40代マンション購入のメリットや注意点は？頭金や住宅ローン・物件の選び方は？

「40代なのでマンション購入は諦めるしか・・・」

「今からでも新築や中古の住宅ローンを組むことができるのか」

「40代でマンション購入するリスクが知りたい・・・」

40代でマンション購入を考えていらっしゃる方の中には、こうした悩みを抱えている方もいらっしゃると思います。

これまで、いつかマンションを購入しようと思っていたのに、仕事や育児など生活に追われて購入機会を逃している方も少なくありません。

では40代では、マンション購入を諦めるべきなのでしょうか。

結論から申しますと、実は、40代はマンション購入に向いた年代ともいわれています。

本記事では、上手なローンの組み方から審査を通過するコツや物件選び、さらに40代で住宅ローンを組むメリットや注意点等、マンションを購入する時に役立つ知識を具体的に且つ多角的にご紹介します。

この記事を読めば、40代でも決してマンション購入を諦める必要が無いことが理解できるはずです。ぜひ最後までご覧になってみていただければと思います。

マンションの購入は、ローン返済を考えると早ければ早いほど良いと言われています。

しかし実情をみると、20～30代は収入が安定していない方も多くまた子育て世代でもあり、収支を考えるとマンション購入はまだまだ厳しいのが現実です。

では、40代ではどうでしょう。

働き盛りと言われる40代のマンション購入について、メリットやデメリット、注意点など多角的に検証していきましょう。

40代のマンション購入は決して遅くはありません。

やっと仕事も収入も落ち着いて、家の購入を真剣に考え始めたら気が付けば40歳過ぎていた、そんな方が結構多いようです。

「これからマンションを購入したいけど住宅ローンは利用できるの？」疑問や不安を抱いている40代の方に、是非ご覧頂きたい公的資料とデータから導き出した結論をご紹介します。

疑問や不安は払拭されるでしょう。

下記のグラフは国土交通省「令和3年度　市場動向調査」の情報を基にした内容で、初めて住宅を購入した一次取得者の平均年齢になります。

マンションを購入する為には、頭金の資金と毎月のローン返済、そしてローン審査に通過する必要があります。

一般的に40代といえば、預金はそこそこあり仕事も安定してきたとは言え、今後の人生設計など先行きのことを考えると住宅ローンを組むのは遅すぎるのでは？

完済出来るのか？不安はつきまとうところですが、繰り返しになりますが結論は40代のマンション購入は全く遅すぎません。

公的な資料が証明しています。次の資料をご覧ください。

掲載の資料は、国土交通省が公表している統計のうち、令和2年度の「住宅市場動向調査報告書」より必要箇所を一部抜粋コピーした資料です。
資料によると、分譲マンションの購入者平均年齢は43.5歳となっています。

つまり、住宅市場動向でもお分かりの通り40代のマンション購入は遅すぎるこはないのです。むしろ購入者の平均的年齢です。

中古マンションにおいても、国土交通省公表の令和2年度版「住宅市場動向調査報告書」によると、中古マンション購入者の平均年齢は47.1歳となっています。

同資料によると、中古戸建住宅は購入者の平均年齢が46.8歳で、中古戸建と中古マンションを合わせると40代が全体の約30%を占めています。

40代のマンション購入については、十分可能でありむしろ平均的年代であることが分かったところで、次は住宅ローンについて検証していきましょう。

住宅ローンを組んでマンションを購入する場合、完済時の年齢設定は金融機関により違いがありますが、現時点で最長の完済時年齢として設定されている80歳で計算してみましょう。

ローン最長返済期間の35年ローンで組んだ場合は、完済時80歳として逆算すると住宅ローンスタート年齢は45齢までとなります。

つまり、無理なく完済するには、ローン審査も考慮してリミットラインは45歳となります。

住宅ローンは、金融機関により差異はあるものの概ね申し込み可能な年齢は20歳以上～上限70歳以下で、完済時の上限年齢は80歳未満と設定されていることが多く、ローン開始年齢40代は十分融資を受けることができる年齢です。

