長期優良住宅はどんな物件？認定基準から申請のメリットとデメリットを紹介！

「長期優良住宅って何？どんなメリットがあるの？」

「長く安心・快適に住み続けられる家が欲しい・・・」

これからマイホームの購入を検討されている方は、こうした疑問や不安をお持ちの方もいらっしゃると思います。

多くの方にとって、家を買うことは人生で最も大きな買い物です。買ったあとに後悔しないように、家づくりに必要なものを見極めて準備を進める必要があります。

この記事では、近年注目を集めている長期優良住宅の仕組みや認定条件、メリット・デメリットを解説しています。

さらに、長期優良住宅で得られる税制メリットも紹介しています。

理想のマイホームを購入できるよう、家購入に必要なお金について見ていきましょう。

長期優良住宅とは、国が定めた「長期優良住宅認定制度」の基準をクリアした住宅のことです。

例えば戸建てを新築する際、劣化対策や耐震性、バリアフリー対策などを行い行政の認定を受ける必要があります。

その他にも耐震性を考慮すること、省エネルギー性に配慮されているなど国が定める認定基準を満たすのが条件です。

とはいえ、長期優良住宅の物件にはどんなメリット・デメリットがあるのか詳しく分からない人もいることでしょう。そこで、長期優良住宅の条件やメリット・デメリットを一緒に見ていきましょう。

長期優良住宅という言葉は耳にするものの、はじめて知った方にとってすぐに理解するのは難しいことでしょう。ここでは、どんな条件をクリアすれば長期優良住宅の物件として認められるのか、次に詳しく紹介します。

長期優良住宅認定制度とは、国が定めた「長期優良住宅認定制度」の基準をクリアし、行政の認可を受けた住宅のことを指します。つまり、国のお墨付きがある住宅のこと。

長期優良住宅は、平成21年にスタートした住宅制度のため、それ以前に建てた住宅には適用されませんでした。
しかし法改正により、既存の住宅でも認定基準を満たしていれば改修工事なしでも認定される制度が創設されました。（2022年10月1日施工）
（参照：国土交通省ホームページ）

国土交通省が提示する長期優良住宅の認定基準の概要をわかりやすく以下に紹介します。

長期優良住宅の認定を受けるには、長期に渡って長く安心して暮らせるよう、建物の構造を強化したり省エネ対策となる設備を所有したりすることが求められます。

具体的には、住宅を建てる際には断熱性や耐震性をはじめ、物件の維持保全に努めるなどを講じることが必要です。

住宅メーカーや工務店によっては、標準的に長期優良住宅の条件を満たしている場合もあれば、そうでない場合もあります。

居住環境等への配慮とは長期優良住宅の認定基準の1つで、「景観条例」のことを指します。簡単にいうと、街並みにマッチした建築をしなけらばならないという条件です。

例えば、栃木県那須塩原市の観光地では、コンビ二や郵便局の看板が茶色で統一されています。

これは、那須街道は国が指定する自然公園の区域にあり、「自然公園法」によるものです。広告物は「こげ茶色、文字は原色をさけ、原則として白色又は黒色」という条件があります。

このような景観条例が、長期優良住宅を建築する際も適用されると覚えておきましょう。

長期優良住宅は、良好な居住水準を確保するために必要な規模を有する必要があります。つまり、狭い家は優良ではないと判断されてしまうのが実情です。

一定面積とはどのくらいの大きなのかは記事の後半でお伝えします。

維持保全の期間とは、定期点検や補修のことを指し、施主は必要に応じてメンテナンスを行う義務があります。

長期優良住宅の認定を受ける際に、原則「長期優良住宅建築等計画」をメーカーや工務店が作成するので、それに基づいて修繕計画を立てて維持保全を行うのが条件です。

また、点検や補修を行った場合は、その結果を記録して残す義務があることも認定基準になっています。

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ここからは長期優良住宅の目的と認定の条件について紹介します。

長期優良住宅の目的は、以下のとおりです。

ここで紹介する新築戸建ての長期優良住宅の認定基準は8項目で、「劣化対策」「耐震性」「維持管理」「更新の容易性」「省エネルギー性」「居住環境」「住戸面積」「維持保全計画」などです。

以下に国土交通省が示す認定基準を参照にわかりやすくお伝えします。

構造の種類に応じた以下の措 置 を基準としています。

• 【木造】床下・小屋裏に点検口 を設置、床下空間の有効高さ 330mm を確保
• 【鉄骨造】さらなる防錆措置 又は木造と同様の措置
• 【RC 造】水セメント比を 5%低 減又はかぶり厚さを 1cm 増加

