住宅ローンの保証料の相場は？支払い方法の種類や保証会社を選択できるのか解説！

住宅ローンを契約すると「保証料」という料金が発生します。住宅ローンを実施している金融機関が借入を行う人の信用保証を委託しているからです。保証料は金融機関によっても異なりますが、高額請求されることもあります。事前に保証料を把握しておくことは重要でしょう。

本記事では、住宅ローンの保証料の概要や支払い方法、種類、相場や注意点などを詳しく解説します。

ここでは住宅ローンの保証料について保証料の概要や保証料の仕組みなどを詳しく解説します。

住宅ローンの保証料とは、金融機関の住宅ローンを利用する際に申込者の信用を補填する役割を担う保証会社に支払う料金のことです。万が一住宅ローンが返済できなかったときに金融機関は保証会社からローンの残金を請求することができます。

また、住宅ローンには以下のような特徴があります。

保証会社を通して住宅ローンを組むとき、原則として連帯保証人は必要ありません。

連帯保証人の代わりに保証会社と保証契約を結ぶからです。住宅ローンの返済ができなくなった場合、保証会社が肩代わりしてくれます。

ですが、返済義務がなくなった訳ではありません。

住宅ローンを繰り上げ返済した時などは、保証料の一部が返金される場合もあります。

後ほどご説明します「外枠方式」などで繰り上げ返済した時などが該当します。

保証料は住宅ローンをスムーズに行えることを目的とした制度です。保証料を金融機関に支払うことで保証会社から信用保証を受けることが可能。仮に返済が滞ったときに保証会社が金融機関にローン残高を返済する仕組みとなっています。

住宅ローンを貸し出す金融機関は大きな資金を渡すことになるため、非常に不安です。万が一返済されなかった場合には大きな損失を受けることになります。しかし、保証会社を立てることで返済が滞った場合にも金額を請求することができるので安心です。

そのため、金融機関は住宅ローンを安心して貸し付けることができ、住宅ローンの手続きがスムーズになるのです。

以下では住宅ローンが返済できなくなった時の保証会社の流れを見ていきましょう。

借主が住宅ローンを返済できなくなった場合に、保証会社が借主の代わりに住宅ローンを返済することになります。

借主の返済能力がなくなると、保証会社は住宅ローンの残りを一括返済することになります。このように住宅ローン利用者が責任を負えなくなったときに保証会社が金融機関に対して返済することを代位弁済と呼びます。

返済能力がなくなり、保証会社が金融機関に返済したとしても、保証会社に対する返済義務はなくなりません。

後ほど資金が集まったときに保証会社に対して資金を返済していく必要があります。具体的には、保証会社が負担した分の費用とその際に発生する手数料を支払う必要があります。

つまり、保証会社が返済を肩代わりしてくれた場合にはより多くの費用を支払う必要があるということです。

万が一、住宅ローンを払えない場合の対処法を３つご説明します。

現在の住宅ローンの金利が高くて返済できない場合は、住宅ローンの借り入れを検討しましょう。

金利の低いローンに借り換えて、毎月の返済額を減額させたり、返済期間を延長させることができます。

ただし、金利が下がっても返却期間を伸ばした場合は、返済総額が増えてしまうことに注意しましょう。

さまざまな理由で収入が減少した場合、金融機関に相談するのも重要です。

金融機関によって対応は異なりますが、

「一定期間は元本の返済を猶予する」「ボーナス払いを取りやめる」

などの対応を取ってくれる場合があります。ただし、返済総額自体が減る訳ではありません。

返済が猶予された分だけ利息が増えて、返済総額が増える点は注意しましょう。

住宅ローンを支払うことが困難である場合、思い切って売却することも選択肢の一つとして持っておくと良いでしょう。

現在の家がいくらで売却できるのか、不動産会社に査定を依頼して金額を把握すると確実です。

住宅ローンに保証会社をつけることで返済できなかった時のリスクを保証会社が請け負うことになります。保証会社を立てない場合には入念な審査が行われ、本当に返済能力がある人物なのかを吟味することになります。

