【都内】億ションに住む人の世帯年収は？購入価格や住宅ローン借入額などを解説！

「億ションを購入できる人の年収は？」
「どんな人がどんな目的で億ションを買っているの？」

東京23区の分譲マンションの価格は高騰を続けており、中古マンションであっても平均価格が1億円に迫るエリアもあります。
こうした分譲マンション一戸あたりの金額が1億円を超える億ションを一体どんな人が購入しているのか興味がある方も多いはず。

この記事では、億ションを購入できる、住む人の年収について詳しく解説します。さらに、億ションの購入を考えている方も必見の住宅ローンを組む際のシミュレーションもご紹介します。

億ションに住む人に興味のある方、実際に購入を考えている方、どちらにも参考になる内容となっていますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

あなたは億ションを購入するわけではないけど、実際に「年収がいくらあれば購入できるかな」と夢を見ることがありませんか。
「自分もそれなりに稼いでいるから、億ションを購入できるものなら購入したい！」という人もいることでしょう。

結論から言うと、都心で億ションを購入するには年収が2000万円必要です。

仮に住宅ローンで一億円を借りるのなら、月々30万円の返済が必要になります。

そこでこの記事では、都心で億ションに住む人の年収や購入の目的・住宅ローンについて解説していきます。
「都心での億ション暮らしが夢なので、目標のためにどれくらい稼げばいいのか知りたい！」と言う人は、この記事をぜひチェックしてみてください。

「億ション」と呼ばれる高級マンションは東京を中心に増え続けています。

中には、分譲を開始してすぐに完売する億ションもあり、億ションを購入する人も増えていると言えるでしょう。

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そもそも「億ション」とは、１戸が１億円以上で売買される分譲マンションの総称です。
マンションを「万ション」と称したうえで、超高級マンションを指す言葉として「億ション」が使われるようになっています。

億ションが初めて供給されたのが、1960年代のことでした。
バブルの崩壊とともに億ションの供給は激減しましたが、1996年ごろから回復し2007年には首都圏で1600戸を超える億ションが販売されています。

新築の億ション供給数は2022年時点で約2559戸で、首都圏新築マンションの供給戸数の8.1%が億ションであるといわれています。

参照：diamond.jp

資材高騰や都心の地価上昇により不動産価格全体が高騰する傾向が続いており、2022年の東京都心部の新築マンションの平均価格は7714万円になっています。

マンションの価格が高騰しており今や「億ション」は珍しいものではなくあらゆる場所で見かける状況になってきています。

億ションを購入するとして、一般的な住宅ローンを利用した場合の年間返済額は240万円程度になります。

ただし、マンションの購入にあたって自己資金を４割程度用意するのが平均的なので、頭金を億ション購入価格の4割程度用意した場合の住宅ローンの金額です。

例えば、1億円の新築分譲マンションを6000万円30年で借り入れして購入したとします。
当初５年の金利を0.6％、以降は1.5％として計算した場合、利息を含めた返済総額は「7180万1054円」
月々の返済額は、当初５年が「18万2157円」、5年目以降は「20万2906円」です。

このように億ションを購入すると、頭金に4000万円を用意したとしても月々20万円程度、年間に240万円程度の返済額が必要になります。
一般的に住宅ローンの年間返済額は税込年収の25％以内と言われており、先ほどの年間返済額240万円の場合は、最低でも税込年収が960万円必要です。

年収960万円の場合、仮に月収の4ヶ月分という一般的なボーナスをもらっているとすると、月収は60万円になります。
手取り金額にすると45万円程度になり、住宅ローン以外の生活費が21万円となります。
億ションで生活するとなると周囲との生活レベルを合わせる必要もあるので、生活費が21万円では収まりません。

