住宅ローンの変動金利の仕組みは？固定金利との違いから金利動向まで解説！

住宅ローンの金利タイプには、固定金利と変動金利があります。変動金利型住宅ローンは金利が変動するデメリットがあるものの、固定金利型住宅ローンに比べると金利が低く設定してあることがメリットです。

また、超低金利時代が続いている影響で、変動金利型住宅ローンがお得に見える人も多いのではないでしょうか。そこでこの記事では、変動金利型住宅ローンの仕組みや動向、そして変動金利型住宅ローンがおすすめな人を紹介します。

「変動金利型住宅ローンはお得だから」という理由だけで変動金利を選んでしまうと、後悔することも。そのため、変動金利型住宅ローンの仕組みやデメリットも頭に入れて、あなたに合った金利タイプの住宅ローンを選びましょう。

まずは、変動金利型住宅ローンの仕組みを詳しく見ていきます。

変動金利型住宅ローンとは、一定期間ごとに金利が見直される仕組みの金利タイプです。そのため、金利が上がれば返済総額も増え、金利が下がれば返済総額が下がります。つまり、住宅ローンの契約時点では、支払い総額がいくらになるかが分かりません。

変動金利型住宅ローンは一定期間ごとに金利の見直しが実施される仕組みです。一般的には、半年に1度金利の見直しが実施されます。しかし、半年ごとに住宅ローンの支払い額が変更されると、資金計画が立てられないなど契約者の負担が重くなることがデメリットです。そのため、住宅ローン支払い額の変更は、5年に1度のペースで実施されます。

そして、金利はどのように変動するか予測できないため、大幅に金利変動が起こるタイミングもあるでしょう。そうすると、住宅ローン契約者の支払い負担が突然重くなり、支払いできない人も増えるデメリットがあります。そのため、変動金利型住宅ローンにおける支払額の増加は、上限125％と決められているのです。

変動金利型住宅ローンの支払額の最大増加額は、上限125%です。実際に数字を用いて、仕組みを詳しく解説します。

例えば、毎月10万円の返済をしているとしましょう。そうすると、金利がいくら上昇したとしても、住宅ローンの返済額は12万5,000円が上限になる仕組みです。そして、その次のタイミングで金利の値上がりが発生した場合には、15万6,250円が上限になる仕組みとなっています。

変動金利型住宅ローンにおける適用金利は、「短期プライムレート」が基準となる仕組みです。短期プライムレートとは、金融機関が1年以内の融資を実行する際の最優遇貸出金利のこと。基本的には、短期プライムレートに1％上乗せした金利を変動金利としています。

住宅ローンには金利タイプが2つあり、変動金利型住宅ローンと固定金利型住宅ローンがあります。ここでは、変動金利と固定金利の差について見ていきましょう。

固定金利型住宅ローンでは、名前の通り金利が固定されています。そのため、変動金利型住宅ローンのように、支払い額が変動しないことがメリットです。住宅ローンの契約時点で支払い総額が分かるため、資金計画を立てやすかったり、金利上昇に備えた資金準備が必要なかったりします。

とはいえ、変動金利型住宅ローンに比べると金利が高めに設定されているデメリットもあります。住宅ローンを契約した時点で総支払額が分かるメリットがあるものの、低金利が続いた場合には、変動金利型住宅ローンよりも多く支払うこともあるでしょう。

変動金利型の住宅ローンには、一定期間ごとに金利の見直しが実施される仕組みがあります。また、実際に住宅ローンの支払額変更があるのは5年に1度のペースで、支払額は125％を上限として増える仕組みです。固定金利型住宅ローンに比べ、金利変動のデメリットがあるものの、設定されている金利が低いことが魅力だと言えます。

変動金利型の住宅ローンを考えるなら、今後の金利動向が気になる人も多いはずです。そこで、ここでは変動金利の金利動向を詳しく見ていきましょう。

住宅ローン変動金利は、金利推移によって返済額が変わる仕組みです。そのため、相場金利や今後の金利動向をしっかり頭に入れておくことが大切だと言えます。そうすることで、変動金利型住宅ローンを契約するタイミングが分かったり、金利動向に備えた対策が取れたりするようになるでしょう。

金利相場は、1990年から超低金利時代が持続されている動向です。超低金利時代が始まる前は、金利が8％を超える時もありました。

しかし、1990年以降はどんどん金利が下がっていき、現在も超低金利は続いています。実際に、2022年現在の変動金利型住宅ローンの金利は0.5％が相場です。このことから分かるように、以前と比較すると低金利で住宅ローンを借りることができます。

固定金利型住宅ローンの1つに、「フラット35」があります。名前の通り、最長35年にわたって返済する固定金利型の住宅ローンです。変動金利型住宅ローンよりも金利の高い固定金利タイプにもかかわらず、金利は1.3％前後を維持しています。このことから考えてみても、超低金利の動向が続くと考えていいでしょう。