極めて稀に発生す地震に対し、損傷のレベルの低減を図るため、新築戸建で以下の基準①～③いずれかの条件を満たさなければいけません。
 

構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、必要に応じて維持管理（清掃・点検）を行う措置も必須です。維持管理対策等級が1～3まである中で等級3が一番高い等級。新築戸建ての長期優良住宅では等級3が基準です。

主に劣化が予想される給水・排水の設備などをはじめ、2022年からは地震・台風時に臨時点検を行う、豪雨などに対する災害リスクを配慮する基準が追加されました。
（参照：国土交通省ホームページ）

構造躯体に比べて耐用年 数が短い内装・設備につい て、補修・更新を容易に行うために必要な措置が講じ られていることも認定基準になっています。

更新対策等級が1~3まである中で、新築戸建ての長期優良住宅は等級3をクリアしなければいけません。

主に外壁やバルコニーの防水などのメンテナンスが行いやすいこと、リフォームしやすい間取りであることが望まれます。

必要な断熱性能等の省エ ネルギー性能が確保されていることも条件で、新築戸建ての長期優良住宅の場合、断熱等性能等級4が認定基準でした。

しかし、現行の基準は、ガスや太陽光などの一次エネルギー消費量も認定基準となっており、省エネ基準から20％の削減が条件になっています。

一方で、カーボンニュートラル（CO2削減）の観点からも、ZEH（ゼッチ）と呼ばれる高効率な設備システムの導入も追加されました。

良好な景観を目指すべく、地域にマッチした戸建を新築する必要があります。例えば、あまりにも奇抜な色の外壁は避けるという認定基準が講じられる場合もあるでしょう。

地域ごとの具体的な基準に関しては、各所管行政庁ごと要件を選定の上、自治体のホームページなどで公表されています。

戸建て住宅の場合、少なくとも1階の床面積が40㎡以上であり、かつ床面積の合計が75㎡以上有していることが判断基準です。坪に換算すると22.5坪ほどあると認定基準をクリアできます。

一方で、共同住宅になると床面積の合計が55㎡以上と少しコンパクトに。

どちらにしてもあまりにも狭い家は優良ではないと判断されるので、申請する際は住戸面積も重要です。

長期優良住宅の戸建てを新築する際は、建築時から将来を見据えて定期的な点検・補修計画を立てることも認定基準とされています。

具体的には屋根・外壁塗装、防水工事など、メンテナンスのサイクルを把握して必要に応じてリフォームをしなければいけません。補修した場合、その履歴の記録を残すことも講じられており、施主の義務になっています。

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長期優良住宅の認定を受けるためには、新築住宅を立てる場合、着工前までに申請を完了する必要がある点に注意が必要です。

長期優良住宅の申請は、所管行政庁（都道府県または市区町村）で行います。費用は、技術審査や認定手数料などに、合計５万～６万円かかります。

一般的に長期優良住宅の申請は、家を建てるハウスメーカーや工務店が申請を代行するのが一般的ですが、代行手数料が発生するためご自身で申請することも可能です。

基本的な流れ

1. 長期優良住宅建築等計画を作成
2. 登録住宅性能評価機関へ事前審査(技術的審査)を依頼
3. 審査
4. 適合証の交付
5. 所管行政庁へ認定申請
6. 認定通知書の受理

東京都における申請の詳細については、東京都住宅政策本部の「長期優良住宅」を参照してみてください。

長期優良住宅は税金や住宅ローンの金利、補助金などでさまざまな優遇措置が用意されています。具体的にはどのような内容なのか、長期優良住宅のメリットを詳しく見ていきましょう。

