【新築VS中古マンション】メリット・デメリットは？何を重視するかで変わる！

「新築と中古マンションのどっちを購入するべき？」

「新築マンションと中古マンションの違いが知りたい」

マンション購入を考えている方は、こうしたお悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。

この記事では、新築マンションと中古マンションそれぞれのメリット・デメリットと価格差などについて詳しく解説しています。

さらに、記事の後半では正しい物件選びの方法についてもご紹介しています。

マンションを購入してから「物件選びを失敗した」と後悔することがないように、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

マンションを購入するなら、お買い得な中古にするか最新の設備が整った新築にするか迷うところです。

実際予算や希望エリア、希望の広さなど具体的に条件を絞っていくと、最初は新築希望でもたどり着いた物件は中古物件だったというケースが多々あります。

中古物件は、新築より売り出されている物件件数が多いからです。

資産価値においても新築がおすすめとは言い切れません。
新築中古を問わず、希望条件や重視するポイントによって物件探しの選択肢は変わってきます。

そこで、新築マンションと中古マンションを多角的な視野で比較検討してみました。
物件探しをする際、押さえておきたいポイントがはっきり見えてくるはずです。

マンション購入を検討し始めると気になるのが価格です。そこでまずはじめに、新築物件と中古物件の価格を具体的に比較検討していきましょう。

新築マンションと中古マンション物件価格比較（首都圏）

参照：首都圏不動産流通市場の動向（2023年）　首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023 年 11 月

不動産業界で流通している情報をもとに近年の東京都及び周辺7県を対象に新築マンションの平均価格をみると、1億円に迫る金額となっています。

不動産流通標準情報システムや経済研究機関など国土交通大臣指定機関や組織が不動産の動向を調査研究した結果、首都圏いわゆる東京都と周辺地域の平均的な新築マンションの価格を8,250万円と算出しています。

中古も新築同様に同じ機関と同じ組織が算出した東京都と周辺7県を対象にした中古マンションの平均価格は、4,575万円と算出しています。

一般的にマンションの場合、中古物件は新築物件の50~60%くらいが目安とされていますが、近年の新築マンションの価格高騰を考えると中古マンションの割安感を感じる結果となりました。

国土交通省が発表した資料と主にマンションの動向調査を行っている民間の会社「不動産経済研究所」が発表した資料も合わせて考察すると、新築マンションの価格動向は、2013年の低金利時代を背景に宅地や戸建て、全てにおいて不動産価格は上昇し始め、中でもマンション価格は2020年から2021年前半頃まで全体的に右肩上がりに上昇を続けています。

新築マンションの価格が最も高い時は、8,000千万円台を超える高水準で、昭和のバブル期も上回る過去最高値を付けた時もあります。
近年は、建材価格の高騰や1億円を超えるマンションいわゆる億ションの増加を受けて、新築マンションの価格高騰が続いており、2023年3月時点で大体平均価格14,360万円となっています。
2021年8月頃の7,500万円と比べるといかに現在の新築マンションが価格高騰しているかがわかるかと思います。

参照：首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023 年 3 月

マンションを購入する時は、販売価格の他に諸経費がかかります。

一般的に、諸経費は中古より新築の方が安く、目安として中古マンションは販売価格の1割前後位で安くても5%以上。

それに対して新築は5%以下と言われています。

主な経費と比較は以下の表をご覧ください。

ここでは新築マンションを7000万円、中古マンションを4000万円としたケースを例に、新築と中古の住宅ローン返済額を比較してみます。
当然の話ではありますが、新築マンションは借入額が多くなるため、毎月返済額は多くなります。

新築マンションと中古マンションの返済計画の比較
（返済期間35年、全期間固定金利型1.5％、頭金は物件価格の1割、元利均等返済で計算）

シミュレーションの結果、新築マンションを購入した場合、中古マンションと比べて月々の返済額と総支払額が2倍近い差になることがわかりました。

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マンション購入において、新築物件は外観から内装全てが綺麗で設備は最新型が多く、購入価格が高い分魅力的な要素が詰まっているように感じますが、実際はどうなのでしょう。
具体的に新築マンションのメリットを検証してみましょう。

