4000万円のマンションの固定資産税はいくら？計算方法や軽減措置も紹介！

「4000万円のマンションを購入した時にかかる固定資産税はいくら？」

「固定資産税を安くする方法があれば知りたい」

なんてお悩みではございませんか？

これからマンションを購入しようと思っている方にとって、固定資産税が年間いくらかかるか気になる方も多いと思います。

そこで本記事では4000万円のマンションにかかる固定資産税について、税金の仕組みや計算方法、軽減措置などについて解説します。

さらに4000万円のマンション購入した場合にかかる固定資産税の具体的なシミュレーションについてもご紹介します。

マンションや土地を所有する場合、固定資産税の支払いが発生することはご存じでしょうか？

これからマンションを購入する方は、固定資産税がいくらかかるのか把握しておくとよいでしょう。
本記事では、4000万円のマンションにかかる固定資産税について解説していきます。

4000万円のマンションを購入した場合は、固定資産税の支払いが発生します。

そもそも、固定資産税とはどのような税金なのでしょうか？

まずは、マンションにかかる固定資産税と都市計画税について解説します。

固定資産税とは、毎年1月1日時点でマンションや土地などの固定資産を所有している人に課せられる税金です。

固定資産を所有している期間は、毎年支払う義務があります。

税額は固定資産評価基準に基づいて決まります。
また、固定資産税は市区町村に収める地方税の一種です。

マンションを所有している人は必ず支払う必要があるため、把握しておきましょう。

マンションや土地を所有する場合、固定資産税の他に都市計画税がかかることもあります。都市計画税は、固定資産が市街化区域内にある場合に支払う税金です。

市街化区域には、市街地の区域だけでなく、10年以内に市街化を予定している区域も含まれます。所有するマンションが市街化区域に建っているかどうかは、不動産会社やインターネットで確認できます。

都市計画税は、都市計画事業や土地区間整理事業のために徴収する税金です。

マンションなど居住に使う土地は、都市計画税が減額される軽減措置もあります。
納税通知書は固定資産税と合わせて送付されるため、同時期に支払う税金として覚えておくとよいでしょう。

マンション購入の資金計画を立てる際は、固定資産税の計算方法を知っておきましょう。

ここでは、固定資産税の計算方法と、マンションの評価額を計算するポイントについて紹介します。また、都市計画税の計算方法も解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

固定資産税を計算するときは、固定資産税評価額を用いて計算します。固定資産税評価額とは、各自治体が決める不動産の評価額を指します。

不動産の価値を評価するものであり、購入価格とは異なるので注意しましょう。固定資産税評価額がいくらか知りたいときは、課税明細書や固定資産課税台帳の閲覧によって確認できます。

一般的に、固定資産税評価額は公示地価の70％が目安といわれています。

公示地価とは、国土交通省が発表している土地の価格です。2名以上の不動産鑑定士が土地を評価し、公示地価が決まります。

毎年1月1日時点で評価を行い、その年の3月下旬に発表されます。

固定資産税評価額は3年ごとに見直されるため、変動する可能性があることも覚えておきましょう。

建物の場合は、年数が経つと経年劣化によって評価額が下がります。

一方で土地の場合は、周囲の相場が上昇したり人口が増えたりすると、評価額も上がることがあります。

新築でない建物の評価額を計算するときに用いるのが、経年原価補正率です。

経年減価補正率は、建物が経年劣化した分だけ、評価額を値引くためのものです。
経年減価補正率を用いて評価額を割り出すことで、年数が経った建物の評価額は新築よりも低くなります。

