マンションの共用部分ってどこまで？専有部分との区別を理解して快適に暮らそう！

マンションは、一戸建てとは異なり、複数の世帯がひとつの建物を共有して暮らしています。そのため、エレベーターやゴミ置き場など、マンションの住人同士が共同で利用する場所もあります。では、マンションの共用部分とは、具体的にどの箇所を指すのでしょうか。

共用部分の範囲を認識していないと、知らず知らずのうちに管理規約に違反してしまったり、住民の間で思わぬトラブルを引き起こしたりしてしまう可能性があります。本記事では、マンションの共用部分の概要や、専有部分との違い、トラブルを防ぐための対策について解説していきます。マンションの購入や、引っ越しを考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

それではまず、マンションの共用部分を定義する「区分所有法」という法律と、「標準管理規約」というルールについてみていきましょう。

「区分所有法」は、分譲マンションなど、複数の所有者がいる建物の管理や運営、権利関係について定められた法律です。正式には「建物の区分所有等に関する法律」といいます。

区分所有法は1962年に制定されたのですが、経済成長に伴い、その後急速に分譲マンションが増えていきました。同時に、マンションの管理トラブルなども見られるようになります。そのため1983年には、建物の管理や運営を円滑にするため、大幅な法律改正が行われました。

これにより、専有部分と共有部分の定義づけが行われたほか、管理組合を構成すること、多数決でルールを決めることなどが明文化されました。

各マンションは、区分所有法の定めに従って管理規約を制定します。マンション管理規約の模範例として、国土交通省が作成したものが「マンション標準管理規約」です。

標準管理規約には、マンションが1棟のみの「単棟型」、敷地内に複数のマンションがある「団地型」、建物の中に店舗やオフィスなどのテナントが入居している「複合型」と、3種類のモデルが用意されています。

専有部分・共用部分の範囲や、マンション維持・管理の方法、管理組合の運営、修繕積立金などについて細かく制定されています。また、災害時の対応なども記載されています。本規約を参考に、マンションの規模や実情に応じて変更を加えることも可能です。内容は、時勢や社会状況に合わせて、都度改正が行われています。

区分所有法では、区分所有者は「共同の利益に反する行為をしてはならない」と明記されており、法律・管理規約の遵守が求められます。共用部分の使用ルールを守ることは、マンション全体の美観の維持、価値向上にも繋がります。マナーや節度を守り、快適に使用できるよう努めることが大切です。

マンションは一つの大きな建物ですが、所有・利用の権利が細かく区分されています。部屋の所有者が自由に使用できる箇所を専有部分、それ以外の箇所を共用部分と考えるとわかりやすいでしょう。

ここでは、どのような場所が共用部分・専有部分に当たるのか、それぞれの違いも含めて解説していきます。

マンションの共用部分は、法定共用部分と規約共用部分に大別することができます。各定義と具体例をご紹介します。

一見専有部分に見える部分でも、実は共用部分の扱いになっている箇所があります。バルコニー、専用庭、駐車場などがこれに当てはまり、ほとんどの場合は管理組合に使用料を支払って利用します。

このような場所は、区分所有者に対して「専用使用権」が認められており、その部屋の持ち主のみが使用できるようになっています。詳細なルールは、マンションの管理規約により定められていますが、勝手に変更を加えたり、設置物を撤去したりすることはできません。

「法定共用部分」とは、「区分所有法」において定められた共用部分のことです。マンションの構造上、共同で利用されるべき部分であり、区分所有者の専有部分ではないところを指します。また、マンションの規約においても、区分所有法とは別に共用部分を定めることができます。

専有部分に通じる廊下や階段のほか、エントランスやエレベーターなど、一般的に住人同士が共同で利用するところは、法定共用部分に含まれます。建物の壁や基礎、電話線や配線などもこれに当てはまりますが、普段の生活で意識することはあまりないでしょう。

また、区分所有法では共用部分の範囲を明確に定義していないため、これだけで共用・専有の区別を判断するのは難しいかもしれません。

「規約共用部分」とは、それぞれのマンションが独自に定める管理規約に基づいて決められた共用部分のことです。先述した区分所有法において、共用部分と登記することを条件として認められています。

例えば、マンションの一部屋を集会所として利用したいとします。本来であれば、居室は専有部分の扱いを受けるものですが、マンションの管理規約で「○○号室を集会所とする」と定めれば、共用部分とすることができます。他には、管理人室や機械室などが挙げられます。

共用部分は、基本的に全ての住民が利用できますが、管理規約で専用使用権を付与することにより、使用者を限定することもできます。例としては、専用庭やルーフバルコニー、駐輪場や駐車場などです。

マンションの「専有部分」とは、区分所有法において区分所有権の対象となっている部分のことで、平たく言うとそれぞれの「居室」のことです。部屋の壁や床、天井、住宅設備などが専有部分として認められます。

マンションの共用部分と専有部分のもっとも大きな違いは、誰の権限・責任において管理を行うのかというところです。
                                                        
共用部分は、原則としてマンションの管理組合が維持・管理を行います。修繕やリフォームが必要となった場合は、組合が総会を開き、議決を取った上で実施の可否が判断されます。部屋の所有者の意思のみで、勝手に改築や修繕を行うことはできません。

一方で、所有者に管理権限がある専有部分については、自由に手を加えることができます。壁紙の変更や、ユニットバス・キッチンのリフォームなども可能です。ただし、専有部分で設備の故障や破損があった場合も、所有者の責任において修繕を行わなければならないため、全て自己負担となります。

