鉄筋コンクリート造の耐用年数は？法定年数や実際の寿命から高強度の理由を紹介！

「鉄筋コンクリートの耐用年数はどのくらい？」「耐用年数を超えたマンションはどうなる？」

鉄筋コンクリート造のマンションの購入を検討しているけれど、耐用年数はどれくらいなのか気になってはいる方もいるでしょう。

長期間、安定した暮らしを送るためには建物の耐用年数や耐震性、耐久性、耐火性なども知っておくと安心できますよね。

本記事では、鉄筋コンクリート造の耐用年数ついて詳しく解説していきます。さらに、鉄筋コンクリート造の強度についても解説しているので、鉄筋コンクリート造のマンションの購入を検討している方はぜひ最後までご覧ください。

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年と長く定められています。

鉄筋コンクリート造の耐用年数は日本の建築物の中で最も長く、メンテナンス次第でなんと100年以上の寿命と言われてます。

ここでは鉄筋コンクリート造の耐用年数や寿命、また高強度の理由について詳しく解説していきます。

鉄筋コンクリート造の耐用年数とは建物の寿命を指します。しかしご存じの通り法定耐用年数と寿命は違います。

違いの理由として鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年と税法で定められていることがポイントとなります。税法なので減価償却や住宅ローンなどお金に関わりの深い数値です。この点が物理的な耐用年数の寿命の考え方との違いです。

鉄筋コンクリート造の寿命に関する耐用年数の考え方は大きく分けて３つあります。

鉄筋コンクリート造は老朽化や時代のニーズ、修繕費の問題など、上記3つの耐用年数が2つ以上、絡んだときに寿命を迎えます。つまり法定耐用年数と建物の寿命(耐用年数)と大きく分けて2つの考え方があると言えるでしょう。

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年と定められています。法定耐用年数とはマンション経営や事務所等で会計処理に使われ、減価償却費に当てる年数です。

鉄筋コンクリート造ならば47年に分けて毎年、減価償却をします。これを経費計上して節税対策をします。

耐用年数とは法定耐用年数を指します。建物では構造、用途ごとに耐用年数が定められています。例えば構造別で木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年です。用途別の鉄筋コンクリート造は住宅用は47年、事務所用は50年です。

建物においての法定耐用年数は構造、用途ごとに分類して定められています。それぞれ詳しく解説していきます。

構造別の耐用年数の違いの一覧表です。

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年と構造別でもっとも長い年数です。その理由としては鉄筋コンクリートの強度の高さが挙げられます。

軽量鉄骨プレハブ造とは厚さ4mm以下の鋼材を使用した構造を指します。
法定耐用年数は鋼材の厚みで2つに分類されます。
鋼材の厚さが3mm以下で19年。鋼材の厚さが3mm〜4mmの構造で27年です。
鉄骨造は木造と比べて耐震性の高いことが特徴です。理由として木造より鉄骨の耐久性が高いこと、また鉄骨造の柱が基礎と直接つながっていることが挙げられます。

軽量鉄骨プレハブ造は工場で生産されたパーツを組み合わせて建てられます。安定した品質と短期間の工事で仕上がることもコストの面から見て鉄骨造の強みと言えるでしょう。

重量鉄骨造とは厚さ4ｍｍ超の鋼材を使用した構造を指します。法定耐用年数は34年です。
軽量鉄骨造よりも耐用年数が長い理由としては鋼材の厚さと工法の違いが挙げられます。
税法では厚さ4ｍｍ超とされていますが、実際は厚さ6ｍｍの鋼材が使われており、より強度が高いです。
また重量鉄骨造の建物はラーメン構造で建てられることが多く、特徴として広い空間を造ることができます。商業施設や4〜7階建てのマンションで主に使われる構造です。

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年です。鉄筋コンクリート造は耐震性、耐火性ともに強く耐用年数は最も長く定められています。

鉄筋コンクリート造とはコンクリートに鉄筋を埋め込んだ構造です。この二つが組み合わさると圧縮、引っ張り、曲げの強度が上がり耐震性が高くなります。また耐火性も高く、その理由としては表面のコンクリートが不燃性だからです。

10階建てまでのマンションなどで良く使われる工法で耐震性、耐火性、防音性、気密性に優れています。

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木造の法定耐用年数は22年です。木造は日本古来よりあり、今でも住宅の9割は木造です。調湿性に優れているので高温多湿な日本の住宅に適しています。鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比べて施工費用が安いのもメリットの1つです。

