マンションの固定資産税の税額は？相場や軽減措置から計算方法まで解説！

「固定資産税っていくらかかるの？」

「固定資産税の軽減される制度があるって聞いたけど・・・」

これからマンションを購入しようと思っている方にとって、毎年まとまった支払いが発生する固定資産税がいくらになるのか、気になる方も多いはず。

マンションを購入すると住宅ローン以外にさまざまな費用がかかります。
その中でも、固定資産税は毎年支払う税金であり金額も大きいことから、マンションを購入するにあたって事前に知っておくことが重要です。

この記事では土地やマンションにかかる固定資産税の相場や税額を抑えるための軽減措置、計算方法などわかりやすく解説いたします。

さらに、固定資産税が実際にいくらかかるのかひと目で分かる、固定資産税のシミュレーション、早見表もご紹介しているので、ぜひ最後までご覧になってみてくださいね。

これからマンションの購入を検討中の方は、予算をいくらくらいにしようか悩むことがあるかもしれません。

その際にはぜひ物件の購入代金だけでなく、入居後に発生する費用についても目を向けてみてください。

マンション購入後の生活もシミュレーションしておけば出費に慌てないように備えられます。

そのマンション購入後に必要になる費用のひとつに固定資産税があります。
今回はこの固定資産税の計算や相場、その他軽減措置についても詳しくお伝えします。

土地や建物など固定資産の購入者が徴収される税金が固定資産税です。

マンションを購入することも固定資産を所有することにあたりますので支払い義務が発生します。
税額はその土地や建物の評価額に法律で定められた税率がかけられて決定します。

都市計画税は都市計画事業もしくは土地区画整理事業などに充てる費用として市町村が条例で課すことのできる目的税です。

マンションを購入すると所有する地域によっては固定資産税と共に都市計画税の納税が課せられます。

土地や建物の所有者としてマンションを購入した方も支払うことになる固定資産税ですが、ここでは具体的な支払い時期や支払方法を確認していきましょう。

固定資産税は各自治体から4～6月ごろに納付書が納税者に届きます。

これは4月からはじまる新しい1年度分の固定資産税を徴収するためです。

固定資産税は1年度分の課税要件が確定する賦課期日にあたる毎年1月1日に土地や家屋の所有者が納税者とされます。

このタイミングでマンションを購入していれば4月から始まる新しい年度分の納税義務が発生します。

固定資産税の支払方法は２つあり、納税者の都合に合わせて選択可能です。以下その支払方法をそれぞれお伝えします。

ほとんどの地域で納税は4回に分割して納税するよう分割用の納税通知書が用意されています。なお固定資産税は地方税のため、支払う市町村により納付期限に違いがあります。

東京都の令和3年度納税通知書は6月1日に発送され納期限は以下の通りです。（東京23区は東京都が徴収します。）

参考：東京都主税局
 

納税通知書には分割用と一緒に一括納付用も送られてきますので、固定資産税は1年度分を一括で納付することも可能です。

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固定資産税の概要がわかってきましたが、この項目ではマンションを購入した方が気になる固定資産税の相場について確認しましょう。

新築マンションと中古マンションの固定資産税の相場の調べ方からみていきます。

新築マンションの場合、建物部分（＊）に関しては新築から5年間は固定資産税が半額になる軽減特例が適用されます。

（＊）・・・3階建て以上の中高層耐火住宅等

土地部分に関しては、小規模住宅用地（200平方メートル以下）は課税標準額が1/6に軽減される適用措置を適用できます。

新築マンションでは家屋調査前であるため固定資産評価額がはっきりせず相場がつかみづらいケースもあります。
具体的な金額が知りたい場合には、仲介する不動産会社に相談して概算を出してもらうことも検討してみましょう。

中古マンションの建物部分に関しては、軽減特例期間は終了してしまっていますが、築年数に応じて再計算が必要になります。

東京都の定める経年減価補正率表を使い、築10年の経年減価補正率0.7397を使い、固定資産税額を算出してみます。

中古マンションを購入する場合、購入を検討しているマンションの固定資産評価額を役所の固定資産台帳で事前に調べてみることができます。
そのため固定資産税の税額や相場も調べやすいといえるでしょう。

なお年の途中に中古マンションを購入する場合は、その年の固定資産税を納付する必要がなく1月1日時点での所有者が支払うことになります。

マンションを購入すると土地と建物どちらも固定資産税評価額が算出され、それを合わせたものに税率がかけられます。

では固定資産税の税額が決まる固定資産税評価額とはどのようなものなのでしょうか、この項目では土地と建物それぞれの概要を確認してみましょう。

まず土地の固定資産税評価額は3年に1度の見直し「評価替え」があり変動するものです。
路線価という土地が面する道路の価値によって判断されます。

ただ急激な地価の変動などで税額が急に増えることを防ぐために、国土交通省が毎年1月1日に定める法律に基づいた、地価公示価格（土地の適正価格）の約70％を目安に計算します。