分譲マンションに限らず、マンションの共用部分の使用ルール・マナーが守られないことでトラブルに発展するケースがあります。その理由としては、共用部分と専有部分をきちんと把握できていない、規約が周知徹底されていない、といったことが挙げられます。住民同士が気持ちよく暮らせるよう、トラブルを防ぐための対策を確認しておきましょう。

マンションの廊下や階段は共用部分であり、万が一の際の避難経路です。ダンボール箱を置きっぱなしにしたり、自転車などを停め置いたりすることは、防犯・盗難防止という点においても問題があります。

たとえ自分の住む部屋の前や、他の住民が通らないような場所であっても、私物を置くことはできません。

駐車場を無断で又貸しすることは、駐車場内での事故リスクや、セキュリティ上の不安を高める可能性があります。又貸しそのものを禁止している場合もありますので、マンションごとに定められた規則・契約を確認する必要があります。

ベランダ・バルコニーは専用使用権が認められた共用部分にあたります。廊下と同様、避難通路の役割がありますので、避難の妨げになるような物品を置いてはなりません。また、風で飛びやすいものを置いたままにすることも、住民同士のトラブルに繋がりかねません。

ここでは、マンションの専有部分で起こりがちなトラブルと、その防止対策についてご紹介します。

大掛かりなリノベーションは、マンションそのものの構造に影響を及ぼすことがあるため注意が必要です。専有の居室内であっても、建物を支える役割のある壁や梁は撤去することができません。例えば、壁を抜いて一つの広い空間を作るような間取り変更は、不可能なこともあります。

音や臭い、衛生面などを考慮して、管理規約によりペットの飼育を禁止しているマンションもあります。室内で飼う場合であっても、この規定に従わなければなりません。ペット可のマンションであっても、他の人への配慮が求められます。

トイレやバスルームなどの水回りは、所有者が自由にリフォームすることができます。ただし、それらに繋がる配管などは共用部として扱われます。設備そのものを交換することは可能ですが、配管を移動するような大掛かりなリフォームはできません。

バルコニーは共用部にあたるため、所有者の判断で修繕・リフォームを行うことはできません。例えば、風で飛ばされたものでバルコニーの一部が破損してしまった、経年劣化がみられるので修繕してほしいといった場合は、管理組合に依頼することで対応してもらえることが多いです。

ただし、住民の使い方に原因があると認められた場合は、自己負担で修理を行わなければならないこともあります。また、日常的な管理は専用使用権を持つ住民の役割となっています。排水溝の掃除などは、定期的に行っておくとよいでしょう。

マンションには、共用部分・専有部分の区別がつきにくい設備もあるため、修理や交換の際に注意したい箇所を解説します。細かな管理規約はマンションごとに異なりますが、今回は一般的なケースをご紹介します。なお、専有部分であっても、外観の統一性や防犯・防音性能を損なうような変更は認められていません。

窓ガラスや網戸は共用部分にあたるため、勝手に仕様変更をすることはできません。マンションによっては許可されていることもありますが、改修を希望する場合は、まず管理組合へ相談することをおすすめします。

ただし、破損した窓ガラスや網戸を交換したい、といった程度であれば、許可なしでも問題ないでしょう。

玄関ドアは、原則としてマンションの共用部分にあたるため、交換することはできません。ただし、ドアの内側については色を塗り替えても問題ない場合が多いです。

マンション特に問題になりやすいのが、水漏れトラブルです。水漏れの範囲によっては、修理費用も高額になりますので、対応方法を確認しておきましょう。

水漏れが起こった箇所が専有部なのか、共有部なのかによって責任の所在が異なります。一般的は、居室の中で共用部分の扱いを受けるものを除き、全て専有部分として扱われることが多いです。

ただし、マンションの管理規約でこれらの区別を明確にしているなど、例外もあります。万が一水漏れが起きた場合は、すみやかに原因を明らかにし、その後の対応について管理組合等と相談するとよいでしょう。

日頃のメンテナンスをきちんと行っておくことで、水漏れトラブルを防げる可能性があります。配管の洗浄作業などが一斉に行われる場合は、忘れずにお願いしましょう。

先述したように、バルコニーは共用部分にあたります。そのため、サンルームなどを増築したり、完全に固定してしまうタイプの物干しなどを設置したりすることはできません。火災や地震など、万が一の際の避難に支障が出ないよう、バルコニーには物を置きすぎないようにしましょう。

専有部分であっても、制限なく自由に使ってよいわけではありません。マンションの管理規約によって、一定のルールが定められていますので、注意しておきたいポイントをご紹介します。

飼育できるペットの種類や数は、マンションの規約で決められていることが多いです。専有部分である室内でのみ飼うといった場合でも、ルールを守らなければなりません。

近年は動物の大きさ、汚物処理の方法など、細かなところまで規則を設けているマンションも多いですので、あらかじめ内容を確認しておくことが大切です。

大きな音の出る楽器やステレオは、音漏れや振動を抑える配慮が求められます。早朝や夜間は使用を控える、楽器は窓を閉めて演奏する、などの制約がある時はそれに従いましょう。

専有部分のみのリフォームであっても、大きな音が出る工事もあります。他の住民とのトラブルを招かないよう、管理組合からスケジュールや工事内容の提出などを求められることがあります。

マンションの共用部分・専有部分についてご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。区分所有法や管理規約は、やや複雑な部分もありますが、それぞれの境界を把握しておくことは、住民や管理組合とのトラブルを防ぐことにも繋がります。この記事が、マンション住まいを検討されている方の参考になりましたら幸いです。

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