住宅ローン審査中に転職がバレたらどうなる？リスクや対処法を徹底解説！

「住宅ローンの審査中に転職がバレたらどうなる？」
なんてお悩みではありませんか？

住宅ローンの審査中に転職する場合、そもそもどのようなリスクがあるのでしょうか。リスクをしっかり理解したうえで転職することをおすすめします。

そこで本記事では、住宅ローンの審査中に転職がバレたらどうなるかについて解説します。

さらに、転職するリスクや、住宅ローン返済中に転職する場合の注意点についても解説しますので、住宅ローン審査中の転職に関するお悩みが解消されます。

住宅ローンの審査中に転職を検討しているという方は少なからずいます。本来であれば住宅ローンを終えてから転職するほうが望ましいのですが、さまざまな事情があり転職を急いでいる場合もあるでしょう。

この記事ではローン審査中の転職は可能なのか、また転職がバレた場合のリスクについて解説します。

住宅ローンの審査中に転職する場合、注意しなければならないのが勤続年数です。
金融機関によっては勤続年数が1年以上ないと申込みできないなど、勤続年数を重要視している場合があります。

転職のタイミングが住宅ローンの審査と被りそうな場合には、借入したい金融機関の申込条件を確認しておくようにしましょう。

住宅ローンの審査中に転職する際には、勤続年数に注意するとお伝えしましたが、具体的に審査にどう影響するのでしょうか？

国土交通省が発表している、令和元年度の「民間住宅ローンの実態に関する調査」では、調査をおこなった金融機関のうち約9割が勤続年数を項目に入れていると回答しています。
さらに回答した金融機関中6割以上が「1年以上の勤続年数」を条件としているのです。

つまり転職したことがバレた場合、金融機関が定める住宅ローンの申込条件からはずれ申込ができない、あるいは審査で不利になってしまう可能性があります。

転職の理由は人によって違いますが、頻繁に転職を繰り返している場合だと「収入が安定していない」と金融機関から判断されて住宅ローンが組みにくくなる恐れがあります。
住宅ローン審査の申込書に転職歴の記入欄があり、頻繁に転職をしていると「すぐに離職するのではないか」と判断されてしまうかもしれません。

住宅ローン審査中に、転職がバレた場合のリスクについてご紹介しましたが、だからと言って必ずしも住宅ローンが利用できないというわけではありません。

勤続年数も大切ですが、最も重要視されているのは「完済時の年齢」です。
ほとんどの金融機関で80歳未満の完済を条件としており、それまでに完済できるよう年収に見合った金額を貸し出すのが基本です。

その他の判断基準として健康状態や物件の担保評価、申込本人の属性などが挙げられ、金融機関はこれらすべてを総合的に見て判断しています。

つまり、最も重要視している完済時の年齢やその他の項目でクリアできれば、転職していても住宅ローン審査に通る可能性は十分にあるといえるでしょう。

転職後に住宅ローンを申し込む場合、提出書類が増えることがあります。金融機関に求められる必要書類は以下のとおりです。

ただし、必要書類は金融機関によって異なるため、何が必要かあらかじめ確認しましょう。

また、住宅ローンを申し込む人の中には、用意する必要書類を減らしたり、審査を有利に進めたりするために、申請してから転職したいと考える人もいるかもしれません。しかし、転職前と転職後では、収入や就労状況に大きな影響を与えるため、審査が無効になるおそれがあります。

無用なトラブルを避けるためにも、転職の予定がある人は現在の状況を金融機関に相談したうえで、住宅ローンの申請を行いましょう。

金融機関は住宅ローンの審査時に勤続年数を考慮するため、転職したばかりの時期だと評価が低くなり、希望する金額が借りられないケースがあります。これは、転職先での勤続年数が短いと、安定した収入を得られると判断しきれないからです。

また、転職先の業種や契約形態も借入可能額に影響を与えます。正社員であれば安定した収入を得られると判断されやすいです。

しかし、派遣社員は契約期間が定められているため、契約終了後に住宅ローンの支払いができるのか不明確になると判断されてしまいます。そのため、雇用形態によっても希望する金額を借りられないケースがあるのです。

ただし、キャリアアップの転職や収入がアップする転職であれば、金融機関によってはプラスに評価してもらえることがあります。住宅ローンの審査を有利に進められる可能性があるため、一度金融機関に相談してみましょう。

転職して1年未満だと、住宅ローンを申請している金融機関は、「見込所得」を「年収」として評価するのが一般的です。しかし、「見込所得」が「年収」とみなされると、将来的に現在の収入を安定して得られる保証がない状態であると判断されます。

さらに、ボーナスがある会社に転職したとしても、まだ支給されていなければ「見込所得」には含まれません。ボーナスは住宅ローンの収入の一部として評価されることが多いため、その分住宅ローンの審査が不利になってしまいます。

また、「見込所得」を「年収」とみなされないためにも、現在の収入を証明に源泉徴収票や所得証明書などの書類を提示できれば良いのですが、転職直後では発行されません。住宅ローンの審査が不利になるリスクを考えて、転職先で源泉徴収票が発行されるまで待つことも検討しましょう。

