を探す時は、集合住宅に関連する知識や呼称は理解しておきましょう。ネットで物件検索をする時や内見時、そして契約時にきっと役に立つはずです。
但し、マンションやアパート、コーポやハイツなど元々明確な定義がない名称には拘らず、住みたいエリアや環境、住みたい広さや居住空間を第一に、無理しない家賃や購入価格で自分に合った部屋探しをしていきましょう。

 
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