不動産取得税は新築ではかからない？軽減措置や非課税枠についても詳しく紹介！

「不動産取得税がかからないケースがある」このような話を見聞きして実際どうなのか気になってはいませんか。
結論から述べると不動産取得税は減税措置を申請すると非課税にできるケースがあります。

そこで本記事では、不動産取得の概要と軽減措置が可能な不動産の条件・申請方法と流れなど解説していきます。

不動産取得税について理解を深めたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

新築では不動産取得税がかからないと耳にしたことはありませんか？

実際には新築・中古にかかわらず不動産取得税は課せられますが、軽減措置を申請することで非課税にすることができるのです。

この記事では新築物件を不動産取得税がかからないようにする方法と、軽減措置の申請方法について紹介します。
不動産取得税を非課税にして、お得に新築物件を手に入れましょう。

不動産取得税とは不動産を保有する者に対して課せられる税金です。

具体的には保有している土地と不動産それぞれに課せられる税金で、不動産を如何なる理由で持っていても不動産取得税は発生します。
新築だと不動産取得税がかからない訳ではありませんので注意しましょう。

不動産取得税は不動産を取得することになったすべての人に課せられる税金です。
新築・中古や年齢や職業に関わらず、不動産を持った時点ですべての人が不動産取得税の課税対象となります。
また不動産取得税は毎年定期的に支払う税金ではなく、不動産を購入した時点で支払う一度限りの税金です。

不動産取得税は自分が住まないからかからない訳ではありません。
住宅目的の所有でなく経営目的の不動産であっても、不動産取得税はかかります。
不動産取得税は個人・法人に関わらず不動産を持つすべての人が課税対象となるので注意しましょう。

不動産取得税は不動産を手に入れれば課税対象となる取得税ですが、相続や遺贈で不動産を取得した場合は非課税となります。

例外として、相続や遺贈によって得た不動産の場合は不動産取得税がかからないのです。

不動産取得税の計算で使用する課税標準は、不動産の取得価格ではなく「固定資産税評価額」を適用します。

また、計算する際は「建物」と「土地」を別で計算しなくてはいけません。
不動産取得税は、以下の計算式で算出することができます。

不動産取得税は「固定資産税評価額×税率」で算出することが可能です。

計算式に使用する税率は2021年4月以降に取得した不動産の場合4%で計算します。
ただし、住居用の建物と土地にかんしては特例により2024年3月31日までに取得した場合、税率が3%に軽減されます。

住宅用以外の会社や病院・ホテルなどの建物は軽減の対象外になるため4%で計算する必要があることを覚えておきましょう。

不動産取得税の計算に使用される固定資産税評価額とは建物と土地を合わせた固定資産税の評価額です。

固定資産税評価額は「固定資産評価基準」に基づいた評価額であり各市町村の「固定資産評価委員」が不動産を見回って評価額を算出します。

不動産を取得した各市町村の役所や市税事務所にある「固定資産課税台帳」から固定資産税評価額は確認できますので、不動産会社の担当者に確認するといいでしょう。

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一軒家の場合は建物と土地を合わせて固定資産税評価額を算出します。

しかしマンションの場合は自分の部屋である専用部と、共同敷地である共用部を合わせて固定資産税評価額を決めますので注意しましょう。
マンションの場合は、マンション1棟を建物として計算してしまった場合、膨大な額の固定資産税評価額が算出されてしまいます。

