築40年のマンションを買うメリットは？注意点から売却や相続の方法まで解説！

「築40年のマンションは買っても大丈夫？」

「築40年のマンションはあと何年住めるの？」

中古マンションの購入を検討されている方は、、こうしたお悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。

この記事では、築40年の中古マンションについて、あと何年住めるのか、物件選びのチェックポイントを詳しく解説しています。

さらに、中古マンションならではの気をつけるべきポイントや将来の建て替え問題についてもご紹介しています。

築年数が古いマンションは、価格が低く、購入しやすいという大きなメリットがあります。老朽化などによる維持費の増加や寿命など、不安を感じる面もあるとは思います。

築40年のマンションの実情について本記事も参考にしていただき、マンション購入に向けた参考にしてみてください。

築40年のマンションを購入しても残り何年も住めないと勘違いしている人は少なくありません。
確かに築40年となると老朽化も進んでおり耐用年数がすぐに来てしまうでしょう。

結論から言うと、築40年の中古マンションは残り80年以上も住むことができると言われています。

しかし耐用年数と建物の寿命はまったくの別です。
築40年のマンションでもまだまだ住むことができるでしょう。

築40年マンションの寿命と耐用年数の関係と注意点について確認していきます。

鉄筋コンクリート造のマンション寿命は120年程度と言われています。

つまり築40年の鉄筋コンクリート造のマンションでは残り80年間は住むことが可能です。
寿命は定期的な修繕や補修をおこなっているかで変動しますので、あくまで参考として覚えておきましょう。

国土交通省が発表した調査によると、定期的な修繕をおこなった鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は150年ほどにも伸びることが判明しています。
修繕や補修をおこなうことでマンションの耐久性を維持して、老朽化を防ぐことができるのです。

定期的な修繕をおこない寿命150年のマンションとなれば、築40年であっても100年以上は住むことができるでしょう。

マンション購入を検討していると法定耐用年数という言葉を耳にします。
法定耐用年数を建物の寿命と同意だと思っている人がいますが、まったくの別物です。

建物の寿命は人が住めなくなり、建物が倒壊してしまう期限であるのに対して、法定耐用年数は建物の資産価値がゼロになる期限のことを指します。

法定耐用年数は一般的に47年と定められているため、築40年のマンションでは残り7年で法定耐用年数が来る計算になるでしょう。

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築40年のマンションにはさまざまなメリットがあります。
築年数が高いことで不安に思われる築40年のマンションですが、価格が安いだけがメリットではありません。

マンション購入の参考として、築40年のマンションを購入するメリットについて確認しておきましょう。

築年数が高いマンションを購入する最大のメリットは価格の安さにあります。

マンションには資産価値があるため法定耐用年数が近い築年数の物件ほど、安くなる傾向があるのです。
築40年のマンションとなれば、売却することも難しいため安価で購入できるでしょう。

東京都の中古マンションにおける築年数別の成約価格平均

参照：首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況

築40年超の中古マンションは資産価値が下がっていることに加え、新築当時の価格が安いこともあり、中古マンションは新築に比べて4割程度の価格で購入することができます。

築40年のマンションとなれば立地が良い確率が高いです。
駅近くなど立地の良いエリアは、過去に不動産を建設していることが多いでしょう。

新築マンションを建築する際にもなかなか良いエリアが見つからずに、建設計画が難航してしまいます。
対して築40年のマンションであれば、まだまだ良エリアに空きがあった時期ですので立地が良い可能性が高いのです。

築年数が高い物件ほど立地条件が良いエリアにある傾向があります。

中古マンションを購入する際の注意点として、マンションの管理状況を把握しておくことをおすすめします。
なぜならマンションの管理状況が良くないと修繕積立金の徴収や空室率が悪い可能性があるでしょう。

築40年のマンションを購入するメリットは、管理状況を把握しやすい点にあります。
マンション購入前に過去の修繕履歴や修繕計画を確認しておくことで、管理状況を把握することができるでしょう。