国土交通省の資料を見ると、金融機関が審査基準としている審査項目のトップは「完済時年齢」となっています。

資料からも分かる通り、ローンを組む時の審査は年齢が重要視されていることは否めない事実なだけに、完済時80歳未満を意識して40代前半にローンを組むのがベストと言えるでしょう。

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ローンを組むなら早い方が良いとはよく聞くことですが、逆に40代以降、遅ければ遅いなりのメリットもあります。

国土交通省が公表した資料では、分譲マンションと分譲戸建住宅の購入者が最も多いのは30代です。
それより約10年遅れでマンション購入のローンを始める40代の場合、どのようなメリットがあるのか、具体的にみていきましょう。

40代で住宅ローンを始めるメリットは、20代や30代でローンを始めるより先の見通しが付きやすいので、収支バランスの計算に大きな誤差が生じにくく返済計画を立てやすいメリットがあります。

20代～30代は、予定外の転職や子供が増えるなど生活設計の変更をよぎなくされる事態が起こる確立が40代より相当高いです。
最悪の場合、予定通りの収入が得られないなど窮地に陥る確率も40代より高くなっています。

その点、多くの40代は仕事と収入が安定してきて、先行きの生活設計を具体的に考え始める年代になっています。

40代といえば、一般的には子どもが大きくなり子育てが一段落する頃です。
もちろん、まだまだ子育て真っ最中のファミリーもありますが、大体家族の進む方向性は見えてくる頃です。

40代半ばから後半になると、子どもが独立した後の事が気になり始めたり、話題になることもあるでしょう。
ちょうどそんな時期にマンションを購入する40代は、自分の老後まで視野に入れて、今後の生活スタイルに合ったマンションを選んで購入できるメリットがあります。

一般的には20代30代に比べると40代の方が収入は高く、マンション購入の為に貯めた資金も若い頃より増えているのが普通です。

このような一般的な40代の場合、マンション購入を遅らせた分、ローンの頭金を多く支払うことができます。
その結果、返済額が減るので利息も削減できるメリットがあります。

そして、30代より毎月の収入が高くなった分支払額を多めにすることで返済期間を短くして、利息をさらに軽減させることが可能になります。

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40代半ばを過ぎてからのローンは、金融機関にもよりますが概ね審査が厳しくなる場合が多いようです。

そこで、40代で住宅ローンを組む時のポイントを3つにまとめてみました。
ローン審査を通りやすくするポイントでもあります。
一つずつ確認していきましょう。

ポイントその1は、頭金を出来るだけ多く支払うことです。

頭金を多くするメリットはすでに前項で記述している通り、借入金額が少なくなるのでその分返済期間を短縮したり、毎月の支払額を少なくすることができます。

さらに、融資を受ける金融機関への印象も良くなります。
下記の表がマンション購入価格別の頭金の目安です。

40代でローンを組む場合の頭金は、大体購入価格の10%～20%位を目安にすると良いと言われています。

40代の場合退職するまでに完済することを要求する金融機関が多いので、頭金が少ないとその分毎月の支払い額が増えることになります。

そのあたりの収支バランスをしっかり検討したうえで、マンション購入の価格やローン返済を検討することが大切です。

国土交通省の調査結果をみても、ローン審査の確認ポイントの1位は「完済時の年齢」です。

完済時の年齢上限を80歳未満としている金融機関もありますが、意識されるのは定年の年齢です。
特に40代後半の場合は、頭金を多くして借入金を少なくすると、退職前に完済できることが多いのでローン審査は断然有利に働きます。

住宅ローンでマンションを購入する場合、意識しておきたいポイントその2は「返済負担率」と「返済期間」です。

特にローンの審査が通るか不安に思っている方は、是非この2点をしっかりチェックしておきましょう。

返済負担率とは、年間の総収入に対する返済額の割合のことです。
「返済率」とも言われています。

数式は「返済負担率⇒年間の返済額÷年収額×100＝〇%」
例えば年収600万で返済額200万の場合は、200÷600=0.33、0.33×100＝33%、150万円の場合は150÷600=0.25、0.25×100＝25%となります。