新築物件のメリットといえば、なんといっても全てが新しいことです。

居住エリアはもちろんのこと、共有スペースから付帯設備などある物全てが最新です。

マンションのクオリティによりスペックの違いはあるものの、セキュリティ対策の防犯カメラやエレベーター、プライベート空間に設置されているキッチンやバス、トイレ、床や壁などの建具建材全てが快適に進化した最新機種や建築素材を採用しています。

マンション購入では、新築物件の場合仲介手数料が不要になるメリットがあります。

中古物件の場合は、売り主が個人であることが殆どなので仲介に入る不動産屋などに支払う手数料、いわゆる「仲介手数料」がかかります。

それに対して新築物件の場合は、開発業者から直接購入します。

規模が大きいマンションなら宅地造成から携わって施行している企業や組織など、いわゆるデベロッパーからの直接購入になるので仲介に入る会社や組織は存在しません。

その為、仲介手数料は支払う必要がないのです。

マンション購入を検討する時、購入後の定期支出として必ず計算しておかなければいけないのが修繕積立金です。

マンションは、建物の安全性を保持する為に大体10～15年くらい経つと大規模修繕をするのが普通です。

その時の為に居住者が毎月支払っている積立金ですが、その額は一般的にみて築年数が増えるに従って金額も増えています。年数が経てば経つほど劣化や修繕箇所が増えるので当然といえば当然です。

つまり、修繕積立金は新築時点が最も安い金額に設定され、年数を重ねる毎に建物の状況判断で金額が上乗せされていきます。

新築物件の特権とも言えるメリットが、住宅ローンや火災保険などの各種保険料と各種税金が割安に設定されていることです。

住宅ローンにおいては、中古物件より新築物件の方が選択肢が多く好条件のローンを組むことができます。

さらに、新築物件の場合は税金の優遇制度も受けられるメリットがあります。主なポイントは以下の表の通りです。

住宅ローンの具体的な金利などは、時期や社会情勢により変動する可能性があるので、購入時期が決まったら直接金融機関にお問い合わせするかホームページで確認することをおすすめします。

新築を購入すると、言うまでもなく購入物件の最初の居住者であり、所有者になります。住居空間全てが真新しい環境は、自分のものだという実感が大きく、また喜びも大きいものがあります。

新築物件の理解度を深める為にも、メリットに次いでデメリットについても把握しておくことは大切です。主なポイントを5つにまとめてご紹介します。１つずつ確認していきましょう。

殆どの物件は内見してから契約することが普通ですが、新築物件の場合は入居する部屋を内見することが出来ない場合が多くあります。

特に戸数の多い分譲マンションの場合は着工と同時に先行売り出しを始め、完成時までに完売することを目標にしています。
その為、内見の代わりにモデルルームや完成時の模型を展示してお客様にイメージできるように工夫しています。

しかし、実際建物を見たり触れたりできないのでイメージだけでは心もとない気がします。
特に図面上では分かりにくい日当たりや風通し、眺望などは体感しないと正確なところは判断しかねる部分です。

新築物件を購入する際の最大のデメリットと言えるでしょう。

新築物件は、設計や建築費用の他に当初かかる必要経費も計上されて販売価格が設定されています。

その為、新築物件の購入価格は、実質価値で見積もられる資産価値より高くなっており、その分下落しやすく築5年程で大体1割位は価格が下がります。

資産価値の下落率は、場所や環境など諸条件により違いがありますが、少なくとも新築で購入した価格より上乗せされていた分は安くなり、それに伴い資産価値も下落するのが一般的な傾向です。