自分が所有している部屋とエントランスやエレベーターなど共有部分を合わせて固定資産税評価額を決めるのです。

新築でも不動産取得税はかかりますが軽減措置をおこなうことで、実質不動産取得税がかからないようにできます。

新築で不動産取得税の軽減措置を受ける条件を把握して、不動産取得税がかからないようにしましょう。

＜不動産所得税の軽減処置を受けられる新築の建物条件＞

新築の建物が軽減措置を受けるためには、2種類の条件を満たさなければいけません。

下記2点の条件を満たした新築物件の場合は、軽減措置を受けて不動産取得税がかからない可能性があります。

1. 課税床面積が50㎡以上240㎡以下

2.  個人の居住を目的とした住宅

新築の建物が軽減措置を受けるための条件の1つが「課税床面積が50㎡以上240㎡以下」であることです。

課税床面積とはつまり新築物件の床面積のことを指し、床面積が50㎡以上240㎡以下の新築物件であれば軽減措置が適応されるのです。

また戸建て以外の賃貸住宅は1戸当たりが「40㎡以上240㎡以下」と床面積の条件が10㎡だけ緩和されます。
軽減措置を受けるために新築物件を建てる際には、床面積を考慮しておきましょう。

軽減措置を受けるためのもう1つの条件が「個人の居住を目的とした住宅」であることです。

つまり個人が住むための住宅でない会社などは軽減措置は適応されません。

個人が住む目的であれば一戸建てや賃貸物件・セカンドハウスであっても、軽減措置は適応されます。
憧れのマイホームを新築で建てる際には軽減措置を申請して、不動産取得税がかからない非課税物件にしましょう。

軽減措置を受けられる新築物件を「新築特例適用住宅」と呼びます。

新築特例適用住宅に認定されれば、軽減措置が適応され不動産取得税が軽減されるか非課税住宅として申請することができるでしょう。

新築特例適用住宅として認められた新築物件は、不動産取得税の軽減措置を受けることができます。

では具体的にどれくらい不動産取得税が控除されるのかを確認していきましょう。

不動産取得税の軽減措置を受けるための下記条件を満たすことができれば不動産取得税の控除を受けることができます。

1. 課税床面積が50㎡以上240㎡以下

2.  個人の居住を目的とした住宅

条件を満たして新築特例適応住宅と認められれば、固定資産税評価額から1200万円の控除を受けることができます。
1200万円の控除を受ければ、不動産取得税が2000万円だった場合は1200万円の控除が適応されて、不動産取得税は800万円まで軽減されるのです。

不動産取得税の軽減措置によって1200万円の控除が適応されるとお得に新築物件を建てることができるでしょう。

また固定資産税評価額が1200万円を超えない新築特例適応住宅の場合は、不動産取得税は0円となります。
つまり1200万円を超えない新築物件の場合は、軽減措置が適応されることで不動産取得税がかからないため「新築物件は不動産取得税がかからない」と噂されているのです。

新築特例適応物件の場合は不動産取得税から1200万円の控除を受けることができました。

しかし認定長期優良住宅の場合は、1300万円の控除を受けることができるのです。

新築物件が認定長期優良住宅に適応される場合は、更にお得に不動産取得税を軽減できます。

認定長期優良物件になれば不動産取得税が1300万円控除されるだけでなく、登録免許税と固定資産税にも控除が適応されます。

新築物件を認定長期優良物件に認定してもらうには申請が必要です。
申請期間は令和4年3月31日まで申請が可能ですので、新築物件を建てる際には認定長期優良物件に該当条件を考慮して建築すると新築にかかる税金を非課税にできます。

認定長期優良物件の認定条件には下記9つの条件を満たす必要があるので、確認しておきましょう。

新築住宅を建てた際に建物の不動産取得税に軽減措置が適応されるように、新築住宅が建っている土地にも軽減措置が適応されます。

新築住宅が建っている土地に対する不動産取得税への、軽減措置について確認しておきましょう。

＜不動産所得税の軽減措置が受けられる新築の土地条件＞

新築住宅が不動産取得税の軽減措置を受けるために条件が必要であったように、新築が建っている土地が軽減措置を受けるためにも条件を満たさなければいけません。

軽減措置が受けられる新築の土地条件は以下の3種類です。

1. 建物措置軽減の条件を満たしていること

2. 住宅より先に土地を取得した場合は3年以内に建築すること

3. 建物の建築が先の場合は1年以内に土地を取得すること

土地の軽減措置を受けるためには、建物の軽減措置条件を満たしている必要があります。
建物の軽減措置を受けずに土地だけ控除を受けることはできません。
建物の軽減措置条件を満たして初めて、土地の軽減措置を受けることができるのです。