中古マンションを購入する際の注意点として、管理状況を確認してからマンション購入を決める必要があります。

しかし万が一にマンションの管理状況を確認せずに、購入してしまった場合はさまざまなデメリットが発生する可能性が高いです。

築40年のマンションを購入する際には管理状況を確認しておく必要があります。
万が一確認せずに購入した場合にどのようなデメリットが生じるか注意点を確認しておきましょう。

マンションの管理状況が悪いと修繕積立金が不足している可能性が高いです。

空室率が高く修繕費を集めきれていないと、マンションを修繕する資金が不足してしまい管理が疎かになってしまいます。

結果としてマンションの管理状況が悪くなって、入居者が定着しない悪循環を生むのです。

管理状況の悪いマンションを購入してしまえば、修繕のために住人から修繕積立金の臨時徴収をおこなう必要が生じるでしょう。

マンションの管理状況が悪いと入居者同士のトラブルが発生するケースがあります。

ゴミ捨て場やエレベーター、エントランスなどの共同部分が荒れて、治安が悪い物件となればトラブルの種は増えてしまうでしょう。

また急に修繕積立金の臨時徴収などをおこなえば、住民は不満を覚えてトラブルに発展する可能性がありますので注意する必要があります。

築40年のマンションには築年数が高い分メリットがあります。
しかし築年数が高いことによって生じるデメリットもあるのです。

マンション購入を検討している方は、築40年のマンションが持つメリットと合わせてデメリットについても確認しておくことをおすすめします。

築40年のマンションは耐震性に不安がある可能性が高いです。

地震大国の日本では日々、耐震性に特化した建築技術が発展しています。
しかし築40年のマンションは最新耐震技術によって建築されていません。

いわば少し古い技術で建築されている築40年マンションでは、耐震性に不安が生じてしまうでしょう。
耐震性の低さが築40年マンションを購入するデメリットと言えます。

近年建築された建造物には「新耐震基準」で設計されているため、耐震性に安心感があります。
しかし築40年のマンションには新耐震基準は適応されておらず、「旧耐震基準」をもとに設計されているのです。

現在の基準である新耐震基準に満たない旧耐震基準で建築された築40年マンションでは、耐震性に不安を覚えてしまうでしょう。

旧耐震基準とは1981年5月以前に設計された建築物に適応されていた地震に対する耐久性の基準です。

具体的には震度5の揺れでも崩壊しない耐震性を建物に付与することが義務付けられていました。
しかし旧耐震基準で設計された建物は震度5以上の地震には、対応していないため不安要素があります。

築40年のマンションも旧耐震基準によって設計されている可能性があるので、不安要素は拭いきれません。

新耐震基準とは1981年6月以降に設計された建築物に義務付けられている地震に対する耐久性の基準です。

旧耐震基準が震度5の揺れを対象にしていたのに対して、新耐震基準では震度7の揺れでも崩壊しない耐震性で建築物を設計するようになりました。

新耐震基準であれば地震に対する安心感もありますので、マンション購入前にはどちらの耐震基準で設計された物件かを確認しておきましょう。

住宅ローンの審査に出す際に築40年のマンションでは審査が通らない可能性があります。

築年数が高い物件ほど住宅ローン審査が通りにくい傾向がありますので、築年数や立地によっては住宅ローンを断られてしまう可能性があるでしょう。

金融機関によって審査基準が異なりますので、築40年のマンションを購入する時には複数の金融機関に住宅ローンを相談してみることをおすすめします。

マンションを購入すれば修繕積立金が必要になります。

マンションの診断や修繕工事にあてられる修繕積立金ですが、築40年のマンションでは修繕積立金が高い可能性があるでしょう。
築40年のマンションを購入する際の注意点として、修繕積立金が高い可能性を考慮しておいてください。

築年数が古いほどリフォーム費用が高額になる事が多く、想定以上の出費になる可能性があります。

その要因は「アスベスト除去」「水回りの交換」「断熱リフォーム」などが挙げられます。アスベストは、飛散して吸い込むと健康被害があるとして近年の新築マンションへの使用は禁止されていますが、築40年を超えるマンションはレベル1と呼ばれるアスベストが使用されていることがあります。
アスベストはリフォームの撤去費用として数百万円かかるため、リフォーム費用が高額になる原因のひとつとなります。