新築マンションは、売り出される物件の戸数が少ないので、エリアや間取りなど希望通りの物件と出会える確率は中古物件よりかなり低くなります。

選択できるほど物件が揃っていないのが新築のデメリットと言えるでしょう。

新築物件の販売価格は、②の項目でも触れていますが、着工から開始する大々的な売り出し活動に費やす広告宣伝費が上乗せされています。

その為、物件の実質価値の値段にプラスして上乗せされた分高く購入することになります。

中古の場合は、大がかりな広告宣伝活動はしないため広告費用はほぼかかりません。そのため販売価格に上乗せすることは殆どありません。

マンションを購入すると、その後も居住している限り毎月支払い続けなければいけないのが、管理費と修繕積立金です。

修繕積立金についてはすでに新築マンションのメリットの項目で触れていますが、最も安いのが新築した時の金額です。

それ以降は年を重ねる毎に建物は劣化し、修繕費用が高くなることを加味して積立金額の見直しが行われます。

その為、支払い額は年々高くなっていくのが一般的です。

「新築が欲しいけど値段が高い・・・」こうした声もよく聞かれます。

新築と中古で迷い中古マンションを選択した人のなかには、価格が決め手だったという方も少なくありません。

新築マンションは、同じエリアの同程度の広さがある中古マンションと比べると、価格が高く設定されているケースがほとんどです。地価の上昇と建築資材の高騰が主な要因であり、今後も価格は上昇し続けると言われています。

中古マンションのメリットとデメリットについて、主なポイントをピックアップして両面を考察していきましょう。まずはメリットから、5つのポイントを確認していきましょう。

新築のように販売価格に上乗せされる費用がない分、資産価値の推移は緩やかです。

大体一般的な目安推移としては、東京都と周辺7県を調査した結果、築20年位までは年々ゆるやかに下落し、築30年前後あたりで下げ止まりしています。

また、「不動産流通機構」による調査より関東エリアをみると、新築の販売価格より築20年位までは約10～15%前後位の下落率で推移しています。

これらの資料から資産価値の観点で中古物件を考察すると、中古の方が新築より下落率が低く資産価値の下落幅も小さいことが分かります。

立地や環境など欠かせない重要要素を加味し、駅近や利便性に優れた中古マンションは購入時と殆ど同じ価格を維持している物件もあります。

資産価値を重視するなら、駅近や需要の多いエリアなど立地環境をよく調べて購入すると良いでしょう。

新築で購入するより中古で購入する方が安く購入できるので、その差額分をリノベーション費用に充てることを念頭に、購入する人が増えています。

新築は物件数が少ないので、立地や間取り、内装など希望通りではない場合が多々あります。それなら物件数が多い中古マンションから好みの立地環境を選んで、内装や間取りは好みの住居にリノーベションしようというやり方です。

新築で購入した場合は、多少好みと違っていてもなかなかリノベーションに踏み切る決断はできないものです。

その点、中古物件なら予算的にも気軽に行うことができます。

新築と比較して中古の方が断然有利と思われる最大のメリットが、事前に内見できることです。

建物から周囲の環境、敷地内の様子、駐車場や駐輪場の場所、ゴミ置き場の状況、出入りの状況、使いやすさなど図面では把握できない点をしっかり確認できます。

日当たりや風通し、防音の確認、広さの確認など、購入を決断する前に細かくチェックできるのは大きな特権と言えるでしょう。

マンション購入を検討し始めて、まず売り出しマンションを検索し始めると一目瞭然に分かることが中古物件の多さです。

それに対して新築物件は限られた場所と数しかないことに気付かされるでしょう。

特に、駅近や利便性の高いエリアなど立地に拘る場合は、中古物件の方が選択肢の数が断然多いのが現状です。

再開発で建てられる大型マンションは別として一般的なマンションの場合、多くの人が魅力的と感じる人気エリアはすでにマンションが建てられており、既存のマンションつまり中古物件から選ぶことになります。