長期固定型の住宅ローン「フラット35」の場合、年収400万円以上は借入限度額が返済率35%以下と設定されています。

住宅ローンの審査を通りやすくするには、35%位を上限の目安としている金融機関が多いことを意識して、返済負担率は35％以下にしておくべきでしょう。

理想値としては、出来ることなら25%以下に抑えたいところです。20～25%以下にしておくと、ゆとりある返済額とみなされ審査が通る確率はグンと上がります。

シミュレーションとして返済期間35年の場合の年収別の借入可能額をまとめた表が下記になります。参考にしてみて下さい。

40代でマンションを購入する場合、もう一つ大事なポイントが返済期間の確認です。多くの金融機関は、完済時と定年の時期を考慮に入れています。

特に40代後半からローンをスタートする場合、大切な注意点は完済年を定年以降に持ち越さないことです。

その為には、出来るだけ頭金を多くして返済期間を短くすることがポイントになります。」ローンの審査も返済期間が短ければ短い程通りやすくなります。

40代でマンション購入を考える時のポイントその3は、今後の生活設計を見据えたうえで収支バランスを算出し、頭金や毎月の返済額の計画を立てることです。

ローンを組む場合、年齢もさることながら多くの金融機関は収支バランスを見極めて借入金を算出しています。

住宅ローン計画は、収入に見合った無理のない返済額で計画を立てることこそ、ローン審査においても自分自身の今後の生活においても大変重要な要となるポイントです。

先を見据えて、まず具体的に意識すべきポイントが定年退職の時期です。

住宅ローンは定年退職が大きなボーダーラインになっています。

退職まで後何年あるから返済期間は何年以内など、多くの金融機関が査定ポイントにしています。

借入金は、退職の年までには完済することを前提に計画を立てることが肝心です。
定年から逆算して毎月の返済額と返済期間を決めていくのもよいでしょう。

注意点として心得ておきたいポイントは、「どうにかなるさ」といった安易な計画は立てないことです。

例えローン審査は通っていても、定年後も返済が続くと収支バランスが崩れ、安定した生活は約束できないのが現実です。
年を重ねる毎に病気や怪我のリスクは増大し、予期せぬ支出が増える確率が高まることが主な原因の１つです。

総務省が公表している家計調査の報告をみても、無職世帯の住居費は約18,600円となっています。
退職後無職になっても住宅ローンの返済が残っていると確実に赤字になる計算です。定年後も返済を残すことは、赤字になる危ない計画と心得ておきましょう。

40代で中古マンションを購入する場合、最低でも完済するまでは故障や不具合などが起こらず快適に住みたいものです。

といって、中古マンションの場合は、購入時の見極めが大変難しく素人では判断しにくいものです。

そこで、中古マンションを見極める方法として、目安としたい築年数についてメリットや注意点なども交えながら解説していきましょう。

国税庁が公表している「主な減価償却資産の耐用年数」より建物の耐用年数をみると、鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造で住宅用は47年となっています。

つまり資産価値の観点からみると、耐用年数は47年が限界と解釈することができそうです。
同資料を踏まえて中古マンションの耐用年数を算出すると、大体目安として40年位と言われています。

国税庁の資料とは別に交通省が公表している資料では、鉄筋コンクリート造の建築物の耐用年数は一般建物で120年、外装など建物本体のメンテナンスなどを加えた場合の耐用年数は150年となっています。

但し、部位別期待耐用年数をみると、台所や浴室、洗面台、トイレなどは20年となっています。
つまり、台所やトイレなどは20年前後で修理や交換が必要になりますが、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションなら、構造自体は100年以上理論上は120年は耐久できるということです。

中古マンションの建て替えは、あまり行っていないのが現実ですが、はたしてそうなのでしょうか。国土交通省や関係機関の公的資料をもとに導き出してみましょう。

まず、国土交通省が発表した資料によると、2020年のマンション総数は約675万戸と記載されています。次いで、マンション管理業協会の資料をみると、マンション1棟は大体51戸位となっています。計算すると、約675万戸÷51戸で約13万棟、つまり2020年調査時点のマンション総数は約13万棟となります。