マンションの評価額を計算する際は、敷地面積を総戸数で割って計算します。

所有面積に応じて評価額を決定するため、同じマンションでも部屋の大きさによって評価額は異なるのが特徴です。

一戸建てとマンションでは評価額の計算方法が異なることを、把握しておくとよいでしょう。

固定資産税を計算するときは、「固定資産税評価額×標準税率1.4％」で求めることができます。

土地と建物の評価額を、それぞれ計算してみてください。標準税率は1.4％ですが、自治体によっては税率が異なるケースもあります。

お住まいの自治体が設定している税率を確認しておくとよいでしょう。

不動産が都市計画区域内にある場合は、都市計画税の支払いも発生します。

都市計画税は、「固定資産税評価額×制限税率0.3％」で求めることができます。

税率が0.3％を上回ることはありません。都市計画税を支払う場合は、固定資産税と同時期に納税通知書が送付されます。

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4000万円のマンションにかかる固定資産税を計算して、予想以上に高く感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか？住まいの固定資産税には、軽減措置が適用されます。

そのため、先ほど割り出した税額から減額することが可能です。

軽減措置を利用するときのポイントは、適用要件を満たすことです。

また、タワーマンションは階数によって税額が異なるため、ポイントを把握しておきましょう。

居住するための土地は、固定資産税の軽減措置が受けられます。

また、都市計画税を支払う場合も、同様に軽減措置が適用されます。

軽減される割合は土地の面積に応じて変化するため、計算方法を知っておくとよいでしょう。
ここでは、居住用の土地に適用される軽減措置を紹介します。

軽減措置により、小規模住宅用地の固定資産税は評価額の1/6になります。また、都市計画税は1/3になります。

小規模住宅用地は、200平米以下の面積の居住用の土地のことです。小規模住宅用地を対象にした軽減措置は、新築や中古に関わらず受けることができます。4000万円のマンションにかかる固定資産税も、これに該当します。

参照：東京都主税局　固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

200平米を超えた面積は、一般住宅用地と呼ばれます。

一般住宅用地にも、適用される軽減措置があります。具体的には、固定資産税の評価額が1/3になるというものです。
また、都市計画税は2/3に軽減されます。200平米を超える土地を所有している方は、把握しておくとよいでしょう。

課税標準額とは、税金を計算するときの基礎になる金額です。

固定資産税だけでなく、税金を計算するときに用いられるものです。固定資産税の場合は、固定資産税課税標準額と呼ばれています。

課税標準額を計算する際のポイントは、軽減措置を踏まえて割り出すことです。

4000万円の新築マンションを購入した場合、新築住宅が対象の軽減措置を受けられます。

軽減措置の内容は、120平米以下の面積が評価額の1/2になるというものです。

軽減措置が適用される期間は5年間で、認定長期優良住宅の場合は7年間にわたります。

軽減措置を利用する際のポイントは、建物の要件を満たすことです。4000万円の新築マンションを購入する際は、適用要件を満たしているか確認しておくとよいでしょう。具体的には、以下の要件があります。

参照：認定長期優良住宅に対する税の特例

一般的に、固定資産税は建物の面積に応じて税額が決まりますが、タワーマンションには例外もあります。具体的には、高層階と低層階で固定資産税額が異なるというものです。

昔は高層階と低層階で、税額の違いはありませんでした。しかし、分譲価格は高層階の方が高く設定されます。そのため、2017年の税制改正で、固定資産税額も高層階の方が高く設定されるようになりました。

同じ価格帯の物件を購入した場合、マンションは一戸建てに比べて固定資産税が高いといわれています。

計算方法が同じなのに税額が異なるのは、どうしてでしょうか？ここでは、マンションの固定資産税が一戸建てよりも高くなりやすい理由を説明します。

マンションの固定資産税が高くなりやすいのは、建物の評価額に理由があります。

建物の評価額は、経年とともに低くなるのが一般的です。

ただし、鉄筋コンクリート造のマンションは頑丈で劣化しにくいため、年数が経っても評価額が高い傾向です。
それに比べて、一戸建ては木造で建てられているケースが多く、評価額がマンションよりも低くなりやすいといわれています。

物件の価格を土地と建物に分けると、マンションは土地よりも建物にお金がかかります。一方で、一戸建ての場合は建物よりも土地にお金がかかる傾向です。

建物よりも土地の価格が高い一戸建ては、軽減措置を受けて税額が減ります。マンションは土地よりも建物の価格が高く、建物の評価額は下がりにくいため、税額が高くなってしまいます。