次に、水回りのリフォームについては、一般の方がパッと見ただけでは現状が分からず、実際に見積もりを取ってみると水回りの劣化が進んでいて交換が必要になるケースがあります。
配管の修繕やユニットバスの交換は、リフォーム費用が高額になるため想定していなかった出費につながることが考えられます。

断熱性や防音性を高めるリフォームも費用がかさみます。
新築マンションほど断熱や防音性能が高くない傾向にあるので、生活の質を上げるために断熱材を入れたり、二重窓にする方が増えています。加えて、壁や床に断熱材を入れたり、2重窓、床暖房のリフォームを行うことでリフォーム代がかさむ可能性があります。

築40年のマンション購入を検討している方は、購入前に確認しておくべき注意点を把握しておきましょう。

築年数が高いマンションほど安く購入できる反面、注意しておかなければ売却もできない物件であるリスクがあります。
築40年マンションを購入する際の注意点は次の2種類です。

• 建物構造の確認
• 長期修繕計画が適切かどうか

中古マンションを購入する際には、建築構造を確認しておきましょう。

購入してからリノベーションやリフォームによって、中古マンションを綺麗にすることが主流になっている現代では建築構造の確認は必須作業です。

注意点として外観のヒビや破損はないか、内装は住みやすく改良すべき点はないかを確認しておくことをおすすめします。

排水管の状況確認は建築構造を確認する上でも重要です。

なぜなら古いマンションでは排水管が天井裏を通っていたり、コンクリートに埋まっている可能性があります。
リノベーションやリフォームを検討しているのであれば、排水管の構造を把握しておかなければいけません。

また修繕が満足にできておらず排水管が古い状態であれば危険を伴うでしょう。
配管設備の寿命は25年〜30年とされており、築40年のマンションでは修繕しておかなければ生活に支障をきたす恐れがあります。

築40年のマンションを購入する際の注意点として排水管の状態を確認しておきましょう。

築40年のマンションを購入する場合は、長期修繕計画が適切なマンションであるかを確認しておいてください。

長期修繕計画とは名前の通り、長期的に計画された建築物の修繕計画です。
長期修繕計画が満足にされていない物件は、修繕積立金の徴収が疎かになっており管理状況が悪い可能性が高いでしょう。

築40年のマンションを購入する際には長期修繕計画が適切かどうかを確認しておきましょう。

国土交通省によって長期修繕計画は12年に1度はおこなう必要があるとされています。

築40年のマンションであれば3度は修繕工事がおこなわれているはずです。
しかし長期修繕計画が満足にされていない管理耐性が悪いマンションであれば、修繕工事が満足にされていない可能性があります。

マンション購入前に過去の修繕履歴と修繕計画を確認しておくことをおすすめします。

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築40年のマンションでは法定耐用年数まで、残り7年しかありません。

寿命はまだまだあるとはいえ法定耐用年数に不安がある築40年マンションを建て替えしたいと考える人もいるでしょう。

しかしマンションを建て替えるには、さまざまな条件があります。
中古マンションの建て替えが、あまりおこなわれていない理由を確認していきましょう。

マンションを建て替えるには所有者の5分の4以上の賛成が必要となります。

中古マンションの建て替えには膨大な費用が発生するため、反対意見が出てくるでしょう。
反対意見が5分の1以上となった場合は、費用があってもマンションの建て替えはできません。

所有者の5分の4以上の賛成を得られなければ、マンションを建て替えることができないのです。

マンションの建て替えには膨大な費用が発生してしまいます。
具体的には各世帯1000万円〜2000万円と、かなり高額な建て替え費用が必要となるのです。

高すぎる建て替え費用を払いたくないと建て替えに反対する人は少なくないでしょう。

マンションの建て替えがあまりおこなわれない理由は、膨大な建て替え費用にあります。

中古マンションを建て替えようと思っても、実際に建て替えがおこなわれることは稀です。

国土交通省が2020年7月時点に調査した結果では、全国の建て替え件数は254件(1.9万戸)。
この数字は全国の2％しか建て替えをおこなっていない割合になります。

