中古マンション購入時の初期費用・諸費用はどのくらい？内訳や目安を徹底解説！

「中古マンションの初期費用っていくらぐらい？」

「物件価格以外の諸費用はどのくらいかかるの？」

中古マンション購入を考えている方は、こうしたお悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。

この記事では、中古マンション購入時の初期費用の目安や手続きについて、詳しくまとめています。

さらに、手数料の計算方法や物件価格別に初期費用の事例もご紹介しています。

住宅ローンを借りて中古マンションを購入する場合も、一部現金で用意しなければいけない諸費用もあるため、本記事を参考にしてあらかじめ諸費用の目安を把握しておきましょう。

中古マンションを購入するには、物件価格の他に初期費用が必要です。

初期費用の内訳には手付金や仲介手数料、税金など様々な費用があります。

諸費用の目安や内訳を事前に把握しておくと、資金計画も立てやすいでしょう。
今回は、中古マンション購入時の初期費用の目安や手続きについて解説します。

マンション購入にかかる諸費用の金額は、新築マンションと中古マンションの違いによっても異なります。
一般的な目安は以下の通りです。

中古マンションのほうが諸費用が高い理由としては、不動産仲介会社を通して購入するケースが多いため、仲介手数料が発生するのが主な要因です。

新築マンションに比べて、おおよそ物件価格の約3％が諸費用にプラスされていると考えてください。

中古マンションを購入するには物件価格だけではなく、初期費用を準備する必要があります。

中古マンションの購入を検討している方は、初期費用の目安はどのくらいなのか、どんな費用がかかるのか気になる所だと思います。

まずは、中古マンション購入時の諸費用の目安を見ていきましょう。

中古マンション購入時の初期費用は、物件価格の5～8％が目安です。

例えば3000万円の物件を購入する場合、初期費用の目安は約150～240万円となります。

金融機関によっては、諸費用も含めて住宅ローンを組むことができるローン商品もありますが、基本的に諸費用は現金での支払いとなるため、前もって準備しておくとよいでしょう。

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次に中古マンション購入時の初期費用の内訳を見ていきましょう。
初期費用を支払うタイミングは、主に契約時と引き渡し時、物件引き渡し後に分けられます。

売買契約時に支払う諸費用は、手付金・印紙税・仲介手数料があります。

売買契約締結時に、買主から売主へ売買代金の一部を支払うことを手付金と言います。

手付金の目安は、物件価格の5～10%程です。

手付金を受け取れる上限金額は、物件価格の20%以下と法律で決まっています。
契約後に買主側の都合によりキャンセルする場合は、手付金は放棄することとなるため注意が必要です。

不動産売買契約書は法律で定められている課税文書に該当するため、印紙税が必要です。

印紙税の納め方は、収入印紙を購入し契約書に貼り付けた上で消印をします。
2022年（令和4年）3月31日までに取り交わされる契約の場合、印紙税の軽減措置が受けられます。

軽減措置後の印紙代は以下です。

中古マンションを購入する際に、不動産会社が売主と買主の仲介をした場合は仲介手数料がかかります。
仲介手数料は、以下の計算式により上限額が定められています。

仲介手数料の上限額＝物件価格×3%+6万円+消費税

一般的には仲介手数料の半金を売買契約締結時に支払い、残りの金額は物件引き渡し時に支払うことが多いです。

中古マンションの引き渡し時に必要な初期費用は、購入代金や仲介手数料の残金、各種保険料、マンション管理費などがあります。
また、住宅ローンの利用や、登記を司法書士に依頼するかによって費用の内訳は変わります。