住宅より先に土地を取得した場合は3年以内に住宅を建築しなければ、土地の軽減措置は適応されません。

土地だけ先に手に入れて、住宅の建築が3年以上かかってしまった場合は軽減措置が適応されませんので注意しましょう。
土地を取得した後は速やかに住宅の建築を始めることで、軽減措置を受けることができます。

建物の建築が先の場合は1年以内に土地を取得することが土地の軽減措置を受ける条件です。

建物だけ先に建築して、土地を取得していない場合は速やかに土地を購入しましょう。
土地の取得が1年以上後になってしまえば、土地の軽減措置を受けることができませんので注意してください。

土地の軽減措置によって控除される金額は以下の2種類があります。

1. 固定資産税評価額が2分の1になるもの

2. 税金の一定額が控除になるもの

土地の軽減措置の1つは、固定資産税評価額が2分の1になる控除です。

固定資産税評価額が2分の1になることで、不動産取得税を軽減できるでしょう。

また固定資産税評価額が2分の1になる軽減措置は令和6年3月31日までに取得した土地に制限されます。
令和6年3月31日以降に取得した土地には、固定資産税評価額が2分の1になる軽減措置は適応されません。

土地の軽減措置のもう1つの控除内容は「税金の一定額が控除になる」ものです。

税金の一定額を控除する場合は、以下の控除額からどちらか大きい方を控除します。

1. 4万5000円
2. (土地1m2あたりの固定資産税評価額×2分の1)×(課税床面積(200m2が限度)×2)×3％

土地の軽減措置を受ける際のシュミレーションしておきましょう。

シュミレーションとして下記条件の新築物件を建てた際を参考にしていきます。

• 土地の固定資産税額：3000万円
• 共有持ち分け面積：50㎡
• 課税面積：70㎡

この条件では計算式②「(土地1m2あたりの固定資産税評価額×2分の1)×(課税床面積(200m2が限度)×2)×3％」の方が控除額が大きくなります。

そのため計算式②に該当条件を当てはめて計算していきましょう。

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新築物件と同様に中古物件でも不動産取得税の軽減措置を受けることができます。
しかし中古物件であっても新築物件と同様に条件を満たさなければ控除を受けることができません。
中古物件で不動産取得税の軽減措置を受けるための条件は以下の通りです。

＜軽減措置が受けられる中古住宅の建物条件＞

軽減措置を受けられる中古物件の軽減措置の条件は以下の通りです。

1. 課税床面積が50m2以上240m2以下(戸建て以外の賃貸物件は1戸当たりが40m2以上)
2.  個人の居住を目的とした住宅全般に適用される(セカンドハウスなどを含む)
3.  昭和57年1月1日以降に建築されている

中古物件の軽減措置条件は次の3つの条件を満たした上で新耐震基準を満たしている必要があります。

1. 課税床面積が50m2以上240m2以下(戸建て以外の賃貸物件は1戸当たりが40m2以上)
2.  個人の居住を目的とした住宅全般に適用される(セカンドハウスなどを含む)
    昭和57年1月1日以降に建築されている

• 昭和56年12月31日以前に建築された中古物件で、新耐震基準に適合していることが証明できる
• 昭和56年12月31日以前に建築された中古物件で、既存住宅売買瑕疵保険への加入が証明できる
• 入居までに新耐震基準を満たす改修を行う中古物件

中古物件の不動産取得税控除額は築年数に応じて変動します。

控除額を算出する建築年月日別の建物の控除額は次の通りです。

• 固定資産税評価額　1500万円
• 建築年月日　1998年5月1日

新築の場合と同様に、中古物件でも土地の軽減措置を受けることができます。
中古の場合でも固定資産税評価額より控除額が大きくなれば、中古物件の不動産取得税を非課税にすることも可能です。
土地の軽減措置条件を満たして非課税で中古物件を所有しましょう。