マンションの場合は、土地をマンションの所有者全員であん分するという考え方です。そのためマンションの土地の評価額全体を住居数で割り、土地の評価額が算出されます。

以下土地の固定資産税評価額の計算式です。

建物の固定資産税評価額も土地同様に3年に1度の見直し「評価替え」があり変動します。

建物の評価額は少し複雑になり同じ建物を再度建てる場合にかかる建築費用を基準とした「再建築価格」をもとに計算されるものです。

固定資産評価基準に従い、建物の部分別評価（屋根や基礎など）の点数を合計し行政が建物ごとに価値を決めていきます。

それに建築後の経年劣化に応じた減点補正率が加味され固定資産税評価額が算出されます。建物の固定資産税評価額は再建築価格の50～70％が目安です。

以下建物の固定資産税評価額の計算式です。

それではここからはマンションにかかる固定資産税の計算方法を確認していきましょう。一例として都内マンションの固定資産税を計算していきます。今回は土地の評価額は変動なし、建物の評価額が変動すると仮定して固定資産税をシミュレーションします。
 

まず固定資産税の計算式は以下のようになります。

マンションが築6年になると建物の軽減措置の適用期間終了です。マンションなど非木造建物の経年減価補正率は0.8335になります。この築年数ごとに定められた数値で計算され建物の固定資産税の税額が決定します。

マンションが築15年の時点で非木造建物の経年減価補正率は0.6225になります。

マンションが築25年の時点で非木造建物の経年減価補正率は0.3992になります。

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固定資産税にはマンション購入すると対象になる可能性のある軽減措置がいくつかあります。この項目では固定資産税の軽減措置の特例の条件を詳しくお伝えします。

新築マンションを購入する場合、2024（令和4年）年3月31日まで対象の固定資産税の軽減措置があります。
3階建て以上の耐火構造・準耐火構造住宅は新築から5年間に限り固定資産税が1/2に軽減されます。

参考：東京都主税局/ 国土交通省

さらに認定長期優良住宅の新築マンションであれば、新築から7年間にわたり固定資産税が1/2に軽減されます。これは新築した年の翌年（1月1日新築の建物はその年）の1月31日まで申告し認定された物件が対象です。

認定長期優良住宅として軽減措置の特例を受けるためには上記の要件を満たすことが条件となります。先述の通り申告期限がありますのでご注意ください。

続いてマンションを購入すると建物の固定資産税の他に土地の固定資産税と地域によっては都市計画税を支払うことになります。住宅用の土地に関しては以下の軽減措置が適応されます。

建物の経年による評価額の計算に必要な経年減点補正率は以下の通りです。ここではマンションを含む非木造建物の減価補正率を記載します。
 

参考：法務局/ 経年減価補正率表/ 非木造建物減価補正率

2017年度(平成29年度）の地方税制改正で高さ60m以上の居住用超高層建築物（タワーマンション）の課税に関して見直しがありました。

これにより2017年4月1日以降に購入したタワーマンションの住居に関しては、専有面積あたりの階層別専有床面積補正率が適応されるようになっています。

高層階の所有者は高く、低層階の所有者は安く設定されるよう補正されるようになりました。この改正以前は高層階と低層階では購入価格に大きな差があるにもかかわらず、通常の固定資産税の税額に反映されないことが問題視されていたのです。
参考：総務省/ 全日本不動産協会

マンションを購入して支払う固定資産税を安くする方法というものはありませんが、損をしないように気をつけることはできます。この項目では固定資産税を抑えるためにできることを詳しく確認していきましょう。

まず不動産を増やさないことが固定資産税を抑える方法のひとつになります。これは「屋根と三方を囲んだ壁があり、基礎等で固定された建物」は家屋と認識されてしまい、課税対象の面積が増えてしまうことからです。

基礎から作った物置やシャッター付きのガレージは家屋にあたり課税対象になります。
置き型の簡易物置や屋根だけの駐車スペースであれば課税対象にはなりません。不動産として扱われる面積を増やさないよう注意してください。

天災や火災などで被害を受けた土地や建物に関して、その被害に応じて固定資産税と都市計画税が軽減、もしくは免除になる可能性があります。

この減免制度は申請が必要ですので万が一の時のために把握しておきましょう。以下東京都の固定資産税と都市計画税の条件です。

なお大阪市では「一定の要件をみたす65歳以上、特別障がい者および寡婦または寡夫の方」に対しても固定資産税が5割に減額される制度もあります。自治体により減免制度は異なりますので自治体のホームページで確認してください。

念のため課税額をチェックしてみることも固定資産税を抑える方法です。送付される課税通知書や明細書で金額を確認してください。

また固定資産税評価額に間違いがないかは縦覧期間という固定資産台帳で確認できる期間があります。

固定資産税評価額に誤りがあった場合、申請すれば5年前までさかのぼって還付してもらうことも可能です。

誤った徴収額であったとしても納税者が申請しなければ、固定資産税の税額は変更されませんので注意してください。

各自治体の固定資産評価審査委員会に申請すると、固定資産台帳の内容を調査してもらえる制度も利用できます。

固定資産税の支払いに、ポイント還元サービスのあるクレジットカードを利用するのも固定資産税を抑える方法のひとつです。

ただクレジットカード払いでは手数料を負担することになります。
この場合自治体によって手数料に違いがありクレジットカードによってもポイント還元率に差がありますので、手数料を払ってポイント還元を受けるメリットがあるのかどうか事前に確認する必要があります。