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固定資産税の計算方法と軽減措置についてお伝えしてきました。では、実際に4000万円のマンションを所有した場合、固定資産税はいくらかかるのでしょうか？

税額を計算する際のポイントは、軽減措置や経年減価補正率を加味して計算することです。

ここでは、新築から築21年までにかかる固定資産税額をシミュレーションしていきます。

固定資産税を求める際は、課税標準額に税率をかけて割り出します。そのため、まずは課税標準額がいくらか知る必要があるでしょう。

建物の課税標準額を計算する方法は、「床面積×単位当たり再建築評点×経年減価補正率×評点一点当たりの税額」です。再建築評点は、同じ建物を建てた場合にかかる建築費を仮定して、点数化したものです。

土地の課税標準額は、一般的に公示価格の70％ほどといわれています。

公示価格とは、国土交通省が毎年発表している土地の価格です。
課税標準額の目安を計算する以外にも、土地の売買などで使用されます。

築年数によって金額が変わる固定資産税ですが、4000万円のマンションの場合はどのように変化するのでしょうか？ここでは、4000万円のマンションにかかる固定資産税の推移を解説します。

多くの場合、マンションの価格は土地が30％、建物が70％ほどを占めるといわれています。

そのため、今回も同様の割合で計算してみましょう。4000万円のマンションに当てはめると、土地は1,200万円、建物は2,800万円になります。

新築マンションは軽減措置により、購入後5年間は建物の税額が1/2になります。

【築年数別】4000万マンションの固定資産税額の目安

まずは新築のマンションにかかる固定資産税を紹介します。

建物と土地の税額をそれぞれ計算して、合算しましょう。新築の場合は、軽減措置により建物の税額が1/2になります。
また、土地は住宅用地の特例により1/6に減額されます。

建物の価格を2,800万円、土地の価格を1,200万円とし、その70％を課税標準額として計算しました。
建物と土地の税額を合計すると、15万6,800円かかることがわかりました。

次に築6年のマンションにかかる税額を計算します。まずは、築0～5年と築6～10年の分譲価格にどのくらい差があるのか見ていきます。

東日本不動産流通機構のデータによると、築6～10年の分譲価格は新築に比べて14％ほど下がることがわかりました。築6年の固定資産税を割り出す計算式は以下になります。

土地と建物の税額を合計すると、25万5,584円かかることがわかります。新築よりも価格が下がるかと思いきや、建物の軽減措置がなくなることで価格が大幅に上がる結果となりました。

築6年と同じ計算方法で、築11年の場合も計算していきます。築11～15年の分譲価格は、築0～5年に比べると28％ほど下がります。

築11年の固定資産税額は、21万7,168円です。建物の評価額は下がっていますが、まだ新築時よりも税額は高いことがわかります。

最後に築21年の場合を紹介します。築21年の分譲価格は、築0～5年に比べると46％ほど下がっていました。計算式に当てはめて割り出すと、以下になります。

築21年のマンションにかかる固定資産税額は、16万7,776円という結果になりました。築6年の税額よりも下がりましたが、新築時よりは高くなっています。

こういったことから、新築時の軽減措置が税金の負担を大きく減らしているとわかります。中古マンションを購入する場合は、新築時の軽減措置が利用できないため、固定資産税の負担が大きくなるでしょう。

これからマンションを購入する方は、固定資産税を支払う際の注意点も知っておくとよいでしょう。ここでは、中古マンションを購入する際の納税方法や、納税通知書の見るべきポイントを紹介します。