購入者にとって中古物件は、選択肢が多く探しやすいメリットがあるのです。

中古マンションの場合は、すでに人が住んでいるのでマンションの管理組合の活動状況や管理体制についても具体的に状況把握ができます。

ゴミ置き場や駐輪場を覗いてみると良いでしょう。管理体制や住民のモラル・日常行動などを察することができます。

共有スペースの管理体制や状況は住むとなれば無視できない大切なチェックポイントです。このようなチェックが出来るのも中古物件のメリットです。

中古マンションは、そのマンションが建った時の新築価格よりも安い値段で購入することができます。

一部の都心エリア物件では、価格が下がりにくい、上昇している物件もありますが、概ね新築時の販売価格と同じか安く購入できるケースがほとんどです。

近年の地価や建築費用の高騰により、新築マンションと比べると非常に魅力的な価格でマンションが手に入るのが中古マンションの魅力のひとつです。

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続いて、中古マンションのデメリットについても確認しておきましょう。中古物件の不利な点がはっきり分かるポイントを4つにまとめています。１つずつ確認していきましょう。

中古マンションのデメリットは、言うまでもなく建物が古いことです。
物件によっては内装はリノベーションされ新築同様の新しい機種や器具に交換されている場合もありますが、外観は新築に比べると古さはもちろんあります。

1981年より古いマンションの場合は旧耐震基準で造られているので現在の耐震基準には満たない設計になっています。

このように構造が古いマンションもあるので、しっかり確認しておく必要があります。

「新築のメリット」の項目でも触れている通り、新築はデベロッパーから直接購入するので仲介手数料はかかりませんが、中古物件は不動産会社が仲介するので仲介手数料が発生します。

仲介手数料の上限は物件価格×3％+消費税となっています。

販売されている中古マンションは、リノベーション済みの物件も多くあるものの、購入以来ほとんど設備や内装が更新されていない物件もよく見つかります。

こうした物件の場合には、住み替えに当たって設備の交換費用や、汚れや損傷の程度によって内装をやり直すリノベーションが必要になるケースもあります。こうしたリノベーションが必要なために割安で販売されているケースも考えられます。

さらに一見問題ないように見えても、床や壁などの遮音性が低かったり、断熱や遮熱性が気になりリフォームが必要になることも考えられます。
中古マンションは入居後に、こうしたリノベーションを行う可能性も考慮しておくようにしましょう。

マンション購入にもコツがあることをご存じでしょうか。

新築物件は新築物件特有の売り出し方や特性があり、中古物件は中古物件なりの販売方法があります。

新築も中古もそれぞれの特性を知り、事前に物件探しから購入に至るまでの一連の流れを把握しておくことはとても大切です。

そこで、まずはおさえておきたい物件探しのポイントと流れをご紹介しましょう。

新築マンションの購入方法は、先着順で購入者を決めるケースと一定期間内に購入希望の申し込みをした購入者を対象に抽選で決めるケースがあります。

数回に分けて売り出すケースもあります。

新築マンションの購入を検討している場合は、情報を小まめにチェックして、新情報を早く得られるようアンテナを張っておくことが大切です。

新築マンションの場合は、完成までに完売することを目標としているので、完成前に売り出されます。戸数が多い大型マンションの場合は着工と同時に販売が開始されることは珍しくありません。

人気エリアのマンションは、完成までには全て成約済になることが殆どです。いち早く問い合わせをして手順に従い敏速に対応することが肝心です。

遅くなると、人気のある部屋はすぐに売却済になってしまいます。より良い条件の部屋を購入するには、早い情報収集と行動がポイントと言えそうです。

新築マンションとは違い、あらゆるエリアから多数の物件が売り出されています。

中古マンションはある意味１つ１つが希少物件といっても良いでしょう。
その為、条件の良い中古物件は１つの物件に複数の希望者が内見していることが多く、気に入った物件は早めの決断が肝心です。

良い物件を見つけるには、数多く見て回ることは大切ですが、選択肢が多過ぎて逆に決断がつかなくなることはよくあることです。
しかし、長期間迷い続ける状況は要注意と肝に銘じておきましょう。