フラット35の住宅ローンについて詳しく知りたい人は、以下の記事をご覧ください。

また、日本銀行はマイナス金利政策を打ち出しています。そのこともあって、固定金利タイプであっても、低金利を実現できているのです。

今後、大幅な物価上昇がなければ、金利の大幅上昇もしません。あと1〜2年程度は、現状維持の動向です。2022年現在は金利が高いわけではないので、変動金利型住宅ローンも検討すべきだと言えます。

金利動向については、1990年から超低金利時代が継続されています。また、日本銀行のマイナス金利政策が実施されていることから、大幅に金利が上昇する可能性が低いと考えられるでしょう。とはいえ、金利上昇に備えた返済計画をしていくのがおすすめです。

次に、変動金利型住宅ローンの金利相場を解説します。変動金利は、新規借入時と他の金融機関からの借り換え時で金利が変更される仕組みです。

変動金利型の住宅ローンは、0.370％〜0.65％くらいのものが多いです。そのため、0.5％程度を基準に考えておくのがおすすめ。中には、0.3％台の超低金利を実現している金融機関もあります。

また、金融機関ごとに「無料の団信付帯」「繰上げ返済手数料無料」などのサービスが付帯されているところも多いです。金利だけではなく、付帯サービスも比較しながら、住宅ローンを借りる金融機関を検討しましょう。

みずほ銀行の変動金利相場は、年0.375％です。

三菱UFJ銀行の変動金利相場は、年0.475％です。

三井住友銀行の変動金利相場は、年0.475％です。

りそな銀行の変動金利相場は、年0.470％です。

住信SBIネット銀行の変動金利相場は、年0.440％です。
 

イオン銀行の変動金利相場は、年0.520％です。
 

ネット銀行が続々登場しており、住宅ローンをネット銀行で契約することもできるようになりました。ネット銀行の1つである「住信SBIネット銀行」は、年0.4％台と低金利を実現していることが特徴です。下記の記事では、ネット銀行で住宅ローンを契約するメリットとデメリットを解説しています。

ここでは、他の金融機関から住宅ローンを借り換えた場合の金利相場を紹介します。

また、住宅ローンの借り換えについて詳しく知りたい人は、以下の記事をご覧ください。

みずほ銀行の変動金利相場は、年0.375％です。
 

三菱UFJ銀行の変動金利相場は、年0.475％です。

三井住友銀行の変動金利相場は、年0.475％です。

りそな銀行の変動金利相場は、年0.430％です。

住信SBIネット銀行の変動金利相場は、年0.428％です。

イオン銀行の変動金利相場は、年0.520％です。

また、下記の記事では「固定金利」と「変動金利」の金利相場を解説しています。固定金利と比較して金利相場を知りたい人は、下記の記事もご覧ください。

変動金利型住宅ローンの金利相場は、年0.5％程度を基準に考えておいてください。また、金利だけで決めるのではなく、金融機関ごとのサービスも比較するのがおすすめです。住宅ローンが契約できるネット銀行も多いため、ネット銀行も検討してみるといいでしょう。

次に、変動金利型住宅ローンのメリットを紹介します。

変動金利型住宅ローンのメリットを下記で詳しく解説します。

変動金利のメリット1つ目は、契約当初の金利が低めに設定されていることです。

固定金利の金利相場と比較してみると、変動金利のほうが金利が低く設定されています。

また、金融機関や商品によっては、2倍近く金利差があることも。このように、変動金利型住宅ローンは金利が低く、固定金利型住宅ローンよりも支払い総額を減らせるメリットがあります。金利変動のリスクはあるものの、低金利で住宅ローンが借りられるのは、変動金利の最大のメリットと言っていいでしょう。

変動金利のメリット2つ目は、金利が下がった場合に利息の返済額が減ることです。当然ながら、金利が下がれば住宅ローンの支払い額も減ります。契約時点での金利が高かった場合でも、金利が徐々に下がることで支払い額も下げられるメリットがあるのです。

その反面、固定金利はどんなに高い金利で借り入れても、完済するまで金利が変動することはありません。

変動金利型住宅ローンには、固定金利型住宅ローンよりも金利設定が低かったり、金利の下落とともに返済額も減ったりするメリットがあります。

では、変動金利型住宅ローンのデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか？ここでは、変動金利型住宅ローンのデメリットを3つに分けて紹介します。

変動金利型住宅ローンのデメリットについて、下記で詳しく解説します。

変動金利のデメリット1つ目は、金利が上昇し支払額が増加する可能性があることです。変動金利型住宅ローンは、金利が下がることで支払い額を抑えられるメリットがありました。しかし、逆に考えると、金利が上昇し、支払額が予想よりも増えるデメリットもあります。