中古マンションの建て替えが困難であることを理解した上で、築40年のマンションを建て替える方法は存在します。

築40年マンションでは、修繕工事やリノベーションを定期的におこなっていない限り、老朽化が進んでいるでしょう。

これからも人が住めるマンションにするためにも、築40年のマンションを建て替える方法を確認していきます。

最もシンプルな方法が居住者が建て替え費用を負担する方法です。

各世帯1000万円〜2000万円と高額な費用になりますが、居住者が負担できれば築40年のマンションでも建て替えられます。
しかし実際には高額な費用を支払いたくないと反対する意見が出来しまうでしょう。

所有者の5分の4以上の賛成がなければ建て替えはおこなえませんので、居住者負担の建て替えは困難になります。

中古マンションを建て替えるもう1つの方法は、マンションの容積率を上げて建て替え費用を担保する方法です。

マンションの容積率を上げて戸数を増やせば、入居者を増やすことができます。
入居者が増えることによって得られる修繕費用を増やすことで、建て替え費用を担保するのです。

容積率を上げるためにマンションを増築する必要も出てきますので、計画的な増築が求められるでしょう。

マンションの建て替えが難航してしまった場合には、マンションの敷地売却制度を利用する方法があります。

マンション敷地売却制度とは買取人（デベロッパーなど）に不動産を一括売却する方法です。

マンションを買い取ったデベロッパーが新しく不動産を建築して、マンションに住んでいた区分所有者に新しい不動産を売却することで、建て替えなしに新しい不動産を手に入れます。

建て替えが困難な場合は、住宅取引専門のデベロッパーなどに相談してマンションの敷地売却制度を利用してみるといいでしょう。

築40年のマンションを購入した際には、「将来売却することができるのか？」と不動産価値に不安を感じてしまうでしょう。

不動産価値は築年数とともに下がってしまう傾向があり、築40年のマンションでは不動産価値が下がりきっています。

マンションの不動産価値・資産価値は築年数と共に減少してしまう傾向があります。

首都圏の中古マンション資産価値の推移を参考に見ていきましょう。

中古マンションの資産価値は築年数だけではありません。

築年数が高くとも資産価値が高いマンションも存在します。
築年数が高いマンションであっても、資産価値が下がりにくいマンションの特徴を確認しておきましょう。

人口の多い地域にある中古マンションは資産価値が下がりにくい傾向があります。

なぜなら人口が多い地域は発展しているエリアであり、今後経済的発展が見込める将来性がある地域だからです。
発展都市では土地単価が高騰しやすく、築年数に関わらず資産価値が下がりにくくなっています。

築年数が高いマンションであっても人口の多い地域にあれば、資産価値が下がりにくいでしょう。

立地条件が良い中古マンションも資産価値が下がりにくい傾向があります。

駅近くであったり都市部までのアクセスがいい立地、周辺に病院や学校など生活に便利な好立地であれば、築年数が高くとも需要があるのです。

資産価値だけでなく立地条件をふまえて、マンション購入を検討してみてください。

治安が良い地域にある中古マンションも資産価値が下がりにくいです。

誰しも住むのであれば治安の良い地域を希望します。
治安の良い地域にある中古マンションは需要が高く、資産価値が下がりにくい傾向があるでしょう。

中古マンション自体に将来性があったり、周囲の環境が将来性のある地域であれば資産価値が下がりにくいでしょう。

将来性とは現在より価値が上がる可能性です。
例えば周囲に新しい商業施設やテーマパークが建設される予定があれば、将来的に資産価値が上がる可能性は高いでしょう。

将来性のある中古マンションは資産価値が下がりにくい傾向があります。
中古マンションを選ぶ際には築年数だけでなく、資産性も重視して選ぶことをおすすめします。

中古マンションは、理想の間取りと立地を魅力的な価格で実現できる選択肢として、近年多くの方に選ばれています。

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築40年のマンションは売却しにくいイメージを持っている人がいます。
しかし築年数が高い物件が増えている現代では、築40年のマンションであっても売却できるでしょう。