そして翌年2021年の調査結果をみると、マンションの総数約13万棟のうち、建て替え予定で準備中なのが8件、建て替えを行っている最中なのが32件、すでに建て替えを終えているのが263件と記載されており、合わせて303件が建て替え予定から済までの件数になります。

この資料から分かる通り、13万棟のうち303件のみが建て替えに携わっていることになり、単純計算でもわずか0.23%位です。

つまり、中古マンションの建て替えはわずか0.23%位、1%にも満たない低い確率であることがお分かりいただけたでしょう。

前項の通り、中古マンションの約99%以上は建て替えしていないのが実情です。
主な理由としてマンションの場合は住民の8割が賛成しないと建て替えが出来ないからです。

賛成しない主な理由として建て替えに費用がかかるからです。
費用はマンションの構造により様々で一概には言えませんが、そうとう高額になることが予想されます。

過去の実例をみても、危険を伴うほど劣化が酷い場合以外は中古マンションの建て替えは実施されにくいと考えて差し支えないでしょう。

中古マンションは、言うまでもなく年々価格は安くなっていきます。

購入価格だけを注目するなら築年数が経っていればいるほど安く購入できますが、耐用年数に近いマンションはそれなりに劣化し、快適な住居環境を継続できない可能性を秘めています。

といって新築は高くて購入できない40代の方がマンションを購入するなら、割安感のある築年数20年位が狙い目です。

マンションにもよりますが、一般的に築年数20年位の中古マンションは、まだまだ快適に暮らせる居住環境を保っています。

その割に安く売り出される傾向にあるのが築20年位のマンションなのです。
格安物件を希望している方には、築20年前後のマンションはお買い得物件が多くおすすめです。

金銭的にゆとりがある40代の方なら、築20年のマンションより購入価格は高くなりますが、築浅の中古マンションもおすすめです。

建物は新築同様に綺麗で、設備は最新型を採用していることが多く人気物件になっています。

築浅物件は、購入後期間は短くても1度人が住むと中古マンションとして扱われるので、新築同様でありながら価格はかなり安く設定されています。

40代で中古マンションを購入する時、どのようなマンションを選択肢に入れるべきか、まとめておきましょう。主に2つのポイントがあります。

ローンの頭金を多く支払いたい、返済期間を短くしたいなどの理由から出来るだけ安い物件をお探しなら、築年数20年前後のマンションを探すとよいでしょう。

ある程度貯金がある方や資産価値も視野に入れている方、近代的な建物で共有スペースも充実した新しいマンションをご希望の方には、築浅物件を探すとよいでしょう。

新築よりかなり割安で購入できます。タイミングが良いと、資産価値が下落しにくい築浅物件も売りに出されることがあります。

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20代～30代は仕事に子育てに追われ、40代になってやっと生活も安定してきた頃、マンションの購入を考えるという方は、近年多くなっているようです。

そこで、人生の将来設計も視野に入ってくる年代でもある40代の方が、マンションを購入する時のポイントを4つご紹介しましょう。

40代は、仕事がやっと安定し収入もそこそこ増えてくる頃です。また、人生の先行きが見え隠れする年代でもあります。

まずは、生活スタイルに合った物件探しをすることです。
40代後半になると、自分の定年後や老後まで視野に入ってきます。

物件を選ぶ時は、現在から10年先、20年先の生活スタイルを見据えて物件を選ぶと良いでしょう。

晩婚が多い近年は40代でも小学生から高校生まで幅広い年齢のお子様と同居し、まだまだ子育て奮闘中の40代も多くいらっしゃいます。

特に近年は一概にはいえませんが、一般論として10年先を見据えると、子どもは独立していくと想定されます。

今までは子どもの数だけ個室が必要であったり、全員で寛ぐ広いリビングやダイニングを希望していた方もこれからは違ってきます。
無理して広い物件を探すのではなく、少人数の暮らしを想定して、間取りはシンプルで、部屋数は少ない物件がおすすめです。