年収倍率や返済負担率などの条件を満たさない人は無条件で住宅ローンを利用できなくなってしまうのです。しかし、保証会社をつけることで金融機関は貸し付けのリスクが最小限に抑えられます。結果、審査にかかる期間を短縮することができます。

金融機関によっては住宅ローン契約を結ぶ際に「住宅ローン保証会社との契約（保証会社の利用）」といったような条件が設けられている場合があります。このような場合には保証会社との契約を結ぶ必要があります。

ちなみに、上記の条件を設けている金融機関の方が多いようなイメージです。つまり、基本的には住宅ローンを利用するときには保証会社の契約が必要となるでしょう。

以下に主な例を紹介しています。

一般的にメガバンクでは保証料が必要となります。ただし、ネット銀行などが構えられている場合には保証料無料の場合がありますが、初期費用や手数料などが高額になってしまう可能性も考えられます。

地方銀行は保証料が必要です。また、メガバンクよりも高額な保証料を請求されることもあります。なぜなら、地方銀行は地域に密着しているためです。いわば顧客が少ないため、地方銀行としても少ない顧客に対して大きな手数料を徴収しなければ運営ができなくなってしまうのです。

保証会社は基本的に選ぶことができません。特にメガバンクなどの場合にはグループで保証会社が設けられています。

例えば以下のようなイメージです。
 

住宅ローンの保証料を安く交渉する事はあまり意味がありません。
理由は、たとえ保証料が安くなったとしても他の融資事務手数料が高くなるなど、最終的な諸経費の金額があまり変わらないからです。

交渉して保証料を安くすることよりも、その保証料がなぜ必要なのかを考え、納得して支払う事の方が重要です。

住宅ローンに関しては、保証料以外にも色々な諸経費がかかります。
代表的なものとして以下のものが挙げられます。

住宅ローン保証料の支払いの種類は主に2つあります。1つ目の種類は一括前払いする外枠方式、もう1つは毎月返済額と一緒に支払う内枠方式です。

ここでは住宅ローン保証料の2種類を比較し、特徴を見ていきます。

1つ目の種類は外枠方式です。

外枠方式は住宅ローンの保証料を一括で収める種類の保証料です。具体的には数十万円〜数百万円の保証料を一括で支払うことになります。

保証料を最初に一括で支払うので、繰上げ返済したときに、保証料の一部が返還されることもあります。これは、保証する必要のある時間が短くなるためです。

この、一部の金額が返済される仕組みを「戻し保証料」と言います。戻し保証料の仕組みをより詳しく紹介します。

保証料を一括で返済するということはつまり、支払う予定の保証料を最初に納めているということになります。しかし、繰上げ返済を行うことで保証期間が短くなるのです。

例えば、住宅ローンを30年借り入れていた方がボーナスや貯金が溜まり住宅ローンの残りを20年に縮められたとします。

この場合、10年分の保証料を余分に支払っていることになるので、その分の保証料が返還されるという仕組みになっているのです。ただし、戻し保証料の割合は金融機関によって定められており、通常支払う金額と比較して戻ってくる金額が少なくなってしまうケースもあるので注意しましょう。

2つ目の種類は内枠方式です。

内枠方式は保証料を金利に上乗せして毎月支払う方法のことを指します。こちらの種類の保証料では初期費用がかからない代わりに外枠方式と比較して返済総額が大きくなります。

外枠方式と内枠方式のいずれかを選ぶことになります。しかし、判断材料がなければ選ぶことは難しいでしょう。ここではそれぞれのメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