転職の事実を黙っていても金融機関にバレてしまうケースがあります。
転職がバレる理由、それは健康保険証の提出です。

住宅ローンの審査では、事前審査と本審査の2つの審査があり、健康保険証は両方に提出が必要になります。健康保険証を提出した際に、「資格取得年月日」を確認されて転職がバレてしまうのです。資格取得年月日は健康保険証を取得した日付が書かれており、この日付は入社した日付と一致します。

金融機関はこの日付を必ずチェックしていますので、申し込み時にの勤続年数と差異があれば転職が疑われます。

当然、転職した場合には新しい日付に変更されるため、資格取得年月日が更新され、黙っていたとしてもバレてしまうのです。

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なるべくリスクを負わずに住宅ローンを組みたいと考えた場合、転職の前後ではどちらが良いのでしょうか？
答えは「転職後」です。
ここでは、転職のタイミングは住宅ローンの申込み後が良いとする理由と、転職前に申込むリスクについて解説します。

なぜ転職後に住宅ローンを申込んだほうが良いかというと、転職前だと年収が確定していないためです。住宅ローンの融資金額は年収に応じて決まります。

そのため転職後に収入が低くなると、希望する借入額に届かず望む物件が購入できない可能性があります。自身の年収をしっかりと把握し、無理のない返済計画を立てるためにも転職後に住宅ローンを申込むことが理想的です。

住宅ローンの審査は、事前審査・本審査・契約の締結という段階で進んでいき、この期間中に転職がバレた場合、主に2つのリスクが発生します。
「再審査」と「違約金」それぞれがどんな内容のリスクになっているのか、1つずつ見ていきましょう。
 

住宅ローンの審査項目には勤務先、勤務年数、年収などがあり、勤務先が変わると申込時の内容と異なってしまいます。そのため転職先の内容で、一から審査をやり直さなければなりません。

最初から審査となるとそれだけ時間がかかり、欲しかった物件が誰かに買われてしまうこともあり得るでしょう。その他にも前勤務先と比較して収入が低くなった場合には、希望する借入額に届かないとうリスクがあります。

「本審査まで通過したし、もう転職はバレないだろう」と考える方もいますが、実際はそうではありません。なぜなら本審査通過後に結ぶローン契約の際に、保険証を提示しなければならないためです。

保険証には「資格取得年月日（入社日）」が記載されており、そこを見れば転職がすぐに分かってしまいます。こうして転職がバレた結果、契約解除に係わる違約金が発生するなど大きなリスクを負う可能性があるのです。

通常であれば、審査に落ちた場合に売主が契約を解除できる「ローン特約」という制度がありますが、転職が原因で審査に落ちた場合には対象外となっていることが多いため注意が必要です。

必ずしも「転職＝住宅ローン審査に通らない」ではなく、たとえ勤続年数が1年未満と短くても審査に通るケースがあります。それは主に以下のような場合です。

転職理由がスキルアップ目的の場合、理由が前向きであるため転職に対する印象は悪くありません。またスキルアップによって年収アップや転勤先で長く勤めることが予想され、安定した収入が得られると判断されやすいでしょう。

一貫性とは、同業種への転職という意味です。
同じ業種への転職であれば、これまでに培ったスキルでステップアップが見込めるため好印象を持たれやすいでしょう。

しかし異業種への転職となると一からスキルを身につけていくことになります。
そのため収入の安定性に不安が残り、金融機関からの印象は良くありません。

同じ会社のグループや関連会社への転職は、そもそも転職として見なさないという金融機関もあります。会社からの要請でグループ会社へ転籍といったケースでは、実質同じ会社で続けて勤務していると判断されることが多いようです。

転職後間もない場合でも、税理士や弁護士などの「士業」への転職の場合、一定の収入が見込まれるため好印象を持たれやすくなります。

ただし独立の場合には収入の安定性が見込めず、実績がなければ審査で不利になってしまう可能性があると理解しておきましょう。

住宅ローンの審査対象には雇用形態も含まれています。
そのため、非正規社員より正社員の方が評価が高くなります。非正規社員から正社員への転職だと収入の安定化や増加が見込まれるため審査が通りやすくなります。

たとえスキルアップ目的や同業種への転職だっとしても、年収が大きくダウンしたり、転職回数が多かったりすると金融機関からの印象も良くありません。転職後も年収の推移が安定していることが大切です。

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転職先の近くで新生活を始めるにあたって、賃貸ではなく物件を購入したいと考える人もいるかもしれません。しかし、転職直後では勤続年数が短いため、住宅ローンの審査が不利に働く可能性が高いです。

だからといって、住宅ローンを諦める必要はありません。ここでは、転職直後でも住宅ローンを通りやすくする方法について解説します。

フラット35は、民間金融機関と住宅金支援機構が提携して取り扱っており、最長35年間の長期固定金利の住宅ローンのことです。勤続年数の要件が存在していないため、転職直後で勤続年数が短い人でも申し込みできます。

また、市場や日本経済の変動による影響を受けない固定金利型を採用しているため、返済計画が立てやすい特徴があります。年収や返済比率などの評価項目の基準を満たしていれば、返済能力があると判断されて審査に通りやすい住宅ローンです。