中古マンションの購入代金を全て支払います。
手付金は売買価格に充当するため、売買価格から手付金を引いた残りの金額の支払いを行います。

売買契約時に支払った仲介手数料の残りの金額を支払います。

住宅ローン利用時に交わされる金銭消費貸借契約書も課税文書ですので、収入印紙の添付が必要です。
印紙代は住宅ローンの金額により異なります。

住宅ローンの金額が1000万円～5000万円以下の場合だと、印紙代は2万円です。

住宅ローン契約時に金融機関へ事務手数料を支払います。

事務手数料には2種類あり、借入金額にかかわらず事務手数料が一律の「定額型」と、借入金額に対して何％といった「定率型」があります。

定額型の事務手数料は3万～10万円と金融機関によって幅がありますが、定率型の場合は借入金額の2%前後が目安となっています。

一見すると定額型の方がお得に感じるかもしれません。

しかし、定額型には定率型と比べて金利が高く設定されているものもあるため、必ずしもお得とは言えません。

借入期間や借入金額によっても異なりますので、それぞれの総支払額など全体的な比較をすることをおすすめします。

万が一住宅ローンの返済が出来なくなった場合、契約者に代わって保証会社が金融機関へ支払いをする「住宅ローン保証制度」という仕組みがあります。

保証会社へ支払う保証料には、「一括前払い型（外枠方式）」と「金利上乗せ型（内枠方式）」の2種類あります。

外枠方式は、契約時に保証料を一括払いするので保証料の合計額が内枠方式に比べて安くなります。

内枠方式は住宅ローンに上乗せして毎月支払う方法で、契約時の諸費用を抑えられるメリットがあります。

保証料の金額は借入額や借入期間により異なりますが、借入額の0.5～2％程が目安となります。

突然起こる自然災害や不測の事態に備えて、火災保険や地震保険は加入しておく方がよいでしょう。

火災保険料は、建物の構造や補償内容などによって金額は異なります。
保険期間は1年よりも5年、10年と長期で契約する方が保険料は安くなります。

保険会社によっては補償内容が自由に選べるプランもありますので、複数の保険会社から見積もりを取って比較しましょう。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済期間中に契約者が死亡、高度障害となった場合に保険会社から保険金が支払われ、残りの住宅ローンが完済される仕組みです。

団体信用生命保険の保険料は、住宅ローンの金利に上乗せされるケースが一般的です。

マンションは、管理費や修繕積立金が必要となります。

管理費や修繕積立金はほとんどが前払いで毎月口座から銀行引き落としされますので、決済日時点ですでに売主が支払っていることが多いです。

その場合、管理費や修繕積立金を日割り計算した金額を買主から売主に精算します。

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点での不動産所有者に課税されます。

年度途中で不動産売買をした時は、一般的には引き渡し日から12月31日までの税金を買主が負担します。

そのため、固定資産税や都市計画税を残りの月数分で割った金額を買主が売主へ支払います。

中古マンションを購入すると、所有権の移転登記が必要となります。

中古マンション購入の登録免許税の税額は、固定資産税評価額×2%です。

所有権の移転登記を司法書士へ依頼した場合に支払う費用です。

司法書士の報酬金額については自由化されているため、司法書士事務所によって異なります。
目安としては、1件につき約3～7万円程です。

所有権移転登記の他に抵当権設定登記も依頼する場合など、依頼内容によって金額も変わります。

マンション購入後にも様々な諸費用がかかります。

不動産取得税や固定資産税などの税金もその一つです。
マンションの場合は、管理費や修繕積立金も毎月必要となります。

それぞれの内訳を見ていきましょう。

不動産取得税は、中古マンションの購入など不動産を取得した時に課税される税金です。

不動産購入から約半年程で納税通知書が送付され、支払いは1回限りです。

建物や土地などの固定資産を所有した時に課税される地方税が固定資産税や都市計画税です。

固定資産税は、毎年1月1日時点に所有している所有者に対して納付書が送られます。

都市計画税は全ての住宅が対象となるのではなく、市街化区域内にある土地や建物の所有者が対象となります。

都市計画税も固定資産税と同じく、毎年1月1日時点での所有者が納税します。

購入予定のマンションが市街化区域内にあるか知りたい場合は、自治体の窓口に問い合わせるか、不動産会社に確認するなどの方法があります。

マンションを購入した場合、管理費が毎月かかります。

管理費は共用部の清掃やメンテナンスなどに使われ、管理会社へ支払われます。

管理費の金額はマンションによって異なりますが、月10,000円程が目安です。

修繕積立金は、マンションの大規模修繕工事に備えてあらかじめ積み立てておくお金のことです。

マンションでは、一般的に10～15年ごとに建物の修繕工事が行われます。
また、台風や地震などの災害によって建物の修繕が必要な場合にも使われます。

修繕積立金もマンションにより金額が変わりますが、管理費と同じく毎月10,000円程が目安です。

その他に必要な費用としては、引越し費用や家具家電の購入費用があります。

また、最近では中古マンションを購入してリノベーションをする方も増えていますので、その場合はリノベーション費用も必要です。

内訳ごとに一つずつ見ていきましょう。

中古マンションを購入後、間取りや内装の変更などリノベーションをしたいという人も多いです。

リノベーションをする場合は、購入前にリノベーション費用の見積りをもらい物件購入費用と合わせて予算を立てておくとよいでしょう。

引越し費用は、荷物の量や引越し時期によって価格が変わります。

荷造りを全て自分でするのか、引越し業者にお任せするプランを選ぶのかによっても引越し費用は変わります。

あらかじめ複数の引越し業者から見積もりを取って比較しましょう。

引越しに伴い、家具家電の買い替えを検討している場合は購入費用がかかります。

全てを新しく買い替えるとなると、それだけ購入費用も多く必要です。

費用を抑えたい場合は、すでに今持っている家具家電で使えそうな物はとりあえず使うなど、購入するものを必要最低限にすることで費用を抑えることもできます。

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中古マンション購入時の初期費用の一つ、仲介手数料の計算方法をまとめています。
購入する物件の仲介手数料の上限額がいくらになるのか、計算式を基に把握しておきましょう。