用途別の耐用年数の一覧表です。

事務所用の耐用年数は50年です。

住宅用の耐用年数は47年です。

病院用の耐用年数は39年です。

耐用年数の決定方法は、大蔵省によって定められた「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」が法的根拠になっています。

また耐用年数の根拠になる年数については、大蔵省の「固定資産の耐用年数の算定方式」を元に、国土交通省が「税法上の耐用年数について」として定められています。

鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は47年です。それと比べて付属している設備の耐用年数は3〜18年以内で定められています。

例えばエレベーターの耐用年数は17年、冷暖房設備の耐用年数は13年と分類されています。これらも「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」を参考にします。

賃貸マンションやアパートを経営している場合は建物と設備を分けて減価償却をする必要があるでしょう。

国土交通省の資料によると鉄筋コンクリート造のマンションの平均寿命は68年、物理的な耐用年数は117年とあります。しかし鉄筋コンクリート造の実際の寿命は立地や管理状態で変わります。

理由として建物は直射日光や雨風にさらされて少しずつ劣化します。立地によっては塩害や日当たりが悪くカビが生えやすく劣化の進み具合が早いこともあるでしょう。建物はメンテナンス次第で延命できるので、実際の管理状態で寿命が決まると言えます。

鉄筋コンクリート造の管理の仕方で寿命に大きく影響する理由はコンクリートの中性化です。コンクリートの中性化が鉄筋まで浸透すると鉄筋が膨張してコンクリートが割れます。
鉄筋の膨張によるコンクリートの破損が建物全体に及ぶと倒壊の危険性となり物理的な寿命を迎えます。ここで必要になるのが大規模修繕工事などのメンテナンス施工です。

例えば表面にポリマーセメントモルタルを塗布することでコンクリートの中性化の浸透を遅らせて寿命を延ばすことができます。メンテナンスや点検などの定期的な管理を行うことで鉄筋コンクリート造の物理的な寿命は大きく変わると言えるでしょう。

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鉄筋コンクリート造の強度は建物の中で最も高く、優れた耐久性や耐震性が備わっています。その理由として材質の強度は引っ張りと圧縮にどれだけ耐えられるかで決まります。つまり木造や鉄骨造と比べて鉄筋コンクリート造は引っ張りと圧縮に対しての強度があり、耐震性が高い材質となります。

また耐久性の面ではアルカリ性のコンクリートの中に鉄筋を埋め込むことでサビが発生しません。ですので鉄筋コンクリートは木造や鉄骨造と比べて経年劣化が遅く、耐久性が高いと言えるでしょう。

コンクリートの特徴は圧縮に対しての強さです。コンクリートの強度は材質で変わります。国土交通省で一般のコンクリートに使用される設計基準強度は18〜36ニュートンを標準としています。

18、24、30、36と数字が多いほど耐久性が高く、一般的なコンクリート造の建築物の設定基準強度は24ニュートンが多いとされています。24ニュートンの設定基準強度とは、1㎠の面積で約240kgの重さに耐えられる強度です。
例えば10cmの柱であれば約24トンの重さに耐えられます。コンクリートは圧縮に対して強度が高く、また不燃性のため建築の材質として優れていると言えるでしょう。

鉄筋は、コンクリートとは反対で引っ張り強度が高い材質です。国土交通省の資料では、SD295A、SD295B、SD345、SD390と4つあります。
この他に近年ではSD490があり、数字が多いほど引っ張り耐性が強いです。その中でも一般的に流通しているのはSD345です。SD345は1㎠あたり4.9トン(490ニュートン)の引っ張る力に耐えます。

コンクリートは引っ張りの力に弱い面があります。鉄筋がそれをカバーしてくれることで強度が上がります。このように鉄筋とコンクリートを組み合わせることで圧縮と引っ張り、2つの強度で構造を支えるので建物の耐震性と耐久性がアップします。

鉄筋コンクリートはコンクリートの中に鉄筋が入っています。鉄は強度が強く粘りがあるので2つ組み合わさると引っ張りと圧縮に加えて曲げの力にも強くなります。

鉄筋コンクリート造の柱や梁に使われている鉄筋は「主筋」「帯筋」「あばら筋」です。曲げやせん断力に抵抗し、建物に粘りのある強度を与えています。そのため、鉄筋コンクリート造は耐震性が高いと言われてます。

鉄筋は本来なら空気中に放置すると錆びます。空気中の酸素と水が原因で、鉄が酸化しサビが発生します。しかしコンクリートの中に埋め込まれた鉄筋は錆びません。
なぜならコンクリートはph12以上と高いアルカリ性で鉄筋に不動態皮膜を形成して保護してくれるからです。コンクリートの中に埋め込まれた鉄筋はサビなどの劣化が少ないため、強度が長年保たれます。