税込年収が1000万円程度で億ションを購入するのは現実的ではないと言えるでしょう。

億ションも含めて新築の分譲マンションはどのような人が購入しているのでしょうか。
国土交通省の「令和4年度住宅市場動向調査」の結果から見ていきましょう。

参照：令和４年度住宅市場動向調査報告書

分譲マンション購入者の平均像

新築分譲マンション購入者の平均世帯年収は「960万円」となっています。

国税庁の「令和２年分民間給与実態調査統計」によると、現在の日本人の平均年収は「約430万円」です。

新築分譲マンションを購入できるのは、一般の年収よりもやや高めの年収を得ている層と言えます。

新築分譲マンション購入者の平均世帯主年齢は「44.8歳」となっています。

年収額からみても、30代後半から40代前半でマンションの購入を考える人が多いようです。また、住宅のタイプを問わず、購入者の平均年齢は毎年高くなっています。

新築分譲マンション購入者の世帯主職業は「会社・団体職員」が１番多く全体の50％近くを占めています。
住宅ローンを利用するケースが多いので、安定した給与所得のある人が多いです。

新築分譲マンション購入者の平均居住人数は「2.7人」となっています。

単身ではなく、家族ができたことをキッカケに新築分譲マンションを購入するケースが多いようです。

新築分譲マンション購入者の平均購入資金は「5279万円」となっています。

そのうち「3020万円」が住宅ローンを利用した金額になっており、購入資金の４割程度の頭金を用意しているケースが多いです。

やはり、住宅を購入する場合はある程度の頭金（現金）が必要と言えます。住宅ローンの利用額は概ね横ばいですが、購入金額は年々高くなっています。

新築分譲マンション購入者の平均返済期間は「29.7年」となっています。

基本的に住宅ローンは35年まで組めるので、30〜35年の住宅ローンを組むケースが多いです。

新築分譲マンション購入物件の平均延床面積は「85.3㎡」となっています。
だいたい都心で85㎡くらいのマンションの場合、間取りは3LDKが多いです。
3LDKのマンションは2〜3人で住むにはちょうど良い間取りになっているので、人気があります。

億ションの購入者層は年収2000万円と言われています。
先ほど述べたように、年収1000万円では億ションの購入は現実的ではないからです。
やはり、年収2000万円程度の収入がなければ、億ションを購入した後、そこでの暮らしは難しくなります。

億ションを購入する層の年収はやはり一般の水準と比べるとかなり高いことが分かります。
年収や手取りなどの関係についてもう少し詳しく見ていきましょう。

税込年収が2000万円の場合、手取り年収は1300万円です。

所得税は年収によって税率が変わるので、年収2000万円の場合は700万円程度引かれてしまいます。
手取り年収が1300万円の場合は月の手取りが95万円程度になるので、月々の住宅ローンが20万円でも暮らしていける金額と言えるでしょう。

例えば、返済期間を30年から15年に短縮しても返済額が36万円程度になるので、無理のない金額となります。

都内には5億円を超える超高級マンションも多数あり、人気を博しています。
実際に住宅ローンはどれくらいになるのか、6億9000万円の購入価格でシミュレーションしてみましょう。

6億9000万円を購入する場合の住宅ローンを計算していきます。
価格の6割を30年で返済するとして、金利は最初の５年間は0.6％、5年目以降は1.5％とします。

この場合は、利息分だけで「8142万8434円」となり、住宅ローンの総額は「4億9542万8434円」です。
月々の返済額は、最初の５年間は125万6890円、５年目以降は140万50円になります。

上記の計算は、あくまで一般人のように住宅ローンを活用したらの場合ですが、億ションを購入する人は「お金を持っている人」ではなく「本物の富裕層」と言えるでしょう。

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億ションを購入する目的は「投資目的の購入者」「富裕層の購入者」「一戸建て・マンションを売却した買い換え層」が挙げられます。
実際にどのような目的で購入している人なのか、見ていきましょう。

億ションを購入する目的が投資目的の購入者がいます。
理由は、億ションを購入して賃貸収入を得るためです。

実際に都心で新築のマンションが販売されると、すぐにそのマンションが賃貸情報サイトに掲載されていることがあります。
これは、多くの不動産投資家が不動産投資で利益を得るために行っているケースが多いです。

億ションも同様に賃貸マンションとしての価値が十分にあるので、不動産投資目的で購入する人も多いと言えるでしょう。

億ションを購入する人は、本物の富裕層と言えます。

先ほども解説しましたが、本物の富裕層でなければ手を出せない金額だからです。
この記事で解説したように、億ションの購入者は年収2000万円と言われています。
普通のサラリーマンで「年収2000万円稼いでいる」という人は、なかなか聞きません。