住宅ローンを組む際には、「住宅ローン減税」が受けられ、本来支払うべき所得税や住民税から「年末ローン残高の1％減らされる」という減税制度があります。

ただし、住宅ローンの減税制度は2022年に入って法改正されており、以下のとおりです。

尚、所得税から控除されるローン控除額は以下の式で計算されます。
参照：国土交通省 住宅ローン減税

一般の住宅と比べて所得税時の最大控除額が100万円以上になる場合もあるので、見逃せないローン控除です。

税の特例措置は次の4つが挙げられます。

1. 登録免許税の軽減
2. 不動産所得税の軽減
3. 固定資産税の減額措置の適用期間が延長
4. 住宅取得等資金贈与の非課税限度額が大きくなる

地震保険料の割引を受けるには耐震等級2の認定基準をクリアする必要があり、長期優良住宅はそもそも対象となります。

地震保険の割引制度は4つに分かれ、「建築年割引」、「免震建築物割引」、「耐震等級割引」、「耐震診断割引」です。

そして耐震等級2級の建物は、50％（2022年現在、30％→50％へ変更）の地震保険料の割引を受けることができます。

長期優良住宅の物件を対象とした補助金を受け取れるのも強大なメリットです。

例えば、長期優良住宅の認定を受けた住宅を購入し申請することで、「すまいる給付金」という補助金が受け取れます。

すまいる給付金とは、消費税引き上げによる住宅購入費用の負担を減らす目的で作られた制度です。

受け取れる金額は、最大で50万円となっており、長期優良住宅の認定を受けている住宅に限って申請ができます。

また、2022年10月31日までの契約・着工物件では、「こどもみらい住宅支援事業」と呼ばれる国からの補助金も出ます。最大で100万円の補助金が貰える、若年層や子育て世代向けに考えられた補助金です。

長期優良住宅はメリットだけでなくデメリットもあります。どのようなデメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

長期優良住宅の認定を受けるための申請には、時間と費用がかかるのがややデメリットになります。

要する時間とかかる費用は行政によって異なりますが、申請期間は1ヵ月~3ヵ月程度。費用は自分で申請する場合には5～6万円、ハウスメーカーや工務店に申請代行の依頼をすると20万円～30万円程度かかります。

ただし、デメリットを上回るメリットも享受できると考えれば、時間と費用に関しては差ほど問題にならない場合もあるでしょう。

長期優良住宅は認定後も、記録の作成や保存の義務が発生するのも人によってはデメリットに感じるかもしれません。

認定基準である維持保全計画に従って、給水・排水の設備や地震・台風などの風評被害に備えて点検とメンテナンスを行うことが講じられているのです。

しかもメンテナンスの記録はしっかりと保存する義務もあり、それによって税制や補助金の優遇を受ける資格が貰えます。

所管行政庁からメンテナンス履歴の調査が入った際に、適切な対応ができなければ、罰金が処せられる場合もあるので、必要に応じた手続きをしなければなりません。

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長期優良住宅はデメリットもある一方で、認定後の税制面ではメリットがあります。ここでは、「住宅ローン控除」「税金の優遇」の観点から詳しくお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローン減税の控除対象買い入れ額は一般住宅が3,000万円（2022年から4,000万円→3,000万円に改正）のところ、長期優良住宅は5,000万円となります。所得税の減税額は一般住宅が最大273万円のところ、長期優良住宅は10年で最大500万円、13年で最大455万円（2022年から控除される期間が10年→13年に変更）です。

つまり、一般住宅よりも長期優良住宅は100万円以上の節税が実現する場合があります。

長期優良住宅は税制面でも、次のようなメリットがあります。

一般的な住宅は所得税の減税を受けることはできませんが、長期優良住宅は、住宅ローンを組まなくても「投資型減税」という所得税の減税を受けることができます。

こちらの控除対象期間は1度きりになりますが、最大で65万円（控除対象限度額は650万円に対し10％の控除率）を所得税から減税されることになっています。

尚、住宅ローンを組んだ方は、投資型減税か住宅ローン減税のどちらかを利用することが可能です。

登録免許税とは法務局に支払う手数料のようなもので、所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記などがあり、長期優良住宅の物件は「-0.05％～-0.2％程度」軽減されます。

不動産所得税が最大で「-100万円」軽減される場合があります。しかも、一般の住宅の控除額が1,200万円に対して、長期優良住宅は1,300万円と100万円高く、軽減される税額が一般住宅よりもお得になるのがメリットです。

新築住宅において、床面積が「50㎡以上240㎡以下」の建物である場合は以下の計算式になります。

長期優良住宅の物件は、固定資産税の減額措置の適用期間が2年間延長されます。

どういうことかというと、一般住宅の場合は3年間が固定資産税の減税措置期間となりますが、長期優良住宅は5年間が節税対象期間となっているのです。

今回は、長期優良住宅の仕組みや認定条件、メリット・デメリットを解説しました。

長期優良住宅とは、国が定める認定基準をクリアした物件のこと。つくっては壊す社会からいいものを作って長く安心して暮らせる社会を目的としています。

長期優良住宅の物件は、住宅ローン控除や補助金制度などを受けられるメリットがある一方で、申請日数や費用がかかるデメリットがあることも覚えておきましょう。

いずれにしても、何を優先したいのかによって選択肢は変わってきます。ぜひ認定基準を知って安全と快適さを手に入れましょう。

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