外枠方式のメリットは支払う金額が少ないことにあります。

外枠方式は内枠方式よりも保証料総額が少なくなるケースが多いです。これは一括で保証会社が資金を取得できるためです。

外枠方式のデメリットはまとまった資金が必要な点にあります。

外枠方式で保証料を支払う場合にはまとまった金額が必要となります。つまり、住宅ローン借入を行う際の費用負担が大きくなってしまうというデメリットがあるのです。

内枠方式のメリットは初期費用があまりかからない点にあります。

外枠方式と比較して借入時の負担が少ないため、貯金を切り崩す心配がないというメリットがあります。

内枠方式にはデメリットが2つあります。それぞれ抑えた上で利用するようにしましょう。

保証料の総額を比較すると、外枠方式よりも返済額が多くなるケースが多いです。

内枠方式の場合、初期費用がかからないと考える方もいらっしゃいますが、保証料以外の手数料は通常通りかかります。

とはいえ、保証料はどのくらいかかるのでしょうか。実際のところ、保証料は借入の相場は、返済する年数などの条件によっても変わってきます。加えて、ローン返済の種類によっても異なりますし、金融機関によっても千差万別です。

そのため、一概に金利を表現することは難しいです。しかし、一般的には保証料率は0.15％～0.45％というふうに言われます。

一括前払い型、つまり外枠方式で支払う場合には借入額の2%程度となることが多いです。

2%が相場となりますが、実際の金額で比較するとどのくらいの費用感になるのでしょうか。ここでは、3,000万円、4,000万円それぞれの住宅ローンの費用感を比較して見ていきます。

3,000万円　3,000万円×2%=60万円
4,000万円　4,000万円×2%=80万円

一括で支払う場合にはこれらの費用を初期費用として支払う必要があります。
 

金利上乗せ型、つまり内枠方式で支払う場合には年0.2%となることが多いです。

0.2%を住宅ローンに当てはめてみましょう。
 

外枠方式の保証料相場を確認してみましょう。それぞれメガバンクの保証料を確認します。

三菱UFJ銀行の保証料は以下の通りです。

三菱UFJ銀行の保証料は以下の通りです。
 

みずほ銀行の保証料は以下の通りです。
 

内枠方式の保証料目安は0.2%程度となっています。

上記にも示したように、以下のような保証料がかかります。
 

上記内枠方式と比較してどのくらいの差があるのでしょうか。外枠方式は以下のような費用がかかります。

3,000万円　3,000万円×2%=60万円
4,000万円　4,000万円×2%=80万円

このように、25年ローンを組む場合は内枠方式と比較してほとんど費用が変わりませんが、35年ローンを組むと、より多くの保証料が発生することがわかります。

内枠方式は初期費用がかかりませんので、最初に大きな金額を用意できない場合にはメリットがあります。しかし、総合的に見れば外枠方式の方が費用は安くなるので、可能であれば外枠方式を使用することをおすすめします。

ここまでは保証料ありの住宅ローンについて紹介しましたが、実際のところ保証料なしという住宅ローンも存在します。保証料がない住宅ローンは基本的にネット銀行であることが多いです。ネット銀行であれば人件費を削減できるなどのメリットがあるため、費用が抑えられているケースもあります。

とはいえ、保証料なしの住宅ローンを利用する場合にはデメリットも存在しますので、こちらで確認しておきましょう。

事実、近年保証料なしで住宅ローンを組める金融機関も増えてきています。その背景にはネット銀行が普及してきたという事実もあるのですが、それ以外にも保証料なしの場合があります。

とはいえ、保証料なしというように謳っている金融機関には何か裏があるように感じてしまうもの。一体どのようなデメリットが存在しているのでしょうか。結論をお伝えすると、保証料なしの代わりに他の初期費用が発生するケースが多いのです。

例えば、融資手数料としてとられるといったケースが存在します。つまり、保証料はあまり発生しないけれど、保証料と同じような料金が別で発生するという状態となっている場合が多いです。

また、このような条件の場合には審査が厳しくなるので、借入側のメリットはほとんどないのが現状となっています。

ただし、状況によってはこのような金融機関を利用しても良い場合があります。条件をしっかりと理解した上で納得できるなら利用してみるのも良いかもしれません。

実際に保証料を必要としない借入として「フラット35」があります。フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して提供している「全期間固定金利型」のみの住宅ローンとなります。