築40年のマンションを売却するための方法は大きく分けて2種類あります。

• 仲介で売却する
• 買取で売却する

築40年のマンションを売却する方法として不動産会社に仲介してもらう方法があります。

仲介とは不動産会社が間に入り売り主の変わりに、買い主を探してくれる売却方法です。
不動産会社は買い主を見つけるために広告活動や内見の立ち会いなど、営業活動をおこなってくれます。

仲介手数料を不動産会社に支払う必要がありますが、売り主が決めた金額で築40年のマンションを売ってくれるので高く売却できる可能性が高いです。

また仲介での売却期間は3～6ヶ月が相場となっており、時間をかけてもできるだけ高く売却したい人に向いています。

築40年のマンションを売却する方法として、不動産会社に買取してもらう方法があります。

買取とは不動産会社にマンションを買い取ってもらい、すぐにお金を貰う方法です。

売却価格の7割ほどの値段で買い取ってもらうため利益は少なくなりますが、いつ売れるか分からない仲介より確実にマンションを売却することができるでしょう。

買取の期間は相場として1～2ヶ月ほどで、安くてもいいからすぐに売却したい人におすすめです。

遺産などによって築40年のマンションを親や知人から相続することがあるでしょう。
築40年のマンションを相続する際にはいくつか注意点を確認しておいてください。

まずマンションを相続すると、相続税の他に修繕積立金や固定資産税など出費が増えてしまいます。
人によってはマンションを相続されることで、生活が苦しくなってしまう可能性があるでしょう。

築40年のマンションを相続した際の対処方法は4種類考えられます。

• 相続放棄する
• 相続して自分が住む
• 相続して賃貸に出す
• 相続して売却する

築40年のマンションを相続したけど、資産価値も少なく負担が増えてしまう場合は相続放棄を検討しましょう。

相続放棄とは文字通り、相続権を一切放棄することです。

相続放棄は相続財産管理人と呼ばれる相続財産を管理してくれる人に支払う予納金が必要となります。

予納金は相場として20万〜100万円ほど必要となり、場合によっては知識を貸してくれた弁護士や司法書士にも費用を支払う必要があるでしょう。

金銭的に苦しくなるので、相続放棄しようとしても相続財産を管理するために費用が発生してしまいます。

本当に相続放棄していいのか、相続の注意点をふまえて他の方法も検討してみてください。

築40年のマンションを相続して自分が住む方法もあります。

相続して自分で住めば家賃もかからず、住居を確保することができお得です。
しかし相続時には既に他の住居を持っている人が多く、立地や環境によっては相続して自分で住むことは困難になるでしょう。

マンションを相続して自分で住むことが難しくなければおすすめの方法です。

築40年のマンションを相続して賃貸に出す方法があります。

自分で住むことが困難な場合は、相続して賃貸に出すことで不労所得を得ることができるでしょう。
賃貸に出す場合は不動産会社に仲介を依頼することで、契約者を探してくれます。

また築40年のマンションの立地や構造など条件によって資産価値は変動しますので、リノベーションしてから家賃を上げて賃貸に出す方法も検討してみてください。

マンションを相続してから売却する方法もあります。

賃貸に出したり自分で住むのではなく、すぐにまとまったお金が欲しい人におすすめの方法です。
築40年のマンションであっても条件によっては、不動産会社がすぐに買い取ってくれるでしょう。

築40年のマンションを相続してすぐにお金に変えたい人は、売却することをおすすめします。

今回は、築40年の中古マンションの寿命やメリット、逆に注意すべきポイントなどについて解説しました。

築40年のマンションはまだまだ需要があります。

法定耐用年数と建物の寿命は異なりますので、築40年であってもまだまだ住むことができるのです。

また築年数が高いことによってメリットも存在しますので、築40年のマンションを購入する人は少なくありません

築年数の高い物件が増えている現代では、新築マンションを購入するより築40年のマンションを購入する方がお得かもしれません。

ただし、築40年のマンションを購入する際には、管理状況を確認してから選ぶことをおすすめします。資産価値が高ければ、賃貸に出したり売却することもできるでしょう。

マンション購入の参考として築40年のマンションも検討してみてください。

中古マンションは、理想の間取りと立地を魅力的な価格で実現できる選択肢として、近年多くの方に選ばれています。

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