他の人が先に契約して売却済になることは、実際よくあります。

無駄に時間を伸ばさず決断できるように、希望価格だけではなくエリアや立地、間取りなど事前に条件を書き出しておくことをおすすめします。

優先順位も付けて、ここだけは譲れないポイントを決めましょう。そうすることで、ずっと早く的確に決断を下すことができます。

中古マンションは新築マンション購入と比べると、すでに物件があるため引き渡しまでの期間が短くなります。そのため、契約から引き渡しまではバタバタと忙しく段取りが進みがちになります。

こうした状況の中では、物件の内外装の確認やリフォームの判断、管理状態を契約前に確認する時間がしっかり取れない可能性もあります。
購入後にトラブルや後悔することがないように、物件見学の時間を作り入念に確認することが大事です。

中古マンションの場合はすでに建っている既存のマンションなので、新築のように内見から入居まで1年待ちなど長い期間待たされることは殆どありません。

むしろ決まったらとんとん拍子にことが運び、することが多く慌ただしい日々になるので、事前にやるべきことをチェックしておくことをおすすめします。

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新築でも中古でもマンション購入は、単に住居として住み易さを重視するだけではなく、できれば資産価値としても目減りしにくい優良物件を選びたいものです。

特に中古マンションの見極めは新築以上に難しく、見極めるポイントを外すと後で後悔を招く結果に繋がります。
家族や友人など身内の意見だけではなく、出来ればプロのアドバイスや意見を聞いて上手に活用するとことをおすすめします。

ieyasuではマンツーマンのオンライン個別相談や気軽に受けれる無料オンライン相談を実施しております。
ご相談は完全無料なのでお気軽にお問い合わせください。

特に中古マンションの場合は、内見しても構造上の弱点や劣化具合の見極めなど重要ポイントを見落としてしまうことがあります。

予定外の故障で修理代が高くつき支払いが大変になるケースや予想以上に資産価値が下落し売るに売れないケースなども実際あります。

プロの意見を聞いて上手に活用することをおすすめします。要領よく無駄な時間を費やすことなく物件探しができるでしょう。

図面で見ただけでは分からない情報を補ってくれるのがプロのアドバイスです。
「実は〇〇ですよ」などアドバイスしてくれます。

中古物件では情報を早く得るのも良い物件を見つけるコツです。

中古物件は新築と違い、いつ売り出されるか直前まで分かりにくく単発で出現します。
その情報をいち早く得られるのは仲介する不動産会社や不動産業界を知り尽くしているプロの豊富な情報網です。

早い情報で新鮮な物件をいち早く提供できるのは、不動産業界に精通したプロがなせる業と言えるでしょう。

売却する場合、出来るだけ高く売りたいのは誰もが望むことです。その為には、購入する時に資産価値としての将来性を見極める必要があります。

専門知識がない一般購入者にとっては、数年先を見通すのも難しいのに数十年先を見極めるとなれば至難の業です。

マンションの資産価値は、将来の価格相場や人気度、需要に対する供給率など様々な要素と条件が組み合わさって総合的に判断されます。

経験豊かなプロの目線と専門知識が大変重要になってきます。
エリアの将来性からマンション自体の価値や価格の下落率、家賃相場まで分かり易く可視化して説明してくれます。

今回は、新築マンションと中古マンションの購入について、それぞれのメリット・デメリットや価格差などについて解説しました。

近年の新築マンションの価格高騰に驚かれた方も多いのではないでしょうか。それに対して、中古マンションも値上がりこそしていますがまだまだ手が届きやすい価格だといえそうです。

もちろんマンション購入は何を重視したいのかを明確にして物件選びを始めることが重要です。それぞれのメリット・デメリットを把握することで購入後に後悔してしまうことも避けられるはずです。

さらに、良い物件は早い物勝ちとも言われます。タイミングを推し量っていると、いつまでも買えないという状態になってしまうこともあります。

優先順位を明確にしておき、無駄な時間を費やすことなく要領よく物件探しをしてみましょう。

マンション購入を検討されている方は、高いリセールバリューが期待できる東京23区の中古マンションも検討してみてはいかがでしょうか。

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