＜軽減措置が受けられる中古住宅の土地条件＞

新築物件の土地の軽減措置条件と同様に、中古物件でも以下の条件を併用して控除を受けることができます。

1. 固定資産税評価額が2分の1になるもの

2. 税金の一定額が控除になるもの

中古住宅の土地に関する排除額を計算する方法は次の通りです。

1. 4万5000円
2. (土地1m2あたりの固定資産税評価額×2分の1)×(課税床面積(200m2が限度)×2)×3％

新築の不動産取得税を非課税にするために、軽減措置を利用して控除を受けられることが分かりました。

しかし肝心の不動産取得税を納税する方法を知っておかなければ、納税することも控除申請をおこなうこともできません。

不動産取得税の納税方法と軽減措置申請の具体的な方法について確認していきましょう。

住宅を取得した後は、住宅を管轄する「都道府県税事務所」の「不動産取得税担当課」に申告をおこないましょう。

不動産の固定資産評価委員は各都道府県事務所が担当しているため、申告を受けてから固定資産税評価額を査定しに行きます。

住宅を取得したけど、申告書をどこで入手すればいいか分からないと困ってしまう人もいるでしょう。

不動産取得税の申告書は都道府県税事務所の窓口、もしくはホームページで入手することができます。

申告書は難しい手続きは必要なく、必要欄を埋めて提出すれば問題ありません。
また都道府県によっては都道府県事務所が自動的に申告してくれる場合もありますので、その場合は申告書の入手は不要です。

申請書の提出期限は都道府県によって異なります。

不動産を取得した日から申請までの期限が短い場合と長い場合を参考にしていきましょう。

• 「申請期限が短い場合」不動産を取得した日から20日以内
• 「申請期限が長い場合」不動産を取得した日から60日以内

また「不動産を取得した日」とは、「不動産の登記登録が完了した日」です。
契約が締結した日でも実際に住み始めた日でもないので、間違えないように注意しましょう。

不動産申告が終われば後日、都道府県事務所から納付書が送られてきます。

納付書が届き次第、納税をおこなってください。

また軽減措置が適応されて不動産取得税0円・非課税だと判断された場合は納付書は送られてきません。
その場合は納税の必要がないので安心してください。

不動産所得税の納付書は不動産取得後6か月〜1年後に納税通知書が送付されます。

税務署に申告してから納付書の送付までに期間があくので手続きできているのか不安に感じる方もいると思います。
申告から納税までには期間があく場合がほとんどなので覚えておくといいでしょう。

なお、非課税の場合は納付書は送付されません。
しかし、非課税にもかかわらず納税書が届く場合があるので、該当する方は納税前に間違いがないか問い合わせてから納めるようにしましょう。

納税期限は納税通知書に記載されている期限内に支払いをおこなえば問題ありません。

納期限は都道府県によって異なりますが60日以内としている場合が多いです。
しかし、30日や20日以内としている都道府県もありますので気になる方は不動産所在地の都道府県に確認することをおすすめします。

なお、納期限までに支払いを終えないと延滞金が発生しますので、期限内に支払いを終えるように忘れずに納付しましょう。

不動産所得税の納付は税務署や金融機関以外にコンビニなどでもおこなうことが可能です。
昨今では、インターネット上で決済できるペイジーやクレジットカード・コード決済に対応する都道府県も増えてきています。

税務署や金融機関の窓口に行かなくても、納税することが可能となりライフスタイルに合った支払い方法を選択できるようなりました。

なお、クレジットカードやコード決済を利用するとポイントが付くのでお得に納税できるメリットがあります。

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不動産を取得した際に申告が必要なように、軽減措置を適応するには申請が必要です。

軽減措置適応条件を満たしていても申請をおこなわなければ、不動産取得税を非課税にすることはできません。

不動産を取得した際には迅速に軽減措置の申請をしましょう。

軽減措置の申請方法は書類申請になります。

「不動産取得税課税基準の特例適用申告書」と呼ばれる申告書を建物と土地、それぞれ1通ずつ用意して、その他の必要書類と一緒に提出しましょう。

軽減措置を申請するためには「不動産取得税課税基準の特例適用申告書」の他に次の必要書類が必要です。

• 不動産取得税の納税通知書

• 印鑑

• 土地と住宅の売買契約書(住宅引渡証書)