安定した収入と返済能力に自信がある勤続年数が短い人は、フラット35を検討してみましょう。

転職したばかりで勤続年数が短い人は、勤続年数の要件がないまたは、重視しない住宅ローンに申し込んでみましょう。

住宅ローンの審査で重要視される項目は、勤続年数だけではありません。年収や返済比率などの条件を満たしていれば、希望額を借入できる可能性が高いです。

勤続年数の要件がない・重視しない住宅ローンならば、フラット35やauじぶん銀行が該当します。転職直後で勤続年数が短くても諦めずに、金融機関の申込条件を確認しましょう。

国土交通省による令和4年の調査結果では、80％以上の金融機関が住宅ローンの申込条件に勤続年数を1年以上の条件を設定しています。そのため、勤続年数が1年を経過するまで住宅ローンの申し込みを待つことも一つの手段です。

一般的に勤続年数が長いほど収入が安定していると判断され、住宅ローンの借入できる金額が多くなったり、審査に通りやすくなったりする傾向があります。

取り急ぎ住宅ローンに申し込む必要性がなければ、審査を有利に進めるためにも、転職してからの勤続年数が1年を超えるまで待ちましょう。

住宅ローンの頭金を増額すると、金融機関から借りる金額が少なくできるため、転職直後でも審査に通過しやすい可能性があります。

これは、金融機関への返済額が下がって、返済能力があると判断されやすくなるからです。頭金を多く用意できるだけの経済力があることの証明にもなるため、金融機関からの信頼を得ます。

ただし、住宅ローンは、年収や勤続年数、勤務形態、健康状態などの項目も評価対象です。
頭金を増やしても、審査通過につながるとは限らないため注意しましょう。

住宅ローンの返済中に転職した場合「銀行に転職したと伝えなくても良いかな」と考える方もいるでしょう。しかし、契約時の内容に変更があった場合は、速やかに報告する必要があります。

ここでは住宅ローン返済中に転職した場合、どのような点に気をつけたら良いかご紹介します。

ほとんどの金融機関が「申込内容に変更があった場合は所定の手続きや届出が必要」と契約約款のなかで明記しているはずです。申込みには勤務先の住所や電話番号などの情報も記入しているため、転職の際は必ず届け出を行いましょう。

その際、金融機関の融資担当者から転職の理由を質問されることもあります。

基本的に「正当な転職理由か」「辞め癖のある人物かどうか」等を調べるための質問が想定されます。

質問されても応えられるように、上記の質問に対する解答はあらかじめ考えておくと良いでしょう。

一般的に会社員であれば、住宅購入後2年目以降の住宅ローン控除は年末調整にて行います。仮に1年の途中で転職した場合にも、年末まで勤務していれば転職先で年末調整の手続きをするでしょう。

ただし、退職後に再就職をせず年末を迎えた場合には注意が必要です。勤務していないと、当然会社での年末調整はできないため、自身で確定申告をする必要があります

転職によって年収に変動があるケースは少なくありません。年収が上がる分には問題ありませんが、下がってしまった場合、月々の返済が困難になる可能性があります。

仮に手元に資金がない場合には、返済期間の延長や一時的な返済額の減額ができないか金融機関へ相談してみましょう。報告もなしに返済を遅らせてしまうと、損害遅延金の発生や信用情報に傷がつくなどさまざまリスクがあります。

返済が厳しいと判断した時点で、速やかに相談するようにしましょう。

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企業の業績悪化により転職を余儀なくされた場合でも、住宅ローンの返済義務は残っています。万が一そうなってしまった場合のためにも対処法を知っておけば安心でしょう。転職によって収入が減ってしまったら、まずは以下のような方法をお試しください。

対処方法1つめは、繰上げ返済をして毎月の返済額を減らすことです。転職によって収入が減少しても、預貯金などの自己資金が手元にある方もいるでしょう。

その場合は「繰り上げ返済」を行うことで、毎月の返済額を減らすことができます。繰上げ返済を行い元金分の返済額が減れば、その分利子も少なくなり返済期間の短縮が期待できるでしょう。

なお繰上げ返済の種類と特徴は以下のとおりです。

2つ目の対処方法として、返済期限の延長で毎月の返済額を減らす方法があります。この対処方法は転職によって収入が減り、かつ預貯金も十分にない場合におすすめです。

ただし金融機関によっては延長できない場合もあるため、まずは一度相談してみると良いでしょう。また返済期間が延びたことにより利息が増え、総返済額も増えるというデメリットがあることを理解しておきましょう。
 

ここまで住宅ローン審査中の転職がバレた時のリスクや対処法について解説しました。

ローン審査中の転職は、契約解除されて違約金が発生したり借入希望額の減額など、さまざまなリスクがあります。

転職を視野に入れている方は、今本当に住宅ローン審査を受けるべきなのか、改めて考えてみましょう。転職後であればこうしたリスクが無いですし、転職後の収入に応じた住宅ローンを組むことができます。

無理のない返済計画を立てるためにも、転職後、収入が安定したタイミングで住宅ローンを申込むのがおすすめです。

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