購入価格が安く抑えられるうえ、掃除や片付けが楽になります。
年々体力が落ちることを考えると、日常生活の小さなことも物件選びの大切な要素になります。

40代になってからローンで購入する家は、人生最後の家の購入と言われることが多いです。

特にマンションの場合は、完済後老後を過ごす家へ引っ越すケースもありますが、そのまま老後も同じマンションで住み続けるケースの方が割合的には多いようです。

こう考えると、老後も見据えた住環境が求められます。

つまり、都心より閑静な住宅街、駅周辺より安全な環境、例えば子育てファミリーが好んで住んでいるエリアなどを選ぶと良いでしょう。

年を重ねるにつれ家で過ごす時間が長くなります。出来れば、室内の快適度やバリアフリー化なども確認しておきたいところです。

40代から購入するマンションの場合、前述したように先行きを見通して物件を選ぶことはとても大切です。人によっては、自分の老後のさらにその先まで見据えているケースもあります。

購入する時点で、子どもや孫の相続を視野に入れた物件選びをしたり、子どもに迷惑を掛けないようにローン完済後はマンションを売却して介護施設に入るなど、理由は様々ですが築年数が経っても売却しやすい物件を選ぶ方も多いようです。

このような場合は、資産価値の高い物件選びがポイントになります。

具体的には、売却しやすい駅近辺や周囲に商業施設や人気施設があるエリア、アクセスの良いエリアなどが選択肢の候補に挙がります。

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40代でマンションを購入するチェックポイントについてご紹介してきました。

ここからは40代でローンを組む時や物件を選ぶ際の注意点について、これだけは意識しておきたい要点やポイントをまとめて再確認しておきましょう。

40代で家を購入する際の大切な注意点は、先行きを見据えて物件選びをすることです。

40代はまだまだ若く体力も気力もありますが、この先50歳60歳と年を重ねていけば足腰も弱くなります。

病気になる確率も増えてきます。
物件を選ぶ時は、老後の生活スタイルも視野に入れておいた方が得策です。

老後を視野に入れた物件とは、具体的には段差のないバリアフリー化された物件がおすすめです。
高齢者の怪我は家の中が多いと言われています。ちょっとした段差で怪我をしやすくなるからです。

突発的な怪我や病気で車椅子の利用をよぎなくされても、バリアフリーになっていれば慌てることなく生活を継続できます。

バリアフリーになっていない物件を購入した場合の注意点として、手すりの設置やバリアフリーの改築が可能な物件であるか確認することです。

出来れば共有廊下やエントランス、階段などもチェックして、手すりの有無も確認しておくとよいでしょう。

将来を見据えて物件選びをするということは、一生ここで住むと決めて購入する場合と売却を念頭に置いて購入する2つのケースがあります。

売却を念頭に置いている後者の場合は、年月が経っても売却できる将来性の高い物件を選ぶことがポイントになります。

注意点としては、築年数が経っても資産価値が維持できる好環境や立地の良さなどにも注視して物件を選ぶことです。

40代でマンションを購入することは、メリットが多い反面、住宅ローンの返済期間が最もネックになる注意点と言えるでしょう。

注意点の克服は、返済期間を短く設定することです。
その為には頭金を出来るだけ多く用意することがポイントになります。

事前にマンションを購入する年を決めて計画的に頭金を貯金しておくか、頭金が充分用意できた時点で購入するのもよいでしょう。

どちらにしても頭金を多く支払うことは、特に完済時の年齢が重視される40代の場合は、ローン審査においても有利に働く大切なポイントです。

中古マンションは、安価で購入できるメリットがありますが、購入後の修理や部品交換が必要になる確率が高いデメリットがあります。見落としがちな注意点と言えるでしょう。

キッチンやバス、トイレの部品交換や水回りの修理などメンテナンスにかかる費用は、部品にもよりますが結構高額になる場合もあります。

ぎりぎりの収支バランスでマンションを購入すると、予想外のメンテナンス費用で破綻を招くこともあります。

家を購入する時、特に中古マンションを購入する場合は、当初からメンテナンスの為の支出は計算に入れておきましょう。

マンションを購入したら、購入代金や税金などの他に毎月の支払いとして修繕積立金と管理費が維持費として必要であることを忘れず、支出項目に入れておきましょう。

その代わり、新築でも中古でも、また賃貸でもマンションの廊下やエントランス、エレベーターなど共有スペースの修理やメンテナンスは、住民が個人的に支払う必要はありません。