固定資産税は、毎年1月1日時点に固定資産を所有している人が支払います。

そのため、中古マンションを購入する場合は、最初の年だけ日割り計算で売主に固定資産税を支払います。

計算する際のポイントは、マンションの引き渡し日を基準にして割り出すことです。
次の年からは、買主が固定資産税を全額負担します。

固定資産税を納付しなかった場合、延滞税が発生するので注意しましょう。

税金の支払いを後回しにしていると、通常よりも多くの支払いが発生してしまいます。

固定資産税の納税通知書は、毎年4～5月ごろに届きます。
納税通知書には納税期限が記載してあるので、確認しておくことがポイントです。

納税を怠って延滞が続くと、延滞税がかかるだけでは済まない可能性もあります。

最悪の場合は、マンションが差し押さえられてしまうことも。
後になって困らないように、納税期限はしっかりと把握しておきましょう。

納税通知書が届いたら、中身を確認しましょう。確認するポイントが2つあるので、それぞれ説明していきます。1つ目のポイントは、土地の用途です。課税明細書の地目を見ると、宅地・畑・田といった土地の用途が確認できます。

2つ目のポイントは、軽減措置です。マンションの場合は、住宅用地の特例が適用されます。土地の面積に対して、正しく減額されているかどうかを確認しましょう。

場合によっては、自治体のミスで誤った金額が通知されることもあります。これは、軽減措置が正しく適用されていないときや、評価額が誤っているときに起こります。

納付書を受け取ったら、軽減措置や評価額に誤りがないかを確認しましょう。また、過払いが起きたときは、自治体に直接問い合わせるのがポイントです。

新しくマンションを購入する際は、固定資産税の支払いも含めて資金計画を立てることが大切です。住宅ローンの支払いのみを想定していると、固定資産税や都市計画税が発生し、予想以上の出費になることも。購入後の資金に困らないためにも、予め必要な費用は把握しておきましょう。

固定資産税の支払いはいつ頃行うのでしょうか？

マンションを所有している方や購入する予定の方は、支払い方法も知っておくと安心です。ここでは、固定資産税の支払い方法と時期について説明します。

支払い方法は複数あるため、自分に合った方法を選んでみてください。

固定資産税を支払う際は、まず納税通知書が送付されるので内容を確認しましょう。

毎年1月1日時点の固定資産を対象に、納税通知書が4～5月頃届きます。
また、都市計画税も支払う必要がある場合は、合わせて通知されます。

固定資産税は、年4回に分割して支払うのが一般的です。

ただし、何度も支払う手間を省きたい場合は、一括で支払うことも可能です。

また、支払い時期は自治体によって異なります。支払いの期限は納税通知書に記載されているため、チェックしておきましょう。

固定資産税の支払い方法は、決められた中から自分で選ぶことができます。

支払いを忘れるのが心配な方は、口座振替がおすすめです。

また、クレジットカードのポイントを貯めている方は、カード払いを選ぶとよいでしょう。ここでは、どのような支払い方法があるのかを紹介します。

各自治体や金融機関の窓口で、現金払いが可能です。また、郵便局やコンビニなどで支払うこともできます。納税金額を確認して直接支払いたいという方は、現金払いを選ぶとよいでしょう。

固定資産税をクレジットカードで支払うこともできます。クレジットカードで支払うメリットは、ポイントが貯まることです。節税にも繋がるため、ポイントが貯まるクレジットカードを使っている方は、カード払いを検討するとよいでしょう。

口座振替を利用すると、自分で振込作業をせずに支払うことができます。自動的に支払われるため、手間を省きたい方や忘れるのが心配な方は、口座振替を利用するとよいでしょう。

ペイジー払いは、インターネットバンキングやモバイルバンキング、ATMを利用して支払う方法です。自治体や金融機関の窓口に並ぶ必要がなく、スムーズに支払いができます。

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本記事では、4000万円のマンションにかかる固定資産税について、税金の仕組みや計算方法、軽減措置などについて解説してきました。

新築マンションは建物に適用される軽減措置があるため、固定資産税が比較的安くなる傾向です。また、土地に適用される軽減措置は、中古マンションも受けられます。

新築のマンションは、固定資産税が50％になる軽減措置もあるので覚えておきましょう。

また、固定資産税の支払いを忘れてしまうと、延滞税が発生するため注意しましょう。マンションにかかる固定資産税を把握して、資金計画を立てる際に役立ててください。

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