通常、保証料を必要としない借入を行う場合、融資事務手数料として「借入金額×2.20%(税込)」が必要となるケースが多いです。あらゆる金融機関を見てもこの手数料を基準としていることが多くなっています。

ところが、フラット35を利用して金融機関から住宅ローンを利用すると、以下のような事務手数料で利用できることがあります。

ネット銀行の場合、保証料を必要としないケースが多いです。また、ネット銀行は運営上住宅ローンの金利も押さえられるという点でメリットが大きいと考えることができます。

とはいえ、保証料以外の費用がかかってしまうのも事実。具体的には融資手数料や初期費用が必要となってしまうのです。実際、ほとんどのネット銀行では「利用額×2.20%」の融資手数料が発生し、結果的に高額の費用が発生してしまうというカラクリが存在します。

例えば、3,000万円の住宅ローンを利用する場合には3,000万円×2.20%=66万円、4,000万円×2.20%=88万円、このくらいの費用がかかってしまうのです。

外枠方式の保証料の場合相場は2%なので、この金額と比較してもより多くの費用がかかることになります。このように、名称は異なっても同じような費用が発生しているケースがあるので、契約の際には注意して確認する必要があります。

前述した通り、保証料なしの住宅ローンは審査が厳しいです。一見保証料が安くて良心的なように見えますが、そもそも利用できないケースが存在するので注意しましょう。

保証が効かないということは金融機関から貸し付ける際も慎重になることを忘れないようにしたいです。

保証料の代わりに高額な融資手数料が必要となります。実際「融資手数料型」というプランが用意されていることも多く、そちらのプランを利用する場合には住宅ローンの保証料を支払う必要はありません。

この場合保証料は金融機関が支払うことになっています。ところが、融資手数料は外枠方式の保証料2%を大きく上回るケースもあるので、トータルの金額と比較してそこまで変わらないのが現状です。

また、保証料無料と書かれているホームページの文言をよく確認してみると、「一括前払い方式を利用しない場合は年率0.2％で借入時の保証料が無料」といったような記載がされていることもあるのです。

つまり、詳細をよく確認して自分が利用した時に損しないかを確認しておくことが大切だといえます。

住宅ローンにおすすめの金融機関をランキング形式でご紹介します。変動金利と固定金利、フラット35の３種類で一覧にしました。

変動金利と固定金利に関しては、詳しくは以下の記事をご覧ください。

※１：固定金利10年 当初引下げプランより

※2022年6月1日現在

※日本マーケティングリサーチ機構が2020年2月18日~2020年3月17日に行ったアンケート調査の結果。

※住信SBIネット銀行の金利は、ネット専用住宅ローンのお客さま向け金利引下げプランによる最大引下げした後の金利。

※ソニー銀行の上記金利をご利用する場合、自己資金1割以上の負担が必要となる。

※1 上記適用金利は、あくまで記事作成時点の適用金利であり、金利情勢等により毎月見直される。

本記事では保証料の相場や支払い方式、保証料無料の住宅ローンなどを詳しく解説してきました。保証料は住宅ローンを返済できなくなったとき、保証会社が肩代わりするための代金として支払うものです。

保証料は住宅ローンを利用する際に最も大きな手数料だといえます。実際、3,000万円の住宅ローンを借り入れた場合、最低でも外枠方式の2％の金額が必要となり、60万円が必要です。

また、初期費用として60万円を支払えない場合には内枠方式として金利上乗せで0.2%の費用が必要となります。25年ローンだと63万円の費用が必要となるのです。

もちろんライフプランを比較した上でどちらの方式を選ぶか考える必要がありますが、トータルで安く押さえたいのなら外枠方式を、初期費用を抑えたいのであれば内枠方式を選ぶ必要があるでしょう。

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