仲介手数料の計算式は以下です。

物件価格別にかかる仲介手数料を以下にまとめました。

中古マンション購入時にかかる税金の計算式や軽減税率ついて解説します。
軽減措置を受けられる期間などもあわせて確認しておきましょう。

印紙税は購入する物件の価格によって税額が変わります。
以下の表にまとめています。

登録免許税は、不動産の移転登記のタイミングで支払う国税で計算式は以下です。

登録免許税＝固定資産税評価額×税率

中古住宅の購入は所有権移転登記ですので、土地と建物それぞれに2%の税率がかかります。
また、住宅ローンを利用する場合は抵当権を設定するため登録免許税がかかり、税率は0.4%です。

2025年（令和4年）3月31日までに取得した物件で、一定の要件に該当する場合は軽減措置が受けられます。

不動産を取得すると、固定資産税を毎年納める必要があります。

固定資産税の計算式は土地、建物それぞれ課税標準額×1.4%です。

課税標準額とは固定資産税評価額をもとに算出される額のことで、固定資産税評価額は3年に1回見直しがされます。

土地の場合は持分に応じて軽減措置が受けられ、200㎡までの部分に1/6の割合で軽減されます。
200㎡を超える部分の軽減措置の割合は、1/3となります。

都市計画税は都市計画区域内の市街化区域が課税対象地域となり、固定資産税と一緒に納付します。

都市計画税＝固定資産税評価額×標準税率で計算します。

建物の都市計画税の税率は自治体により異なりますが、上限は0.3%です。

不動産取得税の計算式は、不動産取得税＝建物の固定資産税評価額×4％です。

不動産取得税も軽減措置が取られており、2024年（令和6年）3月31日までに取得した建物については3%の税率が適用されます。

さらに以下の要件を満たした場合は、固定資産税評価額が一定の金額控除されます。

• 個人が自ら居住する目的の住宅であること
• 取得した住宅の面積が50㎡以上240㎡以下
• 1982年（昭和57年）1月1日以後に新築された建物、または新耐震基準に適合するもの

中古マンションの初期費用の目安は物件価格の5～8%と言われていますが、内訳ごとにどのくらい費用がかかるかシミュレーションしました。

中古マンション購入時の初期費用を計算します。
2000万円の中古マンション購入を例として、以下の条件で算出しています。

• 頭金300万円、住宅ローン1700万円
• 土地評価額400万円、建物評価額1100万円
• 土地持分は70㎡

契約時に必要な諸費用の内訳は以下です。

引き渡し時にかかる諸費用の内訳です。

合計は、1,339,000円です。

契約時と引き渡し時の諸費用全てを合わせると、2,712,000円となります。
売買代金に充当される手付金を除いた場合でも、9％程の諸費用が必要です。

中古マンション購入時の初期費用を計算します。
3000万円の中古マンション購入を例として、以下の条件で算出しています。

• 頭金300万円、住宅ローン2700万円
• 土地評価額500万円、建物評価額1500万円
• 土地持分は80㎡

契約時に必要な諸費用の内訳は以下です。

引き渡し時にかかる諸費用の内訳です。

中古マンション購入時の初期費用を計算します。
4000万円の中古マンション購入を例として、以下の条件で算出しています。

• 頭金300万円、住宅ローン3700万円
• 土地評価額800万円、建物評価額2000万円
• 土地持分は100㎡

契約時に必要な諸費用の内訳は以下です。

引き渡し時にかかる諸費用の内訳です。

合計は、2,324,000円です。

契約時と引き渡し時の諸費用全てを合わせると、5,027,000円となります。
売買代金に充当される手付金を除いた場合でも、9％程の諸費用が必要です。

中古マンション購入を検討されている方向けに、リセールバリューが高く、売却益も期待できる東京23区の好立地物件をご案内をしています。

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制度上は、初期費用や諸費用を全額住宅ローンで借りることも可能です。
最近では低金利のため、頭金を用意せず、全額住宅ローンで借りる人が増えています。

しかし、住宅ローン審査では年収、年齢、勤続年数、健康状態などさまざまな項目で判断されます。
その上で融資金額が妥当かどうかの判断をされますが、「十分返済できる」と金融機関が判断しなければ融資は下りません。