鉄筋コンクリートの物理的寿命は100年以上と言われています。しかし鉄筋コンクリートにも寿命はあります。それはコンクリートの中性化によるものです。

コンクリートの中性化が進むと鉄筋の不動態皮膜が破壊されて外部から侵入する水や酸素によって鉄筋が腐食します。鉄筋が腐食すると、鉄が膨張してコンクリートにひび割れが発生します。これが建物全体に及ぶと倒壊の危機となり物理的な寿命を迎えます。

コンクリートはph14と強いアルカリ性ですが、空気中の二酸化炭素と反応して少しずつ中性化していきます。コンクリートの中性化が鉄筋まで及ぶと錆びが発生してコンクリートに割れが生じます。

コンクリートの一般的な厚みは3cmです。年に厚さ0.5mmずつ中性化していくと60年でコンクリートの中性化が鉄筋まで浸透する計算になります。コンクリートの中性化は環境で進み具合が変わります。コンクリートは熱や乾燥、塩害により中性化が早く進みます。

コンクリートの中性化は建物の物理的寿命を迎える要因です。定期的なメンテナンスでコンクリートの中性化を遅らせることで建物の寿命を延ばすことができます。

コンクリートの中性化は鉄を酸化させます。鉄筋は錆びると膨張してコンクリートに割れが生じます。つまりコンクリートの中性化が建物全体に及ぶと建物倒壊の危機となり物理的寿命です。

コンクリートが中性化すると鉄筋をコーティングしていた不動態皮膜が破壊されます。するとコンクリート内でも鉄筋は空気中の水と酸素の影響を受けて鉄が酸化します。

鉄筋コンクリート造の物理的な寿命はコンクリートの中性化と鉄の酸化が大きな要因と言えるでしょう。

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法定耐用年数が住宅ローンの判断材料になることもあります。特に中古物件購入には注意が必要です。

例えば築30年の中古マンションを購入した場合、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年なので、30年経過した中古マンションはローンが17年しか組めないケースがあります。ローンを組む年数が短いと1ヵ月あたりの負担が増え、家計を圧迫してしまいます。

住宅ローンについては金融機関によって違いがありますが、中古物件を購入する際には耐用年数を確認してから返済プランを立てると良いでしょう。

建物の法定耐用年数は住宅ローンの可否や最長返済期間の判断基準の1つとなります。金融機関は住宅ローンを組む際に担保としての住宅の価値を調べます。

一般的に新築の物件が価値が高く、年数の経過した中古物件は価値が低いです。特に中古物件を購入する場合は注意が必要です。

金融機関が担保としての価値がないと判断すると住宅ローンを組むことが厳しくなります。また中古物件は法定耐用年数の残りの年数までしか住宅ローンが組めない場合があります。

中古物件を購入する際は建物の価値と法定耐用年数を不動産会社の担当に確認しておくと良いでしょう。

物件の価値の判断基準は金融機関によって変わります。中古物件で住宅ローンを組む際は金融機関を１つにせずに何件か回っても良いでしょう。

構造別改正後の耐用年数表

1998年の税制改正により建物の耐用年数が全体的に短くなりました。1998年の4月1日以後開始する事業年度から適用されました。適用日以降は昔からある建物もこれから購入する建物も改正後の耐用年数短縮の対象になりました。

例えば築35年の重量鉄骨造のマンションは改正前なら減価償却で計上できたのですが、改正後は耐用年数の期間を過ぎてしまい経費計上できなくなってしまいました。また1998年4月1日以降に購入した建物の償却方法が定額法のみになるなど大幅な改正がありました。

1998年4月1日以前の鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は60年と長く設定されていました。これが制定された年は1951年です。40年以上も前なので今では使われていない建築材料があったり、その後の建築材料の変化や建築技術の革新によって耐用年数は何回か改正がありました。

改正後の法定耐用年数は現在使われている数値となります。中でも鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は60年から47年と大幅に短くなりました。

鉄筋コンクリート造の耐用年数は非常に長いこと、メンテナンス次第でさらに延ばす事ができることなどを解説しました。

マンション購入において重要なポイントとしては、現在の管理の仕方や計画です。

もちろんどんなに良い管理を行っていても、マンションや建物は少しずつ劣化していきます。けれど本記事でもご紹介したとおり、鉄筋コンクリート造のマンションは大規模修繕計画があり、修繕費用が適切に集められていれば長く快適に暮らせるはずです。

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