現在の金利相場は0.5％程度ですが、過去に金利が8％を超えていた時代があったこともありました。住宅ローン支払額の最大増加額は125%までと決められているため、これほど増える心配はないものの、金利が上昇すること自体はあり得ることです。変動金利型住宅ローンを契約する際は、仮に金利が上昇してもいいように、余裕をもった資金準備が大切だと言えます。

変動金利のデメリット2つ目は、利息の返済額が増え元金が減らなくなる場合があることです。

金利が大幅に上昇してしまうと、返済する金額も増えていきます。しかし、毎月の支払額は125％が上限になっているので、元金返済額と利息の金額が上限額を超えてしまう可能性もあるのです。このような動向になってしまうと、利息の返済だけをすることになり、元金がなかなか減らない事態になります。

元金が返済されているかどうかは、償還予定表をチェックすることで毎月の支払い額の内訳が分かります。そのため、支払額だけでなく、償還予定表のチェックも忘れないようにしましょう。

変動金利のデメリット3つ目は、未払い利息が残る可能性があることです。デメリットの2つ目に述べた通り、支払い額が上限になると、利息だけを毎月支払う状況になることもあり得ます。そうすると、元金の減りが遅くなっていくため、元金に対する利息が減りません。

最終的には、住宅ローンの返済期間が終わった時点で元金と未払利息が残ってしまうケースもあります。住宅ローンでは返済期間を延長できません。そのため、住宅ローンの返済期間が終了した時点で、残債を一括払いする必要があります。

変動金利型住宅ローンは、契約時よりも支払い額が上昇したり、元金がなかなか減らなくなったりするデメリットがあります。この記事では、変動金利型住宅ローンの仕組みを詳しく見てきました。最後に、変動金利型住宅ローンがおすすめなのはどんな人なのか紹介します。

上記に当てはまる人は、変動金利型住宅ローンを積極的に検討してみても良いでしょう。下記で詳しく紹介します。

金利の動向は予測できるものではないものの、「今後、金利の大幅上昇はしにくい」と考えている人は、変動金利型住宅ローンを積極的に検討すべきでしょう。今後も低金利が続く動向であれば、固定金利型住宅ローンよりも支払い総額を減らすことができます。

とはいえ、金利上昇の可能性もゼロではないので、変動金利型住宅ローンのデメリットもしっかり頭に入れておきましょう。

変動金利型住宅ローンのデメリットは、金利の変動とともに支払い総額が増減すること。そのため、固定金利型住宅ローンのように、住宅ローン契約時点では支払い総額が分かりません。金利が上限したとしても、返済を続けられる余裕のある人は変動金利型住宅ローンがおすすめです。

その反面、支払い総額を住宅ローン契約時点で知っておきたい人や、これ以上返済額が増えたらスムーズに返済できないと感じている人は、固定金利型住宅ローンが向いています。

返済期間が短かったり借入額が少なかったりすると、金利の影響を受けにくい傾向にあります。これらに当てはまる場合には、変動金利がおすすめです。返済期間や借入額に応じて金利タイプを選ぶことも、1つの手段として考えられます。

変動金利型住宅ローンを契約すると、金利の動向を確認しなくてはいけません。その理由は、金利の変動に応じて支払額も変わるため、その都度家計管理を見直す必要があるからです。

つまり、変動金利型住宅ローンは金利の動向を察知でき、それに応じた対策を考えられる人におすすめ。その反面、金利の動向を気にしているのが面倒臭いと感じる人は、固定金利型住宅ローンが向いています。

変動金利型住宅ローンは、繰上げ返済をしたい人にもおすすめな金利タイプです。繰上げ返済をすることで、返済期間を短くできます。先に述べた通り、返済期間が短ければ短いほど、金利の影響が少なくなるのです。

とはいえ、繰上げ返済を積極的にしたい場合、金融機関によっては「繰上げ返済手数料」が発生することがデメリットだと言えます。そのため、繰上げ返済を前提にして住宅ローンを選ぶ際には、繰上げ返済手数料に着目して選ぶのが大切です。

住宅ローンの繰上げ返済に関しては、以下の記事で詳しく紹介しています。

変動金利型住宅ローンは、金利変動のリスクがあるものの、固定金利型住宅ローンよりも金利が低く、支払い総額が少ない傾向にあります。金利の動向を見てみても、超低金利時代が続くと考えられるため、依然として変動金利型住宅ローンはおすすめできる金利タイプです。

金融機関によっては変動金利と固定金利で2倍以上の金利差があるため、住宅ローンの支払い総額に大きな影響が出るでしょう。とはいえ、金利変動が不安になったりストレスになったりする人もいるので、変動金利型住宅ローンが全員に合うとは限りません。

この記事を読んで、変動金利型住宅ローンの仕組みや動向を理解し、あなたに合った金利タイプの住宅ローンを検討しましょう。

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