本物の富裕層の購入目的はわかりませんが、綺麗で価値のある高級マンションを購入できるだけのお金があるから、億ションを買うと言うことでしょう。

一戸建て住宅やマンションの買い替え目的で億ションを購入する人がいます。
理由は、初めて購入する分譲マンションが「億ション」というのはハードルが高いからです。

例えば一般的なサラリーマンでも、年齢や実績とともに年収が上がります。
億ションを変えるような富裕層でも、年を重ねるごとに年収が増えて億ションを変えるようになるのでしょう。
また、一度都心の便利な立地での暮らしを経験すると、買い替え後も「できるだけその地域で暮らしたい」というケースが多いようです。
ステップアップの意味でも「億ション暮らし」を選択するケースが増えています。

都心一戸建てを売却して、同じような都心でマンションを購入するケースが増えています。
理由は、マンションは便利で快適に暮らせるからです。
実際に分譲マンションは、一戸建て住宅よりも駅近で立地の良いところに建てられます。
例えば「駅直結の新築分譲マンション」という言葉を耳にすることも多いです。

さらに、分譲マンションは基本的に全面バリアフリーになっていることが多く、年齢を重ねても暮らしやすい構造になっています。
このように、都心の一戸建て暮らしから、新築の億ション暮らしに買い換えをするケースが増えていると言えるでしょう。

億ション購入者の職業内訳の中で、一番多く割合を占めている職業は「経営者・役員」の方達で約62%です。その他の職業は下記のようになっています。

1億円以上のマンション購入者の職業内訳はこのようになっています。大半の方達は年収3000万円以上です。
年収1億円以上の方が約22%を占めています。また、購入者の年代で一番多いのは40代です。
１億円以上のマンション購入者の年齢層はそれほど高くないということです。

結論、1億円を借りるには年収1200万円以上必要です。
なぜ年収1200万円以上必要なのか、金利や返済期間を設定した上で月々の返済額をシミュレーションしながら解説していきます。

一億円を金利1.5%で35年返済の住宅ローンの場合、月々の返済額は「30万6184円」となります。

あくまで住宅ローンの計算上の話なので、実際に住宅ローンを利用できるかどうかは確かではありません。
しかし、月々30万円の住宅ローンを支払うということは、年収が1000万円あったとしても厳しい数字と言えます。

1億円を住宅ローンで借りられる人は、毎月30万円以上の返済ができる手取り収入者といえます。
先ほど述べたように、毎月30万円の返済をしようと思ったら年収1000万円では返済ができても生活ができません。
毎月30万円を返済にあてても、生活が成り立つ収入出なければ、住宅ローンが通ることはないでしょう。

現実的には厳しい金額と言えます。

住宅金融支援機構の「フラット35」を利用する場合、長期の固定金利で融資を受けられます。
そのため、金利の変動に左右されないので、計画的な返済が可能です。
しかし、フラット35は融資額上限が決まっているので1億円の融資は難しいと覚えておきましょう。

フラット35の融資額上限は8000万円なので、フラット35を利用する場合は1億円の融資は受けられません。
「簡単に1億円の融資を受けられるところはない」と頭に入れておくと良いでしょう。

自分が高収入で住宅ローンを利用できたとしても、様々なリスクを想定する必要があります。
理由は、融資を受ける金額が大きければ大きいほど金利の影響を受けやすくなるからです。

先ほどの住宅ローンの計算では金利1.5％で計算しました。
現在は日本銀行がゼロ金利政策をしているため、金利がとても低くなっています。
しかし、以前は住宅金融公庫の長期固定金利が5.5％、民間の金融機関で8％というのが一般的でした。

日本の景気が良くなれば金利が上昇することも考えられるので、注意が必要です。
例えば、金利が3％になった場合は月々の返済額が「38万4850円」、金利が6％になった場合は「57万109円」となります。
このように金利の上昇による返済額の上昇というリスクも頭に入れておかなければいけません。