続いて固定資産税の税額を抑えるため滞納しないことが大切です。

固定資産税の納付期限翌日から延滞金が発生し東京都では最大年14.6％の延滞料金がかかってしまいます。長期間滞納してしまうと不動産や預貯金を差し押さえられてしまいますので、くれぐれも注意してください。

マンション価格別に固定資産税のシミュレーションを行ったこちらの記事についてもぜひ参考にしてみてくださいね。

ここまで、マンションを購入後支払うことになる固定資産税について概要や税額の相場と計算方法、税額を増やさない方法を検証してきました。

この項目ではマンション購入後に困らないように固定資産税の注意点を確認しておきましょう。

まず分譲マンションを投資として家賃収入を考えている方の注意点です。

事前に家賃収入と固定資産税や管理費、修繕積立金など諸経費の支出を考慮しシミュレーションしてみてください。

またマンションにかかる固定資産税は、購入時の軽減措置のある期間以降の税額も念頭に入れる必要があります。

分譲マンションの投資目的の物件購入に関しては、家賃収入に対し支出は15～20％が目安です。

マンション購入後の固定資産税を含んだ収入と支出を踏まえた資金計画を立てるようにしてください。

次に固定資産税が過払いになっていないか確認をしてみることも注意点のひとつになります。これは固定資産税が誤って徴収されるケースがあることからです。

新築マンションを購入した場合は軽減措置が適用されているか、また築年数が増えれば3年に1度の評価替えで評価額が変更されるべきところが、変更されていない誤りなどで過払いしないよう以下2点のポイントを確認してみてください。
 

マンションにかかる固定資産税は所有者が亡くなったとしても課税対象になります。相続税がかからない、固定資産の登記を変更していないといった場合も戸籍をたどり課税対象者に課税通知書が送付されることになりますので注意が必要です。

マンションは大切な固定資産ですので相続人をきちんと決めておくことをおすすめします。

固定資産税はマンションを購入したあと毎年支払う税金です。

納付期限の次の日から延滞金が発生し、滞納が続くと差し押さえの可能性もあります。
住宅ローン完済後もマンションを所有している間は納税義務がありますので、通知書が届いたら忘れずに支払を済ませるよう心掛けてください。

マンションの購入を検討する際には入念な資金計画を立てることも必要です。購入後は固定資産税をはじめ住宅ローン以外にもさまざまな維持費が必要になります。マンションの購入後に慌てないよう無理のない資金計画を立ててください。

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ここでは固定資産税をシミュレーションし併せて早見表も記載します。マンションの購入後にかかる固定資産税の相場を把握する参考にしてください。

国土交通省の調査による令和3年東京都23区の平均地価は1平米あたり60万6,100円となっています。この平均地価をもとに計算すると50平米の土地の価格は3,030万5000円です。固定資産税評価額は3,030万5000円×70%=2,121万3,500円を目安にします。

建物については国税庁の建築価額表をもとに鉄筋コンクリートのマンションの建築費を1平米27万円と想定し算出します。建物が50平米ですので固定資産税評価額は1,350万円です。

土地は200平米以下で新築マンションとし軽減措置が適用されるとして算出しました。マンションの固定資産税の税額例は以下のようになります。（標準税率1.4％で計算しています。）

以下築年数別の固定資産税の早見表です。土地の評価額を変動なしと仮定し計算しています。標準税率1.4％、経年減価補正率（非木造建物）を参考に算出しました。

次に郊外に80平米のマンションを購入すると仮定し固定資産税を計算してみましょう。

国土交通省の「令和3年都道府県地価調査」の神奈川県川崎市の平均地価1平米あたり27万6,100円をもとに算出します。80平米の土地の価格は2,208万8,000円です。固定資産税評価額は2,208万8,000円×70%=1,546万1,600円を目安にします。

建物については先ほどと同様に国税庁の建築価額表をもとに鉄筋コンクリートのマンションの建築費を1平米27万円と想定し算出します。建物が80平米ですので固定資産税評価額は2,160万円です。

こちらも先ほどと同様土地200平米以下で新築マンションとし軽減措置が適用されるとして算出しています。

参考：国土交通省「令和3年都道府県地価調査」/ 国税庁「建物の標準的な建築価額表」

マンションにかかる固定資産税は所有している間は毎年払い続ける税金です。購入前にきちんと相場を把握することで無理のない資金計画をたてることができるようになります。

また軽減措置が適用される物件を選べば購入当初の固定資産税を抑えることも可能です。マンションの購入前にしっかり固定資産税の相場や注意点を把握して、理想の物件選びをしてください。

ただし固定資産税の具体的な計算には、土地と建物それぞれ評価額を算出する必要があるため一概にはいえません。
マンションを購入する際には固定資産税の計算方法や仕組みを理解して、固定資産税を計算した上で資金計画を立てるようにしましょう。

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