マンションの場合は、玄関扉の前の共用廊下は前述の通り自己負担の必要はありませんが、一歩でも専有部分に入った場所の修理は自己負担になります。

専有面積内でメンテナンスが必要になる主な箇所は、トイレやバスタブなどの部品交換です。前項目でも触れていますが交通省が公表している資料によるとバス、トイレ、キッチンの耐用年数は20年とされています。

中古マンションを購入したら、キッチンやトイレなどの水回りや壁紙などいずれ交換やメンテナンスが必要になることを前提に、最初からメンテナンス費用は予定支出として計算に入れておきましょう。

40代で住宅ローンを組む時は、完済時の年齢を重視することは、すでに何度か触れていますが重要な注意点なので再確認しておきましょう。

40歳でローンをスタートすると、最長の35年ローンで完済年齢は75歳、45歳では80歳になります。

金融機関によりますが一般的に完済年齢の上限は80歳までですが、多くの金融機関は75歳を意識してローン査定をしている場合が多いようです。

老後の生活を考慮すると退職までには完済した方が良いでしょう。ローン審査も完済年齢が定年以前であると通りやすくなります。

40代という年齢を考えると、晩婚の傾向がある近年は子どもが小学生でもそれ以下でも不思議ではなく、また早婚の場合は子どもが大学生、或いは就職して独立していても不思議ではない年代です。また、両親の看病や介護が必要になる頃でもあります。

人によりその差は違いますが、概ね子どもの教育費と両親の介護費が同時期に発生する可能性が高い年代です。

40代で家を購入する時の注意点として、今はそれほど負担がない方でも近い将来起こり得る教育費や介護費の負担を加味して、購入価格と毎月のローン返済額を検討することです。

出来るだけゆとりをもたせた計画を立てるようにしましょう。

40代といえばこれまでは生活環境が変化しにくい方が多いと言われていましたが、近年はライフスタイルの多様化により40代50代でも転職をしたり、老後に住み替える方も増えてきました。

さらに、親の介護や傷病などの出来事で突然住み替えが必要になるケースも考えられます。その場合、現在のマンションは売却するのが一般的です。

いざ売却しようとしても、スムーズに売却や賃貸が決まらない場合、自身や家族に大きな負担が発生してしまうでしょう。

将来のことまで考えると、資産価値の高いマンションかどうかも、重要なポイントになります。

こうした条件を複数持ったマンションは築年数が経過しても人気があり、売却時にスムーズに売却が期待できます。

一生を考えた時、40代という年代はある程度仕事も収入も見通しがつき、老後まで見据えた人生設計ができる年代です。
それだけに今後暮らす家の購入について、40代は現実に即した的確な物件選びができる適切な年齢といえるでしょう。
但し、注意点もあります。40代で長期ローンを組む場合は、完済年齢を意識して退職年齢より前に完済するように計画することが大切です。
返済期間の後半は突然の病気や怪我等のリスクが年々増大することを考慮して、資金はゆとりある計画を立てましょう。

人生の将来設計も視野に入ってくる年代でもある40代の方にとって、新築の分譲マンションの購入以外に、割安感があり負担を少なくできる築年数20年位の中古マンションを購入するという選択肢もあります。

40代は決して住宅購入を諦めなければいけない年代ではありません。今後の生活や収入面を考慮した上で最適な価格帯のマンションを選ぶことで、生活の質を上げ充実した老後を過ごすことに繋がるでしょう。

40代以降のマンション購入においても、将来のライフスタイルの変化まで考えて、「売却できる」資産性の高いマンションを購入するのがおすすめです。

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