• 住宅の登記事項証明書(あるいは登記謄本

必要書類は各都道府県によって異なりますので、申請前に都道府県事務所に確認してみましょう。

不動産取得税の納税通知書は、先程紹介したように不動産を取得した後に都道府県事務所に申告をおこなうことによって、不動産取得後約半年～1年ほどで送られてきます。

軽減措置を受けて不動産取得税を非課税にするためには、納税通知書が必要ですので早めに登記申告をしておきましょう。

軽減措置申請のためには、印鑑が必要です。

公的な申請書類になるので、シャチハタや使い捨ての印鑑より実印を用意しておくことが望ましいでしょう。

軽減措置申請のためには「住宅引渡証書」を用意しておきましょう。

住宅引渡証書とは土地と住宅の売買契約書のことです。

工事が完工してから取得者に住宅を譲渡する内容が明記された契約書であり、不動産の登記申告にも必要となります。

軽減措置の申請には「住宅の登記事項証明書」が必要となります。
住宅の登記事項証明書とは、登記簿に記録されている登記記録をデータ化した証明書類です。

登記事項証明書が用意できなければ、登記簿での申請でも問題ありません。

不動産取得税の軽減措置申請期限は、不動産を取得した日から原則60日以内です。

ひとまずは納付書が届き次第、記載されている納税額を納めて、軽減措置申請を提出した後、払いすぎている納税額が還付される流れになります。

また万が一軽減措置の申告を忘れていても、不動産取得日から5年以内であれば軽減措置を申請して還付を受けることが可能です。

軽減措置のことを知らなかった人は、自宅が適応条件を満たしているか確認した上で軽減措置を申請してみましょう。
控除申請条件を満たしていれば、払いすぎている納税分が非課税と判断され全額返ってくることもあります。

軽減措置を申請して新築物件を非課税にしてみましょう。

これまでいくつか触れてきましたが、以下のいずれかの条件に当てはまる不動産は、不動産取得税が課税されません。

• 相続による不動産取得
• 公共用道路の用地
• 学校法人や宗教法人など事業のための不動産取得
• 医療法人や社会福祉法人による、政令で定められた事業のための不動産取得
• 法令で定められた社会福祉事業のための不動産取得

この中で一般的に最も可能性が高いのが、相続人が不動産を相続するケースです。こうした相続による不動産取得税は、非課税であることは覚えておきましょう。

ただし、死因贈与や特定遺贈など、課税対象になる条件もあるため注意が必要です。

相続によって不動産を取得するときには、不動産取得税がかからないことは覚えておきましょう。ただし、不動産を所有している人が亡くなり、不動産を相続人が相続するケースに限られます。

当てはまらないケースとしては、相続人ではない人へ不動産を渡す、遺贈（特定遺贈）は不動産相続税の課税対象となっています。

「公衆用道路」は公共のように供する道路と呼ばれ、広く不特定多数の人が利用する道路を指しています。

具体的には、公道と公道をつなぐ不特定多数の人が利用する私道も該当します。こうした道路の土地を取得した場合は、不動産相続税はかかりません。

学校法人や宗教法人による、その本来の事業のための不動産取得は、不動産取得税がかかりません。

新築・中古に関わらず軽減措置適応条件を満たしていれば不動産取得税を控除、もしくは非課税にすることができると解説しました。

新築・中古共に建物と土地の軽減措置適応条件が異なりますので、自宅が控除の対象となるか確認しておきましょう。

また軽減措置を受けて不動産取得税を非課税にするためには、不動産登記と軽減措置の申請が必要となります。

原則は不動産登記後60日以内に申請をおこなう必要がありますが、5年以内であれば軽減措置申請ができますので忘れている人は自宅の条件を確認してみましょう。

新築で不動産取得税を非課税にすることは軽減措置の条件を満たしていれば可能です。

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