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金融機関の融資基準とは、いったいどのようになっているのでしょうか。

ここでは、一般的な融資基準や一億円を借り入れる場合の年収について解説していきます。

金融機関が融資を行ってくれる「一般的な融資基準」から見ていきましょう。

35％が返済金融機関の融資基準は年収400万円以上の場合、年収の限度額となります。

例えば、年収400万円とすると返済限度額は「140万円」、30年ローンの場合「4200万円」まで借りることが可能です。
しかし、実際には月々11万円の住宅ローンを返済することになるので、年収400万円では暮らしが厳しくなります。

年収400万円で4200万円の借り入れは現実的ではないので、実際にはもっと少ない限度額になると考えておきましょう。

先ほどの、年収400万円以上の融資限度「35％」を踏まえて、一億円を借りる場合の年収を計算していきます。
一億円を金利1.5％で35年の住宅ローンを利用して借り入れた場合の月々の返済額は「30万6184円」でした。

上記のように、一億円の住宅ローンを利用するには年収1050万円が必要と言えます。
ただし、これはあくまで机上の計算に過ぎないので、実際には年収1000万円程度で一億円の融資を受けるのは暮らしが厳しくなるため難しいです。

金融機関で住宅ローンの融資を受ける際は、変動金利による金利上昇も考慮する必要があります。
ここまでの計算はあくまで「固定金利」ということを前提に計算しています。
一般的に住宅ローンの場合は「変動金利」のほうが利率が低く設定されているので、変動金利で契約するケースが多いです。

変動金利の場合は急激な利率の上昇も考えられるので、金利の上昇には注意しなければいけません。

住宅ローンの返済が厳しいと思われるケースで融資の承認が下りることは少ないですが、返済にあたっては急激な金利の上昇に備えて無理のない金額を設定する必要があります。

億ションの購入を検討している共働きのカップルや夫婦は年々増加しています。ですが、しっかりとした資金計画をしなければ生活を苦しめてしまいます。

夫婦で億ションを購入する際は、様々なリスクがあります。実際に1億円以上のマンションを夫婦で購入し後悔している事例は多いです。
具体的なリスクは下記に示しています。

上記が主なリスクの内容です。
これから先、確実な収入がある保証はありません。
収入が減少した場合も考慮した資金計画や、物件の選択をしなければなりません。
また、ライフステージの変化も大きく影響します。高齢になると今までのようにはいきません。

ペアローンを組んでいる場合は、離婚をしてしまうと片側がローンを支払い続けなければならない可能性があります。
様々なリスクに対して事前に対処しておきましょう。

上記の条件で1億円以上のマンションを夫婦で購入した場合、毎月の返済額は30万3596円になります。世帯年収が1500万円なので毎月の手取りは約60万円とします。

つまり、残りの30万円で毎月を過ごすということです。返済負担率は約25%なので数値的には問題ありません。ですが、返済プランの観点で考えると少々厳しい面もあります。

さらに、1億円の住宅ローンを契約した際の毎月の返済額について、頭金と返済期間別に比較してみましょう。試算条件は以下のとおりとします。

【頭金別】1億円の住宅ローン支払額シミュレーション
＊返済負担率を25%、返済期間35年としてシミュレーションを実施

【返済期間別】1億円の住宅ローン支払額シミュレーション
＊返済負担率を25%、頭金0円としてシミュレーションを実施

ここまで億ションに住む人の年収や購入の目的・住宅ローンについて解説しました。
都心の億ションの購入者の年収は2000万円と言われています。

仮に、一億円の住宅ローンを契約した場合は月々の返済額が30万円程度なので、単純に年収から逆算すると年収1000万円程度あれば住宅ローンが組める水準になります。

しかし、変動金利の急激な金利の上昇や億ション暮らしの「生活水準」を考慮すると、年収2000万円は必要だと言えるでしょう。

億ションは名前のとおり一戸が1億円以上で売買される高額な分譲マンションになります。

もしあなたが億ションの購入を考えている場合には、年収や住宅ローンの返済額だけでなく、生活水準も考慮に入れて考慮するようにしましょう。

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