そのため、借入金額が大きくなるほど借入金額が多くなることから、金融機関としては審査がより厳しくなってしまいます。さらに全額を住宅ローンで賄った場合には、月々の負担も重くなることを考慮して、どちらがいいか考えることをおすすめします。

初期費用のシミュレーションの内訳を見ると、初期費用だけでも大きな金額が必要であると分かりました。

初期費用を抑えることはできるのか知りたい方も多いのではないでしょうか。
方法によっては節約することのできる項目もあります。

節約できるポイントを紹介していますので、内訳を見ていきましょう。

仲介手数料の目安は、「物件価格×3%+6万円+消費税」であると説明しました。
この金額は、不動産会社が売主や買主へ請求できる上限金額です。

上限金額なので、仲介手数料はこの金額以下でも良いということです。

多くの場合は仲介手数料の上限金額をそのまま請求されるケースが多いですが、不動産会社によっては仲介手数料半額など設定している所もあります。
そういった仲介手数料を安く設定している不動産会社を選ぶのも節約出来るポイントの一つです。

初期費用を抑えるためには、フルローンを組むという方法もあります。

諸費用は基本的には現金での支払いとなりますが、金融機関によっては諸費用も含めて住宅ローンを組むこと事もできます。

フルローンを組むことで、住宅購入時点でまとまった金額を支払う必要はなくなります。

しかし、フルローンは物件価格のみの住宅ローンと比べると借入額が大きくなり毎月の返済額も増えます。
また、諸費用込みのローンは通常の住宅ローンより金利が高くなる場合もあるため注意が必要です。

返済期間中にローンの支払いが難しくなることのないよう、きちんと資金計画を立てることが重要となります。

不動産の登記について詳しくない場合、司法書士に依頼するケースが多いです。

登記は必要書類も多くある程度知識も必要となりますので、プロに任せた方が手間が掛からず済みます。

しかし、費用面が気になる場合は自分で行うことも一つの方法です。
注意点としては、自分で行うには時間と手間がかかる事や、知識が必要となることです。

住宅購入までに期間があり費用を抑えたい場合は、自分で登記を行うことを検討するのも一つの方法です。

税金については決められた計算式があり、物件によって価格が決まっているため、費用を抑えることは難しいでしょう。

しかし、種類によっては軽減措置が取られているため、通常より税率が安くなるケースもあります。

例えば不動産取得税は、中古住宅の場合でも築年数に応じて最大1200万円の控除を受けることが可能です。

その他に固定資産税や登録免許税についても、条件を満たせば軽減税率が適用されます。
軽減措置を受けるためには申請が必要ですので、忘れないように手続きを行いましょう。

火災保険や地震保険などの保険の補償範囲の見直しを行うことで、初期費用を抑えることもできます。

火災保険は保証範囲に火事以外の事故を補償する内容が含まれているケースがあります。
洪水や浸水による水害を保証範囲にしている火災保険は、マンションの中層階以上は水害の心配はほぼないため補償範囲から外すことで保険料の節約に繋がります。

保険は万が一を補償するものであるため、必要な火災保険や地震保険の補償範囲まで削ってしまわないように注意しながら保証範囲を絞り込むようにしましょう。

住宅ローンの保証料がかからない金融機関から住宅ローンを借りるという選択肢もあります。

保証料は一括で前払いするケースも多く、それだけで数十万円という大きな金額を支払う必要があります。保証料が無料の金融機関であれば、諸費用を大きく抑えることができます。

保証料の掛からない住宅ローンの代表例がフラット35です。
フラット35であればはどこの金融機関から申し込んでも保証料が掛かりません。

それ以外にも、勤務先が提携していたりグループ会社の金融機関から住宅ローンを利用すると、保証料がかからないケースもあります。
こうした制度は大企業で利用できることが多く、金融機関の立場で考えてみると大企業であれば返済力が高いとみなされて保証料を減額ないし無料にしていると思われます。

ネット銀行でも保証料が掛からない住宅ローンがありますが、審査が厳しかったり、事務手数料がその分高額だったりするケースもあるので注意が必要です。

今回は、中古マンション購入時に必要な初期費用の内訳や金額の目安について解説しました。

初期費用の内訳を見ると、意外と費用がかかると感じるかもしれません。
シミュレーション結果にもあるように、中古マンション購入時には物件価格の8%程の諸費用が必要です。

諸費用の目安を事前に把握しておくと、資金計画も立てやすいでしょう。
物件価格だけではなく、諸費用にいくらかかるのか見積りを取るなどしてあらかじめシミュレーションすることが大切です。

中古マンション購入を検討されている方向けに、リセールバリューが高く、売却益も期待できる東京23区の好立地物件をご案内をしています。

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